よく「マンションは管理を買え！」なんて言いますが、
どうなんでしょう？
毎年、管理会社の評価ランキングが出ますが、
上位に上がっている管理会社が管理するマンションの住人さんは、
本当に皆さん、満足しているでしょうか？
マンション内のトラブル（例えばマナー問題、騒音問題、住人間のトラブルなど）に対しても、素早く対応してくれるんでしょうかね。
「評価は高いけど、実際の対応の悪いぞ！！」っていうマンションの住人さんのご意見があったら、教えて下さい。
反対に「ランキングは上位じゃないけど、管理会社としては申し分ない！！」という管理会社ってあるんでしょうか？
管理会社の選択も大事だと思っているんですが、どうでしょう？
[スレ作成日時]2008-02-20 17:03:00
組合の経費削減を重要と考えます
組合員が余程覚醒した組合でなければ 啓蒙は困難です
地場で経営者と面談できる管理会社が良いでしょう
管理費削減はマンション管理士 修繕計画は建築士と相談すれば大幅に無駄を削れます
マンションに資産価値はありませんが 強いて言えば軽い負担で住みよい物件でしょうか
その為にはマンション管理士や建築士を活用し 管理会社の言うがままに為らない事ですが
これがなかなか難しいことです
マンション管理士を雇って管理会社を変えたんなら、それ相応の
料金を支払わないといけないでしょう。
マンション管理士といえば、マンション管理のプロ中のプロなんですから。
>>378 >>384 の by会社交代の成功者 っていう人が、>>401-402 byまんかんし（マンション管理士）と同じ人だとしたら、管理会社に支払う金額と同じ額を手にすることができるから、頑張ってたということなのかな。住民さんの支払う金額を二倍にして、その半分を、自分が受け取りたかったということ？
住民が最も困って悩んで最も肝心な問題には全く関心が無くて変だなぁと思いはしたけど。騒音問題も、ペットも、給排水管問題も、業者と闘ったり、敵も出来るし、一番困難で誰もしない。頑張っても報われない。
外壁やクラック（ひび）や駐輪場などだけなら、表面的で、目立つから頑張っているように見せやすいよね。でも本当に困っているのは、騒音や給排水管の破断、漏水、腐食などが無いか、足音やペットや楽器やハトやベランダや共用部での糞尿、動物毛、悪臭、害虫、ゴミなどの問題。こちらのほうがはるかにはるかに、深刻で即取り組んで改善して欲しい問題なのに、そちらには一切関心無しだったね。
表面的な部分で、さもやってます、見てください的に見せて、管理会社と同額の報酬を受け取れるなら、数千万円の報酬になるのかな。200世帯なら、安くても2000万円位受け取れるよね。首都圏なら、その何倍も受け取れるかも。
>>398 の
>管理費を倍にしたところで委託費は変わらないでしょ
ということから、管理会社に払う金額は一緒。
でも、住民さんが支払う管理費は、なぜか二倍。
では、その倍額の金額は、どこへ行ったのかというと
マンション管理士の元へ、ってこと？
>>408
別にいいんだよ。>>378 >>384 の >会社交代の成功者が素人の普通の住民さんでもね。ただあまりにも不自然だったからね。普通一般のマンション購入者ってのは、ほぼ全員、マンション管理についてなんて、何の知識も無いし、興味も関心も無いんだよ。まず全く無いね。騒音で悩み抜いてでもいなけりゃ、本当は、理事会や組合なんて参加したくない人ばかり。８割は総会も来ないのだからね。
それが自分から、図書館行って、参考書読んで、管理規約や契約書や議事録読み込んで総会で追求して、理事会に宿題出すなんて、素人一般人は、ほぼ１００％、しないんだ。ただの一人も。だから>>378 >>384は、よっぽど変わったマンションオタクなのかと思ったさ（笑
管理費二倍と言うまではね。二倍にして、その金額は何に使ったのかなと不思議だった。
マンションの問題は多岐に亘ります。
騒音問題もあれば、鳩、猫、ネズミ、、、動物だけでもこんなにありますが、個別で相談を受けても素人では解決できません。
そこで、管理会社にネズミや騒音も含めて宿題を出した訳です。遅延損害金に至っては計算ができない・・・算数レベルの計算ですが。
そんな会社に理事の皆さんが呆れていました。
３７８ ３８４の記事をよく読んで頂ければ、会社交代で委託費ほかの経費を大きく削減している事、今のままでは値上げが必要と書いていて、実際は貯金を付させる結果を残したのです。
管理会社の契約書などの読み込みはとても難しいので、騙されないようにご注意ください。
また、私はこの作業を一人ではしなかった。何故ならば・・・お判りですよね、濡れ衣を防ぐためです。
皆さんが悩んでいる事項も一つ一つに費用が掛かります。理解が必要です。
ただ、管理会社は所有者が団結して退場を迫る、を非常に恐れていますので、内紛は防いだ方が賢明です。
会社交代は普通決議、無関心層も含めて26％の賛成で成立です。
管理費は、委託費・電気代・清掃費・など必ず毎月必要な費用に使われる徴収金です。
知り合いのマンションとの比較が分かりやすいので、友達のマンションの総会資料を随分コピーさせて頂きました。
管理会社は自分の会社の規定しか知りませんので、大きな武器になると思いますので、お勧めします。
素人にはほぼ100％出来ない！と断言された方。
大変なお褒めの言葉をいただいたと大いに喜んでおります。
実例をご参考までに書かせていただきましたが、あまりお気に召さないようですが。。。
>>410
だから、二倍にした「管理費」の増額分は、何に使うの？ 誰に払うの？
管理会社へ払うお金（管理費の中の業務委託費でしたか）の金額を変えないなら、住民さんは、どうして、管理費を二倍も払わなくてはならないの？ 業務委託費（管理会社へ支払うお金）以外の「管理費」は、何のために使うのですか？使用目的は？
>実際は貯金を付させる結果を残したのです。
「積立金」も二倍にしたんだよね？
積立金は、修繕積立金のこと？修繕積立金ならば、貯金のように住民さんのために、修繕という形で、返ってくると考えられるけど、管理費が「二倍」というのは、住民さんのために返ってこないお金じゃないの？
ただ単に、出費が二倍に増えただけじゃない？そんなに増やす必要は無くない？だって、他のマンションは、その半分の額でやっているわけでしょ？
自主管理のところなんかは、もっとずっと少ない費用でやれているかもしれないし。業者さんが、ものすごく”ぼる”でしょ？マンションの管理会社と関係している業者さんは、ちょっとした経費でも、数倍～十数倍の請求をしてくる。
>ただ、管理会社は所有者が団結して退場を迫る、を非常に恐れていますので、内紛は防いだ方が賢明です。
いや、所有者が団結して、管理会社に退場を迫る、のが、一番、賢明なのかもしれないと最近感じます。自主管理という方法でしょうか。必要最低限度の業務のみを委託するとかのほうが賢明な気がします。
正直、植栽剪定は３０万が５万円に。検査費用は５０万が３万円に。管理会社の勧める業者や施工した建設会社だと前者の高い金額で、理事会がしっかりして近所の業者さんなどに見積もりとってもらうと後者の金額だったのです。。
ちょっと一例を挙げても、こんなに経費が違うんだよね。
自主管理のマンションもあるって聞くでしょ？ 自主管理だと、後者の金額で済むってことかなぁと、最近よく思う。あまりにもぼり過ぎ･･ってよく思う。以前の理事会は会社の言われるまま、比較の仕様もなかったから、とにかく承認するだけだった（今、理事長さんがお金に詳しい人がなってる）
>411
管理費が高くなったからといって攻める必要はないでしょう。
そのマンションには、それなりに理由がある筈ですから。
例えば、管理員の日数、時間、人数を増やしたとか、清掃人の
人数と時間が増えたとか、各種点検の質や階数を高めたとか、
役員の報酬を設けたとか、監視カメラを増設したとか等いろいろ
あるでしょう。
何も、管理費を下げるだけがいいことでもないですから。
快適なマンションライフを送るために、経費をかけるマンション
だってあってもいいでしょう。
自分は２年位委員してて何となく理事会に参加して話を聞いてる。以前役員したけどつら過ぎました。もう見るもの嫌になってる本当は。
