三菱地所コミュニティ株式会社（旧称：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社）はどうでしょう？

外壁を塗装する理由は、見た目をきれいにするためだけではなく、マンション本体であるコンクリートを「雨水の侵入による鉄筋の錆び」「二酸化炭素によるコンクリートの中性化」というマンションの寿命に大きく関係することを防ぐために行うものです。また「雨水の侵入によるカビの繁殖」も防ぐ役割もあります。
手抜き工事を行ってしまうと、１０年やそこらでは問題が発覚しないかもしれないですけど、２０年・３０年してから、いたるところで爆裂現象が発生している状態や、室内がカビ臭くなる等して、およそ人が住むことができくなってから問題に気づいては遅いと思って質問しました。
マンションの寿命が大幅に短くなるということは、資産価値も大きく失われてしまいますので非常に心配です。
三菱地所に、エコハイガード工法の塗料の仕様(種類・成分・製造元など)や塗装の仕様(JIS規格なのか・製造元は何回塗りしろと言っているのか)など質問してもまともに答えられず、よくわからないけど大丈夫ですとか、他のマンションで大丈夫だから大丈夫ですとか言ってくるから非常に心配です。

マンション総会の議事録、いつもぐしゃぐしゃに折れてるぞ。
こんな紙を客の家に投函するとか嫌がらせでしかない。
城西支店のお前、いい加減にしろよ。
他の住民と協力して、こいつと管理人の言動についてはいろいろ記録してるからな。

ここって、日々の管理人の業務とかどうやって監視してんの？
まともな挨拶もできずロクに掃除もしない管理人の実態とか全然把握できてないよね
住人がおとなしいからナメてるようだけどお客様との上下関係分かってる？？

＞＞918 マンション掲示板さん
区分所有者の気にしている問題です。良否が後にわかるのが嫌です。
施行前に理解できるといいですが。

別に難しくもなんともない問題だと思いますが。少し勉強するくせをつけたほうがいいですよ。
ただの昔からある古くさい手口です。
有限会社 川口塗装って会社のホームページが素人に非常にわかりやすいですよ。
「外壁塗装の手抜き工事の残念な実態」と「それでは外壁塗装の悪徳業者の手口です」ぐらいは見た方がいいと思います。

＞＞920
うちの物件は管理人は2名いるんだけど、1人勤務で1日交代。
片方はちゃんと仕事するけど、もう片方は掃除もいい加減でよくサボってる。
今、ちゃんとした方がずっと休んでるから共有スペースがすごく汚い。
そもそも管理会社が管理人の勤務状況の実態を全く把握しておらず、指導もできていないのが根本的な問題。
この会社の担当は出来の悪い管理人より使えない。

三菱系は最悪ってことですか。よく、ここまでいい加減なことをやって、行政等から処分されませんね。

行政も同じ穴の貉、どの業界も同じと思うけど。。。。
見逃すことで仕事が楽になるし、他にも※※※かな？
モリカケが良い例かと・・・

親が三菱の元管理人だった友人から話を聞いたことがありますが、とにかく会社自体がいい加減、人事が特にいい加減の昼行燈、上層部も出来る人間は新規の物件担当へ集めて、旧来物件は適当に採用した人間を割り振っているだけ。
フロントも技術系も、有能な人間ほど辞めていく。若い新人は頑張っているようだが、向上心のある若い社員ほどすぐいなくなる。現場レベルではやる気が全体に低い。
なにせ、トップの地所から出世はずれて出向出向でどんどん子会社へ左遷された辺境が地所コミュニティ、と言われるぐらい上層部が無能だそうで。それに合わせて現場管理の担当も無能揃い。
評価がいい場合は、管理人個人の資質で評価されているだけだと思います。

ここのマンションを購入したのですが、管理が緩すぎて不快です
管理規約を違反している家があっても強く注意しないので管理規約違反が増えてしまい、マンションの質が低下している気がします

