マンション管理会社のランキング

慕われる必要はないです。
ビジネスですから。
むしろ特定の方に慕われると他の方がそれを見て
『特定の人と仲良くしている』
と必ず批判されます。
管理人は勤務先のマンションの住民とは友達付き合いは出来ません。住み込みだったりしたら実はかなり孤独な存在です。
だからこそ、ちょっと親しくなるとペラペラ喋ってしまうという落とし穴があります。

団塊世代

慕われてる管理人なんていない管理会社と管理組合のスパイしてる

管理員と組合員の馴れ合いはよく聞く話ですが、ある特定の組合員と管理員が日常的に賭け麻雀をしているって、いったいこの管理会社はどんな管理員教育をしているのでしょうか。

良い事をしても、悪い事をしても、菅理員は棘の冠を被せられてゴルゴタの丘に登る。だとすればマンションの悪と戦って退職した方が死に心地はよい。２とうりの菅理員がいる。悪と共謀した方が勤務期間はながくなる。

悪い住民との共謀で菅理戸数を維持しているのがＴＣである。気を付けて下さい。規約　議案書　議事録　理事及び理事長と管理員とＴＣの担当の動きをチェックしましょう。怪しい動きを必ずしています。理事長次第である。ブランドが必ず良いとはかぎらない。理事長の良し悪しで管理会社の質も理解出来る。プロの意見も参考にして下さい。

ＴＣって何？

名古屋にあるゼネコン杉本組の管理会社フクマルなんですが、かなり杜撰な管理会社であり二重請求を１０年間のうち、７度もあり、いつも管理会社の確認不足により原因が判明するのに、謝罪は適当な上、原因が判明するまで、私の滞納だと言いがかりをつけたあげく、高圧的な姿勢です。また嘘もよくつきます。
苦情を申し立てると、管理会社が嫌なら出ていけ迄いうブラックな会社です。
こらしめるには、どうすべきでしょうか？

ご自分の資産を守るためには、管理会社変更を含む対処法を、理事会等自分達で検討し対処する事以外に方法はありませんよ。　自分達がしっかり対応しましょう。管理会社をこらしめる暇があったなら。

↑の方は、思いやりないコメントですね(笑)もう少し力になってあげるべきでは？私は書き込みされた方に同情します。こんな管理会社まだあったんですね。

>>364
そんな小さな管理会社じゃなくてもっと聞いたことのある会社に変えなさい
2重請求が何度も来る会社と付き合っていたところでその会社は将来的に良くもなんともなりません
管理戸数もたいしたことないでしょうから
会社として会計に気を使っていません

大きな管理会社しか報道されませんけど
どこかで勝手に金を抜かれてる可能性すらありますよ

＞入居済み住民さん
　
あなたのお住みになっている「マンション」は　賃貸マンションではありませんか？

「株式会社フクマル」は賃貸住宅の管理をしている会社のようですね。

入居済み住民さんが　「嫌なら出ていけ」　と言われたとのことですが、分譲マンションの管理会社ならまずそのようなことは言わないでしょう　と思うのですが　いかがでしょう？

もしそうだとすれば、こちらのスレッドは分譲マンションの管理会社について話をしているところですので、お答えは難しいかと思いますが。。。

お住みのマンションが分譲マンションなら　打つ手はありそうです。

管理会社の中には理事会を取りまとめてくれる条件で、毎月理事に報酬払ってるところがあるらしい。
とんでもない話だ。
管理会社変更に反対する理事がいたら、貰ってると思った方がいいよ。

管理会社がどこもかしこも、みんな評判が悪すぎて、どこにしてよいのかわかりません。

どの管理会社がいいですか？それとも管理会社に頼らない管理方法というのはないのでしょうか。

　以前所有して住んでいた管理会社に『嫌なら出ていけ』発言をされました。
理事になってミスや不正を調べて、逆に管理会社を変えてすっきりしましたが、皆さんのコンセンサスが得られれば難しい作業ではありません。

　大手だからと言ってよい管理会社とは限りませんが、記事になるような悪いことはしないと思います。
まずは管理規約や委託契約書の内容を理解し、ノウハウ本を読んでどこが問題点かを焙り出すと、皆さんの理解が得られます。