でも騒音でつらいから仕方なく参加してる。で…、あれ？おかしいなと思うことは言ってる。あまりにもひどいと思う事は･･･ある。沢山。ある。でも自分は専門家じゃないし、毎年理事役員は、半分も出てこない程なので、ほとんど言われるままで、業者さんなんて理事会や住民側で探す方法とかよくわからないでしょ？建築や修繕なんてプロに任せておいたほうがよいのじゃない？って基本的には思ってたりするしね。
わからない事だらけだよ。あまりにおかしいなと思うことは、自主的に役所や業者さんに電話して確かめて理事会で伝えたりもしてるけど電話代すごくかかるし、本当の事言うと管理会社や建設会社や売主の悪い所を理事達に知らせることになるでしょ。そんな憎まれ役になるのは本当につらい！（住民の不正まで知ってからは希望が消えてしまった）。でも結構調べたり確認したりはしてきたよ。気持ちはボロボロ。
だからこうした事は、誰もやりたがらないんだと思う。何か戦うためとかで法律学ぶとか、騙されないために契約書や管理規約勉強するとか...それだけで鬱になる。気持ち重くて死にたくなる。図書館行って参考書って...信じられない。本の名前、書いてもらえれば調べてもみるかも。何も見たくない本当は。足音被害で死にそうな程苦しんでるから仕方なくしてる。分かるとかなり汚い業界だよね..。それを知るだけで落ち込む。男性の世界だよね。汚いんだ）
>騒音問題もあれば、鳩、猫、ネズミ、、、動物だけでもこんなにありますが、個別で相談を受けても素人では解決できません。そこで、管理会社にネズミや騒音も含めて
>皆さんが悩んでいる事項も一つ一つに費用が掛かります。
こうした面倒臭いことを、業者にお金を払って解決してもらおうという事？管理費を二倍にしたのは、そのため？住民の意識と知識を上げるための教育でも行ってくれている専門家や建築士や管理系サポートアドバイザーなどを費用をかけて来て貰うとか？
でも、マンション管理士や一級建築士などの管理系サポートアドバイザーなどが、ちっとも、騒音やらハトやら、ペットやら、糞尿悪臭や、排水管や汚水やら、そうした地道で、綺麗でない事柄については、スルーなんだよね。正直、割とどうでもいいってことに熱心な印象。いちいちお金かかるし。一番肝心で重く難しい所は誰もしたがらない印象。全然力にならないのに費用はかかる。
>会社交代は普通決議、無関心層も含めて26％の賛成で成立です。
？？ 会社交代は、区分所有者の４分の３ではないの？管理会社がそう言ってたと記憶してる。区分所有者総数の２６％って、４分の１？？？
>>410
>知り合いのマンションとの比較が分かりやすいので、友達のマンションの総会資料を随分コピーさせて頂きました。
>管理会社は自分の会社の規定しか知りませんので、大きな武器になると思いますので、お勧めします。
なるほど。サンクス。できるかわからないけど..
>素人にはほぼ100％出来ない！と断言された方。
>大変なお褒めの言葉をいただいたと大いに喜んでおります。
よくやった、と誉める、ことが・・・管理費二倍にした使用目的がわからないと、全く言えないんだよね。住民さんの負担額が二倍になってる。
> 411 だから、二倍にした「管理費」の増額分は、何に使うの？ 誰に払うの？
会社交代の成功者さんは、「今のままでは値上げが必要」と書いているんだよ
日本語理解してね
> 415 会社交代は、区分所有者の４分の３ではないの？
> 管理会社がそう言ってたと記憶してる。区分所有者総数の２６％って、４分の１
あんたが騙されている。普通決議でいいんだよ
>>413
>管理費が高くなったからといって攻める必要はないでしょう。
いや。攻めているのではなくて、単純に、何に使ったの？と聞いてるの。
使用目的がわからずに、住民がどうして二倍もの値上げに納得したのかもわからない。しかも管理会社に支払う委託費は変わらず、管理費だけを二倍、というのは。では、残りを何に使っているの？
>管理員の日数、時間、人数を増やしたとか、清掃人の人数と時間が増えたとか
それって、管理会社への業務委託費の中に入っているものでしょう？
管理会社を変更するには、3ヶ月前に文書で通知しなければなりません。
変更の理由は何でもかまいません。ただ、きにくわないからという理由でも構いません。
そして、普通決議でオーケーです。
例えば、100戸のマンションでは、2分の1以上の出席（委任状含む）でその過半数で
成立します。50名以上の出席（委任状含む）でその過半数ですから、26名の賛成が
あれば成立します。
つまり、100戸のマンションでいえば、26名が賛成すれば成立するということになります。
409マンション管理についてなんて、何の知識も無いし、興味も関心も無いんだよ。まず全く無いね。騒音で悩み抜いてでもいなけりゃ、本当は、理事会や組合なんて参加したくない人ばかり。８割は総会も来ないのだからね。
無関心こそ管理会社の狙うところで管理費水増し 積立金にたかるハイエナの如く
無関心な組合員の多いところで一人経費削減を主張することの空しさよ
笛吹けど踊らず
管理会社の変更は２分の１です 白紙委任状の多いマンションでは理事長が賢ければやりやすい
管理会社の理事長抱き込みにご用心
> まんかんしさん
管理会社の変更は２分の１って
何の２分の１なの？
誰の言っていることが本当？
管理会社の変更は、全区分所有者の４分の１以上？４分の２以上？４分の３以上？
※これが正解です。
正確には、区分所有者及び議決権の2分の1以上の出席で、その過半数で決議されます。
管理会社を変更するには、3ヶ月前に文書で通知しなければなりません。
変更の理由は何でもかまいません。ただ、きにくわないからという理由でも構いません。
そして、普通決議でオーケーです。
例えば、100戸のマンションでは、2分の1以上の出席（委任状含む）でその過半数で
成立します。50名以上の出席（委任状含む）でその過半数ですから、26名の賛成が
あれば成立します。
つまり、100戸のマンションでいえば、最低26名が賛成すれば成立するということになります。
リタイアして時間ができたが、来年５月に理事が順番で回ってくることになった。
何から手を付けてよいか分からず、依頼先の管理会社の口コミを覗いてみれば、ひどい意見が多く愕然、茫然。
ここの成功例を読んで少し光が見えた。
さっそく知り合いからマンションの資料を送って貰い、自分の総会資料も読み始めた。
管理規約に遅延損害金を１４．６％と規定しているが、滞納者から取っている形跡収入はない。
これは誰が決めているのか、早々に疑問が出てきた。
そういえば駐車場もかなり空きが出始めて、メンテナンスの費用ばかりが出ていく。
決議権に２分の1の規定は書いてないぞ・・・やっぱり半数の過半数 26％か。
これは一筋縄ではいかない。
時間だけはたっぷりあるので、どの書き込みが正しいか、それこそ自己責任で行動することにした。
>425さん
普通決議と特別決議については、標準管理規約第４７条に記載されてますよ。
理事になって、まずやらなければならないことは、標準管理規約と管理委託契約書、
管理規約と各種使用細則を読めば、それだけで十分です。
後は、長期修繕計画に基づいて、粛々とやればいいだけです。
勿論、計画はあくまで計画ですから、実際その時期にやらなければならない訳では
ありません。総会では、事業計画を作成しなければなりません。
又、長期修繕計画の工事費は余裕をもって大目にくんでありますが、そのあまった
分は、計画以外の突発的な工事に使用します。
修繕積立金は適正かというのも検討してみるといいでしょうね。
管理規約や各種使用細則の全面改正をやるのもいいかもですね。
理事は、動けば忙しいですが、殆ど動かなくてもやっていけるものです。
>>424
>「つまり、100戸のマンションでいえば、最低26名が賛成すれば成立するということになります。」
は、
＞「区分所有者及び議決権の2分の1以上の出席で、その過半数で決議されます。」
の条件を満たしていますか？
>427
第47条通りです。
つまり、最低約4分の1以上で成立するということになります。
区分所有者の2分の1とは、100名のマンションでは、50名以上の
出席があれば、総会は成立します。
そして、その議事は、出席者（委任状含む）の過半数、50名の
出席であれば、過半数は26名となります。
