理事長なんてやってられ無い　Part２

>>73
不適切な理事長って言うなら　あんたが理事長やれよ。（管理会社社員のくせに）

ほとんど、管理会社社員と理事会のバトルのための２chとなってるか？このスレ？

議事録っちゅーか疑似録っちゅーか。

しかし、理事会で話し合って管理会社が清書してきてそれに理事が捺印でしょ？
あー、全てのページに割印なりしないと変えられる可能性はあるね。

管理会社、悪い奴多いね　

レベル低すぎ

いい奴もいるとは思うけど

やはり、労働条件が悪いからかな

>>78
＞①もっと詳しくいえば、委任状を含めた出席者が半数以上あり、その出席者の過半数の賛成で成立です。
＞②つまり、全組合員の４分の１以上の賛成で可決されます。以外と簡単なんですよ。

違うんじゃないかな、委任状を含めて５０％超の出席で総会が成立します。
議案については、出席者（委任状を含む普通は理事長に委任、もしくは議決権行使で、議案ごとに賛否）の５０％で可決でしょう。

＞どうしても、この方式ができず敗退したら、今度は臨時総会で戦いましょう。これは、５分の１以上が必要です。
これも、微妙に誤り。　議決権総数と持ち分の１／５の発議により臨時総会を招集できる。
理事長が拒否しても開催できます、代わりに議長はどの組合員がやっても大丈夫です。

>>77
区分所有法に該当する条文がありますよ。
もちろん所有権の放棄に対しての対価（時価相当）は必要ですけど。

>>87

総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席し、議事は出席組合員の議決権の過半数で決する。

臨時総会の招集については、省略して書いたんですが、正確にいうと、集会は原則として管理者が招集するが、、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求できるです。そして、請求して２週間以内にその請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられない時は、その請求をした区分所有者は、自ら集会を招集することが出来るです。

それよりも、不適切かどうかの同意が、1/5にしても３/4にしても過半数でも、集まるかが問題では。

理事長なんてやっちゃあダメですよ

平日帰りが遅いから。

という理由だけで理事｢長｣職を辞退することは可ですか？

次期理事会で役員を決めます。
(候補1)会社員で帰宅は22時頃、ただし土日祝は休み。

(候補2)自営、平日は夕方には帰宅で土曜も仕事入るらしい、日曜は休みとの事。

どちらも至って常識の範囲内。
もっと忙しいひとはいくらでもいる。

理事長を引き受けるのは、貴方の気持ちの問題で、他の理由を考えるのはその気持ちのない証拠です。
他人の顔色を気にせずに、いさぎよく拒否しなさい。

>平日帰りが遅いからという理由だけで理事｢長｣職を辞退することは可ですか？

そんなことを言ったら、うちは理事全員が会社員だから、理事長がいなくなってしまう。

忙しいとは言っても、そこまでは忙しくない。さすがに土曜、日曜も勤務となれば
無理。なぜなら、理事会は土日が普通だから。

やり方次第だとは思うけど、うちの理事長は、平日、勤務先から契約先などに
電話することがあるようだ。

お〜　止まっておるようじゃ　やれやれ。

フリーターにでもやらせたら

フリーターとは、働いてはいる人のことを言うわけで。
何かフリーターを否定したような言い方ですね。

フリーターとはいえ、税金や管理費も払っているはず。賃貸暮らしが多いかとは思いますが…。
一応、自分、フリーターではないですが。

まぁフリーターに理事なんてやれる訳がないという意味なのでしょうけど。
フリーターが理事になっちゃえば、住民が不安になるのでは？

本人が「アルバイトです」って言わなきゃ、
近所の人が正社員かバイトかなんて区別つかないだろ。

時間がフリーなのではない？

何年かに一度回ってくる役員なら、やるのは理事長しかないね。自分勝手に出来るのでこのんな面白いことはないね。

↑理事すら一度もやったことないヤツ

竣工一年ちょっと１００戸弱のマンションです。
入居者名簿を出してない部屋が３分の１ほどいます。

理事長名で何度か催促しましたが未だ出していません。
規約には未提出に関して罰則等の規程はありません。

１、提出させる適切な方法や手段
２、規約改正で罰則もしくはそれに準じる制約を設けることは可能か？
　　可能ならどんな事項が良いか？

以上２点につき、アドバイスをお願いいたします。

＞やるのは理事長しかないね。自分勝手に出来るのでこのんな面白いことはないね。

ま、総会の時に真っ青になるだけですよ。
これを一度でも経験すると、二度とやる気なくなる。

＞理事長名で何度か催促しましたが未だ出していません。

今は、名簿類の提出の強制は無理かもしれない。一応書式は整っているかもしれないが、
規約で強制してるの?