>>372
管理会社を変えよう！っていう声はしょっちゅう上がるんだよ。まともな人が理事になったときは。

でも、問題はその先。どの管理会社なら、今の管理会社よりいいのかがわからない。具体的に他の管理会社の実態を誰も一人も知らないだもの

だからさ、そうした住民理事たちの弱みをよ～く知っているからこそ、管理会社ってのさばって悪いことしていられるんだよね。マンション住民の人達は管理会社を比較できないし、試乗することもできない。評判だってネットのランキングなんてどうせ会社側が作り出した嘘ばかりで、実際に契約してみないとわからない。

マンション住民の立場の弱さや、知識経験の無さ、業界を知らないこと、意見をまとめるのに手間や時間がすごくかかること、などの弱点を知っているから、マンション業者や住宅業者はそれにつけ込んで悪いことばかりしてるんだと思う。

足音が響くマンションを建て続けるのも、消費者を馬鹿にしきって安心しているからだと思う。

ちょっとした費用でも、理事長さんが自分から指示して、管理会社に命じて地元の会社から見積もりとると３万円なのに、マンションを建設した建設会社に見積もりとったら５０万円。

そんなのしょっちゅうなんだよ。ちょっと理事長が市役所とかに聞いて、よい業者さんを紹介してくださいって頼んでそうした地域の会社に頼むと格段に安くて、親切で早かったりするんだよね。びっくするほどのボッタクリようだよ。

でも、マンションデペやその管理会社からしてみると、そうしたよい理事長さんはいて欲しくないからね。ひどいことされたりしてるんだよね。騒音とか、車汚されたりとか、誰がやったかわからないという形で、ひどいことされたりしてるんだよね。

だから、誰も怖くなってしまうんだよ。

　皆さん、悩んで躊躇されていますが、まさに同じ考えをしていました。
結果的に見れば、お化けを怖がって誰も具体的に動けなかった為でしたので、少しでも成功例が役立てばと思い経験を記します。

　任期１年の理事になった時点で、管理会社に様々な改革案を宿題としましたが、理事会で満足な報告ができない状態を他の理事に知らせるよい機会と捉えました。
半年過ぎて皆さんの協力を仰げる体制になり、会社変更の担当理事に就任
即ネットから８社程度打診、同時に所有者には参加者を募り、疑惑を防ぐためにすべての行動をオープンに
８社が同じテンポの営業ではなかったので、内容とスピードで４社に絞り込む
見積もりの比較表を作り、皆さんで４社を各１時間ずつ面談、印象を書き込む
最終的には圧倒的多数で１社が浮かび上がり、臨時総会に提案し、かなりの関心を集めて合意が得られ、確定！

　その結果、管理委託費を含めて相当額の節約につながり、皆さんの関心を高めた利点と、管理会社に対してプレッシャーを与える効果が得られました。
ただその緊張感を持続させられるか、管理会社の都合の良い提案や契約書、間違った（捻じ曲げた）リードを見破れるか、などの力が必要です。
管理に関する本を数冊読めば、方向が見えてくる筈ですので、お化けを怖がらない行動を！

>>378
で、どこの管理会社にしたの？

>>378
ダントツだった１社を教えてください

>>378
どの会社か具体的にわかんなきゃ何の意味もない

>>378
>管理に関する本を数冊読めば、方向が見えてくる筈です
書籍名教えてください

>>378
この中にありますか？　
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_5.php?gclid=CMyfrYP0...
住まいサーフィン
管理会社総合評価ランキング

　１位　野村リビングサポート
　２位　三井不動産住宅サービス
　３位　住友不動産建物サービス
　４位　大和ライフネクスト
　５位　長谷工コミュニティー
　６位　三菱地所コミュニティ
　７位　東急コミュニティー
　８位　丸紅コミュニティー
　９位　日本ハウジング
１０位　大京アステージ
１１位　東京建物アメニティサポート
１２位　モリモトクオリティ

　短期間で反響をいただき、関心の高さを痛感いたしました。

№383の方へ　打診した８社すべてが入っております。

№379他の方々のどこの会社にしたかですが、築年数・総戸数・住込み・所有者の考え方等々で、大きな差が出てくると思いますので、社名は伏せさせて頂きます。

№382の方へ　http://www.kanrisi.org/book.html　『マンショントラブル解決への道』ほか、図書館で借りましたので、手元に無く具体的に書けず申し訳ございません。　
読みやすく使い易い形式の本としては、会計や契約締結・長期修繕計画などの部門別に解説している本が、自分のマンションと比較できて大いに参考になりました。