100戸のマンションでは、26名で普通決議が決議される可能性も
あるということです。
有名どころではない管理会社の方が仕事はしてくれると思います。
ランキングに出てくるようなところはダメなところなのかもしれません。
分譲なのに分譲に住んでいる気がしないのです。
425です。
建設的且つ理論的なアドヴァイスをありがとうございます。
先ずは関係資料をしっかり理解することが、管理会社との折衝に欠かせないですね。
会社を変更する必要の有無を1年かけて見極め、来年の理事任期中に結論を出すよう働きかけます。
分譲時発行の管理規約の見直しも必要かもしれません。
行動するうちに多種多様な疑問が出ると思いますが、その時に投稿しますので是非力になって下さい。
組合員総数100、出席が11、委任状が40みたいな場合で、議長以外が反対でも可決されますか？
> 431
委任状40が全て議長委任であれば可決も否決も可能です、普通には可決でしょう
うちのマンションで理事長が召集する総会の委任状には
議長委任は議案提出者として全て賛成（承認）票として扱うよう理事会決議しています
なんて入ってます
>>428
総会はいつもほとんどの住民は出席しませんから、過半数など出席したことは一度もありませんが、
議決権行使書や委任状の枚数を、出席者としてカウントしてよいのでしょうか。それならば、７，８割はいます。
議決権行使書や委任状の紙の枚数を出席者の人数に足して、それを、総会出席者数とするのでしょうか？
すると、たとえば、総会の出席者が２０名しかいなくて、議決権行使書と委任状をあわせて、８０名／１００名中（たとえば１００名のマンションだとして）だったら、管理会社を変更できる賛成の票数は、４１名以上必要ということになりますか？
(総会の会議及び議事)
第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
ー略ー
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議 決権総数の5分の4以上で行う。
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
5 前4項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する 者は、出席組合員とみなす。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
5 前4項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決 権を行使する者は、出席組合員とみなす。
管理会社は変更してほしいけど、管理費が二倍になるのなんて、絶対ヤダ！
管理費は半分でいいよ。自主管理とかのほうがよさそう。
>436
自主管理がいいとは一概にはいえませんよ。
管理会社に委託してなければ、全て自分たちつまり理事がやらなければ
なりません。
収支報告書の作成や工事や点検の業者捜しと交渉、点検の手続きと報告書の
作成と提出、総会議案書の作成、印鑑と通帳の管理等
管理会社と契約しなければ、理事の役員報酬も必要となってきますし、会計の
帳簿の作成費用等が必要です。
正しいマンションの管理をやっていくには、ある程度の専門的知識が必要です。
自主管理のマンションが管理会社と委託契約を結ぶのはありますが、逆は
あまりありません。
ただ、総合管理ではなく、部分管理といいまして、会計を含めての事務管理だけを
委託して、点検業務や清掃は管理組合が発注すれば経費は抑えられると思います。
＞自主管理がいいとは一概にはいえませんよ。
同感です。
理由は役員が信用出来るとは限りませんので、第三者の目による共有財産の保護です。
管理会社には使われるんではなく、使いこなせばこんな便利な業者はありません。
>438
そうですよね。
例えば、管理員が積立金を使い込んだとしましょう。
管理会社には、使用者責任というのがあり、その従業員が使い込んだ金額に
ついては、管理会社が賠償しなければなりません。
しかし、理事等が使い込んだ場合は、支払い能力がなければ、回収できません。
管理組合の財産は、第三者が介入してた方が安心感はあります。
印鑑と通帳の保管の分離とかも、法的に管理会社には義務づけられていますしね。
>>422
いい質問です
決議は普通 特別に共通する問題は白紙委任状の取り扱いです
委任状を提出するのは組合員の義務を放棄した組合運営に無関心な組合員です
この数が多いほど一部の組合員の恣意の儘の運営が行われる可能性は高まります
管理会社と理事会は年１２回ほど会合を持ちますが 否役員の組合員は理事会と会合するのは年１回の総会時のみです
年１２回の会合で無知蒙昧な理事会は管理会社の自家薬籠中のものと為り勝ちです 此の為管理会社の利益に都合のよい議案を提出することも多くなります
これは組合にとりマイナスとなります
無関心な組合員の白紙委任状を少なくするには 出欠の意思表示 欠席の場合は各議案への賛否のみの表示とし 委任状は無いこととします
為には議案の詳細な内容を案内状に記載すべきですが 管理会社任せの案内状作成は注意します
（無関心な組合員の多いマンションほど管理会社のいい食いものです）
>管理会社の変更は２分の１って何の２分の１なの？
不親切な回答の様なので補足します。
管理会社の変更案の総会決議は普通決議なのです、即ち普通決議は総会出席議決権数（一般には組合員一人＝1議決権として）が実出席者数及び議決権行使書又は委任状の提出者数の合計が全組合員数の半数以上に達すれば総会が成立し、その半数1/2以上の賛成があれば可決となると言うことです。
簡単に云えば書類提出者を含む全組合員の半数が集まれば総会が成立し、その半数以上の賛成、つまり書類提出を含め全組合員の四分の一の賛成で成立することです。
> 440さん
> 441さん
ご回答ありがとうございます
うちの管理規約は出席者の２分の１では否決、過半数で可決です
たしか標準管理規約もそうなっている筈。
> 442さん
管理員が積立金を使いこむことって結構あったんでは？
君は積立金と書いた 管理員は積立金と接しない
積立金と接する機会があるのは悪徳管理会社員 ということ これは多いね
適正化法ができたのは管理会社の不祥事が多いせい 知ってた？
>> まんかんしさん
> 君は積立金と書いた 管理員は積立金と接しない
あ～ 急いでコピペは失敗しますね、ごめんなさい。
でも、ありえない事が起こるから人生は楽しいんだわ
http://www.fukukan.net/paper/080804/topic_fund.html
＞うちの管理規約は出席者の２分の１では否決、過半数で可決です たしか標準管理規約もそうなっている筈。
過半数が正しいですね。訂正を有難う。
総会決議で同数ということはありえないよ。
そんなに拮抗しているんだったら、もう一度検討し直す
必要があるんではないの。
住民の意見が真っ二つにわれているんだからね。
＞総会決議で同数ということはありえないよ。
？？？
住民の意見が真っ二つに分かれるような議案てどんなのが
あるのかなと思ってね。
そういったのは、３分の２以上とか、条件を厳しくする
規約をつくってもいいんではないのかなと思ったものだから。
コピペですが、
第47条関係
1 第2項は、議長を含む出席組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである。
長谷工ライフ（マンション管理会社）
この会社に､２度マンション管理員の応募をしました｡
２年前､1度目は､書類選考で不採用｡
先月、２度目の応募で門前払いされました。
一度落とした者に対し､相手にしない様です｡そんな採用ルールがあるのですか｡
求人の処理方法って、どこでもそうなのですか。
少し､冷淡に感じました｡
＞一度落とした者に対し､相手にしない様です｡そんな採用ルールがあるのですか｡
お気の毒ですが貴方の記録は相手には残っていますので同じ結果になります。
何か余程問題があるから落とされるのでしょうか。
自己反省も必要。
管理業務主任より頭がよければ落とされるかも となると普通の人物はみな落とされるかも知れません
109コミは理事長にリベート払ってるらしいですよ。
