普通決議で議決されたものは何でも有効なのか

とりあえず、委任状の８戸は個別訪問したよね？味方になってくれた？

不在区分所有者と居住区分所有者との間で月に２千円の差をつけることは不合理ではないとか、管理費の額を共有持分だけでなく、別段の定めができるとの意味があるので、２倍以上の差でも有効であるとの裁判例があるので、貴方の例も裁判での判断を求める以外の方法はありません。

専用使用権には、ベランダ、ルーバル、駐車場、玄関ポーチ等があります。
駐車場については、近隣の相場以上の値上げは無理でしょう。値上げについては、本人の承諾は不要です。
ただ、専用庭については、当初から使用料が徴収されてなくて、徴収することにするというのであれば、特別の影響を受ける区分所有者の保護という観点から、本人の承諾が必要です。最初の規約でマンションを購入し、それが価額に反映されていたでしょうから。
ただ、今回の場合は値上げということですから、総会決議に従うのが自然でしょう。アップ額については、大幅ですので、裁判にもっていけば、間違いなく、減額されるでしょう。
しかし、勝訴はするでしょうが、裁判費用は敗訴者負担でも、弁護士費用については、負担せざるをえないと思います。４軒でやれば、経費は少なくてすむでしょう。

＞特別の影響を受ける区分所有者の保護という観点から、本人の承諾が必要です。最初の規約でマンションを購入し、それが価額に反映されていたでしょうから。

特別の影響を受ける事に該当しません。単なる大幅な増額のその程度の問題です。

駐車場については、入居時専用使用権は無料とされていたとしても、全員が所有しているのでなければ、料金の徴収は可能との判例はあります。
しかし、庭については、規約に定めることができるのであって、当初に専用使用料が設定されてなければ、特別の影響に当たるので、本人の承諾が必要になるのです。

もう一つ追加させて頂くと、ベランダは角部屋では両面にあるところがあるでしょう。
あなたの発想でいけば、専用使用権ですから、当然使用料を取るべきことになります。
専用ポーチやルーバルも範疇になります。

３面窓のあるところと２面窓のあるところも、専用使用権で差が出てますからね。
そこも、使用料とるべきですね。

１２戸中役員が３戸、全て結託しております。
というのも１０年間、まったく同じ役員です。役員選出も「また今年も」という感じです。
私も立候補してみましたが、「お宅は問題がありそうだから」と結局、委任状を持った理事長には勝てません。
そんな問題発言も議事録に書かれることはなく、全て自分たちの都合のいいことしか書きません。

他の８戸に関しては戸別訪問したのですが、
文書にも書いた通り「理事長が怖い」人たちと「面倒くさいことが嫌」という無関心しかいないので、
挙句の果てには「お宅のようにいじめられたくない、関わりたくない」という感じです。。。

たとえば、区分所有法に該当しなくても民法はどうか調べてみたのですが、
基本原則「信義則」と「クリーンハンズの法則」しか見つかりません。

役員は２階と３階に住んでいるので、１階のみの庭園使用料の値上げは本当にやりたい放題なんです。
庭園使用権を持つ４戸から１２万回収し、植栽管理料は年間４万未満です。
かつては年間３万円回収し、植栽管理料31,500円だったので、本当にちょうどいい数字でした。

こんなに収支バランスが崩れた状態でも、一切値下げの検討とかありません。あるわけがないのですが。。

区分所有法、民法・・・何か法律で攻める手立てはありませんでしょうか・・・！？

役員選出つについては、総会での普通決議事項ですので、それに従わなければならないでしょう。
専用庭についての、使用料は支払わなくてはなりませんが、その値上げ幅に問題があります。
総会で勝てないのなら、残念ながら提訴しかありません。
理事の選出も基本通り、値上げの議案も決議されてますので、後は、常識を超えた増額での問題となるでしょう。
値下げの交渉はどこの組合もやっているところは殆どなく、もし管理費があまるようだったら、管理費を値下げして、修繕積立金を増額というように、切り替えをしていくところが大半です。
１２戸と少ない住民だから余計人間関係が難しいのですね。
理事の報酬とかはあるんですか？文面だけでは、どちらに問題があるのかわからない点もあります。
理事を長年やっているメリットもわかりませんし。

金額アップが妥当か否かの問題は、水掛け論で裁判で、アップが妥当かその理由も妥当かで、決めて貰うしかないよ。

＞理事の報酬とかはあるんですか？
理事の報酬は今のところ総会の議案としてはあがっていないので、
もらってはいないと思いますが、総会の度に報酬をあげた方がいいと言っています。
今、役員たちがもっともやりたいことが「自主管理」です。

役員を続ける目的は、癒着以外考えられません。
というのも修繕等の大きな出費がある時に必ず理事長が言うセリフが
「俺が交渉して〇〇万円マケさせたよ」です。
しかし、この根拠等を見せて欲しいと要求しても「忘れた」「今度見せる」などと言い、
まったく見せる気はありません。
前回の修繕なんてひどいもので、１５００万かけて水漏れ等の改善を行ったのにもかかわらず、
通常なら業者からbefore afterの写真などを資料化し、それを閲覧できる状態にするのですが、
理事長「写真はCR-Rに焼いてもらった」
私「ではノートパソコンを総会に持っていきますので、それを見せてください」
（当日）理事長「家に忘れてきた」
私「では、取りにいきますので、準備してくだし」
（後日）理事長「管理会社に渡したんだった」
管理会社「もらった覚えは一切ありません」　　　　　こんな感じです。