プライバシーのことがあるので、最近は、嫌がる人は多いよ。

＞入居者名簿を出してない部屋が３分の１ほどいます。

入居者名簿とは何でしょうか？
組合員（区分所有者）名簿は理事長は収集、閲覧義務がありますので、提出をお願い出来ますが強制は出来ません、勿論氏名以外の電話番号などの記入は当人の裁量の範囲です。
提出が得られない場合は登記所で有料で得られます。

うちでは、名簿提出の目的として「ご提出頂ければ、突発的な事件、事故、災害時に速やかな連絡を致します」と書いたら、提出率が少し上がりました（←もちろんちゃんとやって下さいね）

「上階が火事で我が家が水浸し」とか「玄関の錠が壊されている」とか、
夜、家に帰って初めて気が付くのはイヤですからね。

あとは、責任の所在として「○○以外には使用しません」とか「誰それが責任を持って保管し、外部に閲覧させる事はありません」といった内容を入れたのも効果があったのかも。

何に使うか分からない名簿なんて誰も出したくないですからね。

＞突発的な事件、事故、災害時に速やかな連絡を致します」と書いたら、

おいおい、そんなこと保証して大丈夫??

そこまでして、名簿管理する理由って何?　管理会社に聞けば、管理費滞納している人の
名前も住所もわかるよ。

>そこまでして、名簿管理する理由って何?　
→>>107

＞１、提出させる適切な方法や手段
区分所有者は自己申告だけでは事実誤認のおそれあります。登記権利書の確認が必要です。
＞２、規約改正で罰則もしくはそれに準じる制約を設けることは可能か？可能ならどんな事項が良いか？
区分所有者は登記所でも得られるので、罰則は憲法違反です。

>憲法違反です。
「憲法違反」って小学生みたいな事言いますね。

上の方、憲法１３条を勉強したことないのね。

入居者名簿ですよね。
駐車場や共用施設のあるマンションなら、利用資格が居住者や区分所有者に限定されている
ものが多いと思います。
100戸くらいだと、そんなに管理しなくてはならない共用施設は多くないのかもしれませんが。

規約改正まで行なわなくても、運用として共用施設利用時に居住者名簿と確認し、
名簿に記載がない場合には居住性を確認できる書類の提示を求めるようにしたらどうでしょうか。

>>112
ないね。
君は「憲法」をどんなふうに「勉強」したんだい？

日本国憲法第13条は,「すべて国民は, 個人として尊重される。生命,自由及び幸福追求に対する国民の権利については, 公共の福祉に反しない限り,立法その他の
国政の上で,最大の尊重を必要とする。」 と規定しており,憲法解釈において,これが人格権の根拠条文とされている.。
人格権とは,人の生命・身体・自由・名誉・氏名・貞操・信用などの人格的な利益を内容とし,他人の侵害から保護されなければならない権利である。これらを違法に侵害することは不法行為となり,民事責任が負わされる。こうした法的保護の対象となる人格的利益を総称して,人格権と呼んでおり,プライバシーもこの中に含まれることとなる。

皆さん、ありがとうございます。

自分の言っている入居者名簿とは、何かあったときの為に、
実際に入居している入居者全員の氏名・入居代表者の連絡先・入居者以外（身内の方等）の緊急連絡先等を記入するようになっています。書式は管理会社のものです。
（私個人は、やはり集合住宅ですので、こういうものは提出するのが義務だと考えています。）