他の三菱地所コミュニティ管理物件はどうですか？管理人や管理会社は廊下の私物放置や違法駐車、違法駐輪などにはしっかりと対応してくれますか？

委託費が高いのに緩いです。

住人でない人がゴミを放り込んでも、玄関周りの私物も何も手を打たないし他にも多々。
ノウハウが無いので出来ないのでは？

>>928 匿名さん
放棄ゴミの安全が確認できれば誰でも処分していいでしょう（保存行為）
中身が不明な場合は危険なものかもしれないので最寄りの警察署へ届け出て警察に指示に従うべきでしょう。
この場合は第一発見者が行うのが原則です。いずれも管理人業務ではない。

>>928 匿名さん
928さんのマンションもそうなんですね。大手なのにノウハウがないのは信じられないです…
他ではこのような対応をしているからうちでも出来るのでは？と意見しましたが、なかなかやりたがらない様子。管理会社としての義務を果たして欲しいですよね

皆さんのマンションでは理事会の議事録は配布されたり、掲示されたりしていますか？
私のところは配布も掲示もされておりません。三菱地所のマンションでは議事録の共有はされないのでしょうか？

内のマンションでは30年間管理委託契約書に理事会・総会の
議案書・議事録を作成して各組合員に配付するとの契約内容に
なっているが理事会の議案書及び議事録は一度も配付・掲示を
されたことはない。総会の議案書は配付されるが、
議事録は一度も配付・掲示されたことがありません。
最近組合員になった組合員から前組合員から規約・契約書等も
継承されたとの発言の内容にこの点を理事長が指摘され管理会
社担当と打ち合わせの為に管理組合室にこもり過去の契約書を
調査したら、組合員の発言内容が真実であることが判明した。
役員や監事及び管理会社担当はこれら等の書類を作成するにあ
たり中身を吟味したり理解しないまま30年間業務を続けてきた
証拠が出てきました。管理会社は三菱に匹敵する管理会社です。
この問題を皆さんはどう思われますでしょうか。

委託契約書に、議事録作成の条項が入っているのであれば契約義務を果たしていないし、役員の責任も追及されると思います。
議事録は最重要のエビデンス、フロントによっては都合の悪い議事録は紛失を装う事もしますので、十分ご注意下さい。

932さん
冒頭のご意見についてのみお答えいたしますが、各種法令及び標準管理規約の基準に照らすと、理事会の議案書の配布義務はありません。
また、議事録についても保管場所の提示するのみでよく、こちらも配布や回覧の義務はありません。
ただ、多くの管理組合では議事結果を皆様に周知する方が良いとの判断から、写しを配布したりしているケースが多々ありますが、これはあくまでも理事会判断で行っていることです。

>>934 マンション検討中さん
甲一度　>>932 匿名さん をお読みになってください。
貴方はマンション管理士等でしょう。？
管理組合と管理会社の委託契約で委託費も支払っております。
マンション管理士等でもこんな回答をされると困りますが、

>>916 マンション掲示板さん
その工法は下手な作業員じゃ綺麗に仕上げられない難しい工事なので、資格保持している作業員がいる会社じゃないと技術が担保できません。そんな適当な会社では工事できない仕組みです。
そもそも手抜きとは？二回塗りで契約して二回塗ることは手抜きではありませんし、逆に手抜き出来ない工法です。

>>932 匿名さん
それが事実（指摘されたれたのに故意に是正しない）なら、担当の部署に電話して、上長と話したらどうですか？
それだけ古いマンションなら、過去の議事録は見つからない可能性もあると思いますが、現在進行形で直近の議事録から配ることなんて簡単な作業もしてくれないのは、社員個人の怠慢かと。

＞＞932　匿名さん
＞この問題を皆さんはどう思われますでしょうか。
まず、あなたご自身はどうお考えなのでしょうか。

総会の議案書は配布されています。
□総会の議案書は保存されていますか。
□総会の議事録は作成されていますか。
□総会の議事録（原本）は保存されていますか。

理事会の議案書は、理事会役員のみに配布が普通です。
□理事会の議案書は保存されていますか。
□理事会の議事録は作成されていますか。
□理事会の議事録（原本）は保存されていますか。

