マンション管理会社のランキング

>>79さん
私のところのマンションで劣化診断をＮＰＯに依頼しました。ＮＰＯは業者に依頼し、支払はＮＰＯ法人にしました。
大規模修繕工事については、ＮＰＯ法人からも見積りをとりましたが、よそより高かったので他業者にきまりました。もし、ＮＰＯ法人に決まっても、よその業者に依頼することになったと思います。
ＮＰＯ法人は非営利事業もやりますが、収益事業が中心のところが多いのではないでしょうか。
あなたが手伝っておられるのはなんなんでしょうね。会員が会社に来られたときの相談なんでしょうかね。
無償でやることによってその法人は潤うのは間違いないと思います。会員になっている組合に対するサービスができますので。本来のボランティアとは違うのではないでしょうか。

>>79さんは書き逃げ？

書き逃げというより、NPO法人の中身を知らずにボランティアしてたんじゃない。
指摘されてグーの根もでなくなってこっそりスレを見てるだけ。

しかし、79はこのﾚｽみてると思うけど答えればいいのだけどね。
書いたことを後悔してるのかな？

７９よ、何かいったら

今年ＮＰＯ法人の会員から脱退しました。

>>79
まだ出てこないの？

ボランティアまでしている者が淋しいね。

79責められてるけど、いいかげんなことレスするからこういうことになるんだよ。当然このスレみてるだろうけど何か一言いったら解決するよ。今更出にくいだろうがね。

>>79さん
もうアナタのことは責めません。これで終わりにします。ほっとされるでしょう。
ゆっくり、これからはこのスレを楽しんでください。

現在、総戸数２３戸の分譲マンションに居住しています。
築年数が経つにつれ、賃貸にまわす所有者が増え現在では約半数が賃貸物件となっています。

物件が分譲された当初から、管理会社の体制に疑問を持っていました。
管理会社から、すぐに管理組合を形成すると聞いてはいましたが管理組合が出来たのはほぼ１年後でした。
理由は、担当者の移動があって忙しかったからだそうです。

清掃員の仕事ぶり、管理会社の対応等、疑問を感じつつもこんなものかと思っていたのですが、
総会議事録以外の理事会議事録の保管も全然していない、
居住者へアンケートをしようという案が出れば集計が大変だと後ろ向き。
概して５年置きに見直すという長期修繕計画も築７年経とうと言うのに計画修正案も出ていません。

所有者（理事会役員）の意識が低下している為、止むを得ないと思うしかないのかもしれませんが、
もう少し対応の良い管理会社への変更は出来ないものか？と思い始めました。
理事会の際に提案してみようかと思うのですが、昨年の総会の出席者数は２３名中７名でしたので過半数に満たず。
管理委託費の削減に繋げる事で出席者数を増やせる可能性はゼロではないと思うのですが、
管理会社変更の議案が否決された時、現在の管理会社との関係がさらに悪化する可能性があるのなら、
管理会社変更を考えず、もっと対応してもらう様に働きかけ続けるもしくは我慢するしかないのか…とも思います。

長くなってしまいましたが、皆様ならどうされますか？
御意見を頂けます様お願いします。

総会の出席者が過半数に満たないというのは大問題ですね。勿論委任状も含めてと思いますが。
管理会社の変更もいいのですが、まずいかにして議決権行使所も含めて過半数の出席を得ることができるかが問題です。それが出来なければ、理事会で決議されても徒労に終わるだけです。

>>94さん

コメントありがとうございます。
すみません。委任状、議決権行使書での議決権は10個。出席者議決権7個。計17個の議決権がありました。
確認不足でしたが、理事の一人が規約変更には過半数の出席と、4分の3の承認がなければ規約変更は出来ないからほとんど無理だと言っていたので、実際に総会に出席する人が過半数いなくてはいけないのかと思いました。
規約変更に伴う定数の件の確認もせず、御意見を求めてしまい申し訳ありません。

管理会社の対応や管理組合が機能していない当マンションで管理会社変更を機に所有者達と協力してよりよく変えて行こうというのは、あまり積極的な人が少ない当マンションでは難しいのかもしれないと改めて思っている所です。

