理事長なんてやってられ無い　Part２

連投になるけど、署名者たちの責任じゃないよ。その人たちは議事録を読んだ時は正しいから署名した。問題はその後。

署名後、管理会社が議事録を勝手に書き換える行為が改竄。　分かっとらんねえ。

理事会だってそこまで無責任じゃあないよ。議事録の確認ぐらいしています。問題はその後。金に目がくらんで勝手な事をやるのはうちの管理会社。
他の理事は面倒だから黙ってるだけ。

放任されたら何でもやってしまうのが管理会社か。責任は管理組合の理事会、理事長に押しつけだもんな。自分は金儲けだけ。それはいいね、リスク取らないで利益だけ持って行くんだから。

これじゃあ「理事長なんてやってられ無い」だろうね。

>>63
それは改竄ではなく、刑法に触れる偽造ですが、その後の理事長の対応はどうなったのですか？

どうも言葉の定義をもう一度確認した方がいいですので改竄の定義以下。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%94%B9%E7%AB%84

改竄そのものが本来刑法に触れる行為です。

改竄（かいざん）は、文書、記録等の全部又は一部が、故意もしくは過失により、本来なされるべきでない時期に、本来なされるべきでない形式、内容に変更されることをいう。悪意の有無を問わない。

（私文書偽造等）
第百五十九条 　行使の目的で、他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造し、又は偽造した他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造した者は、三月以上五年以下の懲役に処する。
２ 　他人が押印し又は署名した権利、義務又は事実証明に関する文書又は図画を変造した者も、前項と同様とする。
３ 　前二項に規定するもののほか、権利、義務又は事実証明に関する文書又は図画を偽造し、又は変造した者は、一年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。

こんな犯罪人たちに　マンションの管理なんてまかしていられるわけないね。

管理組合の役員は自分の仕事を真面目にやりましょう。
金を払えば何でも思い通りにやってくれて、チェックする必要のない業者は世の中にありましょうや？
命をあずける医者でさえ、患者はセカンドオピニオンでチェックする時代ですよ。

管理会社って　クメールルージュ（カンボジアのポル・ポト）みたい？　言う事聞かなければ理事長といえども抹殺されるね？

不適任な理事長を解任できる、管理規約を作りましょう。
委任状を含めて３／４の賛成で、総会で議決できます。

不適任な管理会社を解約できる、管理規約を作りましょう。
委任状を含めて３／４の賛成で、総会で議決できます。

＞不適任な理事長を解任できる、管理規約を作りましょう。
委任状を含めて３／４の賛成で、総会で議決できます。

＞不適任な管理会社を解約できる、管理規約を作りましょう。
委任状を含めて３／４の賛成で、総会で議決できます。

両方とも、総会にで過半数でオーケーよ。

>>71
無料で働かされて、なお且つ危険な管理会社と対峙しなけりゃあならないこんな仕事やってられるかよ！！　いい加減にしろ！！
二度とやるか！！

それよりも、不適切な所有者を強制退去させる規約は作れないものか。

もっと詳しくいえば、委任状を含めた出席者が半数以上あり、その出席者の過半数の賛成で成立です。
つまり、全組合員の４分の１以上の賛成で可決されます。以外と簡単なんですよ。
但し、白紙委任状は絶対ダメです。この方法だと理事長がこの白紙委任状を握っていますので、否決されるでしょう。必ず、議決権行使書で住民の意思が反映される方式をとってください。
どうしても、この方式ができず敗退したら、今度は臨時総会で戦いましょう。これは、５分の１以上が必要です。
頑張って下さい。

>>77
そんな勝手なことは無理だね。　どうしてもって言うなら、相手が買ったマンションの代金＋引っ越し代＋手数料（相手の言い値）を払いなよ。
オレなら手数料を３０００万ほどいただくよ。

そもそも、あんたが身勝手なんだよ。そこまで言うなら、あんたに共同生活なんて無理でしょ。
そんなこと言ってるあんたが退去しなよ。

>>77
あなたが不適切な所有者なんじゃない？

子供以下の言い合いだね。

そう。あんたもね。

>>73
不適切な理事長って言うなら　あんたが理事長やれよ。（管理会社社員のくせに）

ほとんど、管理会社社員と理事会のバトルのための２chとなってるか？このスレ？

議事録っちゅーか疑似録っちゅーか。

しかし、理事会で話し合って管理会社が清書してきてそれに理事が捺印でしょ？
あー、全てのページに割印なりしないと変えられる可能性はあるね。

管理会社、悪い奴多いね　

レベル低すぎ

いい奴もいるとは思うけど

やはり、労働条件が悪いからかな

>>78
＞①もっと詳しくいえば、委任状を含めた出席者が半数以上あり、その出席者の過半数の賛成で成立です。
＞②つまり、全組合員の４分の１以上の賛成で可決されます。以外と簡単なんですよ。

