エレベータの保守点検費

＞管理組合で保険に入っているから、独立系の賠償能力はあてにしたくてもいいと思う ×

昇降機賠償責任保険
昇降機賠償責任保険は、エレベーター・エスカレーターの所有・管理者が、構造上の欠陥や管理の不備により、第三者に傷害を負わせたり、財物を破損した場合に法律上の賠償責任を担保してくれる保険です。エスカレーターに足をはさまれた事故などの時に、保険金が支払われます。

つまり、エレベーター自体に対する損害は、担保されない。

＞少なくともマンションならば目先のコストだけでなく、30～40年のトータルコストと安全性に目を向けなければならない。

その通りですから、必然とメーカー系に保守管理を任せることになる。

おおむね30年くらいで、総取っ替えが普通じゃないですか?　うちは、
32年目に新規に交換。

最初にきちんとつくってあるかどうかが最大のポイントで、その後のメンテナンスの
意味なんてどれくらいあるか・・・。せいぜい、壊れているかどうかチェックする
程度。確かにチェックはしてないとあぶない。

メンテナンスをやっていれば安心だったら、エレベータ事故なんて皆無でしょう。
エレベータ事故の詳細を読めばわかりますが、たいていの場合、製造に問題がある
んですよ。

部品交換するような器械なら別だけどね・・・

エレベータには、部品交換するような部分はない。一部替えるとしても
おおごとだ。

104は半額てやる優秀な独立系の業者名を書く義務がある

嫌だ、俺は宣伝マンじゃない。
っていうか、何も知らない人が多いことに驚きだ。
換える部品が無いだ？
独立系の事後保全の会社ならそうだろうな。
少なくともメーカー系はそんな保守はしない。
エレベーター事故の詳細？
メンテ不良による事故が大半なんですが。
港区の事故しかり。

いくらメンテに人が来ても部品交換を提案してもケチられては意味がないです。
エレベータも機械なので部品にも寿命があります。
交換方法もギリギリまで or 壊れるまで使う方法と安全マージンを見込んで交換するのとは故障率
も重篤なトラブルが起こる率も全く違います。

独立系に委託するようなマンションだと部品交換をケチっていて、その影響で独立系＝悪いという
評判も立っていると思います。

＞おおむね30年くらいで、総取っ替えが普通じゃないですか?　うちは、32年目に新規に交換。

当方３２年目に遠隔監視などに改良し、後１０年の保証を得た。ちなみに三菱、メンテも。

40年くらいでも安全には問題ないと思うけいど、かなりガタガタしない?

うちは東芝製で東芝のメンテだけど、ガタガタ動くので、替えてほしかったし、
予定通り替えた。スムーズに動くようになった。エレベータがガタガタ動くと
他がいくらきれいでも、老朽化しているという印象が強くなる。

機械モノだから寿命あるよね。
ウチのマンションは築２０年ですが長期計画では３０年目で交換（予定）になっています。
東京だと上野や日本橋で７０年以上稼働しているのってあるけど、部品交換だけでしのいでいるのかな。
先日、独立系が保守している雑居ビルのＥＶ見たら、乗り場の階数表示インジケーターが４つも球切れしていましたよ。ボタンも、強く押さないと反応しない階もあったり。

＞ウチのマンションは築２０年ですが長期計画では３０年目で交換（予定）になっています。

長期修繕計画の上のことでしょうから、誰がメンテやっているかで再検討は可能ですが、独立系はその資格無く、メーカーは独立系のメンテを続けていたことを理由に再検討はしないのが普通です。

まさか壊れるまで使うつもりじゃないだろう。

ガタガタ動くエレベーターをいつまでも使っていると、住民からクレームくるぞ。

どうも、メーカーとかメーカーと結託した管理会社の社員が一生懸命書いている
ようだな・・・。

メーカー系だろうと、独立系だろうと、大して違わないよ。
ま、日本製のほうが良さそうな気はしているが・・・。

ＮＯ．１１６　正解　　座布団３枚

＞先日、独立系が保守している雑居ビルのＥＶ見たら、乗り場の階数表示インジケーターが
＞４つも球切れしていましたよ。ボタンも、強く押さないと反応しない階もあったり。

商業ビルは、メンテナンス料を掛ければ掛けるだけ利益は減りますので、比較になりません
賃料を高く取れる、大通り沿いのビルは違いますよね。

管理組合にも二種類あります。
郊外のバス便の団地など、自然環境と分譲価格が安いことだけ売りのものは、
資産価値がありませんから、住民が減って賃貸にも出せなくなり管理費の値上げも困難で
管理費滞納も多くなる。
駅近の、高級マンションは住民層も良く住むだけでなく、賃貸利回りも期待できるので
管理費は比較的潤沢だから、ケチケチしない。