規約変更は区分所有者及び議決権の各４分の３以上必要で、この決議要件は規約で変更はできないですよ。
過半数ではダメです。

>>96さん

そーなんですよね。４分の３の承認票が必要なんですよね。
総議決件数が２３個なら、１８個の承認票が必要…私のマンションでは昨年をベースに考えるとあと１票足りないんです。
委任も議決権行使もしていない６個の議決権を行使してもらえたら良いのだけど…。
理事の一人が総会への過半数の出席も必要なんだと言っていたので、二つの条件をクリアするのは難しい事ですね。
管理会社の変更が出来ているマンションが羨ましいです。

>>97さん

私、リフォーム関係の仕事で多くの管理組合と接触する機会の多い者です。
最近の動向として、築10年以上のマンションで外壁改修工事が終わっているマンションが、管理会社との
契約を打ち切り、組合自主管理をするマンションが多くなっているように感じられます。

少し面倒ですが、賃貸物件の所有者へは返信用封筒付でアンケート形式の委任状を郵送し、理事長委任と
いう形で決定されてはいかがでしょうか？
自主管理と言う形を取られても心配ありません。営繕や設備関係でわからない事は近隣のリフォーム業者
さんに問い合わせればきっと親切に教えてくれると思いますよ。業者さんも仕事になると思うから一生懸命
やってくれると思いますよ。

>>９８さん


アドバイスありがとうございます。
自主管理、コスト削減を考えると良い案だと思うのですが、積極的な所有者が他にも数名いない限り難しい気がするのです。
おっしゃる様に、地元業者さん達にお願いした方が顔が見える分良い気がしますし良心的な気がするんですが…
98さんが関わった事のある管理組合さんで自主管理されている所は、大体どの位の規模のMSが多いんですか？
すみませんが参考に教えて頂けると嬉しいです。

>>97さん

私が係ったマンションでは 世帯数 20～48世帯で 棟数にして約６棟です。

自主管理後の居住者様の感想は…
① 管理費が半分以下になった事。
② 居住者の管理組合に対する関心度が増した事。
③ 居住者の住環境モラルが向上した事。

① の管理費低減は、当然 管理会社の利益が無くなった分、安くなるのは必至ですよね。
② は理事会活動がお忙しくなる分、他の組合員の協力や、住環境の関心度が増したようです。
③ 共有部の清掃費等 費用に対する効果を見る目が厳しくなり、自然とモラルが向上しています。

上記の結果、私共 リフォーム業者に対する工事見積への減額要求や、費用対効果説明の要求等、
かなりシビアですが、皆さん 以前より居住者同士の交流が増え、とてもいい雰囲気です。
消防点検・高架水槽清掃・配水管清掃・鉄部塗装は過去の決算書等で時期的な物や、金額等は
お分かりになりますよね？設備関係の業者さんにお願いすれば定期水質点検等にも対応しても
らえますよ。

もうすでにご意見が出ているかも知れませんが、自主管理を長期にわたり継続するのは大変な労力が理事会にかかる事を予め覚悟する必要があるのでは？確かに管理会社にかかる経費はカットできますが、マンション管理は実務をそれぞれの専門業者に任せれば良いと言う単純なものではなくマンションで発生するソフト・ハードの様々な出来事や懸案を時には組合員間の対立なども調整しながら、マネージメントすることです。従って、無報酬に近い一般の組合員の代表である理事さんが自主管理をするという事は、その事を良く理解した上で決断する必要があるのです。