違うんじゃないかな、委任状を含めて５０％超の出席で総会が成立します。
議案については、出席者（委任状を含む普通は理事長に委任、もしくは議決権行使で、議案ごとに賛否）の５０％で可決でしょう。

＞どうしても、この方式ができず敗退したら、今度は臨時総会で戦いましょう。これは、５分の１以上が必要です。
これも、微妙に誤り。　議決権総数と持ち分の１／５の発議により臨時総会を招集できる。
理事長が拒否しても開催できます、代わりに議長はどの組合員がやっても大丈夫です。

>>77
区分所有法に該当する条文がありますよ。
もちろん所有権の放棄に対しての対価（時価相当）は必要ですけど。

>>87

総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席し、議事は出席組合員の議決権の過半数で決する。

臨時総会の招集については、省略して書いたんですが、正確にいうと、集会は原則として管理者が招集するが、、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求できるです。そして、請求して２週間以内にその請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられない時は、その請求をした区分所有者は、自ら集会を招集することが出来るです。

それよりも、不適切かどうかの同意が、1/5にしても３/4にしても過半数でも、集まるかが問題では。

理事長なんてやっちゃあダメですよ

平日帰りが遅いから。

という理由だけで理事｢長｣職を辞退することは可ですか？

次期理事会で役員を決めます。
(候補1)会社員で帰宅は22時頃、ただし土日祝は休み。

(候補2)自営、平日は夕方には帰宅で土曜も仕事入るらしい、日曜は休みとの事。

どちらも至って常識の範囲内。
もっと忙しいひとはいくらでもいる。

理事長を引き受けるのは、貴方の気持ちの問題で、他の理由を考えるのはその気持ちのない証拠です。
他人の顔色を気にせずに、いさぎよく拒否しなさい。

>平日帰りが遅いからという理由だけで理事｢長｣職を辞退することは可ですか？

そんなことを言ったら、うちは理事全員が会社員だから、理事長がいなくなってしまう。

忙しいとは言っても、そこまでは忙しくない。さすがに土曜、日曜も勤務となれば
無理。なぜなら、理事会は土日が普通だから。

やり方次第だとは思うけど、うちの理事長は、平日、勤務先から契約先などに
電話することがあるようだ。

お〜　止まっておるようじゃ　やれやれ。

フリーターにでもやらせたら

フリーターとは、働いてはいる人のことを言うわけで。
何かフリーターを否定したような言い方ですね。

フリーターとはいえ、税金や管理費も払っているはず。賃貸暮らしが多いかとは思いますが…。
一応、自分、フリーターではないですが。

まぁフリーターに理事なんてやれる訳がないという意味なのでしょうけど。
フリーターが理事になっちゃえば、住民が不安になるのでは？

本人が「アルバイトです」って言わなきゃ、
近所の人が正社員かバイトかなんて区別つかないだろ。

時間がフリーなのではない？

何年かに一度回ってくる役員なら、やるのは理事長しかないね。自分勝手に出来るのでこのんな面白いことはないね。

↑理事すら一度もやったことないヤツ

竣工一年ちょっと１００戸弱のマンションです。
入居者名簿を出してない部屋が３分の１ほどいます。

理事長名で何度か催促しましたが未だ出していません。
規約には未提出に関して罰則等の規程はありません。

１、提出させる適切な方法や手段
２、規約改正で罰則もしくはそれに準じる制約を設けることは可能か？
　　可能ならどんな事項が良いか？

以上２点につき、アドバイスをお願いいたします。

＞やるのは理事長しかないね。自分勝手に出来るのでこのんな面白いことはないね。

ま、総会の時に真っ青になるだけですよ。
これを一度でも経験すると、二度とやる気なくなる。

＞理事長名で何度か催促しましたが未だ出していません。

今は、名簿類の提出の強制は無理かもしれない。一応書式は整っているかもしれないが、
規約で強制してるの?