>>106さん、110さん
やはり強制はできないのですね。

>>107さん、113さん
具体的なアドバイス感謝いたします。参考にさせて頂きます。
駐車場・駐輪場の使用契約は別書類で行なっています。
その他、使用許可を求めるような特別な共用施設はお察しの通りありません。

こういうご時勢ですので
「最低限の個人情報すら公開できない住人と一緒に住みたくない」
「個人情報は一切公開したくない」
両方の住人の声もあり、板ばさみで苦慮しています。難しいものですね。

>>115
すごいね。憲法って大切なものなんだね。
ついでに少し教えて欲しいんだが、それに違反するとどうなるの？

これらを違法に侵害することは不法行為となり,民事責任が負わされる。

そういった事は何に書いてありますか？

（不法行為による損害賠償）
第七百九条 　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

それは民法

少林寺…


ってもう話を進めませんか？

わしは　水戸肛門じゃ。

覚えておきなさい。　ふぉふぉふぉふぉふぉ。

>>116
このスレは偽理事しかいません。移動してくださいね。

そうじゃ、このような匿名おふれ（掲示板）には　嘘つきが半分ぐらいは紛れ込んでおる。判断材料として使う時はくれぐれも注意するんじゃぞ。　ふぉふぉふぉふぉふぉ

こう門ってけっこう書きこんでるけど、気の利いた発言が一度もない。
リアルでも空回りしてそうなカンジがする。

何かすねている様でかわいそうな方ですね。

そうじゃあ、わしは気が利かない爺なんじゃ（泣）許しておくれ・・・・・・

次期理事長に選任されたら、好きなことやっていいでしょうか？

保存行為は義務ですが、その他は総会で決議された業務計画に限られます。

「好きなこと」がどのような事を指すのか分からないが、
組合員にメリットのある行為はかなり好き勝手できる。
逆に理事長や理事会にしかメリットのない行為はほとんど出来ない。

お金がかかる行為も勝手には出来ないですよ。「お金をかけてやる」というのは「お金がかかる」というデメリットも含んでいますからね。

好き勝手になんてやれないでしょ。　やったら成敗ちゃんね。

今週末、総会があります。
お知らせをし、返ってきた出欠のアンケート(？)
出席30%、議決権行使22%、残り…返信なし(無関心)48%
ﾊﾟｰｾﾝﾄで書いたけど、超小規模マンションでこれでは…

しかも無回答には現理事と、次期理事(輪番)がいる……

はぁ。

総会成立しそうでおめでとう。
これは宣伝をしない理事長に原因がありましょう。

宣伝って、どの位(の派手さで)やりますか？
各戸配布、掲示板とエレベーター脇に貼り付けしたんですが…

案内は1ヶ月前です。

>>133さん
出席届、議決権行使書はいいんですが、委任状はないのですか？

>>137
突っ込みって別に変な意味で聞いてないのに…。

普通、出席か議決権行使書提出か、委任状提出じゃないの？
アンケート（？）ってあるから、まだ委任状提出段階でないってこと？
でも今週末が総会だよね？

そうなんです…委任状はゼロ
すなわち｢おらぁ、関係ねぇやぁ｣って思ってるか｢総会?なんか宗教?係わらないでおこう｣なんて考えてるんでしょうか…
ちなみに〇月〇日までに提出してください。って締切は過ぎています。

委任状はあるのに出さないんですか。
無関心なんですかね…。

すべての議案、過半数でＯＫのものですか？
3分の2以上必要な議案はないんですか？
理事長さんとしては心配ですね。

現理事と次期理事は、出席があたりまえと思って出さないでいるのかも。
うちの管理組合でも理事で出さない人が多く、聞いたらそうでしたから。

総会成立しそうなのでいいんじゃない。特別議決案件は残念ながら否決になるだろうが、もしそうなるとしたら、その必要性を繰り返し訴えなかった理事長にも責任があろう。

あと、出席予定だった人が当日来ないってこともあるよね。

うちの組合が使っている出席届には、万一の時に委任状扱いにできるように
「当日欠席になった時は議長に一任します」みたいな文言が入っていたけど。

今回は、特別議案は無いんですが(決算予算の報告、新理事就任報告)毎年こうだと思うと
･･･くやしいですっ！
どこかに『総会ってこんなものだよ～』って幼稚園児でもわかりそうな絵入りのサイトないですかね？
プリントして各戸に投函したいです！