最近なんでも1か0にしたがるデジタル脳が多いね

エレベーターの点検費って初年度から取られるもの？

点検するなら点検費は必要です。
瑕疵期間中は故障してもメーカーが対応してくれるから不要って方は点検しないという選択肢もある。
気を付けるのは瑕疵期間はメーカー・ゼネコン間での引き渡しから一年間なので、入居開始から一年間ではないこと。
場合によっては３ヶ月ぐらい工事使用期間がありますので。

初年度から取られますよ。翌年度と同じ費用。

初年度と同じことしかしないから、翌年度も同じ費用。

部品交換が必要となれば別途要求されるはずです。部品交換は数年は必要ないでしょう。

最初の１年は点検も部品も無料でしょ
みんな新車すら買ったことないの？

１年保証か・・いいな・・・

うちは３ヶ月だけだった・・・。そんことまで、マンション買う時に考えない。
仕方ない。

＞エレベーターの点検費って初年度から取られるもの？

マンアワーは当然。

>>123>>124
アフターサービスと瑕疵保証期間は別物ですよ。
通常エレベーターのアフターサービスは３ヶ月。
(中にはデベロッパーやゼネコンとの販売契約で一年間アフターサービス込みにしているものもありますが。)
瑕疵保証期間は一年間です。

アフターサービスは初期不良や初期のロープの伸びなどのチェックと調整です。
瑕疵保証は製品不良に起因する故障の保証(無償修理)です。

メーカー系から独立系に変更する場合、もし閉じこめられたとき
非常ボタン押したら助けに来てもらえるものなのですか？
あのボタンってメンテ会社に直通ですよね？　メンテ会社変えたら
回線も変更されるんですか？　それって別料金の工事なんですかね？
あとエレベータ内を写すカメラと１Fエントランスにあるモニタや
各階のカメラも全部取り外されてしまうのでしょうか？
それともそこまで独立系でメンテできるものですか？
いろいろ質問ばかりで済みませんが教えてください

集中監視はメーカー系のみです。独立系がメーカーの異なるエレベーターを集中監視するのは、それぞれのセンサー部品の統一性がありませんから不可能です。

独立系でも通話程度なら大抵できるよ。
遠隔監視や遠隔点検は無理だけど。

わからなきゃメーカー系・独立系の両社に点検項目や監視項目の仕様書を提出させてみればいい。

カメラやモニターは貸与品なら回収されるし、買取品ならそのままだよ。

＞独立系でも通話程度なら大抵できるよ。遠隔監視や遠隔点検は無理だけど。

無理な者は駄目、高く付くか手抜きだ。

エレベータの点検費用が気になっています。

点検費用は、管理会社の委託費に含まれています。こういうのは普通ですか?

点検費用は、管理組合直接の契約にしたいのですが、うまくいかないでしょうか?

>点検費用は、管理組合直接の契約にしたいのですが、うまくいかないでしょうか?

１，２年の契約期間ですから、更新時に、メーカーとの直接契約に変更を条件に更新する提案をすれば済むことです。
その際、委託費の減額も同時に行われるので、交渉決裂し他の管理会社に変更の覚悟も必要になります。

＞委託費の減額も同時に行われるので、交渉決裂し他の管理会社に変更の覚悟も必要になります。

なるほどねえ・・・


ところで、理事会には管理会社も参加してますよね。管理会社の変更の相談はどうやって
やるのでしょうか？　管理会社には退席してもらって、相談するんですか？

それは理事会でやります。
総会は議論する場ではなく、決議をするところなんです。
理事が案を出すんです。それを総会に諮るけど、そこでは意見は聞きますが、決議するために総会をやります。
だから、理事会で継続と決まれば、総会ではまず決議されるでしょう。

＞理事会には管理会社も参加してますよね。管理会社の変更の相談はどうやってやるのでしょうか？　管理会社には退席してもらって、相談するんですか？

管理規約にどう規定されていますか？
一般には、管理会社のメンバーは、理事会の構成の一員ではりません。出席していること自体が異常です。
監事だって、理事会に出席して意見を述べる事が出来るに過ぎず、勿論、議決権はありません。
多分、お宅の管理組合は管理会社に依頼心が強いか、管理会社に飼い慣らされている理事会招集権のある理事長と言うことになりましょう。