プライバシーのことがあるので、最近は、嫌がる人は多いよ。

＞入居者名簿を出してない部屋が３分の１ほどいます。

入居者名簿とは何でしょうか？
組合員（区分所有者）名簿は理事長は収集、閲覧義務がありますので、提出をお願い出来ますが強制は出来ません、勿論氏名以外の電話番号などの記入は当人の裁量の範囲です。
提出が得られない場合は登記所で有料で得られます。

うちでは、名簿提出の目的として「ご提出頂ければ、突発的な事件、事故、災害時に速やかな連絡を致します」と書いたら、提出率が少し上がりました（←もちろんちゃんとやって下さいね）

「上階が火事で我が家が水浸し」とか「玄関の錠が壊されている」とか、
夜、家に帰って初めて気が付くのはイヤですからね。

あとは、責任の所在として「○○以外には使用しません」とか「誰それが責任を持って保管し、外部に閲覧させる事はありません」といった内容を入れたのも効果があったのかも。

何に使うか分からない名簿なんて誰も出したくないですからね。

＞突発的な事件、事故、災害時に速やかな連絡を致します」と書いたら、

おいおい、そんなこと保証して大丈夫??

そこまでして、名簿管理する理由って何?　管理会社に聞けば、管理費滞納している人の
名前も住所もわかるよ。

>そこまでして、名簿管理する理由って何?　
→>>107

＞１、提出させる適切な方法や手段
区分所有者は自己申告だけでは事実誤認のおそれあります。登記権利書の確認が必要です。
＞２、規約改正で罰則もしくはそれに準じる制約を設けることは可能か？可能ならどんな事項が良いか？
区分所有者は登記所でも得られるので、罰則は憲法違反です。

>憲法違反です。
「憲法違反」って小学生みたいな事言いますね。

上の方、憲法１３条を勉強したことないのね。

入居者名簿ですよね。
駐車場や共用施設のあるマンションなら、利用資格が居住者や区分所有者に限定されている
ものが多いと思います。
100戸くらいだと、そんなに管理しなくてはならない共用施設は多くないのかもしれませんが。

規約改正まで行なわなくても、運用として共用施設利用時に居住者名簿と確認し、
名簿に記載がない場合には居住性を確認できる書類の提示を求めるようにしたらどうでしょうか。

>>112
ないね。
君は「憲法」をどんなふうに「勉強」したんだい？

日本国憲法第13条は,「すべて国民は, 個人として尊重される。生命,自由及び幸福追求に対する国民の権利については, 公共の福祉に反しない限り,立法その他の
国政の上で,最大の尊重を必要とする。」 と規定しており,憲法解釈において,これが人格権の根拠条文とされている.。
人格権とは,人の生命・身体・自由・名誉・氏名・貞操・信用などの人格的な利益を内容とし,他人の侵害から保護されなければならない権利である。これらを違法に侵害することは不法行為となり,民事責任が負わされる。こうした法的保護の対象となる人格的利益を総称して,人格権と呼んでおり,プライバシーもこの中に含まれることとなる。

皆さん、ありがとうございます。

自分の言っている入居者名簿とは、何かあったときの為に、
実際に入居している入居者全員の氏名・入居代表者の連絡先・入居者以外（身内の方等）の緊急連絡先等を記入するようになっています。書式は管理会社のものです。
（私個人は、やはり集合住宅ですので、こういうものは提出するのが義務だと考えています。）

>>106さん、110さん
やはり強制はできないのですね。

>>107さん、113さん
具体的なアドバイス感謝いたします。参考にさせて頂きます。
駐車場・駐輪場の使用契約は別書類で行なっています。
その他、使用許可を求めるような特別な共用施設はお察しの通りありません。

こういうご時勢ですので
「最低限の個人情報すら公開できない住人と一緒に住みたくない」
「個人情報は一切公開したくない」
両方の住人の声もあり、板ばさみで苦慮しています。難しいものですね。