自主管理にするなら、理事にはそれなりの報酬が必要でしょう。
管理会社へ支払うより安く済むと思います。

大規模物件では、不可能に近い気がするのですが、事例ありますか？

報酬がからむと、ややこしくなるで。もらってるからヤレ　と、　これしかもらってないからヤレルカ　と　さ。

＞No.101

　現在の管理会社が 組合員同士の対立を調整しながらマネジメントしてくれてますか…？
　報酬があり、それを生業としている管理会社がちゃんとやってくれますか…？

　全て管理人任せの管理会社（横浜のNC）ってどうなんでしょう？
　先日の大規模修繕工事も業者丸投げで全然管理してないし…

フロントの給料が手取り１３マン、年収２００以下のワーキングプア

マンションの管理会社は、営利団体ですのですべて自分たちの利益に結びつけます。
だから自主管理がいいとはいえません。理由は値段は安くなりますが、だれが管理して責任をとるかが明確に
なりません。もし自分が責任をとる場合にはそのマンションに居住しづらいと思います。
つまり、管理会社にまかせる場合には各社から見積をとり比較し、工事については管理会社まかせにしないで
施工管理を管理会社にやらせて工事業者と管理会社が一緒でなるような管理受託個数１位の管理会社にまかせない
方がいいと思います。そのような管理会社は大きいマンション・工事が沢山あるマンション・積立金を沢山もって
いるマンションにはとてもよく対応し、フロントも一流を配置しますが、どうでもいいところや小さいところ
おかねのないマンションにはとんでもない昨日はいったようなフロントをつれてきます。
みなさん、管理個数がおおいから安心ですか。独立系だから安心ですか。大規模修繕工事が得意だから
安心ですか。よく考えてくださいね。
私は、まず独立系は営業トークであり、よくよく調べると銀行系であったりすることがあり、あまりお勧めはしませんよ。大手は最近も不祥事が２ちやんねるに出てましたよ。
みなさんだまされないように。みなさんの積立金を一番しっているのは管理会社ですかね。
失礼します。

有名証券会社系不動産会社からマンションを購入して、その有名会社の管理会社に管理を委託しているけど、ひどいものです。
「エレベーターの動作が異常だから対応してくれ」と電話を入れれば、「担当者が居ないから明日対応する」という。
たかだか一万円くらいのバッテリーを交換して、８万円を請求する。その工事完了報告書に張られた６枚の写真のうち、３枚がひどいピンボケ写真。この報告書、支店長のカバーレターを添付して届いた。この様な報告書が何故届いたのか尋ねても無しのつぶて。
大規模修繕では、３０００万円の工事が、半年後に３８００万円になった。何故二割以上もアップしたのかを尋ねても前任者がいい加減な仕事をしたと言うだけ。
リーマンショックで傾いた米国銀行を買い取るほどの証券会社であり、数億のマンションを新宿御苑前で分譲する関連会社のやる仕事はお粗末です。
管理組合が主導権をもって管理をやらないと金ズルになるだけです。今の時代、小さい会社のほうがまともかもしれません。

私はある財閥系のマンション管理会社に勤めている現役のフロントです。
うちの会社は修繕は一切自社受けしません。
わずかな利益のためにリスクを取りたくないためです。
ですから、大規模修繕も関わるとしてもコンサルのみです。
よって、積立金の額で対応が変わることはありえません。そもそも工事での利益なんて当初から予算に上がっていませんからね。
ただ、大規模物件に一流のフロントを当てるのはある意味正解ですね。
フロントも能力にはばらつきがありますので、様々な設備や案件が多い大型物件に新人や能力の劣るフロントは担当させられませんので、どうしてもそうなります。

少し前までの管理会社のランキングは悲しいことに管理戸数のみで比べられていました。
しかし、最近は管理の内容を問われる時代になりましたので、我々にとってはいい時代に入ったと思っています。

管理会社の立場としては、自主管理をこちら側としてそれを拒絶したり阻止したりすることはありません。
他社に管理を取られたこととは違いますからね。
本来の姿（自分の家を自分で管理）に戻るだけですので、契約満了までは無事自主管理に乗り出せるよう精一杯サポートしています。
ただ、自主管理はいい面が強調されて話されがちですが、悪い面もきちんと把握することも大切ですね。