念のため‥築３年目です。
今からでは議案入れられないので、次年度に期待します…

うちも毎回出席者が少ないです。
各戸配布や掲示板に貼るのは堅苦しい文章のものなので、広報紙を同時期に発行して
お知らせをしたことがあります。
広報紙の方は、とっつきやすいようにクイズを入れたり、可愛く軽い感じで書きました。
特別関心の高そうな議案はありませんでしたが、多少出席が増えましたよ。

あと、総会の会場をどこにするかも影響があると思います。
うちは150人は入る所を借りるのですが、徒歩数分で行ける会場がとれた年は出席者が
多かったです。

でも一番影響があるのは天気ですね。雨だと出席者が激減します（涙）。

＞うちも毎回出席者が少ないです。

少ないことは問題ではありません。
問題は、総会が成立し、少なくとも、特別決議が成立するかどうかが問題なのです。
総会は大衆討議の場ではなく、理事会の議案を議決する場ですので、議案の要領さえ親切に記述すれば、下手な説明するより書面投票で賛否が得られる。会議室の予約、出席の面倒くささなど理事会、組合員双方にメリットがあります。

『すでにお知らせしていますが、来る○月○日は当マンションの総会です。
みなさんの大事なお住まいの予算や決算の報告がなされます。

○ヶ月毎に行われている理事会では、みなさんの身の回りのことをいろいろ考え話し合っています。
まだ建物も新しく、管理規約も基本的なものです。
総会では、理事会で決めたことに賛否をいただくのですが、理事会に対して意見はありませんか？

また、理事役員も1期の方々は卒業です。約○年間マンションのため尽力いただきました。
本当にありがとうございました。

忙しくて総会には出られない！予定がある！という方はぜひ「議決権を行使」してください!
先にお渡しした総会議案書とともにお渡ししている用紙にご記入し「賛成」か「反対」を投じてください！
無関心はいけませんよ～！』

（素案ですが、こんな風に書いて未提出のお宅に投函しようと思うのですが･･･やめといたほうがいいですか？）

>>148
良いと思う。

多少意見するとしたら、よく使われる「組合員」という呼び名より「オーナー(持ち主)」を宛先に使ってみてはどうかと。

私もよいと思います。

ただ、「無関心はいけませんよ～！」・・・は読む人によっては気に障るかも。
でも一番言いたいことですよね。わかります。

いっそ、その部分はイラストにしてみては？
「無関心」をゴミ箱に捨て、「総会」の方を向いたり指差したりする図はどう？

とにかくあと数日ですが、悔いのないよう頑張ってください。

議案書の中味の親切さが問題で、書面投票せよを言っても始まらない。
もう交代する理事会に意見を言っても始まらない。
これでは笛は吹けども踊りそうにはありませんね。

私は、問題点などがあがった方が、次期理事会が取り組みやすいので良いと思いますよ。
書面決議は、全員の合意が必要かと記憶していますが。

総会議案書については、詳細を記載(現状・背景・改案・メリット・デメリットの改善策)をしたら親切ではないかと。

事前の広報をしていければベストですね。

ただ、両面印刷でも議案書のページがいってしまいますが。

＞書面決議は、全員の合意が必要かと記憶していますが。

曲解。

総会終わりました。みなさんありがとうございました。
出席・議決権行使・委任状で75％だったのでよかったと思います。

理事の任期満了で見事理事長になりました…orz･･･ﾊﾊ･･･
役員で理事会・総会にも出席どころか委任状すら出さない人もいますが･･･
管理費滞納者、違法駐車・・いろいろ問題ありすぎですが頑張ります…！

>>153
明らかに違法なこと書かれても困ります。

決議は、質疑や討論を経てするのが基本です。
書面による決議は、区分所有法４５条で制限されています。

＞書面による決議は、区分所有法４５条で制限されています。
もう少し勉強が必要ですね。
第三十九条
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