某管理会社の部長が言ってました。
109もひどいけど、入居者裏切る理事長がもっとひどいよな、最低だ。
目安箱という掲示板で発見した109コミュニティーに対する投稿のようです。
今も昔もろくなことやってないんですね。
こういった会社がマンション管理業界の先駆者と言われてるなんて驚きです。
最悪管理
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0706/070627-5.html
不当競争禁止の違反
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0304/030402-2.html
管理組合文書を漏洩
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0604/060421-6.html
面白い話
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0308/030825-3.html
証拠の一部を公開したいが、方法を教えて下さい。
No.447さん
ちょっとかっこよかったですよ。
見せていただきました。
確かにありますね。
>管理員が積立金を使いこむことは ありえません
まんかんしさんは何をもってこんなに自信満々に
言い切ったんだ？
お金の出入金は管理会社がやっているとこが多いですからね。
でも全てが、収納口座を管理会社名義にしているとこだけではないからね。
特に、積立金の保管口座、これに関しては、管理会社は通帳は保管しているけど、
印鑑は理事長だからね。
ペーパーテストだけの合格で実務経験の無い管理士では見抜けない。
一番必要な実務経験は組合の管理者又はフロント及び取引である。
>464
実務経験のあるマンション管理士なら見抜けるが、実務経験のない
マン管士は見抜けないとはどういうことですか？
もし、プロのマン管士なら、それぐらいのことは勉強しているでしょう。
まんかんしさんが有資格者とは限りませんよ。
管理員業務での管理会社のピンはねは４０％程です
管理員業務も他の建物維持業務と同様のマージンが発生します
他の業務と大きく異なる部分は管理員を採用すれば１年間は国から雇用補助金が出ます
１年間のみですからどんどん馘首し新しい人を採用するという 法の趣旨を悪用する管理会社も在ります
つまり組合が管理員を直接雇用し管理会社のマージンを損ねる以上に管理会社の受ける利益は減少します
管理員業務にしがみ付く管理会社の理由です
管理員に事故が多い 管理会社の雇用した管理員なら安全ですというような謳い文句に騙される無知蒙昧な理事会は多く在ります
>466
管理員の費用については、時給計算してみれば明白でしょう。
高いか安いかは、それで判断すべきです。
当然、教育とかもありますよ。
管理組合が雇ったとしても、交通費や福利厚生費、失業保険、厚生年金保険の
負担がありますので、時給だけでは判断できませんが。
それに、管理組合が採用すれば、その管理員が急用があったり、病気をしたり、
した時の替わりはいませんからね。
>469
管理員は毎年変わらないよ。
管理員の経費が高いか安いかは、時給計算をして、それで
判断すれば、大体の相場は分かりますよ。
清掃員も同じ計算方法で。
それにね、僕は管理会社側ではなく、マンションの理事だよ。
>469
管理員が常時一人体制で、月３０万円だったら高いか安いかの判断はどうするの？
月～日で８時間勤務の場合。
これで計算すると、時給１，２５０円となるけど、高い？安い？
当然、福利厚生費、厚生年金、失業保険、通勤手当が含まれててね。
月４０万だったら、時給１，６６６円になるから、高いかもしれないが。
466
に書いた人が
470のような人
長生きできる人
>>470-471
この計算結果を「時給」と表現するあたりは、素人丸出しですね。
（「時給」とは、1時間単位で支給される「給料」をいうのであって、
この計算で表されるのは１時間当たりの管理員業務費である。）
今は総会は総会でもマンション管理組合の総会の季節だ。
新築マンションの引き渡しは２月、３月が多く、管理組合の総会がその３カ月後の５～６月に設定され、例年この時期に集中するためだが、最近は大規模修繕などを目前に控え、管理会社の変更などで総会が紛糾する組合が続出している。
今年はよくある大規模修繕問題だけではなく、消費増税で管理費の値上げなどでもモメているそうだが、これらの中で改めて露呈しているのが管理会社のいい加減な実態だ。
「修繕積立金が足りないのはなぜだ」
「管理費の金額はだれが決めているのか」
「理事会はどうして管理会社のいいなりなのか」
管理会社、理事会、住民の間で怒鳴り合いになることも珍しくないという。もっとも、住民から声が上がっても、理事会は管理会社に丸め込まれ、最後は株主総会並みにシャンシャン…。こんな事態は避けたいものだ。
＞＞471
また何とかの見本のようなのが出たね
月３０万の管理員業務なら管理員へ支払うのは１５万ほど
差額は公的資金を差し引いた分が管理会社の儲け
単純に時給1250円と書くなんとかですな
当方が言うのは其の儲けと雇用助成金が管理会社の儲けとなっているということ
読解力も大幅に不足しているようですな
尤も平成１３年に氏名を書くだけで貰った管理業務主任の資格保持者ならその低度ですが
管理員業務のマージンが40％？
そんな殿様商売が存在しているのは初耳です。
私の勤務先では10％程度。（某大手）
前に勤務していた中堅どころでの10％に満たなかった。
時給×勤務時間＝経費ではないですよ。
だいたい管理会社大手の管理会社の粗利が35％（委託費や手数料含め）ですから、管理員業務やその他設備関係からいただくマージンは10％程度です。（ただし、機械式駐車場点検と雑排水管洗浄作業は利益率がもっと高いですが）
特に管理員業務は利益率が悪い癖に売上全体に占める割合が高めなので、ここを契約解除していただくと見た目上の利益率が向上するので利益率が低く問題物件の場合は逆に嬉しいくらいです。
最後に、私はこの仕事を15年ほどやってますが、新人の頃の数年間を除いて、ここ10年ほどは総会で場が荒れる事もありませんし、怒鳴り合いやなんだなんて見聞きした事すらありません。
住民の皆さんも活発な意見を出し合ってますし真剣に皆さんで協議されていますし、とてもいいマンションばかりなのでここの書き込みを見ると、どこの国の話だろうと不思議でたまりません。
>475
管理組合が管理員をやとった場合は、保険とか通勤手当とか
は支払わなくていいの？
管理会社は福利厚生費も当然支払っているんだよ。
定期的な管理員の教育もやるだろうしね。
管理員費に対して、管理会社が適正利益を取るのは当然じゃないの？
雇用助成金については、管理開始やがやるのであって、その分まで
管理組合が貰うの？
無茶苦茶なことをいう御仁だね。
１０９の管理のマンションに住み始めて約半年。一通りの管理形態を見てきて、以前住んでいた丸紅管理のマンションとは大違い。雲泥の差があります。個人的には１０９管理のマンションにはもう住みたくありません。来年早々に引っ越しをします。
No.479じゃないけど。
管理会社変更なんて一人じゃできないし、戸数が多ければ多いほど仲間を
増やさないといけない。
うっかり今の管理会社で特に不満を持っていない人の方が多かったりなんかしたら
長引くし面倒。
自分が動く方がずっと楽。
ウチの管理会社にしけいメンテナンスは、表面上では総会などではイイ事をいいますが
いざマンション住人による迷惑行為などが起きても、全く対応してくれません！
別件でも数件の住人から対応が悪いとクレームがでています。残念ながら、無関係の住人
は人ごとなので管理会社をかえるには至っていませんが・・・高い管理費だけとられて
ホントに、とても悔しいです。
マンション購入から１０年間ホントに悩んでいます（泣）
２０１４．１２月現在
109はいいよ。
朝から頑張りすぎ
最近の長谷工のCM。機械式駐車場を駐輪場に変えている映像が流れてますが、駐輪場料金が0になるから、せめて平置きにしないと組合の収支に影響がでると思う。また、どこの地域かわからないけど、あれだけの区画数が減るから駐車場附置義務違反になるのでは？