以上を確認した上で、
①管理組合は、管理会社に対し３０年分の契約不履行の謝罪と相当額の返金を求めるべきでは。
②今後は、管理会社に契約通り＜理事会・総会の議案書・議事録を作成して各組合員に配付する＞を実行してもらう。

以上の程度のことは、三菱にはとても匹敵しない管理会社でもやっている事です。

>>934 マンション検討中さん
標準での話ではありません。議事録の配付等は区分所有法の強行規定ではありませんので、
規約や契約等にどのように記載されているかを各マンションの規約や契約書等で確認するしかありません。

議事録紛失装うとか…そっちの方が個人情報流出で大事になるって
うちは新築時に理事会議事録配布するかフロントから聞かれたから配布にしてる

三菱さん（三菱に限らず多くの管理会社・管理組合）は標準に準拠しているので規約にも契約書にもそのような仕様にはしていないと思いますが、組合からの要請で配布する旨を追加したんでしょうかね。
意図的に何らかの事情により配布する旨を定めているのであれば、その都度指摘するべきと思いますが…もちろん業務不履行である事には変わりませんが、改善が目的であれば後になって指摘するのではなく、その都度指摘すればよかったような気がします。

同社ダメです、理事会や総会の議事録などは、問題があってもないような記載内容で真実が区分所有者に伝わっていません。

>>916 マンション掲示板さん
以前中の人でした。
今は別業界にいますが、鉄部塗装は三菱にまかせるべきではないと思います。
一応資格制度にしていますが、当然作業者全員は持っていないはずです。
工事担当も工事を知らない若者ですし。鉄部の担当は若者が担当しますが、他を知らないから自社の塗装を評価できません。
しかし、鉄部塗装で問題が起きることはほぼないかと。アフター点検も三菱がやるのでアフター期間が過ぎてから報告します。アフター対象になるものもありますが、工事会社に丸投げです。
ブランドに騙されるお客様が一定数いるので、三菱としてはありがたいです。
しかし、私が理事長ならば、高くて、品質もイマイチな三菱には発注しません。

現在のフロントは6～7代目になりますが、皆さんマンション管理士の資格を持っているのに全体的に基礎知識不足です。
登記簿を取るには委任状が必要だとか、もしかしたらこの委任状を他に流用していたりかなあ？

943さんに伺いたいですが、噂で工事費の売り上げ額でボーナスが支払われる、と聞きましたが本当ですか。
事実としたら、ウチのマンションの不思議な出来事はボーナス狙いだったかも。
何代目かのフロントの期に年間何度も、照明や手すりなど手に届いて防犯カメラが撮影できない箇所に限って破損が続いた。
しかも防犯カメラの保存期間が切れたころの報告で、周辺から誰が通ったか追跡できない。

間もなく大規模修繕工事が始まるが、どう見ても相当高額としか思えない。
が、役員は全面的な信頼の上でお任せ、毎回総会はしゃんしゃんで終わる。
泥棒を捕まえてみれば・・・の川柳の、捕まえようとする所有者もいない、否捕まえようにも逆に泥棒扱いを受けてしまう。

こうして受託先からの莫大な金額が上納されて親会社は安泰？

>>944 さん
売り上げ金額で査定は決まりますが、そこまで査定幅はないので自分で壊すようなことはしないと思いますよ。(コンプラにうるさい会社なので)
数年前とのことですが、おそらくカメラ、手摺、照明修繕は三菱元請ではなく、三菱が紹介した工事業者の元請ですよね。
たしか4、5年前までは工事業者から紹介手数料はもらっていなかったと記憶しています。
紹介工事では、会社の売り上げにはなりませんので、成績目的でやる意味もないです。

一定数ブランドで買ってくれるお客様がいて、お任せしてくれるお客様が多いのでそのようなお客様が多いマンションは中の人としては、楽です。(元請工事の提案も通りやすく、減額要請もありませんし。)