>>115
すごいね。憲法って大切なものなんだね。
ついでに少し教えて欲しいんだが、それに違反するとどうなるの？

これらを違法に侵害することは不法行為となり,民事責任が負わされる。

そういった事は何に書いてありますか？

（不法行為による損害賠償）
第七百九条 　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

それは民法

少林寺…


ってもう話を進めませんか？

わしは　水戸肛門じゃ。

覚えておきなさい。　ふぉふぉふぉふぉふぉ。

>>116
このスレは偽理事しかいません。移動してくださいね。

そうじゃ、このような匿名おふれ（掲示板）には　嘘つきが半分ぐらいは紛れ込んでおる。判断材料として使う時はくれぐれも注意するんじゃぞ。　ふぉふぉふぉふぉふぉ

こう門ってけっこう書きこんでるけど、気の利いた発言が一度もない。
リアルでも空回りしてそうなカンジがする。

何かすねている様でかわいそうな方ですね。

そうじゃあ、わしは気が利かない爺なんじゃ（泣）許しておくれ・・・・・・

次期理事長に選任されたら、好きなことやっていいでしょうか？

保存行為は義務ですが、その他は総会で決議された業務計画に限られます。

「好きなこと」がどのような事を指すのか分からないが、
組合員にメリットのある行為はかなり好き勝手できる。
逆に理事長や理事会にしかメリットのない行為はほとんど出来ない。

お金がかかる行為も勝手には出来ないですよ。「お金をかけてやる」というのは「お金がかかる」というデメリットも含んでいますからね。

好き勝手になんてやれないでしょ。　やったら成敗ちゃんね。

今週末、総会があります。
お知らせをし、返ってきた出欠のアンケート(？)
出席30%、議決権行使22%、残り…返信なし(無関心)48%
ﾊﾟｰｾﾝﾄで書いたけど、超小規模マンションでこれでは…

しかも無回答には現理事と、次期理事(輪番)がいる……

はぁ。

総会成立しそうでおめでとう。
これは宣伝をしない理事長に原因がありましょう。

宣伝って、どの位(の派手さで)やりますか？
各戸配布、掲示板とエレベーター脇に貼り付けしたんですが…

案内は1ヶ月前です。

>>133さん
出席届、議決権行使書はいいんですが、委任状はないのですか？

>>137
突っ込みって別に変な意味で聞いてないのに…。

普通、出席か議決権行使書提出か、委任状提出じゃないの？
アンケート（？）ってあるから、まだ委任状提出段階でないってこと？
でも今週末が総会だよね？

そうなんです…委任状はゼロ
すなわち｢おらぁ、関係ねぇやぁ｣って思ってるか｢総会?なんか宗教?係わらないでおこう｣なんて考えてるんでしょうか…
ちなみに〇月〇日までに提出してください。って締切は過ぎています。

委任状はあるのに出さないんですか。
無関心なんですかね…。

すべての議案、過半数でＯＫのものですか？
3分の2以上必要な議案はないんですか？
理事長さんとしては心配ですね。

現理事と次期理事は、出席があたりまえと思って出さないでいるのかも。
うちの管理組合でも理事で出さない人が多く、聞いたらそうでしたから。

総会成立しそうなのでいいんじゃない。特別議決案件は残念ながら否決になるだろうが、もしそうなるとしたら、その必要性を繰り返し訴えなかった理事長にも責任があろう。

あと、出席予定だった人が当日来ないってこともあるよね。

うちの組合が使っている出席届には、万一の時に委任状扱いにできるように
「当日欠席になった時は議長に一任します」みたいな文言が入っていたけど。

今回は、特別議案は無いんですが(決算予算の報告、新理事就任報告)毎年こうだと思うと
･･･くやしいですっ！
どこかに『総会ってこんなものだよ～』って幼稚園児でもわかりそうな絵入りのサイトないですかね？
プリントして各戸に投函したいです！

念のため‥築３年目です。
今からでは議案入れられないので、次年度に期待します…

うちも毎回出席者が少ないです。
各戸配布や掲示板に貼るのは堅苦しい文章のものなので、広報紙を同時期に発行して
お知らせをしたことがあります。
広報紙の方は、とっつきやすいようにクイズを入れたり、可愛く軽い感じで書きました。
特別関心の高そうな議案はありませんでしたが、多少出席が増えましたよ。

あと、総会の会場をどこにするかも影響があると思います。
うちは150人は入る所を借りるのですが、徒歩数分で行ける会場がとれた年は出席者が
多かったです。

でも一番影響があるのは天気ですね。雨だと出席者が激減します（涙）。

＞うちも毎回出席者が少ないです。

少ないことは問題ではありません。
問題は、総会が成立し、少なくとも、特別決議が成立するかどうかが問題なのです。
総会は大衆討議の場ではなく、理事会の議案を議決する場ですので、議案の要領さえ親切に記述すれば、下手な説明するより書面投票で賛否が得られる。会議室の予約、出席の面倒くささなど理事会、組合員双方にメリットがあります。