いずれにしても機械式駐車場の解体には多額の費用を要するので、せめて1階部分だけを使って、点検を止めるとか、
少し工夫すべきだと思う。以上CMから感じた。
この辺のランキングってあてになるの？
教えてエライ人
http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/
http://mansionkanri1.com/
こないだ知人に連れられて五反田の熟キャバ行ったんだけど、何とうちのマンションのフロントのおばさんが働いてたよ。
向こうは気づいてなかったけどさ。変なとこで会うよね。参ったな。知人は連絡先交換してたから、また続報するよ。管理会社は東コミだよ。
フロントとかコンセルジエとか言い方変えて、管理人や受付にブレザー着せただけで、昔ながらの管理人や受付に過ぎないんですよね。
フロントやコンセルジエがいるだけで、ホテルみたいな生活が送れると考えたら大きな間違いです。
お気をつけて下さい。
特に東急コミュはお勧め出来ません。
サービス精神なんてまったく感じられませんからね。
管理会社１０９九州支店長Ｎ野、人事総務課長Ｈ口、旧運営担当課長Ｍ藤、新担当課長Ｈ原、
旧担当Ｓ村、新担当Ｋ島、私のマンションの管理組合ＫＧ旧理事長、ＩＮ旧副理事長、
ＹＳ旧副理事長と共謀して、理事会と管理会社の、規約及び法令違反を指摘したら、
私の勤務先に、辞めさせるよう内容証明が、社長あてに送付された。その後辞職した。
支店長は話し合いに応じないので、その他の証拠を添付してネットで公表準備中。
新支店長Ｎ野は、何も知らずに、ベテラン課長、人事総務のＨ口課長に唆されている。？
この件については、管理会社変更の案がからんでいる。委託費もかなり安くなった。
新管理員は、何も知らずに、孤軍奮闘である。これから大変である。
新理事長は。弁護士等に相談したら、私の言い分が正しいと解ったらしい。
今後に期待するが、その能力はないとみた、管理会社１０９の思うつぼである。
管理会社１０９と組合役員による。規約違反と法令違反の、
詳細な説明を、ネットで公表の準備中です。今しばらくお待ちください。
悪い事をしているならネットに掲示しません。４９１は１０９の関係者ですね。
>>492
なんだか話が飛躍しすぎててよくわからないですね。
悪い事していないのに会社を辞職に追い込まれたっていう事なら、勤務先がおかしいと思うのですが…
勤務先には何の恨みもないんですか？
純粋に何があったんだろうと興味をもっただけで関係者でもなんでもないです。
管理会社アースウインド
①入居初日から水が出ず、ホテルに泊まるはめに。
②その後すぐエアコン故障。
③入居9ヶ月で再び水道故障。
トイレも洗濯もできない。
これらの不具合への対応が遅く、
水道故障から2日が過ぎようとしているのに
まだ改善されない。
また、電話対応に誠意が全く感じられない。
謝罪がない。
最低の管理会社。
引っ越し検討中。
はい。それ賃貸でしょ。
去って。
家の不具合続きで大変ですね。
水道の故障について
分譲の場合、保証期間でしたら分譲会社へ、期限が切れていれば管理会社OR組合に相談、売買で瑕疵担保責任の期限以内でしたら仲介業者へ
賃貸でしたら、所有者（賃貸仲介会社）へ申し出て対応をお願いしてください。
エアコンについて
ご自分で購入されたら電気屋さんへ、売主がつけていたら上記の瑕疵担保責任に当たるかの判断が必要です。
管理会社は当事者ではないので責任はありませんが、以上のことぐらいはしっかり説明責任があると思います。
いずれにせよ、責任と原因がどこに・何を・どうするか、をはっきりする事が急がれます。
マンション管理士試験の合格発表あったんだね、でも、東急コミの担当から結果報告ないよ。
さんざん理事会の日程延期させたのにね。
やっぱり落ちたのかな？
今後一年厳しくしちゃおうかな。
やる事やらないし、仕事遅いし、間違った説明平気でするし‥
何と言いますか…
確認が足りていませんね と思います
＞東急コミの担当から結果報告ないよ。
今年の合格率は８％だったけど、最近のマン管試験は、難易度管業と変わらないよ。
そいつ管業持っているんかな。
五反田の熟キャバで働いてる内のマンションのフロントの件の続報、友達とLINEでやり取りした後、最後まで行ったらしい。最初、ビジネスHotelで働いてるって言ってたらしいけど、最後にはマンションフロントって白状したみたい。住人の悪口やプライバシー喋りまくってたらしいよ。流石にマンション住人とは関係ないみたいだけど、気を付けないとさ危ないね。所属してるのは東コミでなくて、
コンビニのフランチャイズやってる会社らしいよ。東コミがさぞかしピンハネしてるんだろうね。
>501
管業は業務上必須資格なので、結構勉強している人が多い。
マン管ははくを付けたい組合員とか、リタイヤ世代、管理員等が多い。
うちの会社でも同時受験してマン管はうかったけど、管業落ちた人とかもいるから、難易度は似たり寄ったり。
実際問題解いてみるといいよ。
管理会社の東急コミュニティ－の清掃員が、以前から、住んでるマンションの道路挟んだ所の自販機の横でタバコ吸ってます。
それも清掃員の制服を着たままで。
制服を見ると、下請けの東急コミュニティ－の子会社の清掃会社の東急ビルメンテナンスの人みたいです。
休憩時間なのか、作業終了後の一服なのか知りませんけど、非常識極まりないです。
吸ってる場所は、自治体が決めた喫煙所ではありませんし、JTが運営してる喫煙所でもありません。
恐らく自販機の設置者が自販機の横に灰皿を置いてるだけです。
通行人にも迷惑掛かりますし、異常ですね。
制服や体にもタバコの匂いつくでしょうし、タバコの匂いが染み付いた制服で、再びマンション内に入るのでしょうか？
理事会に厳重注意申し入れなくてはなりません。
そもそも東急コミュニティ－は業界で三位以内に入る有名な管理会社と聴きましたが、こんなものなのですか？
管理費は高くて有名なことは知ってます。
東急ビルメンって、更に下請に投げるだけの会社でしょ
>>管理会社の東急コミュニティ－の清掃員が、以前から、住んでるマンションの道路挟んだ所の
>>自販機の横でタバコ吸ってます。
マンションの敷地内が禁煙だから外で吸ってるだけだろ。
大阪ｶﾞｽｺﾐｭﾆﾃｨﾗｲﾌの部長はマンションの敷地から1歩出た両側に戸建が建つ狭い道で吸ってる。
マンション住民には配慮してるが、他人の家の庭の鼻先。
業界で三位以内なのか。
さすが。
自販機の横なら人が住んでるわけじゃないんだからよっぽどまし。
マンション管理の善し悪しを判断する難しは皆さんの苦悩する所ですが、そこが管理会社の付け目かと感じています。
マンション住まいの知り合いから収支報告書を見せてもらって、比較する基準を出そうとしており、その一つとしてエレベーターメンテナンス料金の算出中です。
低額順に1台当りの年間費用
①１０階建 60.6万円
②１２階建 68万円
③１１階建 84万円
④ ９階建 92万円
⑤10・14階建 100.8万円
※すべて都内のマンション、建築年数と金額の関係は見られず、植栽費も同じですが、委託の仕方と管理会社の利益率に格差の原因がありそうです。
他では
光熱費はオートロックか否かで多少の差はありますが、１戸当たりの負担金額に大きな差は見られません。
沢山のサンプルが集まれば、各費用の大よその相場が見えるでしょう。
掲示板に悪徳工事リフォーム業者注意の紙が役所から貼ってあった。オートロックないし、築40年なんで年寄りばかりだから、多分。
悪徳管理会社注意の紙を貼って欲しい。役所お願いします。
一番危険なのは109です。
リフォーム工事の荒利益率40%当たり前みたいだから。
某マンションが某管理会社に修理見積もりを依頼したら１０００万円
営繕担当理事が他社に依頼したら同質で３５０万円
適正な利益はどのくらい？
509の金額を見て大きな差を知りました。
沢山の事例を知るために、皆さんの年間エレベーターメンテナンス料金を教えて下さい。
例;〇階建て 建築（設置）〇年目 〇基 〇万円/1台当り
例 １１階 築年数２０年 ３基 ￥２２０，０００/月 （フルメンテ）です。
管理会社の（定額委託業務費￥１，９００，０００/月に含む）高いか、安いか。教えて下さい、
515さんへ
マンションの条件はさまざまな為、簡易基準です。