>>155
説明が足りませんでしたか‥
総会では決算、予算、役員すべて賛成をいただきその他事項は特に質問もなく、無事に終了しました。

ちなみに出席者率は63%でした。

区分所有法４５条を読んだが、書面による決議に条件なんてないように見える。

電磁的な決議は、あらかじめ総会での許諾が必要。

書面投票（書面による議決権の行使、区分所有法39条）と書面による決議（総会を開催せず書面のみで決議、区分所有法45条）の違いでしょ？

ご苦労様ですが、アドバイスしても、日本語の解釈が貧弱な結果ですから議論にはなりませんよ。

（書面決議）
第４５条　 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項に
　ついては、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があ
　ったものとみなす。

>>160(>>155?)は誰へのレスかわかりませんが、言葉が足りないんじゃ？

法律の日本語もひどい。句読点なんかがあまり考慮されていない。言葉の定義もあいまい。

修繕積立金等　＝　一般的な管理費＋修繕積立金　だとは、すぐにはわからない。


もっとも、うちの場合、たとえ新法であっても、ハンコを理事長が保管しているので、
今と変更しなくて済むことがわかった。しかし、逆に言えば、ハンコを理事長が保管
していない管理組合があるということだ。たぶん、ここに参加している人は大丈夫
なんだろうと思うけど、ひどい組合もあるもんだ、という印象。

>>162

ごめん、俺には何を言ってるのかさっぱり??

＞法律の日本語もひどい。句読点なんかがあまり考慮されていない。言葉の定義もあいまい。

主語を貴方に置き換えた方が良さそうですね。

>>155(=>>160?)は泣いて帰っちゃったのかな？

155（≒160）だけど、別に泣いてないですよ。

>>159のとおり。
集会を開いて書面で議決権を行使するのと違い、
集会を開かずに書面決議をおこなうには、全員の合意が必要ってこと。

>>166さん
それであれば、集会を開いて書面で議決権を行使してますのでご安心ください。

安心しましたが、もっと勉強が必要ですね。

臨時総会を開いた方はいらっしゃいますか？

通常総会でも議決権行使や委任状が多く(なにも提出しない出席しない戸もあります)、正直集まらないような気がするのです･･･。
原付バイクの不法駐車があり空きスペースをバイク置き場としたいので、共有部分の変更の提案するために開きたいのです。

どうやったら問題なく(少なく)済むか、経験談やアドバイスをどうか宜しくお願い致します。

＞原付バイクの不法駐車があり空きスペースをバイク置き場としたいので、共有部分の変更の提案するために開きたいのです。

臨時総会を開く場合は、貴方が共用部分の変更案を作成して、全区分所有者の五分の一以上の人数で、全議決権の五分の一以上の賛同する仲間と理事長に臨時総会を請求できます。二週間以内にその請求日から四週間以内の日を総会とする招集通知が発せられない時は、その請求をした組合員が臨時総会の招集ができますし、その中の1人が議長となります。

臨時総会自体は手順に沿って行えばいいので、それ程難しくないと思うのですが、
ご質問のケースの場合は、現状の問題提起、周知活動、意見交換会や説明会などのでの合意形成を行い、総会時までに充分に機を熟すことが大切だと思います
定期総会を目処に上程されてはいかがでしょうか。

なお、上述の活動を行っても住民の反応は殆どないと思いますが、賛否の判断のポイントとして「充分な事前活動を行ったか？」という点を重視する方は多いです。理事会では充分に検討を重ねた結果でも、住民に対して充分な周知活動がなされていない案件は「よく分からないから×」とされてしまいます。普通決議であればそれでも通るかも知れませんが、特別決議では厳しいかと思います。