以上、一フロントの戯言でした。

小さな管理会社がまともですって？とんでもない！会社が大きい小さいは指標のひとつでしかありません。
①日常管理の費用は複数の管理会社から「アイ見積」をとれば相場を掴む事などは容易なことです。
まず比較調査を怠るようでは理事会の存在意義が疑われますよ。
②次に管理員の質が問われます。管理員は単なる清掃員ではありません、管理会社の社員であるか、子会社の社員であるべきです。雇用関係は仕事の質、特に事故発生時・災害時に大きな違いが生じるはずですよ。
この点では大手が有利です。
③フロント人材の質も組合運営に大きく影響します。第一「管理業務主任者」資格は持ってますか？、第２に経験年数・学識その他のチェックは行いましたか？
資格保有は最低の基準です。資格を持っていても法律知識・建築知識・会計知識・保険知識の水準をチェックしましたか？学生バイトと同じ程度の人材を高額で雇ってないですか？
④そして最後に会社としての組織力です。この点は管理会社に厳しい要求を突きつける理事会でも見落としがちな問題です。メーカー系の会社にお勤めの方は日頃馴染みのある言葉ですが「ディザスター対応」をしっかりおこなっている会社と契約してますか。
これは地震等の広域損害が発生した場合の復旧体制を意味します。マンションの諸設備の復旧・再運転などはもとより、管理会社の会計システムの安全は確保されておりますか。サーバーが各支店単位の設置では、仮に準大手でも「一巻の終わり」です。
一度管理会社の事務所を訪問するなど調査を実施するか理事長名で災害対策について質問状を出すべきです。
実のところ組合員の財産の保全を任せても大丈夫と言い切れる管理会社は全国でもそれほど多くは存在しませんよ。

>>109
あんまり頓珍漢なこと言わないほうがいいですよ。
ちょっと目に余ったので･･･

特に③は実情を知らなすぎる。マンション管理業界ですよ？この業界の最大手でもそんなレベルの社員はいませんよ。
法律知識って･･･　あと、経験年数っていっても、この業界は非常に定着率が悪く、限りなくブルーカラー名お仕事ですよ。あなたがいうような人材はこの業界には定着しません。（ごく稀にいることはいますがね。）
②についても、時給８００円そこそこで、清掃以外期待する人材が来るわけがない。
そりゃ－皆さんが管理員業務費に多額のお金を支払ってくれるなら、優秀な人材も採れるでしょうが、日々解約や「アイ見積り」の危険にさらされているのに、せいぜいすっとぼけたような人材しか雇えませんって。実際の話。

皆さん忙しいと言いながら、まめに掲示板をチェックしてます事。財閥系って住友さんですかね。それとも三井？管理会社もいろいろ、人材もいろいろでしょうが、管理会社をいくつか転職した友人がいますが、コスモスは確かに管理員の能力に差はあるものの、対応は悪くないらしい。フロントは女性が多いらしい。住友は男性中心でどちらかと言うと、定年間近の支店長が、コロコロ変わる若手フロントをこき使うという図式らしい。中にはやりたい放題で最低人間も…実際横領もあったしね。ランクで言えば財閥系でも最下位では？

こういった掲示板は相対的に111のような知ったかぶりが多い。らしい・・・。で話を落とすところなんか
それ以外の何ものでもない。

＞皆さん忙しいと言いながら、まめに掲示板をチェックしてます事。
あんたもな！

コスモスや住友や三井、日ハ、合人、その他の会社、いずれの管理会社も良いところもあれば悪いところもある。
コスモスは・・・とか、住友は・・・とか、しらねー奴が語ってんじゃねぇってこと。友人の言うことが１００％
じゃないんだよ。

>>112
ほんと、その通り。
そこに勤めてるor過去に勤めてた、たった一人のその会社の分析が全てだと思い込み、意気揚々とここに書き込む。
そんな人が多い。
同じ会社に勤めていても、支店によって違いはあるし、その個人個人によっても受ける印象はまったく違う。
なので、住友は･･･コスモスは･･･なんて事は一概には言えない。
ちなみに私が勤めている会社はやはり財閥系ですが、支店によりかなり特色が違います。基本ラインは同じですが、土地柄とかがあるんでしょうね。
あと、皆さん忙しいとか･･･とありますが、そんなに忙しくはないですよ。特に今の時期はしっかり休みも取れますしね。忙しいのは５～７月の決算シーズンくらいで、それ以外は週休２日はとれてますよ。