余りにも大よそですが、
エレベーターメンテについて
２２万円×12＝２６４万円
この金額は３基と思いますので、１基当たり年８８万円となります。
509の金額一覧から、安くも高くもない水準ではないか、、、と現地も書類も見てもいないで素人の独断偏見で。
委託業務費の
１９０万円×12＝２２８０万円
これだけで判断はあまりにも無謀ですが、知り合いのマンションの書類から、総戸数で割って一戸当たりの費用を算出し所、
年間１１万円～２２．５万円でした。
管理員：住込み～週５日～年３６０日
駐車場：機械式～平置き
オートロック：有り無し
総戸数：１５０～２００戸
サンプルが多く集まればより判断基準ができると考えております。
マンション管理会社のランキングは、無意味です。
根拠が様々で、何を根拠にするかで順番は極端に変わります。
作る側の考えひとつで何とでも出来るからです。
管理費は、新築当初から同じ管理会社であるなら、平均的なサイズと規模、特殊な施設や設備などが無い場合、１世帯当たり１万円前後ですが、リプレイスする時には、他の管理会社の金額は７千円前後が今の標準的な金額でしょう。
この金額は、世の中の動向で上下します。
本当です。管理会社を使いこなすのは、組合です。
管理費等の徴収、建物敷地及び設備の日常管理、それ等の、
長期修繕計画書の作成及び実施等々、の全部委託若しくは、
分散委託か又は一部委託か、自主管理かによって、組合活動も異なる。
各組合の方向性で。管理会社の選択ができる。コストを削減して。
建物及び敷地又は設備等々の修繕及び更新等々のために蓄えるのです。
資金の無駄使いは辞めて、費用対効果を考慮することが最大目的です。
お金の無駄使いを厳しくチェックして下さい。
ランキングのスポンサーを辿ってみれば、合人社に繋がってるらしい。
粗利が７０％おは。１億円の工事の、（元値が、減価？）が
３千万円と解釈していいですか。こんなに儲かるんですか。
私のマンションでは、３億円でしたが。施工会社は２億円でしました。
工事内容は。良かったです。特に塗料は良かったです。
管理会社は３億円 施工会社は２億円、当時の役員に感謝、
どうせ俺ら独立系マンション管理会社は電鉄系管理会社と異なって、低い利益率で頑張るしかないんだ。
どう頑張っても109さんには勝てないからさ。
低い利益率、安い価格で高水準を目指す。
高い価格、高い粗利益で低品質の管理会社とは違うからさ。
低品質高粗利な会社はありますよね
たくさん解約されて、独立系に流れているようですが
西鉄不動産はやめたほうがいいです。
上から目線で、担当者の言ってることがコロコロ変わります。
○京アス○ージなんて、会社自体が上から目線で、言う事もコロコロ変わります。
マンションは6軒目、管理会社の仕事ぶりが少し比較できるようになり、
管理規約・会計・長期修繕計画など、この間かなり進化していると感じ
ています。
が、それを具体的に運用し提案をしている会社か、良心的か、また
それをどこまで採用してチェックできる管理組合か、実に千差万別。
現在のマンションを選ぶに当たり、保証期間内に倒産の心配がなく、
ノウハウもしっかりしている（と思われた）日本屈指の分譲主物件
を‘ついのすみか’として選びました。
が、開けてびっくり！
派遣の管理員は全くの素人で管理規約も読まず（読めず？）誤字脱字
の掲示物、フロントも知識・意欲が？。
そこでＮＰＯや区の相談会に積極的に参加し、参考図書もブログも
読んで勉強中です。
知り合いのマンションの総会資料を借りて、細かな比較表を作ったら、
同じ管理会社でも組合によって請求額が違うと分かりました。
という事は、取りやすい組合から取る、のではと思います。
それに対抗するにはそれなりの努力を要し、自己責任を求めている
ように受け取れます。
が、プロを相手に喧嘩をする・・・ようなもの。
医療費とか介護認定のような点数制度になると透明性が高まると思い
ます。
↑
防犯のためにフロントがいる？アホか。
日本ハウジングにはうまく修繕金を騙しとられた。
こちらも契約書よく見なかったのは悪いが
管理会社がここまでやるとは！
管理会社による巡回に、不審な点があります。
巡回員は週２回ほど来ていますが、
最近、姿を見かけなくなり、仕事もしていない様子。
巡回員が来たら、１階の掲示板に貼ってある
出勤表に印を押して帰るのですが、
先月は、１、２度来ただけで、月末に印のまとめ押しをされました。
管理会社に問い正すと「忙しい時は、あとから印を押す場合もあります。
本人の手帳には、仕事したとなっていたので、来ないと思ったのは、
あなたの勘違いでしょう」で済まされました。
会社の出勤簿にもあたるものに、月末に印のまとめ押しなんて
まともな会社なら、クビになりますけれどね。
「一住民のクレーム」くらいですまされて不快。
よそのマンションの巡回員は、どう確認していますか？
>531
契約内容がどうなっているかわからない以上答えようがない。
フロントによる巡回であれば、そもそも明記された業務でない場合がほとんど。
巡回業務って物自体がサービス的要素が強い。
また、チェック表への記載の有無が巡回の有無に直結させるのはおかしい。
貴方はアルバイトしていてタイムカードを押し忘れて朝から晩まで働いた結果、働いてないのも同じだから給与はなしといわれて納得できますか？
人間なんですからそれくらいの失念はあるでしょうし、巡回する事が業務であって、印鑑を押す事自体は目的ではありませんよ。
頭の固い人ですね。そうやって重箱の隅をつつくようなことを言うからクレーマー扱いされるんです。
知ってますか？クレーマーは自分がクレーマーと気づかないそうですよ。
みんな自分はまっとうな指摘をしていると思い込んでいるんです。
はっきり言います。
貴方はクレーマーです。
そしてクレーマーは顧客ではありません。
531さんへ
失礼なものの言い方をする人ですね。
こちらの質問には、まったく答えず、批判ばかりしている。
巡回員が仕事しているかどうか
確認できない体制を取っているから困っているのに。
ばかにしないで下さい。
533の方へ
今の日本は良くも悪くも契約至上主義になり、自己責任という表現で
消費者を圧迫する世の中になりました、
という事は管理会社も、契約通り仕事をした事実を証明する義務がある
はずです。
理事でも理事でなくても、居住者の確認をしてもらうことが疑念を晴らす
こと。
力で抑えつけずに、理解していただく方法を考えてください。
それがまともなビジネスです。
事実を確認することが大切ですね。
例えば、管理員業務のひとつに電球交換などがあり
切れたまま放置されていたりします。
これだと、確認しやすいので、言うことはできます。
それ以外だと、確認は難しいです。
特に、日中働いている人が多いと、巡回管理員の仕事の確認は
掲示板に貼ってある出勤表ぐらいかと思うので、それが、いい加減だと
こちらとしては腹が立つので・・・
理事会を通したり、個人でクレームした結果
最近、巡回時にはきちんと押し印されていて
仕事の詳細が書かれるようになりました。
やはり、言うべきことは、言ったほうがいいですね。
今後も、確認はしていきます。
マンションで管理員がいないとこってあるんですね。
何かあったときの対応が遅れることはありませんか？
理事長とフロントの連絡はメールでのやりとりなんでしょうね。
工事や点検での業者との打ち合わせや工事とかのチェック、入館
とかはどうしてるんですか？
しかし、やはり管理員はいた方がいいでしょう。
経費の問題でつけられないんだと思いますが、少し管理費を値上げ
してでもつけるべきでしょうね。
管理員がいないマンションは想像できません。
１３階建、３００戸の、団地型マンションです。特定の２階の２専有部分に各５～６回の、
汚水があふれだし、下階にも汚水の漏水が発生、原因調査をしましたが、原因不明、
５～６回目に、保険会社から保険金の支払いを、断られて、費用を組合で負担しました。
下階の住民のトラブルになり、費用を組合が負担することで、解決した。
加害者から、管理会社に、管理の問題で、告訴され、調停で解決した模様、
議事録を調査したところが、加害者が加害者の専有部分と異なる部屋番号になっておりました。
加害者でない区分所有者が、加害者にさせられ、保険金の支払い拒否の原因者になっております。
