理事長なんてやってられ無い　Part２

（書面決議）
第４５条　 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項に
　ついては、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があ
　ったものとみなす。

>>160(>>155?)は誰へのレスかわかりませんが、言葉が足りないんじゃ？

法律の日本語もひどい。句読点なんかがあまり考慮されていない。言葉の定義もあいまい。

修繕積立金等　＝　一般的な管理費＋修繕積立金　だとは、すぐにはわからない。


もっとも、うちの場合、たとえ新法であっても、ハンコを理事長が保管しているので、
今と変更しなくて済むことがわかった。しかし、逆に言えば、ハンコを理事長が保管
していない管理組合があるということだ。たぶん、ここに参加している人は大丈夫
なんだろうと思うけど、ひどい組合もあるもんだ、という印象。

>>162

ごめん、俺には何を言ってるのかさっぱり??

＞法律の日本語もひどい。句読点なんかがあまり考慮されていない。言葉の定義もあいまい。

主語を貴方に置き換えた方が良さそうですね。

>>155(=>>160?)は泣いて帰っちゃったのかな？

155（≒160）だけど、別に泣いてないですよ。

>>159のとおり。
集会を開いて書面で議決権を行使するのと違い、
集会を開かずに書面決議をおこなうには、全員の合意が必要ってこと。

>>166さん
それであれば、集会を開いて書面で議決権を行使してますのでご安心ください。

安心しましたが、もっと勉強が必要ですね。

臨時総会を開いた方はいらっしゃいますか？

通常総会でも議決権行使や委任状が多く(なにも提出しない出席しない戸もあります)、正直集まらないような気がするのです･･･。
原付バイクの不法駐車があり空きスペースをバイク置き場としたいので、共有部分の変更の提案するために開きたいのです。

どうやったら問題なく(少なく)済むか、経験談やアドバイスをどうか宜しくお願い致します。

＞原付バイクの不法駐車があり空きスペースをバイク置き場としたいので、共有部分の変更の提案するために開きたいのです。

臨時総会を開く場合は、貴方が共用部分の変更案を作成して、全区分所有者の五分の一以上の人数で、全議決権の五分の一以上の賛同する仲間と理事長に臨時総会を請求できます。二週間以内にその請求日から四週間以内の日を総会とする招集通知が発せられない時は、その請求をした組合員が臨時総会の招集ができますし、その中の1人が議長となります。

臨時総会自体は手順に沿って行えばいいので、それ程難しくないと思うのですが、
ご質問のケースの場合は、現状の問題提起、周知活動、意見交換会や説明会などのでの合意形成を行い、総会時までに充分に機を熟すことが大切だと思います
定期総会を目処に上程されてはいかがでしょうか。

なお、上述の活動を行っても住民の反応は殆どないと思いますが、賛否の判断のポイントとして「充分な事前活動を行ったか？」という点を重視する方は多いです。理事会では充分に検討を重ねた結果でも、住民に対して充分な周知活動がなされていない案件は「よく分からないから×」とされてしまいます。普通決議であればそれでも通るかも知れませんが、特別決議では厳しいかと思います。

遅くなりましたが、>>170さん>>171さん、どうもありがとうございました！

諸々の問題が絡み合ってなかなか進みませんが、任期中にこれは解決したいと思います。またよろしくお願いいたします。

実際にあったお話です。総会で管理会社の資料に不信感をいだき必要な資料を後日、提出するように約束させた住民さんがいました。しかし総会後、その住民さんに届いたのは管理組合代理人と名乗る弁護士〔管理会社が連れてきた〕からの事実無根の内容証明でした。その後、この住民さんのことで、管理会社の担当者が作成した虚偽文書が管理組合名でマンションに配布されました。普通の人はこれで引っ越すところですが、この住民さんは管理会社と理事らに対して裁判を起こしました。その裁判中もこの住民さんや関係者のところに嫌がらせや犯罪行為がおき続け、何年もかかってやっと大阪高等裁判所で名誉毀損を勝ち取り、犯罪行為も元理事が起訴され有罪になりました。普通はこれで終りになるのですが、判決後も襟を正さない管理会社とその管理会社の行為を公表しない理事会、この住民さんに対する犯罪行為を隠し続ける住民らに対して、とうとう住民さんの怒りが頂点に達し、またまた裁判になるようです。同じ人間に何度も訴えられる人たちってどういう神経をしているのでしょうか。私には理解できません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47451/
この住民さんの郵便ポストは入居してから約5年間、何者かが物色していて郵便物も局留めの状態なのに理事会は何も対応しないようなんですね。犯罪行為も理事会が世間並みに機能していれば未然にふせげたのではないでしょうか。でも理事の中に犯罪をおこなっていた人がいたわけですからね。マンションって怖いな～って思います。