そういうところを勝手に値引いて、その分を癒着しているんだと思います。
塗装も一回塗りでひどいもんで、すぐに剥がれてしまい、今も剥がれた状態が続いています。

この大規模修繕に関しては内容証明で２度、催促していますので、何度かたまったら、
すぐに裁判にするつもりです。

結局、役員は金の繋がりだと思います。

私の専門が経理なものですから、帳簿・通帳等見られるのが怖い、それとうざいんだと思います。

調べていてよく出るのが、『値上げ額が社会通念上受忍限度額を超えている』かどうかなのですが、
どこを調べても専用庭使用料の値上げで悩んでいるマンションはありません。
こんなことをするのも、非常識な理事長がはびこっているからなのですが、
法律的になんとかできないのなら、非常識も常識になってしまいます；

あと、値上げに根拠はまったくありません。それにその後の収支分析もまったくなく、
さらに最悪なことに値上げ後、２年間総会を開きませんでした。
もちろん、区分所有法上違法なのですが、役員たちは「忙しいから仕方がない」でまったくお咎めなしでした。
つまり、最初っから「いじめによる値上げ」だということは関係者はわかりきっていることなんです。

欠席者に対しては「修繕があるから値上げした」だとか、「相場に合わせた」だとか適当なことを言ってますが、
相場なんて調べたこともないでしょう。

スレ主さん、孤軍奮闘されて苦労されてるのが、良く分かります。
アナタのところの組合は、理事会、総会のあり方、規約等が整理されてないというか、組合の体をなしていないような気がします。
普通は、規約・使用細則をみれば、役員報酬の規定があると思います。又、役員選出規定や総会開催の規定とかがあるのが普通です。
大規模修繕等についても、工事を依頼する時は必ず相見積もりをとります。
理事の任期等を含めた規約改正も必要ですが、他の住民が無関心ではそれもままならないというのが現実でしょう。
自主管理の件についても、やれないことはないでしょうが、すくない住民の中で、管理費等の銀行口座引き落としの手続きや設備の点検の依頼や立会い、共用部分の照明の取替え、ごみ回収時の立会い、会計業務、修繕の依頼等々
やることがいっぱいあります。ただ、管理員は多分現在おられないと思いますので、現状より少し仕事が増える程度かもわかりませんが。しかし、口座引き落としの準備や会計業務はやらなければならないでしょう。
組合の改革をやらなければなりませんが、如何せん一人では無理があります。まず、仲間を作ることです。そして、規約改正からスタートしていくべきです。
住民の意識を引き上げるためのテクニックとして、マンション管理士等のコンサルの導入も検討されては如何ですか。現理事のみなさんが中々受け入れてはくれないでしょうが。
総会を開催しなかったのは、理事長の善管注意義務違反です。会計報告も毎年やらなければ違反です。そのことで、提訴することは可能ですが駆け引きとして、提訴しないけど、規約を新しく作り直すということと交換条件を出されたらいかがですか。

管理会社は何かアドバイスしてくれていますか？スレ主さんのお話が事実であれば聞きしに勝る状態ですね。専用庭使用料の値上げについては、管理規約に金額に記載が合った場合は規約の変更にあたるので、重要決議になるとおもいますが、それでも可決されちゃうのは一緒のようですね。理事会はやりたい放題、資料の提出等組合員であるあたなの要望に対しても全く誠意の無い対応、総会の未開催等、区分所有法違反など、ありえない・・・。
これは一度弁護士に相談してみてはどうですか？間違いなく裁判では勝てますよ。ただし、費用の問題があるので、そこを相談してみてください。理事長による今までのあなたへの対応の中で、名誉毀損等、損害賠償請求ができるかもわかりませんよ。
ただ、そこまでやってしまうと、なかなかそのまま一緒もマンションに住むのは大変になってくるでしょうけど・・・。

ただ、現在も理事との関係は冷え切っていますので、これ以上もう変わらないのでは。
今のままでいくより、英断が必要なのでは。
裁判ということになれば、理事達も態度が変わらざるをえないですから。結審が出てそれに対する嫌がらせ等があれば、裁判所が守ってくれますよ。
そこで、一度管理規約を洗い直し、標準管理規約に基づいて規約改正と使用細則を作成すればいいでしょう。
裁判の結果がでれば、住民も立ち上がってくれるでしょう。自分達の財産のことですので。

＞ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

ちょっと気になりますね。専用庭使用料の最低限度は、該当する庭面積に対する固定資産税額から貴方の固有の固定資産税額を引いた分で、それから上乗せされる金額の大小が公序良俗違反に該当するかどうかを裁判所の判断に委ねるべきです。

このようなケースだの弁護士費用はおおよそどのくらいかかるの気になります。
どなたか、ご存知でしょうか？

スレ主さんにお尋ねします。
管理会社さんは、独立系？中堅？どのような形態でしょうか？
もしも大手であれば、裁判も予想外の展開、スレ主さんに不利になる確率が高くなると思います。
裁判は弁護士の手腕により、判決に差異が生じます。財力のある大手相手にするとなると、無駄な訴訟になりかねないと思います。

管理会社についている弁護士で、やめ検とか大物の弁護士はついていません。それに、こういった問題で大きく判例が変わることはありません。
理事連中が法令違反しているのが明白であれば、それをどうやって覆すのですか。それに、管理会社を訴えるのではないでしょう。
弁護士費用については、詳しくは分かりませんが、相談料１時間１万～２万。着手金10万程度と聞いております。
あとは成果報酬と裁判費用ということになりますが、成果報酬は元々額が小さいので殆ど支払はないのではと思います。それに、裁判諸経費は交通費が主な費用でしょう。
少額訴訟であれば、訴額の１％なんですけどね。