この加害者は、議事録を、見ていないので、知りません。確認いたします。
その他、不正事項と思われる、ことが、みられます。調査をしております。
管理会社は１０９です。皆さんも、規約、契約書、議案、議事録を各期の調査をして下さい。
この、管理会社は、危険です。
大手がいいね
地方の三流はだめ
543殿
さすが強盗慶太と呼ばれた関係社員・・・彷彿とさせますな。
貴殿が叙勲してからの話。
そのエネルギーを業者のレベルアップに尽力せよ。
>>541
同じことがあって業者を替えたが、今度は入札時の仕事内容を、パートが定着しない理由だとして拒否。人員削減。受託費は据置。詐欺に見える。
郵便物さえ受取配布もしない。郵便物を部屋まで定期的に配布してくれた東急のフロントのおじさんが懐かしい。
東急コミュニティーで最初に叩き込まれたのは、理事長と握ること、副理事長と握ること、監事と握ること。
そして、反対意見や、減額要請、相見積取ろうとか言う区分所有者を徹底的につぶすこと。
でも、僕にはそれが出来なかった。
だから、辞めました。
今は幸せです。
情報弱者を騙すような仕事は、もうしないと誓ったんだ。
僕のせいで、マンションから引っ越していた方もいた。
本当、酷いよね。僕の黒歴史です。
もう被害者が出ないことを祈ってます。
547様
内部情報を書いていただきありがとうございます。
管理会社の対応を見たり噂でうすうす感じていましたが、大手管理会社のプロに対して絶大な信頼の
基で疑念が一般組合員へ伝わりません。
広がせないようなフロントの作戦があったのですね。
この内容を他の大手の口コミに投稿して、世の中に警鐘と啓蒙をぜひお願いしたいと思います。
547の食い物になってる管理組合は「無関心の代償」を払っているだけです。
誰かが、もったいないと思えば、策は見つかるはず。
最善の策は、多数を味方につけることです。
三菱コミニティも最悪ですよ
この管理会社の管理システムを、精査してみて下さい。？
規約や、法令違反を、役員と共に行っております。
フロントに規約の説明を求めたら。フロントは,規約の事は知らないで良い,
と、上司が、言ったとの返答です。規約の案を作った理事長と共に、
担当を通じて、会社の上司（N 野支店長、H 口課長）に要請しているが、
現在のところ、回答無。
マンションの騒音問題は個人間の問題でしょう。
それを管理会社が注意等することはできませんよ。
管理組合としては、掲示板に騒音には気を付けましょうと掲示するぐらいですよ。
どうしてもというときは、理事会が間に入って調整等を
するぐらいはありますが。
理事会が原因元に対して注意するとそれで大きなトラブルになった場合、
理事会としては責任がとれないでしょう。
原因の度合いとか、時間等の調査もしないで一方的に原因元に注意とか
できないでしょう。
許容範囲内もありますし、神経質な住民もいますから。
何でも管理会社がやってくれるというノー天気なマンションもあるん
でしょうね。
私は管理組合の住民です、念のため。
大手Ｍ社の委託契約書を読んで驚いた。
総額で数千円の値下げをする内容に、唐突な不自然さを感じたので前期と比較すると、滞納の請求期間が短縮され、管理員の作業なども軽減されている。
これを同一契約と称して契約することは詐欺ではないか、もしくは業法違反に当たるのでは、と素人ながら思いますが、こんな場合どこに訴えれば良いのでしょうか。
また、大手でもどこでも日常的にこんな汚い処手法をとるのでしょうか、ご教授お待ちしています。
６６８さん
そんな内容では、誰も相手にしませんよ。詳細を説明してみて下さい。
558が仰りたいことは
前年度と全く同じもしくは軽減される内容の契約ならば説明会を省くことができるが、管理組合にとって不利な変更では基本通りの手続きを踏む必要がある、ということでしょう。
上記の場合は同一とは見なされないので、総会の決議は出来ないと考えます。
管理業協会に問い合わせてみたらどうでしょうか。
どこの管理会社、担当者の名前というのも伏せておきますが、すごい電話対応が悪い管理会社でした。
こちらが悪いことをしたとしてもきちんと謝罪はしております。
それなのにその1人の管理会社のスタッフが、私のことをかなり侮辱し、はたまた私の所属している会社まで侮辱。
こういうスタッフが1人いるだけで、その管理会社の印象が悪くなるのに。
そういうことを考えない、または社内で上手くいっておらずこういう所でしかストレス解消できない可哀想な人なんだなと思いました。
もう二度とここの管理下にあるマンションは賃貸しませんよ
適正化法７２条の説明会って
大した手間ではないはずなんですけどね。
しかしながら
同一条件の国土交通省の解釈だと
定期清掃を毎月やり年間12万払ってる場合に
定期清掃を２カ月に一回にして
年間6万払うことに変更した場合
従前と同一条件であり、
説明会の開催は不要みたい。
受益と負担が均衡しているかどうかですね。
年間12万の支払いで月2回にしてくれる場合なども管理組合には得だから同一条件みたい。
毎月を２ヶ月一回にしたら、説明会はいります。
＜参考＞
国総動第309号（平成14年2月28日）
マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等について
http://www.mlit.go.jp/common/000006565.pdf
５ 「従前の管理受託契約と同一の条件」について
法第７２条第２項に規定する「同一の条件」には、施行通達第二３(1)ハの「マンション管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号」の変更に加え、以下に関しての契約内容の軽微な変更も含むものであること。
(1) 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法（法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法を含む。以下同じ。）を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合
(2) 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合
(3) 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更（前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い）しようとする場合
(4) 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合
(5) 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合
↑地方整備局に聞いてみたら？軽微な場合は問題にしないから。
掃除の回数を減らした、委託費用も応分に減らした、となれば問題にならない。
運用がそうなっているからどーしようもないね。
参考までにだが、
役所に何かして欲しい場合は、文書の冒頭に
「請願法に基づいて下記のとおり請願する」と書けば絶対に動きます。
管理会社を呼び出して注意くらいはしてくれるから、
翌年からは多少はましになるでしょう。
＜参考＞
マンション管理ネット
マンション管理適正化推進法2
「同一条件」の範囲とは（国総動309号関係）
http://www.k-ban.net/itaku/m_kanri2.html
↑そんじゃ、おたくが地方整備局に言ってみたら？
問題は法律や規則の運用だからね。
>>これを同一契約と称して契約することは詐欺ではないか、もしくは業法違反に当たるのでは、と素人ながら思いますが、こんな場合どこに訴えれば良いのでしょうか。
国土交通省の各地の地方整備局ですね。
同一条件ではない、となると、説明会をやらなかった場合に当たるから、15日間の業務停止処分です。
処分の基準
http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/pubcomt132/01.pdf#search=%27%E3%83%9E%...