管理会社は、基幹事務として、理事会支援業務というのがあります。
普通は、理事会に参加はするでしょう。しかし、必要がなければ出席を要請しなければいいんです。
管理会社は当然議決権や発言権はありません。ただ、聞かれたことに答えればいいのです。

>うちは理事12名くらいですが、管理会社のフロントと管理員、及び施工・設備保守からの担当１名が定例理事会に出席します。
その他にも必要におうじて議案に関連する孫請け業者さんとか召喚することも多々ありますね。

組合員に透明性無く、業者に透明性か、どっち向いてる理事かねー。

＞理事会支援業務

支援＝参加とは恐れ入りました。

どちらも、管理会社の変更には縁がなく、輪番制の結果そのものです。

うちは、規約には何も決め事ないですが、管理委託契約書には、助言をすると記載されています。

理事会で決まったことを伝えるとか、あるいは管理上の問題点を話してもらうとか、
管理人さんに参加してもらうことのほうが普通なのではないでしょうか？

もし、参加してなかったら、どうやって理事会と管理人の意思の疎通を図るんですか？

管理会社のフロントと管理員が二人理事会とか総会に出席してますよ。フロントは管業資格保持者です。

>もし、参加してなかったら、どうやって理事会と管理人の意思の疎通を図るんですか？

理事会の結果は、管理員が管理会社からの場合は、管理会社を通じ管理員に業務命令として伝達するのが筋です。
又、管理組合との契約の管理員の場合は、理事長を通じ、管理員に伝えることになります。

＞管理会社のフロントと管理員が二人理事会とか総会に出席してますよ。フロントは管業資格保持者です。

議長が必要と認めた場合以外に、常時、フロント・管理員が出席しているのは可笑しい。
一般組合員がそれを許しているのも、センスを疑う。

管理会社からの出席は、会場づくりや出席状況把握であって、いくら意見がもめてても発言することはないよ。。
たまに日常管理でわからないことがあった場合に議長が聞く程度。
議長が必要として参加しているんだから、何も問題はないのでは。
何も管理会社をそんなに煙たがらなくてもいいんじゃない。
委託業務費の値上げや部分委託をする場合、大規模修繕工事の時は外すけどね。
お互いに信頼しあうことも大切だよ。

うちのMS６年前に管理会社を、小規模から独立系上位の会社に変えました。(合人舎ではありません。)

管理委託契約書締結時に、管理会社の方から、エレベーターの保守契約は、管理組合とメーカー等の保守点検会社と直接行って下さい。
その方が安く成りますとも言われ、管理組合としても管理会社に中間に入ってもらうメリットも考えられないので、その様に契約し現在も変更しておりません。

管理会社を外すことが、そんなに難しい事でないのでは?と思います。

＞理事会と管理会社が敵対してるの？
管理委託契約の相手に過ぎない。
＞滞納も含め現状細部を把握してるのは管理会社であり、理事会はそれらの報告を受けて協議・意思決定するのが多いパターンじゃないのかな？
事務屋の立場の管理会社と組合の執行部の理事長、会計担当理事としての事実把握の区別の欠如で、組合が管理会社におんぶにだっこの典型的姿。
＞うちのところは定例理事会が、管理会社などの月次報告（問題点含む）の機会でもあるしなぁ。
みんなで渡れば怖くない式の輪番制無責任理事会の姿、理事長、会計担当理事の業務分担、責任分担の放棄。
＞もちろん一般組合員も議論には参加できませんが、見学は基本的にｏｋ。※あくまで基本的にですからね。
業者は入れるが、組合員の傍聴に積極的でないのは輪番制理事会が業者の方を向き、一般組合員を疎外。

そんなに片意地張らずに管理会社とも仲良くして、理事会や総会も手伝ってもらってください。
なにも管理会社はたくらんでいませんよ。
うちの組合も管理会社とは旨くいってますよ。なんでもいえる仲になった方が、お互いにプラスになります。

当マンションは、管理会社のたくらみが見え見え。

いらない工事や不要な事をいろいろ提案してきて、お人よしの間抜け役員が言いなり。
仲良くなってよくなることなどあり得ない。

搾り摂られるだけ、特に今は管理会社も懐具合が悪いから何でもありのようでよ。

皆さま注意しましょう。管理会社はお金をもらってマンション管理をしてるだけで、懐の面倒はみてくれませんよ。

いらない工事というのは何ですか。いろいろな提案とは何ですか。
本当にそれを真剣に考えたことはないのですか。やるべきかやらざるべきか。
提案してくれるということは、いいことじゃないですか。
それを判断するのが理事会ですよ。
搾りられるだけという発想では、旨くいくわけないですね。信頼感まるでなし。
組合が信頼してなければ、相手も信頼してないでしょう。それこそ、契約上の取り決めだけに終わります。
私はマンションの住民です。管理会社の者ではありません。念の為。