スレ主さんの場合、裁判しかないと思いますよ。
裁判費用の負担もありますから、同じ住民の中から同士を募りましょう。
理事長他の理事が管理費の着服をしている事実を突き止める必要がありますが。

マンション管理士の無料相談を利用してみてはいかがでしょうか。
管理組合相手だけでなく、一般の区分所有者からの相談も受けているところが
多いと思います。

首都圏マンション管理士会では、無料相談会を行っていますよ。
http://www.kanrisi.org/consult.html

また、それ以外にも各自治体の住宅計画課などでマンション管理についての
無料相談を行っているところが多いですよ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/130-04manshon.htm

マンション管理士の無料相談、それが一番いいと思います。まず相談してみてください。
なんらかの解決策が見出せると思います。

総会未開催ってことは事務報告義務違反？過料の対象ですよね。

理事長の解任辺りから始めてはいかがでしょうか？
他の住民も今の役員が役員から降りれば態度を変えそうな気がします。

管理会社は最近変わりました。
現在は大手管理会社で裁判に関してはそちらの法務担当が構えているようです。

管理会社が変わる以前に、この４倍の値上げがありました。
その時の議案に「専用庭の専用使用権の一部を剥奪し、駐輪場にする」という議案があり、
実はそちらも賛成１０反対２で議決されたのです。こちらとしては意味もわからない議決でした。

理事長は議決されたということで、すぐにで撤去工事に着手し始め、いよいよ専用庭との境界壁を
壊そうとしたときに、私がその工事会社の方に、「裁判で訴えるぞ！」と言ったことによって、
工事会社が理事長に確認をし、規約の変更にあたることは出来ないことがわかり、収まりました。
どうやら、勝手にこちらが壁壊しを承認したと工事会社に連絡していたみたいです。

この理事長は、住民だろうが、相手会社だろうが、とにかく嘘をつきまくる理事長なので、
うちの悪口やありもしないことをガンガンながしまくってます。

ゆえに、しっぽを出さない限り、他の住民たちはまったくもってこちらに耳を傾けません。
もともと無関心な住民が多いため、理事長の情報は全て信じ込む体質なようです。

自転車のタイヤの空気を抜かれる、車のタイヤにクギが刺さる、手の届く範囲にある庭の枝を折る、
専用庭にタバコを投げ込むなど、やりたい放題ですが、こちらが家にいないときにやるので、
誰がやったかの証拠がありません。

申し遅れて申し訳ないのですが、現在裁判中です。
ある地方裁判所の被告として戦っています。

原告である理事長が、こちらが使用料の増額分を支払わなかったので、
裁判で訴えてきました。

弁護士に頼むと３０万以上かかり、未払分と見比べると、ちょっと経済的に苦しいので、本人訴訟中です。
さらに、現在のマンション管理規約には「裁判費用は全て被告に請求できる」と明記してあるので、
こちらが弁護士をたて、あちらも弁護士をたて、その状態で勝訴しなければ、大変な支払いがきてしまいます。

裁判の経過を本日の夜にお知らせいたします。

皆様のレスを読むことが、とても心の支えになります。
どうぞよろしくお願い致します。

この問題は、専用使用権者の『特別の利益』VS　『共同利益に反する行為』の対立になります。
　レス主さん　VS　他区分所有者　の共同の利益の割合の不公平の有無の対立です。確かにレス主さんにとって、４倍もの値上げは特別の利益に影響はあると思われる気持ちは理解できます。が、共同の利益の観点ではどうなのでしょうか？レス主さんの庭の利用はどのようにされているのでしょうか？自家用車・二輪車・自転車・を駐車（輪）し、駐車（輪）場代を浮かせているなどしていませんか？
　専用使用権は共用部分が根源です。そのため、好き勝手な使用は認められません。一般的には目隠しの役目として
庭に専用使用権を認めています。戸建住宅のように利用（庭園で自分の子供を優先に大声で遊ばせる・テーブルを置き近隣へ届く声で話すなど）している場合、共同の利益の不公平と見られ、値上げされることは当然に容認すべきことです。また、価格についても、先に述べましたとおり、代用使用している場合は、４倍値上げは相当の価格とみられることもあるでしょう。
　訴訟を起こすことは、その後の居住生活に大きく影響します。どちらかというと、不利な状況になるでしょう。そのため、他１階居住者の妥協意見（このまま身勝手に使用できるなら、値上げは承知する　等）についても充分考慮したほうがよいと思います。上記の質問店・注意点について、レス主さんには身に覚えのないことでしたら、転居を予定し訴訟を起こし、慰謝料、損害賠償へと話を運ぶことが得策ではないでしょうか。
　ただし、大手管理会社の場合、訴訟をせず解決できるよう努力したほうがよいと思います。裁判になれば、管理会社の責任（アドバイス業務の怠慢）について、裁判所側から追求されるでしょう。背後に、財力豊富な大手の建設会社が親会社にあり、敗訴するわけにはいきんません。。そこで、それなりの弁護士（高報酬＝高弁護力）を依頼され、敗訴する確率が高くなるのではないでしょうか？特に、１階居住者９０％が、レス主さんの弁護をしてくれない限り、苦しい立場に追い込まれることになると思われます。