我が事と考えず輪番でしょうがなく理事をやっている人が多いのでしょうが、無駄な管理費、修繕費が出ていくのは得策ではないとは思います。三菱も利益のために管理していますので、944さんのように疑問を持つことがとても大事だと思います。

945さん
内部の仕組みをありがとうございました。

工事費を外部のプロに見てもらったら3割がた高いと言われて、高額な委託費を払っている上に重ねての利益追求とは、と腹立たしく思いついつい疑念を抱きました。

役員が鵜呑みにしないで組合員の知恵を借りるなどして、財産を守ろうとすれば激変するのでしょうが、組合が目覚めないといけませんね。
組合員がこの記事を読んでくれるよう祈るばかりです。

しかし、マンション管理というフィールドはクリミナルに満ちている　by 榊淳司

>>947 周辺住民さん
マンションはクリミナル集団と訳してもいいのかね。？

管理関係者にお願い

お掃除など行き届いて満足しておりますが、植栽について
担当者から、上司は自然に近い庭木を目標としている、と聴きましたがプロ（庭師）に確認したことを記します。

・樹木に針金が巻き付いたまま大きく成長しているのに、外すと大きくなりすぎるのでその　ままにしている
⇒近い将来食い込んでしまうし、上に延び過ぎると台風などで倒木の危険がある

・枝葉が茂っている方が見栄えが良いので剪定しない
⇒密集すると病気になり易いし、費用を掛けられない様に見られる
　一定の成長後に上部を止める必要がある

・山では水遣りをしないので、マンションの敷地も水遣りは不要
⇒山と都会の環境は違う。土が乾燥したら必要
　日当たりの状況によって水遣りの量も調節して欲しい

自然のままにと言う上司は、自宅の庭木の手入れをどうしているのだろうか、部下もそれを鵜呑みにしてプロの意見を聞かないまま〇十年引き継いでいるなんて、不思議な世界ですな。

>>949 永く住んでいる区分所有者さん

近所の殆ど同じようなマンションと比べて、いつも不思議に思っていた植木の仕上げです。
予算が少ないかと思っていたが、機会を見て予算書を見せて貰う事にする。
タイミングよく来期は役員になるので、しっかり比較するつもり。

949の内容について
管理関係者の見解を知りたい。

>>238 匿名さん
基幹業務は卒無く行いますが、修繕費は150-200%を覚悟するか、組合独自に修繕業者を探す事です。

>>238 匿名さん
管理会社東急コミュニティー管理の大型物件です。
近隣のマンションの管理組合から三菱コミュニティーの評判がいい
ので管理変更をお願いしましたら返事がありません。
具体的理由もなく、時期が悪いのでと丁寧に断られました。
理事長はショックを受けています。

>>953 匿名さん

想像するに、
三菱は東急と比較されることを避けている、、、か
大手同士の抜け駆けをしない、談合か、、、か

管理会社の立ち位置として
組合の知的レベルと懐具合に合わせて仕事をする為、どれだけ組合がしっかりしているかで担当者を決める。
大人しくてお金持ちの組合には、凡庸な担当者
細かなチェック能力を持っている組合には、知識を程々持っている担当者
知識もないが口うるさい組合には、強面な担当者

鏡に映したおのれの姿、かな。

>>951 匿名さん

949の内容について 同感です。
早く管理関係者の見解を知らせて下さい。

大手は横のつながりがあります。
見積もり辞退とか金額高く提出等ありますよ。

植栽はお金とてもかかりますね。私専門家ではありませんが、植栽は年々芝生が枯れたりして範囲が狭まるにも関わらず金額が変わらないのが不思議です。私の感覚では植栽に水やり不要ってことはないですよ。新築マンションでも灌水装置ついてますよ。
植栽については、社内に専門家もいないし、業者任せですね。(基本建築以外は専門家いませんが)