何だかわけのわからない古代人がでて来たようだ。

「契約上の取り決めだけに終わります。」

当たり前のことですよ。それでよいのです。個人の付き合いでないので契約で成り立つのです。
それ以上でもそれ以下でもありません。なにか勘違いしていませんか？

各々のスレの内容から余り離れないで頂きたい。参考にしたいスレの題名見つけて開いたらこれだもの。お互い検索しやすい板にしまひょう。

商売上の付き合いでも、情が必要ですよ。感情のある人間のやることですから。
契約上の取引だけという、なんと殺伐とした関係なんでしょうね。
仕事の話しや相談ごと、雑談等もたまには必要でしょう。
契約してやっているという上から目線そのものです。
そんなんで、良好な組合管理ができる筈はないでしょう。そんな考えだから、管理会社もそんな組合に対しては、手を抜き、出来るだけ搾りとってやるという考えになるんですよ。
良好な関係にあれば、その組合に対して、提案や情報を提供してくれるでしょう。それが普通の人間なんですよ。

No.154 さんが、本来のスレにしましょうと軌道修正を言っているのに

No.155 さんは、何を言いたいのかな？

ここは人間関係のスレではありませんよ。

だったら、あなたがそのスレをしなさい。

>>152
管理会社＝悪　すなわち　管理会社とは契約のみで成り立つ関係
だから管理会社のいうことは信用ならないし信用もしない　　頼りにすることもない　だったら自主管理にしたら
やっぱり誰からも相手にされてない単なるクレーマーかな。

管理会社と組合は共存共栄でなければなりません。
片方だけが利益を享受することではうまくいくはずはないでしょう。

だが管理会社を目の敵にしているマン管士や組合が存在するのも事実ですが。

昨日の朝日新聞朝刊、修繕積立金持逃げ　マンション管理会社の横領相次ぐ
マンション管理会社の横領相次ぐと１０社のことが載っている。

No.158のようなお人好しのマンションが被害にあうのだろうね。
新聞記事参考に

犯罪はどこでもおこるものです。
数多くのマンションの中でもおこることはあるでしょう。
ちょっと事件がおこれば、全ておきるように考えるのはどうかな。考えすぎというより、神経質すぎるのでは。
おこらないようにするにはどうしたらいいのか、基本的な対応は必要ですが。

＞おこらないようにするにはどうしたらいいのか、基本的な対応は必要ですが。

それは無責任な輪番制役員指名方式でしょう。何年も偽造の銀行残高証明を見抜かなかったのは、預金通帳を預けっぱなしで総会時期に目を通していない無責任さは輪番制役員の他にありえない。今時、個人の通帳だって詐欺に会って偽造カードでおろされているかもとチェックが必要な時に、管理会社、担当者を疑いもしないこの何たる無責任さよ。

>>62のエレ屋さんや>>71の明らかにメーカーの人ってまだ居る？
居たら聞きたいんだけど、>>65や>>84の値段ってメーカー系としては妥当なの？

それともメーカー系ですら高くて、管理会社に中間マージンを凄まじく抜かれてるの？

エレベーター保守点検だけは、管理組合も分離発注をしても良いと思いますよ！

エレベーター保守の技術者は、他のメンテナンスと違い人材確保が難しいのです。

高度な技術と知識が必要なので、なかなか技術者が育たない環境です。

技術者が少ないので、点検費用も割高になります。

しかし、月に１回、１台あたり2-3時間エレベータを止めて簡単な点険作業をするだけだから、月額でせいぜい2-3万がいいとこだよね。
うちは、10階建て2台で月額40万なんだけど、資料の印刷ミスかと思ったよ。
脇の甘い管理組合の点険業務って、まさにゴールドラッシュになってるわけだよね。こういうのって、よく老人の家の屋根裏に不必要に耐震リフォーム工事をやって数百万巻き上げてる業者がよく取り上げられてるけど、一緒だよね。よく社会問題にならんもんだね。