共用部分の重大変更には４分の３以上の賛成が必要ですが、二人しか反対されなかったんですね。専用庭のある住居が４人おられるのに。
総会では、値上げと駐車場に変更の２つが同時に行われたんですか？
裁判費用は規約に全て被告に請求できるというのは、規約であって住民の中では優先しますが、、法的には劣後しますので、裁判官が判定してくれるでしょう。
弁護士費用３０万以上もかかるのですか？マンションの無料相談に相談されてはいかがでしょうか。その団体にも、顧問弁護士がいますので、安くなるかもしれませんので。
あなたのレスの内容からすれば、完全敗訴することはないでしょう。未払い分は増額が決定してからの差額ということになると思います。
一番重要なことは、専用使用権のある専用庭を本人の承諾なしに、剥奪できるのか、又、総会決議は値上げと駐車場への変更が同時におこなわれたことの有効性はどうか。値上げ幅としては適正かということになるのでは。
関連してくる問題としては、庭がなくなったことに対する、プライバシーの問題や専用庭という付加価値がついた中でのマンションの購入に対する損害賠償等が争われてくると思います。
たいした対策が考えられずに申し訳ありません。このレスに弁護士の方がおられたら、是非相談にのってやってください。

>>23レス主さん文章を閲覧する前に、作成し送信したため、タイムラグにより話が若干かみ合っていないようですが、大手ですか。難しいですね。
違う対策、裁判結果を参考に再レスします。

げっ。裁判所に係属していたのか。
答弁書に何書いたんだろう。
原告代理人はいるの？

> ①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
> ③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
委任状が白紙委任だったとしても、具体的な議案説明が無かったのだったら
決議の無効を主張するだろう。
反対してくれた人に証人になってもらって。
金額の妥当性は、あくまでもおまけ。
慰謝料求めて反訴したいくらいだ。

>>24
管理会社は当事者じゃないから関係ないですよ。
弁護士は管理会社の紹介かも知れないけど。

スレ主ガンバレ
がんばれとしか言えないが、
がんばれ

管理会社の顧問弁護士に理事が依頼するのはムダが生じます。わざわざ地方まで出張すると、交通費や宿泊費・日当費等が高くなりますしね。それに管理会社の顧問弁護士では、地方の弁護士と大差ないでしょう。
この問題は、組合が提訴したんだから、管理会社は直接は関係ありません。>>27さんがいわれているように、紹介はするでしょうが。
原告の代理人は弁護士なんでしょう？できることなら、あなたも弁護士たてないと厳しい点も出てくるかもしれませんね。
私もなんとかしてあげたいんですが、がんばれとしかいえません。

原告：管理組合、被告：スレ主さんで争い、被告スレ主サンが勝訴したら、きっと原告管理組合は、管理会社へ文句言いたくなると思うなぁ。うちのマンション翁達なら、間違いなく管理会社を攻撃するよ。凄いんだよ、うちのじぃ様達は、口うるさくて。で、管理会社もそれくらい想定してないの？してるでしょう？ということは、大手管理会社なら先手撃って、責められないように管理組合をバックアップするために強い弁護士に頼むでしょう～～～。
もし、管理組合が敗訴したら、原告：管理組合、被告：管理会社になれば、スレ主さん、英雄になれるけどね。
紙一重ですね。
裁判官が管理会社を突付ついて、世間に恥をさらされて、って事例、結構あるね。今回なら、何て弁解するんだろう？？？
まぁ、相手が手ごわいですね。自転車置き場予定ですか？２階以上に住む人にとっては嬉しい誘惑話、これでて先手撃ってるんだからね～。最悪の事態を考えておいた方がいいよ。せめて、中堅管理会社が相手だったら、有利だったのになぁ。転売すると、どのくらい損するの？賃貸マンション月額１２万円×居住月数で換算して、あまり損でなければ、逃げるが勝ちだよ。修繕積立金とか、悔しいけど。がんばれと応援したいけど、、、それが負なら、逆を勧めるよ。タイヤパンクとかの精神的苦痛の証拠はとれる？これも、難しいよね。この際、転売が高値で成功するよう、騒音の少ない自転車置き場を設置するように、積極的になった方がよいのではないかな？庭付を希望しない人もいるだどうし。