管理組合が大人しければ言いなりになってしまいます。管理会社からすれば楽なんですが。
数年前までは管理会社の中でも優秀だと思っていましたが、合併後に工事で小銭を稼ぐようなスタンスになったあたりで、おすすめできなくなりました。

>>947 周辺住民さん
マンション管理というフィールドはクリミナルに満ちている　by 榊淳司

このユーチューブを見て先日総会に出席した。
確かに背景をしっかり説明している個所と、何となくボカシているかな的説明に援護射撃をする出席者が妙に気になった。

が、エビデンスが無い限りは動けません。
立候補して役員になるが近道だとは思うが、知識武装と同じ考えを持つ役員との連携が必要かと。
榊さんも言っているように、今のままで良い筈も無く放って置く訳にはいかない。

三◆系マンション、分譲、15年住まい
年々、管理人室の老人のレベルが下がっている。

挨拶が出来ない
勝手な事をする
電話ガチャ切りをする老人がいる
居眠りをしている※複数回
目撃、メモを取って詳細な時間や！勤務していた人間の名前を添えて管理会社本社報告


責任者が長くいるのに区分所有法や管理規約を理解してるとは言い難い間違った対応をする、基礎知識ない、曖昧なままでルーチンで進めようとする
越権行為あり※すくーにガナって下品な責任者で、男の更年期障害かなと思ったら若い？時からだそうで、名前だけの会社の人としてふんぞりかえる典型

管理規約違反していても古くからいる住民や押し出しの強いオバサマ系には何も言えない。
追及すると言い訳→本社報告すると火消しのつもりか直接言ってくれとおかしな口出しをする。

理解力が足りない、日々の簡単な業務すら出来ない老人の管理人室バイトに迷惑している事を社長室宛で手紙を出した住民がいるそうですが一切音沙汰ないそうで、支店長クラスを管理契約違反、怠慢嘱託バイトを苦情を入れても放置するなど　様々な理由で　法律事務所から連絡させるしかないというところです。
杜撰な下請けも目立ち、責任者が適当なのを知り尽くしているので手抜きも相応で、現場スタッフの質が低い事もあってマンション壊されてます。
変な工事をやらせてボーナスに還元されてるかは知りませんが、絶対におかしい笑われるような施工をしているので、理事会から責任者に問いただすと誤魔化されたようです。


なお、不当利用している住民が長年　修繕に応じてないから劣化しているのに放置。本来なら必要な工事や、点検をしないのも、協力しない住戸に対して何もしないで放置するのも手抜きですね。
十年は水道管点検に応じない家から水が盛大に出て、漏水事故発生。
下の住民の被害品をゴミですか？と勝手に捨てるバイト老人がいたり、加害者の肩を持って？？何か被害者さんにキレた責任者がいたようです。
自分のいるフロアではないですがそれなりのボヤが出て大騒ぎになった時も普段から居眠りしているような老人ばかりシフトしてて、適切ではない誘導や、マトモに安全確認を出来そうもないので、火災経験者の住民が隣の部屋※住民いない部屋から　壁を壊させて完全鎮火してるのかどうなのか、種火が残ってないか、躯体の影響について管理会社を信頼出来ないのでやってました。

何かあれば頼めないし、何もなければ余計なことや変な対応をする。
でなければ居眠りをしてパトロールした後に、天井パネル落ちてる事を発見して連絡したらどこにあるのか聞いてくるようなレベル。

高齢者福祉か何か知りませんが迷惑。
管理会社で苦情を入れても対応しないような事も多くあります。
24時間有人監視ぐらいを売りにしている割にはお粗末です。

ゴミ出し日や方法を守らない住民に文句を言うように連絡しても、早く帰りたいと平気で言うおかしなバイトがシフトしていて、一年以上堂々と勤務してますよ。みんなで、実際に目撃したり体験してるクズっぷりは手分けして苦情入れてます。当人が被害にあったり損害が無いと分からない事もあるので。
それらの回答があったか無かったか的外れかどうか※解決にならない説明で終始する事もある　結果を取りまとめて、管理会社の怠慢を次回の議題に出すんですが。