そのマンションがある大阪市西区は遊郭とかがあってあんまりお勧めできません。なんで西区で分譲マンション買ったのかなあ

もうちょっと辛抱すれば、任期も終わる…肩の荷がおります。

が、次期理事会がしっかりやれるのか不安です………

>>147
管理会社の不備（虚偽資料）とは何でしょうか。
具体的に記述しないと何が争点なのかわかりませんね。

理事長を管理会社が手なずけてしまえば管理会社は何でもできます。
管理会社に支配されている管理組合の典型かもしれません。
殆どの住民は組合運営に無関心ですから。

こんな総会って意味があるのでしょうか。

組合員、居住者情報を宅配業者に開示するという細則改正案が総会に出されました。
組合員がそんなことを求めるはずはないので管理会社（最近管理会社を変更）の起案でしょう。
議案はコンサルタント（マン管士）がまとめたようです。

宅配業者はあて先人が存在するのか管理員に確認をしたいことがあると思います。
管理員は対応するのが面倒であることは理解できます。
名簿を宅配業者に渡してしまえば楽ですからね（以上推測です）。
因みに私の理事時代には理事にさえ個人情報は開示されませんでした。
居住の有無さえ開示したくない有名人も居るのですから。

総会参加者の大勢は細則改正に反対だったのですが議長は採決しました。
総会参加者は４２名以上でしたが出席理事を除くと賛成者は３名でした。
議決権行使と白紙委任だけで過半数を越えていたので可決されました。
総会での議論を聞いていれば殆どの組合員は反対票を投じたでしょう。
いかに議決権行使、白紙委任が怖いかの典型です。

総会開催前に欠席者の賛否は判明しているのですから総会での議論自体意味がないと言うことになります。

こんな事例があったらご紹介ください。
何か良い対策がありますでしょうか。

１７７です。
>>１４７と書きましたが>>１７４の間違いでした。

＞総会参加者は４２名以上でしたが出席理事を除くと賛成者は３名でした。
＞議決権行使と白紙委任だけで過半数を越えていたので可決されました。
＞総会での議論を聞いていれば殆どの組合員は反対票を投じたでしょう。

そんな議案を白紙委任状だけで議決したら後で必ず紛争の種になるから、
普通は議決しないで続会にするのが筋でしょうね。

それほどしても議決しなければならなかった｢理由｣は何でしょう。

うちのマンションも白紙委任状で可決間違いなしの議案が、総会出席者の多数の反対
をうけて、議長判断で「保留」としたことがあります。

>>178

総会では、賛成か反対の議決を取る訳で、議論する場ではないです。


名簿とありますが、普通は配達先がわからない時は電話しますよね。
電話番号の記載がなく表札もない、ピンポンしてもでなければ、管理員に尋ね(ここの議決じゃないかと)何号室か聞くものでしょう‥。

一宅配会社に名簿提供してもメリットはなさそうですが…

それから、マルチポストとスレ違いは今後気を付けてくださいね。

>>178
何だか不思議な議案ですね。
居住者情報の開示というのが、どの程度の内容なのか不明です。個人情報の取り扱いについて
厳しい昨今ですので、ちょっとした問い合わせ（住所が不正確に記載などで、宅配業者から
管理人が「この人は住人ですか？」といった問い合わせを受けたり）を厳格に解釈して
決議が必要と考えたのか、もっとアバウトに居住者情報の管理目的以外での利用を考えたのか･･･。

管理組合にそんな権限ないと思う。
宅配業者は届先か荷主に問い合わせるべき。

管理組合は個人情報保護法が適用されないことがほとんどだけど、
本人が情報の提供をコントロールできないっておかしいよ。

故意か過失かは判然としないが、悪意に近いものを感じる。

>>178で問題提起したものです

私の問題提起は２つあります。

名簿作成細則に”第１１条　電気・ガス・水道・郵便・宅配の各事業より名簿情報の提供を求められた場合は、利用目的についての書面を受領した上で速やかに提供するものとする”という条項が追加されました。
さすがに総会参加者の多くから質問、反対、議案撤回要求が出されました。

１．総会は何のためのあるのだろうか。
　議論する場でもないなら召集する必要は無く議決権行使のみでよいことになります。
　出席者が多数いれば議論の結果が採決に反映できます。

　過半数に満たないまでも総会出席者の殆どが反対である場合に議長（理事長）の取るべき行動は何か。
　議長は①理事会で再検討するとして議案を取り下げる、②議長に一任された議決権を反対票にする、③議長委任プラス議決権行使プラス参加者＝過半数超で議決する、のいづれかの選択になると思います。
皆さんが議長なら如何されるでしょうか。私なら①を選択したでしょう。