確かに一前社員の、それも友人の話で断定出来ない事は誰でも感じること。ここは匿名の書き込みが許された掲示板である事を忘れないで頂きたい。マンションの管理会社を変えようとか、これから就職しようとか考える人間には書籍で語られる一般論より何等かの形で得た一般論以外の話を聞きたいのでは？確かに自分自信が直接見たり聞いたりした事ではないかもしれないが、実際に社員として経験した人間の話を書く事が、ただ人の意見を批判するだけの意見に劣るとは思えない。否定があれば肯定もあって然るべき。いろいろザックバランに聞けるから良いのでは？この時期忙しいか忙しくないかは、それこそ管理会社や支店にも、管理してるマンションの、それこそ住人の質にも寄るのでしょう。少なくとも友人は理不尽な上司の指示に耐え兼ねて辞めていった人間を随分見てきたし、自分自信もそんな会社に見切を付け転職した事は事実だ。一々暑く応酬する気はないのでこれにて退散。

>>114

言い逃げ乙。
そうやって担当マンションからも逃げたんだよな。
次は逃げずに頑張ろうな！

>>107
憤りに同情します。

>>有名証券会社系不動産会社からマンションを購入して、その有名会社の管理会社に管理を委託しているけど、ひどいものです。

○○証券、ＸＸ証券、△△証券が有名証券会社。系列不動産管理会社とすれば○○サポートのことでしょうか。
私のところは競争入札で○○サポートにしたのだけれど入札金額を守ってくれないし入札仕様書も無視されてます。

こんなひどい管理会社もあるのですね。
理事会は素人集団だから文句も言えない。
他にも困っている組合があるのでは？

うちのマンションもひどいものです
生コン屋が建てたマンションで静岡のヨシコンという管理会社です

会社というより商店といったほうがいいかもしれません
管理会社変更にも動きなしで役員たちのもうんざり気味
暫定契約まで持っていったのにくたくた
どうなることやら・・・とほほです

116
＞理事会は素人集団だから文句も言えない。
理事は働いた経験のない方ばかりですか。普通に会社で仕事をできる人間がなぜ契約解除などの業務を出来ないのでしょう。不思議です。

横浜の㈱フォーリストという会社は一休商事と何か関係があるのでしょうか？

↑あんたは、三井や大京とどういう関係？

122は東急さんだよ。

フォーリストは一休商事が建てたファーストクラスというマンションの管理をしていますよ。

新日本管財 は日本で最も酷い会社
マンション管理組合は絶対に新日本管財には依頼しないほうが良い。
騒音問題は厄介なので電話やメールしても
無視する。
それと対応や言葉使いが丁寧でない。
田舎の過疎地に一棟だけ建っているマンションと勘違いしているように
都会のマンションで無愛想そうでコミュニケーション取らない住人がいると
マンションは長年のコミュニティで成り立っているので、
説明するから集会所に来てくれなどと命令口調で言ってくる。
見た目で判断する。
社員はどこかの宗教集団に違いない。
マンション住人全員仕事内容、家族構成を知っている仲良し同士なんか
あり得ないのにそうあるべきだと考えている。

冷静に考えて、管理会社は合併とかでなく、自然に管理戸数をふやしている独立系でないところが無難なんでしょうね。こんな新築マンション不況下で合併とかでトップになったＮＨ社なんか、ただ戸数が多いだけ！

もう直ぐ株主総会。昨年のようにNHは荒れるんでしょうか？戸数は増えたが、利益は少ない。これはGO人社も一緒！
悪名たかき２社のブランドへ管理を委託するのは、住民無視の投資家のみ。住民あってのマンション。こんなことばかりやっていると、賃借人は入らなくなり、空き部屋マンションになるよ。でも、空き部屋になっても家賃補償があるから投資家は、な〜んも痛くない。差別です。

格差社会の何物でもない…

最近、東急も合人社化したと耳にしますが、具体的には？

利益第一主義

グローバルコミュニティ（株）は、お勧めできない最低の会社です。

ホームページでは「私たちは建物管理を通じ、お客様から信頼と満足をいただける品質の高いサービスを提供いたします」と、言いながら、現実にはフロント社員にも管理職・経営者にも、お客様である住民の声に耳を傾け、住民の気持を汲み上げ、顧客の満足を得るという姿勢や行動が全く見られず、オリックスに買収された会社にふさわしい、金儲け第一主義の会社です。


三つの会社が合併し、グローバルコミュニティ（株）になる直前、私の住むマンションの管理は、その前身の一社であるグローバル管理（株）（山田徹社長）が受託していました。２００９年５月、管理員が休日となる５連休の２日目のことですが、NTTの光回線が故障し、NTT係員の立ち入り作業のための電気室の開錠に大変苦労しました。