議題に出す為に賛成票を集めているので、我慢するとして半年。
マンションを壊さないでくれ、変な工事をして迷惑かけないでくれという感じで監視しています。
※名前だけで管理会社の監視が必要なレベルの低品質で防犯カメラの設置しても電池が切れている事をしばらくしてから報告してくるのは常習なんですかね。

それなりの価格で販売しているマンションには、そこそこ頭の出来がいいスタッフを配属したりする事もあるようですよ。
そういう意味では迷惑かける低品質バイトを押し付けられて管理会社にバカにされてるかなと思います。

管理会社の社員は、下請けに丸投げで管理について理解していないです。何か聞かれても概要を説明すれば、あたかも理解しているこのように振る舞います。住民もそれで信用するから問題。
指示したことを何一つできない、やらない。本社からの定型文を、マンション名と日付だけ直して配布しているだけのボンクラ社員しかいないですよ。手抜き工事や間違った修繕方法でマンションぐちゃぐちゃにされるから本当に嫌です。

>>959 匿名さん
管理会社の社員はBONKURAの意見に強く同意します。

が、みんな立派な資格を持っているが、何故合格するのか不思議です。
ウラが有るのですか？

>>958 通りがかりさん

コロナ不況は、リストラされた優秀な会社員の失業者が多く出て、レベルの高い管理員が増えてくると考えます。

また、管理会社のフロントも、AIの発達で無くなる職業の一つと挙げられていますので、今の内に管理会社は体制をしっかり正しておかないと存続価値がなくなるでしょう。

社会の仕組みが大変換の今、組合員がしっかりとチェックできるスキルを持つ事が重要です。

>>957 匿名さん

記事を参考にして私も先週の総会に出席しました。

随所にボカシ？が入り、資料をしっかり読んでいないと思われる、方向性のない出席者の発言に、管理会社との強い絆を感じ取りました。

その組合員が来年の総会にも出席するか、転居しているか、注目したいと思います。

>>949 永く住んでいる区分所有者さん

現役フロントです。
フロント歴は15年ほどですが、植栽に関しては若干知識があります。
というのも実家が造園業でして…幼いころから手伝いをしておりました。
あまり勝手な見解を述べるのもあれなので、揺るぎない事実の部分だけ管理会社の目線も入れながらご説明します。

・針金についてはつけている状況や理由が不明ですのでお答えしかねます。
・樹木の種類により異なりますので、何とも言えません。中には大きくなりすぎないよう定期的に剪定が必要な樹木も多々あります。種類により対応が変わる為、その植物に合った剪定が必要です。一般的に放置しっぱなしという事はないと思います。
・水やりについて、花壇は非常に土の量も少なく保水性もありませんので、自然界とは大きく異なります。大きな植木鉢と思っていただき、定期的な散水は必要です。ただ、散水する手段の問題もあります。夏場などは日中の散水は避けるべきですが、管理員勤務時間の兼ね合いで困難なこともあります。そのため、自動散水設備を導入するなど考える必要があります。
山では水やりしないというのは素人意見ですね。少なくとも管理をかじっているフロントのセリフとしてはあり得ません。

共有部の整理整頓や美観、管理規約違反に対して厳しい対応をしてくれますか？
それとも注意喚起のチラシのみでしょうか

965さん
お答えいたしますね。
その点については、管理組合様のご意向の通りにというのが正直なところです。
マンションにより対応方針はまちまちです。
規約や細則にのっとり厳正に対処しようという方針であれば、その指示通りに動きます。
ある程度遊びを持たせて柔軟に対応しようという方針であればそれに沿って対応します。
管理会社が突然に厳しい措置を取るという事は行いません。
違反行為等があれば逐一理事会に報告し、複数の対応プランをご提案し、その指示通りに動くまでですね。

>>966 964さん
ありがとうございます。管理組合次第ということなんですね。たまに第三者管理方式の方がよかったのかなと思う時があります。問題点もあるようですが