２．細則への追加条項は妥当であるか

　某管理会社に名簿情報の開示について伺いました。
　所有、居住情報は警察であっても開示しない。開示するのは裁判所の令状がある場合のみとのこと。
　私もこれが本来の姿だと思います。

　何故名簿情報を配達会社に提供する必要があるのか私には理解できません。
　皆さんの組合は如何されていますか（馬鹿馬鹿しいと言われそうですが）。
　条項追加が管理会社からの提案としたら恐ろしいことだと思いました。

管理組合への関心が薄い現実をどのように解決したらよいのか皆さんの意見を伺いたいと思いました。
予定議案に対して前もって説明会を開催するのは非現実的でしょうか。
　

>>185
あまり良い規約ではありませんね。
>”第１１条　電気・ガス・水道・郵便・宅配の各事業より名簿情報の提供を求められた場合は、利用目的についての書面を受領した上で速やかに提供するものとする”

名簿提供をするのは誰なのでしょうか？管理人？理事長？
提供範囲は？（緊急連絡先として、勤務先等の情報が入っていると思いますが）
利用目的について書面を受領したところで、何の利用目的であればよいのか？

＞１．総会は何のためのあるのだろうか。
審議の場ではありますが、議決権行使書、委任状を軽視するのはよくないと思います。

＞”第１１条　電気・ガス・水道・郵便・宅配の各事業より名簿情報の提供を求められた場合は、
＞利用目的についての書面を受領した上で速やかに提供するものとする”
なんだかとても不思議な規約文ですね。

この名簿情報というのは、組合員名簿？家族を含む居住者名簿？
そして水道光熱＋宅配業者が名簿を求めるケースってどんな用途なんでしょう？

そして結果もまか不思議
＞総会参加者は４２名以上でしたが出席理事を除くと賛成者は３名でした。
＞議決権行使と白紙委任だけで過半数を越えていたので可決されました。

なんだか特殊な事情か、議案内容をはしょっていませんか？

理事会毎の議事録って配布されないのですか？
議題や進捗状況が記載され、それに基づいて総会で採決されるものだと思うのですが…

私もなんでこんな議案が出てきたのか理解できません。
規約、細則改正は目的があって行われると思うのですが誰が改正の必要を感じたのか不明です。

細則に定めれば管理会社が名簿情報（家族構成さえも）提供することは可能と理解できます。
178で書きましたがおそらく管理会社が提起し理事会は何の疑いもなく議案化に承認したのでしょう。
理事会議事録を見ても審議された記録はありません。

皆さんが不思議な議案、現象と思っていることはよく理解できました。
有難うございました。
こんな理事会をもつ我がＭＳが情けないです。

こういう突飛な議題が出ると、逆に区分所有者は｢おいおい、うっかりできねぇなぁ｣とあなたのように意識するでしょうね

それでもぼんやりしてる人が多数なら、やっぱり残念なＭＳだったと思います

＞理事会毎の議事録って配布されないのですか？ 議題や進捗状況が記載され、それに基づいて総会で採決されるものだと思うのですが…

管理規約次第です。サービス、習慣、宣伝が当然な行為と曲解する無知なコメントでした。

理事会の議決はうちはマンションポータルサイトで見てくれ、コピー・配布にお金がかかるから、
とのことでしたが、重要な規約改正も、起こっている問題についても、見ている人は見ている、
それ以外は知らない、という状況になりかねなかったので、配布してくれ、と意見をあげたところ、
配布の有無についてアンケートをとってくれました。

本当にマンションの管理運営に無関心な層がいるとマンションの質が落ちかねないです。

>>191のマンション(か?)は自主管理？
その程度もしないなんてまともな人間が住んでないんですね(^^;

193
自主管理組合のほうが当然ながら、組合員の管理意識も管理コストパフォーマンスも高いですが。

逆にいうと、管理会社が介在してるのにずさんな管理体制になってるといえる。

”マンション管理大損のからくり”講談社　須藤桂一著を読んでみました。
無関心住民というより気力のない理事会は管理会社のドル箱であることが理解できます。

この本を見て目からうろこでした。
管理費が如何ににむしりとられているかがよく書かれています。

そういえば新しい管理会社は金のかかる提案ばかりしていることがわかりました。
理事会はことごとく承認しています。

我がＭＳはその典型（あなた任せの住民、理事会）といえるのかも。
売りたい気持ちになりました。


とほほ・・・

一般組合員が費用を不満無く払っていれば問題ないよ。高いか安いかは組合員の懐次第と言う訳さ。

設備点検や工事をすればマンションはきれいになるよ。
付加価値があがればいいのでは。
管理会社のピンハネはあるけど、住民がそれでいいと思えばありだね。

今時管理会社に悪どいのは殆ど淘汰されていなくなったよ。
生き残っていくには、適正利潤が必要だからね。
共存共栄のできない管理会社は消え去るのみ、将来性はないよ。
出始めのマン管士も管理会社の変更や部分委託、管理費の値下げとかだけやって顰蹙をかったけど
現在はそんなことするマン管士はいなくなってきたよ。
組合にとって質実共にプラスになるようなコンサルに変えていってるからね。