ただ今、帰宅いたしました。
短い時間のなかでのレス、本当にどうもありがとうございます。

専用庭の使い方ですが、そんなに広くない庭なので、主に季節の花などを植えて、
通る人から「綺麗ですね」って言われることが嬉しいといった感じです。

管理規約、専用庭細則に反する行為は一切行っていない状態です。

裁判もちょうど１年になったのですが、裁判所側は全ての書面をお互いに出し切ったあとに、
口頭弁論→判決といった形みたいです。

まず流れですが、あくまで私は素人なので、効率が悪いやり方をしているかもしれません。
『管理費等請求事件』
原告：マンション管理組合　理事長　～～
被告：私
①原告から未払分をすぐに払えという訴状が届く
②被告の答弁書：未払金の額、事実は認める。値上げの根拠がないから総会決議は無効である
③原告の準備書面１：近隣の相場や修繕の関係もあり値上げした。他の３軒は支払っている
④被告の準備書面１：相場の具体的な数字を求める（求釈明申立書）→原告は無視
　　　　　　　　　　議案の要領がなかったから区分所有法第３５条違反である
⑤原告の準備書面２：庭園料の変更は規約の変更でないから区分所有法３１条・３５条は適用されない
⑥被告の準備書面２：４軒だけの値上げや事前に金額を記載していない、また議事録の虚偽記載など含めて、
　　　　　　　　　　民主的に決まったとは言えない。信義誠実の原則に反する
⑦原告の準備書面３：規約の変更ではないから法的に正しい
⑧被告の準備書面４：値上げの根拠なしに、議決が確定したあとに金額を決めたのは
　　　　　　　　　　クリーンハンズの原則に反し、権利の濫用である。
⑨被告の最終準備書面：庭園料の値上げは管理組合の財産・資産価値を決議するものであるから、
　　　　　　　　　　　特別決議事項である。ゆえに区分所有法３１条及び３５条は適用される。
　　　　　　　　　　　また、値上げ後は収支分析をし、値上げが相当だったのか分析するべきだが、
　　　　　　　　　　　何もしていない。さらにその上、値上げによって被告に何らメリットがあったのか、
　　　　　　　　　　　何もない。
　　　　　　　　　　　また民法第644条によると原告は善良なる管理者の注意義務を負うとされているが、
　　　　　　　　　　　原告は注意義務を果たした（果たしている）とは言えず、債務不履行をも認めざるを
　　　　　　　　　　　得ないと断言せざるを得ない。
　　　　　　　　　　　マンション管理の適正化、民主化、開かれた情報の開示に著しく反しており、
　　　　　　　　　　　決議は無効と言わざるを得ない。

続く

といったところで、弁論準備がありました。　　今読むと、争点ズレまくりですね；素人まるだしです；
裁判官、原告・大手管理会社法務担当、被告で行われたのですが、
話の内容からして、敗訴の感じでした。
というのも、一度も内容について審理されていないので、今までのこちらの訴えが響いてるのだか
まったくもってわからないのです。。。

どうも私なりに解釈したところ、
『管理費等請求事件』だと、原告からの訴状について、被告がその金額の事実を認めたら、
そこで決着（敗訴）がついていたのではないか！？と思います。
決議が無効だとかは、この裁判では見られてないような気がしてならないのです。

そこで、反訴によって「総会決議無効確認請求事件」としたらどうなのだろうか、と思ったのですが、
今ままでの主張を２重主張することになるので、どうすればいいのかわからなくなってしまいました。。。

この一連の事件を簡単にいうと、
理事長は値上げの金額を明記せずに委任状等を集め、仮に専用使用権をもつ４戸が全て反対しても、
賛成８反対４で議決される状態にもっていきました。
そして総会当日、わかりやすいように例えば、話し合いせずに専用庭使用料を月１０万にします。
当然出席者は反対します。しかし、理事長が過半数以上の議決権を持っているので議決されてしまいます。

そして、もしも、専用庭使用料等の値上げは普通決議事項であると今回の裁判で認めるられると、
このような理事長の横暴が全国で合法化されます。
つまり、普通決議であるから、区分所有法の専用使用権者の権利が適用されず、専用使用権者がいくら
まとまって反対しても議決権なしでは勝ち目がないということです。
なので、この裁判が終わったあとに、むしゃくしゃした理事長がまた同じよう議決権を集めれば、
例えば専用庭使用料月１００万とかも当たり前にできてしまうということですよね。

正直、管理費なんかは全戸にかかわるから普通決議であげたって平等だと思うのですが、
一部の人が専用使用権をもつ専用庭なんかは、今の考え方だったらやられ放題です。

こんな理不尽で不平等なことが、民主的なのかどうかが、今裁判所に委ねられているのです。
一応、何か書面提出があるなら今月末までに出すこととされています。

出さなければ、敗訴の感じです。。。。

すでにそこまで裁判が進んでいるのであれば、こんな匿名掲示板で意見を求めるより、
地元のマンション管理士会の無料相談を受け、そこの管理士会の顧問弁護士からアドバイス
受けるなり紹介してもらうなりした方が、良いのでは無いでしょうか。

ちなみに値上げ前の専用庭使用料相等の金額は供託に出していますよね？

＞正直、管理費なんかは全戸にかかわるから普通決議であげたって平等だと思うのですが、一部の人が専用使用権をもつ専用庭なんかは、今の考え方だったらやられ放題です。

その通りです。購入するときは割高で購入したが、その儲けはデべが頂き、後に残された購入者は多勢に無勢でやられ放題となるのは分譲マンションの宿命です。固定資産税を専用使用権の面積で再計算し、その差額は二階以上の区分所有者の立替分ですから、それを組合に還元して始めて、対等になることが出来ましょう。

>>33
受領拒否ではないので、供託はできないですね。

>>20さんも書かれていますが、マンション管理士会などの無料相談を利用するか
各自治体のマンション管理に関する相談窓口を通じて弁護士意見を求めた方がよいと思います。

自治体の無料弁護士相談は利用したことありますが、あらかじめ相談内容を絞っておけば
有意義に利用できると思います。時間的には無料相談を待つのは難しいかもしれませんけど。