遅くなりましたが、>>170さん>>171さん、どうもありがとうございました！

諸々の問題が絡み合ってなかなか進みませんが、任期中にこれは解決したいと思います。またよろしくお願いいたします。

実際にあったお話です。総会で管理会社の資料に不信感をいだき必要な資料を後日、提出するように約束させた住民さんがいました。しかし総会後、その住民さんに届いたのは管理組合代理人と名乗る弁護士〔管理会社が連れてきた〕からの事実無根の内容証明でした。その後、この住民さんのことで、管理会社の担当者が作成した虚偽文書が管理組合名でマンションに配布されました。普通の人はこれで引っ越すところですが、この住民さんは管理会社と理事らに対して裁判を起こしました。その裁判中もこの住民さんや関係者のところに嫌がらせや犯罪行為がおき続け、何年もかかってやっと大阪高等裁判所で名誉毀損を勝ち取り、犯罪行為も元理事が起訴され有罪になりました。普通はこれで終りになるのですが、判決後も襟を正さない管理会社とその管理会社の行為を公表しない理事会、この住民さんに対する犯罪行為を隠し続ける住民らに対して、とうとう住民さんの怒りが頂点に達し、またまた裁判になるようです。同じ人間に何度も訴えられる人たちってどういう神経をしているのでしょうか。私には理解できません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47451/
この住民さんの郵便ポストは入居してから約5年間、何者かが物色していて郵便物も局留めの状態なのに理事会は何も対応しないようなんですね。犯罪行為も理事会が世間並みに機能していれば未然にふせげたのではないでしょうか。でも理事の中に犯罪をおこなっていた人がいたわけですからね。マンションって怖いな～って思います。

そのマンションがある大阪市西区は遊郭とかがあってあんまりお勧めできません。なんで西区で分譲マンション買ったのかなあ

もうちょっと辛抱すれば、任期も終わる…肩の荷がおります。

が、次期理事会がしっかりやれるのか不安です………

>>147
管理会社の不備（虚偽資料）とは何でしょうか。
具体的に記述しないと何が争点なのかわかりませんね。

理事長を管理会社が手なずけてしまえば管理会社は何でもできます。
管理会社に支配されている管理組合の典型かもしれません。
殆どの住民は組合運営に無関心ですから。

こんな総会って意味があるのでしょうか。

組合員、居住者情報を宅配業者に開示するという細則改正案が総会に出されました。
組合員がそんなことを求めるはずはないので管理会社（最近管理会社を変更）の起案でしょう。
議案はコンサルタント（マン管士）がまとめたようです。

宅配業者はあて先人が存在するのか管理員に確認をしたいことがあると思います。
管理員は対応するのが面倒であることは理解できます。
名簿を宅配業者に渡してしまえば楽ですからね（以上推測です）。
因みに私の理事時代には理事にさえ個人情報は開示されませんでした。
居住の有無さえ開示したくない有名人も居るのですから。

総会参加者の大勢は細則改正に反対だったのですが議長は採決しました。
総会参加者は４２名以上でしたが出席理事を除くと賛成者は３名でした。
議決権行使と白紙委任だけで過半数を越えていたので可決されました。
総会での議論を聞いていれば殆どの組合員は反対票を投じたでしょう。
いかに議決権行使、白紙委任が怖いかの典型です。

総会開催前に欠席者の賛否は判明しているのですから総会での議論自体意味がないと言うことになります。

こんな事例があったらご紹介ください。
何か良い対策がありますでしょうか。

１７７です。
>>１４７と書きましたが>>１７４の間違いでした。

＞総会参加者は４２名以上でしたが出席理事を除くと賛成者は３名でした。
＞議決権行使と白紙委任だけで過半数を越えていたので可決されました。
＞総会での議論を聞いていれば殆どの組合員は反対票を投じたでしょう。

そんな議案を白紙委任状だけで議決したら後で必ず紛争の種になるから、
普通は議決しないで続会にするのが筋でしょうね。

それほどしても議決しなければならなかった｢理由｣は何でしょう。

うちのマンションも白紙委任状で可決間違いなしの議案が、総会出席者の多数の反対
をうけて、議長判断で「保留」としたことがあります。

>>178

総会では、賛成か反対の議決を取る訳で、議論する場ではないです。


名簿とありますが、普通は配達先がわからない時は電話しますよね。
電話番号の記載がなく表札もない、ピンポンしてもでなければ、管理員に尋ね(ここの議決じゃないかと)何号室か聞くものでしょう‥。

一宅配会社に名簿提供してもメリットはなさそうですが…

それから、マルチポストとスレ違いは今後気を付けてくださいね。