理事長に就任し半年経ち、(任期はあと半年)管理会社から口座の理事長名を変えるのでと書類に捺印しました。
今度は確認書類として免許証のコピー(裏表)が必要だと言われましたが、本当に必要でしょうか？

>>201

一部の地銀やゆうちょだと、コピーでも不可で、免許証持ってこいと言われますよ。
さすがに免許証を預る訳にはいかないので、理事長さん本人に来てもらっています。

>理事長に就任し半年経ち、(任期はあと半年)管理会社から口座の理事長名を変えるのでと書類に捺印しました。
>今度は確認書類として免許証のコピー(裏表)が必要だと言われましたが、本当に必要でしょうか？

危険な管理会社とノー天気の理事長さん
間もなく預金残高はなくなりましょう。

全国の理事長さん、愚痴をどうぞ！

じゃんけんで負けて当たってしまった理事長。
理事長＝管理人が不在の時の小間使いと勘違いしている住人がいて困った。

どこで調べるのかわからないが電話してきて、
「自動ドアがおかしくて、子どもが怪我するところでした。修理には電話掛けて依頼しときましたけど～。」
「で、？？？」

隣人と騒音トラブルで揉めているらしく、突然ピンポンしてきて、
「防音設備を全世帯につけて下さい。」
「それは無理だと思いますけど。」
「じゃあ、私はどうすれば良いんですか？」と玄関前で愚痴。

文句言うなら、自分たちで理事やってみろよ。
こっちは単身赴任で一度断っても、○○年度は必ずやりますと、誓約書まで書かされてやってるだけ。

だいたい文句言ってくるやつほど、子どもが小さいとかの理由で理事の順番飛ばされてるだけだろ～。

＞じゃんけんで負けて当たってしまった理事長。
役員に就任への拒否権はあります。じゃんけんに参加したらそれに従うのは当然fです。
＞理事長＝管理人が不在の時の小間使いと勘違いしている住人がいて困った。
共用部分の保存行為は理事長（管理者）の職務。
＞どこで調べるのかわからないが電話してきて、 「自動ドアがおかしくて、子どもが怪我するところでした。修理には電話掛けて依頼しときましたけど～。」 「で、？？？」
共用部分の保存行為は、規約で制限しない限り、共有者である組合員が単独で行う事が出来るのが原則です。
＞隣人と騒音トラブルで揉めているらしく、突然ピンポンしてきて、 「防音設備を全世帯につけて下さい。」 「それは無理だと思いますけど。」 「じゃあ、私はどうすれば良いんですか？」と玄関前で愚痴。
私でしたら、良いアイデアですね。でも残念ながら専有部分内の工事となりましょうから管理組合の仕事ではなく、各自自由に出来ます。
＞文句言うなら、自分たちで理事やってみろよ。 こっちは単身赴任で一度断っても、○○年度は必ずやりますと、誓約書まで書かされてやってるだけ。
何と情けない。これだけの元気があるなら誓約書を拒否したらどうですか。役員の拒否は共同の利益に反する行為ではありません。
＞だいたい文句言ってくるやつほど、子どもが小さいとかの理由で理事の順番飛ばされてるだけだろ～。
意味不明の部分がありますが、権利を行使する態度を、小心で愚痴るだけの貴方も見習ったら如何ですか。

まあまあ>>207さんのおっしゃるのはいちいち正論ですが>>206さんも単身赴任ながら頑張ってらっしゃるようですし、なにより愚痴れるのはここだけなので優しく見守ってあげましょうよ

>>207さん

>>206さんは役員就任は念書かなんか書いてしぶしぶ引き受けたらしいですが、その時点での拒否権があるってことですか？

役員の中からじゃんけんで決めたのは…さすがに拒否できないでしょ
ただじゃんけんという勝負に負けたのだから>>206さんは自業自得というか、仕方ないですよね。

>>206さんは役員就任は念書かなんか書いてしぶしぶ引き受けたらしいですが、その時点での拒否権があるってことですか？

念書そのものが無効ですので、就任の拒否、就任後の辞任はいつでも可能です。