スレ主様
私も>>33さん・>>35さん同様、専門家のアドバイスを早急に利用した方がいいと思います。
それにしても、きちんと整理されていて関心いたしました。とても気の毒に思います。現実は、スレ主さんのような悩みを抱く人が多く存在し、泣き寝入りをしていることが多いですからね。
悔やむことは管理費滞納です。これは相手の罠に掛かってしまったようですね。これを機に提訴したいと見計らっていた悪意を感じます。
③について、スレ主さんで調査することは困難ですか？とりあえず、近隣分譲ＭＳ全て。約１５マンション名を挙げての平均は必要ではないでしょうか？本当に社会通念上の相場と大きく相違していれば、スレ主さんに優位になるでしょうから。近隣ＭＳ調査が不可能であれば、全国の新規分譲マンションをあたり、その調査結果も証拠になると思います。ただし、費用も労力もかかることですが。
面積や今後の地代相場にもよりますが、『専用庭使用料を月１０万・１００万にします』は社会通念上、正当でない金額要請なので、現時点で過剰な心配だと思います。これを機に、理事会役員も少しは学んだと思いますので、そこは、安心してよいのではないでしょうか？但し、～３，４万/月と微妙な値上げは可能かもと同時に学んだかもしれませんので、そこを今後の日常生活上どう守るかが課題ですね。
裁判の話に戻りますが、現在までの裁判費用はどのくらいでしょうね？③の相場の反証ができれば、滞納理由も弁解できると思いますが、不可能であれば、これは厳しい結果を覚悟した方がよさそうです。『総会決議無効確認請求事件』とした場合も、同様です。理事会役員の修繕費不正使い込みなどで弱点を見つけ、原告が取下げてくれればいいのですがね。大手管理会社が隠蔽についてるでしょうから発見は期待できないですがね。
やはり③の反証が一番効果的でしょうね。

区の弁護士相談等、いくつか相談にのってもらったのですが、
値上げされてすぐ相談に行ったときは、
「多数決で議決できるものとできないものがあるので、絶対に値上げ分を払ってはいけない。
　払ったら、その値上げを認めたことになる。」と言われ、
払わなかったのです。
→おそらく、特別な影響のことを言っているのだと思います。

そして、訴状受け取ってすぐに弁護士相談にいったときは、
「これは負けるね」というようなことしか言われませんでした；
というのも、その時は私は法律の知識が薄く、説明も下手だったんだと思います。
「管理費等請求事件」という名前が付いている限り、
「払っていない事実」がある限り、何も考慮されずに敗訴になるんでしょうかね・・
勝訴でないにせよ、正当な金額を裁判所が決めてくれるのだと思っていました。

なので、裁判所にも聞けず、弁護士相談（マンションに強い人がなかなかいない）もこれ以上なく・・・
無料のマンション法律相談では、大変貴重な意見が多かったのですが、最終的に言われることはどこも同じで
「引っ越しをされた方がいいと思う」なんです。
しかしこのマンションは新築で２７年間住み続けていて、思い出、思い入れのある場所です。
そして、
最後の手段として、ここで不特定多数の意見を参考にしたいと思って、書き込みをしました。

素人考えなのですが、専用庭に関係のない2階より上の人の決議って重要視されるのでしょうか？

また、庭の専有使用権を放棄すると言ったらどうなりますか？

③の相場についてですが、４年間、専用庭が付いている全てのマンション広告を
捨てずにとっておきました。また、自転車圏内の専用庭をもつマンションを訪ねました。
６０物件集め、その相場を出し、１平米約26円というところまでだし、
Excelにまとめたものと、広告のコピーを証拠として提出しましたが、
おそらく、裁判所側が考慮していない様子です；
考慮しているのであれば、いかにおかしな値上げかわかると思うのですが。。。

こちらは何年間も、値上げがおかしいと思い、その証拠となるものを集め、
総会で主張しているのですが、
理事長「それは議題にないから関係ない話だ。何か問題があるなら裁判でもおこせばいい」
との一言。その次の総会からは完全無視です。
もちろんこういう内容は一切議事録に載らないので、管理会社も理事長の思いのままです。

管理会社に相談したら「理事長の味方しかできない。裁判に関することは一切しゃべることができない」
とのことでした。
まさに四面楚歌といったところですね。

専用庭が完全に私の専有部分の付属のような形になっていて、
駐輪場側の一部は放棄できても、全部を放棄することができないです。
ですので、その残った部分に対しても４倍の使用料を払わなくてはいけません。

役員は全て２階以上に住んでいますので、１階いじめは、まさに権力の濫用でいくらでもできてしまいます。

例えば、今に議決のやり方で、使用料月１０万になったとしたら、民法による戦い方になるのでしょうか？
誰が見たっておかしい状態であっても、法律がなければ裁判は勝てません。
区分所有法の特別決議事項が当てはまらないのであれば、民法しかなく、
民法も『平等』を主張して勝つには基本原則しかありません。
基本原則で被告側で勝訴することができれば、おそらくマンション問題の有名な事例として載るかもしれません。

もしも、この裁判が完全敗訴であったなら、弁護士をつけて控訴したいところですが、
弁護士にとっても本人訴訟からの切り替えの大変さ、利益のない戦いなどから、
あまり相手にされない気がしてならないのですが。。。