復旧後、管理組合と管理会社に改善を要望する提言を出したところ、管理員が突然激高し私に暴言を吐きまた。


私は、サービス提供者に対価を支払っているのに、サービス提供者から怒鳴りつけられ、恫喝されたのは、過去何十年と生活してきて初めての経験で、暴言の内容があまりにひどいものだったことと、突然怒りだした理由が不明なので経緯をまとめ、グローバル管理（株）に対し、１．管理員の即時更迭、２．管理員の怒りの原因調査、３．再発防止対策（２．３．については、責任ある立場の人による文書での回答）を要求しました。


これに対して再三の督促後、半月ほども経ってからフロントが持参した「会社として正式かつ最終の回答」だというものは、「＜前文略＞この度、〇〇様に対し、弊社管理員××の対応において、大変不愉快な思いされたことに対し、謹んでお詫び申し上げます。弊社より××に対して、今後このような問題を起こした場合は、懲戒処分をする旨の通告をいたしました。管理員を管理監督している会社として深く陳謝すると共に、管理員教育を徹底させていただく所存です。その後、××も深く反省しており、今回に限りお許しくださいますよう、よろしくお願いします。」＜〇〇、××以外原文のまま＞


という、木で鼻をくくったような、誠意のかけらもないものでした。この回答は、私の要求３項目をすべて無視したもので、意訳すれば「住民を怒鳴りつけた管理員を更迭するつもりはない」、「管理員が怒った理由を調査・報告しない」、「再発防止策など住民に答える必要はない」であり、このような処理でマンション住民の苦情を抑えられると、山田社長は本気で考えていたようです。


私は彼の回答文書を読み、「あんたには管理会社を替えるほどの力はないだろう」、「あんたは泣き寝入りして、怒鳴りつけた管理員と毎日玄関で二度三度顔を合わせて生活すればいいのだ」というのが会社の回答かと、その誠意のなさ怒り狂った。


私に対して、「懲戒処分にあたるような言動をした」と会社も認めているのに、「何故、今回に限り許せ」と会社が私に言ってくるのか？　私は何故、このようなひどい行為を許さねばならないのか？　こんな事を平気で社長が言ってくる、これがこの業界のレベルを如実に物語っているようです。


この回答で引き下がるわけにはいかないので、７月１日合併で発足した新会社「グローバルコミュニティー（株）（山田徹社長）に抗議文を送付したところ、自分が５月に承認し、社員に持参させたた私からの苦情に対する回答について、社印を押印した回答文書で「不適切であった」と認め、「二度とこのような事態を起こさないよう、担当者と責任者に厳重注意した」と私に対し回答してきた。


しかし、当時弱小会社ののグローバル管理（株）の社長を自らが兼務していた事を忘れ、最高責任者としての自分の責任を棚上げにしているノー天気な無責任ぶりは、お笑い種である。（自分で気がついていないのか、それとも私が、山田氏がグローバル管理と、第一建物管理の社長を兼務していた事を知らないから、この返事で責任逃れできたと思っているのか？）


私はこの抗議文書で、「管理員を更迭しなかった理由」、「管理員は何を怒っていたのか」、「管理員が怒った理由を何故報告してくれないのか」、「管理員が５月下旬になって替わったが退職したのか解雇したのか」、など８項目の質問をしたが、回答文書にあったのはただ１項目のみ、「××管理員から５月２１日依願退職の申し出があり、弊社は同日付にてこれを受理いたしました」ということでした。


ですから未だに、管理員から「俺にも人権があるんじゃ！出るとこへ出よか！」などと、突然怒鳴りつけられた理由も、出るところへ出て、私と何を争うというのかも、再発防止策として何を講じたのか、講じていないのかも、全くわかりません。


山田社長には再度問い合わせをしていますが、部下から私に会いたいという電話があって断った以外、今のところ連絡はありません。私は、「社長が本気であのような回答で苦情処理ができると考えていたのか」を聞きたいので、代理人と会っても無駄だと思いお断りしています。


以上のことから、グローバルコミュニティ（株）は、トップからフロント・管理員までお客様を無視する体質の、お勧めできない最低の会社です。