558です。
皆様からのご指導に感謝いたします。
本日の総会で、どのような説明がされ、どのような決議結果がでるかで、次の行動を考えて参りたいと思います。
ありがとうございました。
管理会社東コミの上層部は、順法精神（モラル）がない。
住民の方々は、この会社の管理方法を精査しなさい。
住民サービスと、いった、美言で、様々な提案をして、
委託費以外で、徐々にマンションが蝕まれる。余計な仕事は、
指せない方が良い。組合幹部は、この会社の提案の良否を
判断する能力が、必要です。分譲マンションの管理はさせない方が
マンションは、平和である。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
大和ライフネクストは本当に最悪です。自分に敬語を使うのが普通のようで、常識のなさに呆れています。
依頼した事を一切しない。ミス連発で一度もお詫びナシ。
私は管理費を一度も滞納した事もなければ、管理員に確認し隣・上下階から苦情は一度もない事を確認しています。
今の担当社員には「私の部屋の専有部は今後一切仕事はしない。これまでのミス・ドタキャンに関してお詫びもしない。今後、私からの連絡は一切受付けない。」と言われました。このような事を管理会社が言う権利があるのでしょうか？
➡私の部屋の専有部の点検等を今後一切しないのは、他家の点検代等を含め、不必要なお金を払わさせ住人差別も甚だしい「人権侵害」にあたるので裁判相当事由と言われています。
私は全部証拠を保存し、電話はＩＣ録音済なのでドタキャンや暴言等の件で慰謝料請求もできる可能性があるとの事です。
支店長からは昨年、脅しともとれる手紙が何回も届きとても怖くて警察に相談しました。
➡この人には一切用事がないのに、分譲マンションでも我が家を追い出そうとしているのでしょうね？
身勝手な手紙が何度も届き、そのうち殺されるのではと思うと外出も怖くなかなかできません。
管理組合理事長に相談しましたが知識がなく、「私からの連絡は一切受付けない」と言った社員とまずは話し合いをして円満解決をして下さいと…アドバイスを求めたつもりが、バカらしい回答がきておしまいです。
相手が理事ではない場合、いうこと聞かない管理会社もあるみたいです。
理事になったらいいんでしょうが輪番なんでしょうね。
３０年に一回しか回ってこない輪番もあるみたいですけど、点検してくれないなら管理組合を訴えてみたらいいかな。
578さんへ
管理会社の不利になると思われる発言者は、陰で徹底的につぶす画策をします。
個人的にも現在5年目の大手Ｍ社のマンションに買い換えましたが、それは凄まじい！
しかし間もなく輪番で理事です。
どのような妨害で阻止しようとするか想像できませんが、屈しない心づもりでいます。
理事は、輪番と立候補可能な管理規約になっていると思いますので、規約をご確認ください。
また30年に1回の確立という事は、総戸数の3.5％、少なすぎると思います。
国土交通省では8％くらいを目途にしていますので、方法として
①立候補して理事になる
②規約を見直す
③プロに対抗するにはプロ（資格者にコンサル）にお願いする
ことが近道と思います。
組合員の皆さんで、自分たちのマンションで暴利を貪らさない、強い意識が必要と思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/
５７９さん、
この管理会社は、都合の悪い区分所有者の勤務先に、解職を促す内容証明を、
理事長名で送付したことが判明した。これは、犯罪です。たまたま、この件が、
判明しましたので、５７９さんも負けないで、頑張って下さい。この件を公表します。
営業妨害等での告訴は受けて立つ準備はしております。こちらからは公表だけにします。
色々な苦言もありますが。管理会社関係者の、いじめが含まれています。
理由はどうであれ、邪魔な区分所有者の勤務先に解職を促す内容証明を送付する等は、
８９３でもしません。８９３の、風上にもおけない、管理会社であるとおもいます。
>>579
輪番が30年に一回っていうのは２年任期で３０年周期ね。
立候補して何を言っても周りが沈黙ってありえますよ。
輪番を待つほうがいいかも。
輪番で理事になったら理事長はみんな嫌がるから
簡単になれるでしょう。
議事録は私が書きますとか言って理事会の前に議事録案を作り読み上げるといいです。
周りは何にも言わないからそのまま決定。
一応、挙手させた方がよろしいです。
私はそれですべて解決しましたけど。
太平洋興発に管理委託をしている管理組合は、直ちに契約を解除し、新たな管理会社に委託をして下さい。
なんとも、いい加減な会社です。
口頭、文書で具体的な事例を挙げ、業務改善を求めても、木で鼻をくくった様な対応に終始しています。
残念でした、解約する理由がない。質の高い解約動議をどうぞ？
585さん
解約するのに理由が必要？ 法律違反ではないですか？
３か月前の解約通知が条項に入っていると思いますので、ご確認ください。
解約動議内容によって解約されたら管理会社から損害賠償を請求される。
賃貸契約をした部屋に2週間で害虫(ネズミ)が出ました。
入居して2週間で天井裏からシンク下まで出ました。(遭遇もしています)
さすがに入居前の点検が足りないと思い、管理人さんに駆除の依頼をしましたが専門の会社の依頼ではなく管理人自らの処置で何も解決せず、悪化する一方。
電話の応答もかなり適当だったので、解約を申し出ました。
すると態度が一変し敷金以外の金額は一切返さないとの事でした。
一か月以内の事と、あまりにも誠意が伝わらずこちらの要望を伝えるも「自然相手だから仕方がない」の一点張り。
たしかに仕方がないのかもしれませんし、住んでからでないとわからないことも多いと思います。
ですが、あまりにも誠意が見られず大変悔しい思いをしました。
たかが賃貸契約のマンションですが、どこにこの思いを伝えればいいのかわからず、ここに投稿させていただきます。
株式会社ハーミットクラブの管理物件はお気をつけください。
賃貸借契約書、重要事項説明書をもって、弁護士に相談して下さい。
借家法及び宅地建物取引業法に触れる恐れがあります。
589さん590さん、お返事ありがとうございます！
あまりにもこれ以上対応が悪化するようでしたら弁護士さんに相談してみます。
賃借人は、借地借家法と宅地建物取引法を勉強しましょう。
分譲マンションの一室を借りるなら、そのマンションの
規約を勉強しましょう。損はしません。良心的な大家とは、
仲良くしましょう。
八王子にある高尾ホームは嘘付きで対応も最悪です。部屋を借りないことをおすすめします。
>>526 匿名さん
同意です。
大○ア○テージは信じられない社員ばっかり。
こっちの話が終わってないのに一方的に電話切るし、かけ直して、まだ質問は終わってないと言えば、謝りもせず、怒鳴られました。
結局、自分では分からない、出来ないの一点張り。
管理会社がここに変わってから共有廊下の電球も切れたまま、エレベーターのエアコンは壊れたまま、マンションの風紀が乱れて最悪です。
近鉄住宅管理会社は会社自体が最低最悪です。
管理会社を変えようとしていることに気づいてから慌てて謝罪してきたり、住民を買い見方につけ利害活動。
また今回、あまりにも管理会社としての管理能力の低さにあきれた住民の決議により総会決議で会社へ変わることになりましたが、総会は無効になると勝手に区分所有者へ手紙を送り住民を混乱させ不安をあおる始末。
はじはフロントや支店長の勝手にと思いきや、総務部から取り締まり役員までもそのスタンス。
もう呆れてます…マンション業協会へ相談しても弁護士に相談しても近鉄住民管理会社の見解がおかしいと。
管理会社として最低な行動。
住民を脅かし、理事会へ抗議し更には住民同士揉めさせようとして平気でノコノコ理事会を開催させる。
関西では近鉄とつくだけで安心されてますが、注意したほうがいいですよ！！
大伯母さんの義子がマンション住まいです。以前から管理会社(大手)の変更を検討していたので、どんな感じか聞いてみましたが、管理会社はどこも同じだと痛感しました。
設備に問題が発生して業者を呼ぶと、保険対応されるはずだから管理会社へ問い合わせるようにと言われたため、管理会社へ問い合わせると、確認には来たものの、業者へ頼むように言われたそうです。
結局、友達の業者さんに修理を頼んだとのことでした。
取り敢えず当該管理会社は選択肢から外れました。地方の会社です。
札○オー○ーズ
入居した時網戸が壊れてる、洗濯機の蛇口が取れる、台所の手元灯の配線がむき出し、郵便受けが壊れてるなどが見つかり、管理会社の方もそれを把握していてかつ直さなかったこと。
入居する前に直せ。
更に近隣住民が夜中から明け方まで約4時間くらいボイラーを使い、毎日うるさくて寝られず、苦情を言ったところ（1Lで部屋が狭いので居間にボイラーがついている。寝床ももちろん居間なので非常に音が響く。）
ボイラーを使うなとはその入居者には言えない、あなたは一体どう対応してほしいんだなどと棘のある言い方をされた。
我慢しますとしか言えず、言うと半ば逆ギレのように、入居者の方に聞いてみると。
最後はこちらの方が悪者みたいな言い方をされた。
常識的に考えて、夜中から何時間もボイラー使う馬鹿がいるか！
その入居者は仕事が終わるのが遅く、風呂入る時間が遅いとの事だが、そんなのそっちの都合であってそんなもの知るか！朝入ればいいだろうがと思った。
また何かあったら言って下さいと言ってたが、もう何も言わない。
不快な思いはしたくないので。
マンションンにボイラーがあるの。電気温水器は聴いた事があるけど、
>>594 評判さん
エレベーターはエアコンじゃなくてファンです。エレベーター屋に頼めばいいだけですよ
動きが悪いのは、お客様相談センターというところに電話してみてください。
597どうしてお前の都合に合わせてやらなきゃならないんだ
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
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35.34m2・65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