↑言えてます。
即刻で業者変更するべきです。
明白に＊＊＊商売に引っかかっているマンションであります！

＊＊＊は８９３商売です！
早く役員に訴えて世間を知るよう伝えて下さい。

ちなみに、給排水設備点険が年２回で２５０万、消防設備点険も年２回で１７０万、自動ドア点険が年３回で４０万なんですが、これもやはりヤバイですかね？

完全に悪徳な８９３に支配された超カモリストマンションですよ！！！

管理会社に丸投げしてるんでしょう。
金満家ばかりのマンションならそれでもよろしいのでは。

間違いなくボラレてますなあ。

気がつかない役員がボンクラなんでしょう。また住民も同じく。

164の言っている事が真実
世間では見向きもされないが、エレベーター業界は他業界ではありえない超絶ブラック企業の寄せ集めだ。

所詮は親会社である家電メーカーの奴隷にすぎないのだから

シンドラーの事故以来
安いからと言って独立系に
変更するのは住民の反発も多い。

役員が怠慢とは言い切れないだろう。

築１５年のマンションです。フジテック製の油圧式の7階建でフルメンテス毎月62,000円ですが、今年に高いと伝えたところ、50,000円になりました。

当マンションのＥＶ保守点検費、３基で年間１６６万、フルメンテです。
東芝のＥＶです。
遠隔監視は東芝以外の別のところに依頼してまして、年間３基で３７万です。
保守点検は３ヶ月に１回ですが、コンピューターによる点検は毎月行われています。

建物の階数は１４階です。

日立ビルシステムが年４回点検に来るが、たびたび１人だけで来る。
エレベーターを１人だけで点検なんてあり得ないと思う。

契約書次第ですよ。

メーカ系と独立系で質と金額が変わるだろうよ。

>>179
契約の事ではなく、安全性の事。
何人でメンテするかなんて契約書に書くか、普通？

普通何人でやる？よく揺れるが安い仕様だからか？

一人でEV保守作業をやったら事故があったら対応出来ない。

１７６ですが、保守点検は当然二人でやりますよ。
３基のＥＶを二人で、正味８時間程度やっているようです。

こちらはメーカーですが、一人点検ですよ。
ただし年に一回の法定検査は必ず二名で実施します。

No.１７５です。
独立系ではなく、メーカー（フジテック）が毎月点検してますが、毎回一人で1時間で点検終了です。早いのでしょうか?
また、今までずっとフルメンテナンスですが、15年経過して油・ロープ交換していません。ロープ摩耗、油変色がないためだそうです。

一人で１時間で点検が終わるとは、手抜きもいいとこですね。
日立・東芝・三菱系では、絶対そんなことはしません。
１５年でロープの交換は必要ないでしょう。

うちのマンションは、築１５年。
東芝のＥＶで１４階建て。
フルメンテで３ヶ月に１回やってます。
二人で３時間ちょっとかけて点検をしています。
値段は月割りにしますと、４５，０００円です。
管理会社経由になっています。

築２０年。６階建て。日本オーチス。
フルメンテで毎月実施。６３０００円。
１人で９０分。
安いのか高いのか、素人にはわかりません。

ひとりで点検は全部はできないでしょう。
手抜きすれば別だけど。

素人が口出しすべきものではないよ。

プロだけど、エレベーターの点検を一人でやると、点検項目の中で
二人で確認しなければならないところがあるので手抜きをせざるをえない。
電話にしても、中から掛けて、外との会話ができるかもわからないしね。

メーカの系列会社でなくば墓穴を掘るに等しい。

独立系は部品の調達が出来ません。

独立系はやめといたほうがいいなぁ

三菱・東芝・日立は保守点検は、下請けに依頼することは絶対しませんよ。
直接やってますよ。

独立系でも部品調達できますよ。私のマンションはPOG契約ですが特に問題ありませんよ。独立系が部品調達できないっていう話しは
過去の話では？

そんな甘い時代ではありません。大手でも苦しいのです。

198
メーカー系は独立系を下請けに使ってるのは事実

199
部品の調達はできる。ただ、場合によっては時間がすごくかかる。
なぜなら、自社管理物件分しか在庫を持たないから。
最悪、数週間ＥＶが止まる可能性がある。

事実と言うウソ。

メーカーが独立系使ってるのは事実。
メーカーの人間が言うんだから間違いない！
独立系でも、メーカーに限りなく近い業者もあれば、アウトサイダーに徹する独立系もいる。
これをどう捉えるかは自由だから、嘘と思うならそう思えば良い。

現在１４階だての築７年のマンションに住んでいるのですが、三菱エレベータでメーカー点検でフルフルメンテナンス契約している（３ヶ月に１回現地点検、そのほかは遠隔点検）３基で年間３００万円の点検費用なんですがやはり高いでしょうか

三菱のOBを雇っている独立系だと３基で年間６０万円で済むとの話をきくのですが、やはりメーカー系はゆずれないかとおもうのですが・・・