もしも勝訴に近いものであったならば、どこかのHPスペースに載せますので、
同じ悩みを抱えている人たちにとって支えになると思います。

ほんとに、今の区分所有法っておかしい！全然平等じゃない！

原告からの訴状は、管理費等の請求なんですね。これで争えば、裁判所は総会で決議され、他の３軒は支払っているので、原告も支払うのが妥当という見解をしてくるでしょうね。
反論として、相場や議決方法といっても、使用細則であれば、普通決議でいいですし。議案書に金額が記載されてなかったという不備な点はありますが、総論としては被告の不利は免れないようです。
原告側には、法務担当（多分、マン管や管業の有資格者でしょう）がついており、マンション管理に素人の被告は非常に不利な立場にたたされます。法務担当の方が弁護士よりマンション管理については、詳しいのかもしれません。
この裁判は、管理費等の請求ですから、どう考えても原告は不利でしょう。ここは、負けを認めて裁判官に従うしかないでしょう。
負けを認めて、それから専用使用権を放棄されてはいかがですか。理事達は専用庭を剥奪して、駐車場にしようとしたのですから、認めるのではないですか。勿論ベランダとは違い土地ですから、放棄は可能だと思います。
そして、今度は原告として、理事達を別の訴状で提訴されてはいかがでしょうか。ただ、その場合の弁護士選定で、気をつけなければならないのは、弁護士でも区分所有法やマンションに関する民法等については、以外と知らない人が多いのが実情です。比較的詳しいのは、マンション管理士会の顧問弁護士であれば他の弁護士よりは詳しいのではないでしょうか。そしてあなたもこういったスレを利用して、勉強していけばいいでしょう。
弁護士に依頼しなくても、今度はアナタの訴状に対しての裁判になりますから、優位に進んでいくのではと思っております。

>１平米約26円・広告のコピーを証拠
＞裁判所側が考慮していない。考慮しているのであれば、いかにおかしな値上げかわかると思うのですが。。。
金額で争っているのですから、考慮をしないことはないです。やはり、妥当な金額との判断なのでしょう。
滞納金は、全額、即支払いに応じることができる状態でしょうか？その証拠は提出してますか？（レス主さんのことですから、きちんとしていると思いますが。）
支払能力がないためゴネテイルと、裁判所が考慮し値上げを妥当と判断したとも考えられます。
ここで敗訴すると不利な生活ばかりが想定されますね。是非、がんばっていただきたいです。
実は私のマンションも、現在同様の状態なので、役員の職権濫用を想定できます。レス主さんを他人事には感じてられません。若干、法学をかじったので、何かよい手立てを考察していますが、、、、。原則、特別法が優先されるので、民法で競うのは、相当、深く応用しないと勝ち目はないですよね。
役員の職権濫用を、具体的に規約違反に当てはめる事項をピックアップできますか？
レス主さんの理事会役員の態度に憤慨する気持ちはよくわかりますが、そのようなことは、他のマンションではよくある話なのです。
一つ、気になる点が。。。管理会社は”最近”大手になったということ、そして、「理事長の味方しかできない。裁判に関することは一切しゃべることができない」という手口は、もしや、独立系のあの悪質で評判の管理会社ではありませんか？もしも私の想定する管理会社であれば、敗訴実績があります。そこを、探ってみてはいかがでしょうか？それならば、やはり管理会社の誘導に問題があるような気がします。管理会社を訴えたらいかがでしょうか？

管理会社をなんで提訴するんですか。
管理会社は理事会をバックアップするのは当然でしょう。理事会支援業務という基幹事務があるんですよ。
理事側に問題があるんだから、当然、理事を提訴すべきです。
滞納金の支払については、裁判所に申し出れば、３年を超えない範囲内で、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払免除なりをしてくれます。支払能力云々はあまり関係ないかもしれません。

裁判は、本人の意思を大きく考慮します。
支払能力はその意思を裏付ける重要な証拠になります。

＞「専用庭の専用使用権の一部を剥奪し、駐輪場にする」という議案があり、実はそちらも賛成１０反対２で議決されたのです。こちらとしては意味もわからない議決でした。

議案書に「剥奪」の文字があるのなら、総会決議は無効になる確率は高いと思います。
専用使用権であっても権利ですから、剥奪はできません。

専用使用権を消滅させてマンションの共用部分である駐輪場に変更するのですから、規約の変更に加えて、権利の移転に関する当事者間の契約も必要です。

従って、専用使用権者と管理組合との契約事項であり、それ相応の対価についての合意が必要です。

『管理費等請求事件』の判決は微妙のようでが、『総会決議無効確認事件』で提訴する方法も有効かと思います。

総会が開かれていない事などは、理事長（管理者）に課せられた義務違反に対する過料規定に該当する事は明らかですが、行政罰なので告発は難しいですね。
これに関しては財団法人マンション管理センターに相談してみては如何でしょうか。

レス、ありがとうございます。
支払い能力については大丈夫です。一括でも払える金額です。（給料の２．５カ月分）
一応、現在滞納はしておりません。

平成８年のこの事件では
平成八年（オ）第二五八号平成一〇年一〇月三〇日第二小法廷判決
管理費等の値上げが特別の影響を考慮するになっていて、勝てる内容なのですが、

平成１４年のこの事件のおかげで
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件
管理費等の値上げは普通決議であるとなり、区分所有法第３１条や第３５条が適用されなくなったんです。

しかし、どの事件を見ても、世間の相場をはるかに超えた増額をもとに裁判をされた事例がありません。
かなり長いこと似たような事例を探しているのですが、本当にないですね。

よっぽど世間一般では『あり得ない』ことなんだと思います。
そのくらいうちの理事長の考えが『あり得ない』からです。
正直、争ってる内容は世間からしてみれば笑いものです。「何してるの？お宅は？」って感じですよね。。

管理会社も気の毒なことに巻き込まれてしまって・・　　担当の方は本当に感じのいい人なのですが、
真面目なところがあり、この問題に関してはキッチリ線を引いているんだと思います。
こんな理事長がいないところで出会っていれば、すぐにでも打ち解けられるような感じのいい人です。