『すでにお知らせしていますが、来る○月○日は当マンションの総会です。
みなさんの大事なお住まいの予算や決算の報告がなされます。

○ヶ月毎に行われている理事会では、みなさんの身の回りのことをいろいろ考え話し合っています。
まだ建物も新しく、管理規約も基本的なものです。
総会では、理事会で決めたことに賛否をいただくのですが、理事会に対して意見はありませんか？

また、理事役員も1期の方々は卒業です。約○年間マンションのため尽力いただきました。
本当にありがとうございました。

忙しくて総会には出られない！予定がある！という方はぜひ「議決権を行使」してください!
先にお渡しした総会議案書とともにお渡ししている用紙にご記入し「賛成」か「反対」を投じてください！
無関心はいけませんよ～！』

（素案ですが、こんな風に書いて未提出のお宅に投函しようと思うのですが･･･やめといたほうがいいですか？）

>>148
良いと思う。

多少意見するとしたら、よく使われる「組合員」という呼び名より「オーナー(持ち主)」を宛先に使ってみてはどうかと。

私もよいと思います。

ただ、「無関心はいけませんよ～！」・・・は読む人によっては気に障るかも。
でも一番言いたいことですよね。わかります。

いっそ、その部分はイラストにしてみては？
「無関心」をゴミ箱に捨て、「総会」の方を向いたり指差したりする図はどう？

とにかくあと数日ですが、悔いのないよう頑張ってください。

議案書の中味の親切さが問題で、書面投票せよを言っても始まらない。
もう交代する理事会に意見を言っても始まらない。
これでは笛は吹けども踊りそうにはありませんね。

私は、問題点などがあがった方が、次期理事会が取り組みやすいので良いと思いますよ。
書面決議は、全員の合意が必要かと記憶していますが。

総会議案書については、詳細を記載(現状・背景・改案・メリット・デメリットの改善策)をしたら親切ではないかと。

事前の広報をしていければベストですね。

ただ、両面印刷でも議案書のページがいってしまいますが。

＞書面決議は、全員の合意が必要かと記憶していますが。

曲解。

総会終わりました。みなさんありがとうございました。
出席・議決権行使・委任状で75％だったのでよかったと思います。

理事の任期満了で見事理事長になりました…orz･･･ﾊﾊ･･･
役員で理事会・総会にも出席どころか委任状すら出さない人もいますが･･･
管理費滞納者、違法駐車・・いろいろ問題ありすぎですが頑張ります…！

>>153
明らかに違法なこと書かれても困ります。

決議は、質疑や討論を経てするのが基本です。
書面による決議は、区分所有法４５条で制限されています。

＞書面による決議は、区分所有法４５条で制限されています。
もう少し勉強が必要ですね。
第三十九条
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

>>155
説明が足りませんでしたか‥
総会では決算、予算、役員すべて賛成をいただきその他事項は特に質問もなく、無事に終了しました。

ちなみに出席者率は63%でした。

区分所有法４５条を読んだが、書面による決議に条件なんてないように見える。

電磁的な決議は、あらかじめ総会での許諾が必要。

書面投票（書面による議決権の行使、区分所有法39条）と書面による決議（総会を開催せず書面のみで決議、区分所有法45条）の違いでしょ？

ご苦労様ですが、アドバイスしても、日本語の解釈が貧弱な結果ですから議論にはなりませんよ。

（書面決議）
第４５条　 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項に
　ついては、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があ
　ったものとみなす。

>>160(>>155?)は誰へのレスかわかりませんが、言葉が足りないんじゃ？

法律の日本語もひどい。句読点なんかがあまり考慮されていない。言葉の定義もあいまい。

修繕積立金等　＝　一般的な管理費＋修繕積立金　だとは、すぐにはわからない。


もっとも、うちの場合、たとえ新法であっても、ハンコを理事長が保管しているので、
今と変更しなくて済むことがわかった。しかし、逆に言えば、ハンコを理事長が保管
していない管理組合があるということだ。たぶん、ここに参加している人は大丈夫
なんだろうと思うけど、ひどい組合もあるもんだ、という印象。