実は、この管理会社は私がお願いして引き受けてもらったんです。
前の管理会社が管理費を２千円近く値上げするっていうものだから、私は絶対に嫌だと思って、
他にいい管理会社はないか探したんです。
理事長は２件ほどあたってみたんだけど、全然ダメだったからしかたがない、と笑いながら言ってました。
本当は探すことすらしてないのに。なんでも嘘をつく人ですから。

そして、うちが新しいところを探したということになると、理事長と問題になりそうだから
上層の人が、別の人が探したことにした方がいいということで、もう一人別の人が探したことになりました。
そして、理事長が不在だということをいいことに、全員で臨時総会を開き、
副理事の権力で管理会社を変えてしまったんです。
理事長は後から「おお　そうか、やっぱり変えてよかった」なんて言ってましたけど（笑）

しかし、住民は管理費２０００円上がらなくてすんだのに、そういった恩も全てアダになって
返ってきましたからね。私が管理会社を紹介したということをしっているのは上層の人だけだから。

皮肉にも自分で紹介した管理会社を敵に回すことになるなんて思ってもいませんでしたけど。

今日はもう寝ます。
月曜日に書記官に反訴のことについて聞こうと思います！
月末までに、何らか書面を書かないと、正直まずい展開だと思いますので、
皆様からのお力添えが必要です。アドバイスをいただけると幸いです。
たくさんのレスをありがとうございます！　おやすみさい！

> そして、理事長が不在だということをいいことに、全員で臨時総会を開き、副理事の権力で管理会社を変えてしまったんです。

このパターンで、理事長を理事からはずせないのでしょうか？

理事長不在の間に臨時総会を開催して、決議してしまったというのは、これは理事長からすれば、完全に法的に違反してるから無効を主張すれば、裁判所も認めることになるでしょう。値上げしなくて済んだので提訴することはないでしょうが。でもおもしろくはないでしょうね。
臨時総会の手続きは、理事長に５分の１以上の同意を得て開催、理事長がやらない場合にその請求をした組合員が総会を招集することができることになっています。それと監事も管理組合の業務の執行及び財産の状況に不正があると認める時は、臨時総会を招集することができます。
そういった手続きをしないで、理事長不在の間に決めてしまったことに対する反感も理事長にはあるんではないでしょうか。
管理会社は、前レスでも述べましたが、理事会支援業務がありますので、組合の相談にのるのは自然だと思います。
あなたが紹介したから、自分の味方になれというようにもとれますが、それには無理があるでしょう。別に、敵視することではないんではないでしようか。
理事長への批判は構わないでしょうが、はっきりした根拠がないのに、憶測での批判は、返って自分を苦しめる立場に追い込むことになります。
正しいこと、誤っていることは何なのかを明確にして戦っていってください。

>>12の内容は、管理会社に問題あり。これは追求してよいのでは？
理事長不在時に管理会社の変更時の実施。不在理由は？本人の長期療養・長期不在？
労力、時間削減のためにも有料の弁護士依頼をした方が効率的では？
無料相談所は中途半端なアドバイスで終焉することも多く、このケースは本腰を入れたほうがよいのでは？
文面では、原則違反の多い管理組合であると思われる。法律は弱者保護を優位に規定している。
これを技として活かせ引き出しの多い法律家に頼むのがよい。本人訴訟では、善人が悪人に仕立てられやすい。

以下はＡ管理会社の失態判決事例である。今回の裁判の参考にしてほしい（某ＮＰＯのＨＰ一部抜粋）
　管理業務を受託した管理組合の理事長が自社の名誉・信用を毀 損したとして１千万円の損害賠償と謝罪を求めて提訴し、一審で敗訴し控訴したが、広島高裁はこの管理会社の控訴請求を棄却した。
　理事長が組合員に配布した総会資料など、管理会社を「不明経理」「何ひとつやってくれない」「納品書より４割高い領収書」などと書いたために、管理会社が名誉・信用を毀 損されたとして、この理事長を提訴した事件。
管理会社が修繕積立金を管理費の赤字補填に用いたことや納品が４割高いことは事実であり、２年目点検によるベランダ塗装を管理会社は修理しないといったのに管理組合が直接建設会社に交渉して実現できたことなどから、「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」として、損害賠償等の請求をしりぞけました。「Ａ社は管理を受託する者としての適格性を批判されても仕方ない」
　判決文では「管理会社は業務の委託を受けた立場であり、意見や批判は相当程度これを甘受すべき立場にある、管理会社の管理組合への回答は申入れをはぐらかし、揶揄するかのような口吻、相手方からの批判に真摯に答えようとしていない、説明をすれば事足れりとする応答からしても、Ａ社はマンション管理の受託を業とする者としての適格性を批判されても仕方がないところである。」と手厳しく述べています。
　Ａ社は、この判決を不服として上告し、現在最高裁で審理中ですが、大管理会社が理事長１個人を相手に最高裁まで争うこと自体、個人としての費用や時間の負担の限界を考えると、果 たして適切であるか疑問を生じます。

管理会社は、総会支援業務や理事会支援業務はありますが、コンサル業務まではないでしょう。
議案にあがっていない問題をとりあげたり、議事録が修正されたりするのは、理事長の責任です。
管理会社の落ち度を捜すより、理事長の問題を追及すべきでしょう。
反訴すべき対策を考えるのがまずやるべきことです。
どうやって反訴すればいいか、みなさん一緒にいい知恵を出してやってください。