　交代成立まで、専門用語など理解し難い事や、理事会でミスリードしないように、マンション管理センター、高層住宅管理業協会などに電話して、そのつど指導を仰ぎました。
結果敵に知識が身について、今後のマンションライフも楽しめるのではないかと思っています。
　　　　　　　

>>384
上位３社に入っていますか？！５社でもいいから教えてください！
財閥系と独立系、どちらがよいですか？どちらにされましたか？

>>384
イニシャルだけでも教えてください！変更するときに意地悪する住民とかいなかったですか？

理事長でもないのに、どうしてそんな早くできたのでしょうか。普通は合意形成だけでも２年はかかると言われているのに・・
うちなんて地方都市だから、国交省に相談して、相談機関を教えてもらっても、実際に相談できる機関は、一つだけしかありませんでした。マンション管理士連合会一つのみです。それも私たちの県には支部もなく、他県から派遣してもらうしかない。相談会とかももちろん無い。

ただ単に、ほらね、こんなに簡単に管理会社なんて、交換できるんですよ、アピールじゃないですか

私達のところなんて、何の問題にも取り組めませんよ。駐車場くじも管理会社が実施してますが、毎回１番は同じ人ですよ。何万回に１回の確率です。くじの公正さを検証してくださいと理事会に頼んでも却下されました。上階騒音住人はずっと駐車場はよい場所です。騒音主が駐輪場を１年以上私物化して占拠していても管理会社は何も注意しません。

騒音注意のプリントは半年頼んでやっと掲示一枚。経費の見積もりは地元の企業の数倍～10数倍もの金額を請求してきます。理事長・理事会が管理会社の言うなりなら、本当に住民さんは管理会社のお財布ですが言うなりです。調べる方法もわかりませんし手間も無いですしね。毎月の理事会は半数集まらず何回もお流れです。総会の出席は毎年２割程しかいません。

騒音で暮せないので理事になって、アンケートとってさぁ、やっと改革できると思った矢先に、共用部を酔って破壊した住人が出現。理事会は何も悪くないのにM掲示板で理事会を責める投稿をされ、理事会は一気に萎縮。

一切、何もせずに、全てを先送りされてしまいました。全て調べて音も駐輪場も駐車場も全てを改革できると、苦労してやっと調査して状態が分かったのに、全てが水の泡。音調査の結果報告も半年も配布できず、内容も半分だけ。

建物全体でどう音が伝わっているのか、肝心な点は全く知らせることもできない。音委員会も作ってもらえない。とにかく騒音問題は絶対取り組んでもらえない。理事会に訴えても議事録には残らず。会社も住民も理事達も、隠して無視してずっと足音。

管理会社に住民の積立金を何億円も渡してしまう規約変更をしようとした理事長がいました。その方のくじは毎回１番。お金の不正を糾弾した住民さんは車に嘔吐されてました。水問題が出てきて今年の理事長はデペに訴訟するしかないかなぁと言ってます。

地下の水なんて上層階辺りの住民はお金を出したがらないだろうからと。関係無いから工事要らないなんて言い出されたら、基礎鉄骨は腐るでしょう。理事長への立候補は誰もいません。

管理会社変更なんて言い出したら殺されちゃうんじゃないですか･･。騒音主は明らかに会社繋がりでしょう。騒音主のために管理会社は警察に嘘までつきますから。今でも足音で死にそうですが。上階宅に注意してと管理会社に頼むと、その日に下階宅が真夜中にピアノ弾きます。

下階の方のためにどんなに努力してスリッパやマット使っても意味などありません。下階さんから○○日に工事で音しますとお手紙が来て、上階からの足音で体調崩してますので静かにお願いしますとお返事した途端に、上階からドスン！バタン！思い切りやられました。

弱くて大人しい騒音被害宅は随分売っていなくなりました。経済力があるお宅は売るのも早かったです。

　財閥・独立系？　
委託する会社は常に１社のみで比較ができませんので、今後緊張感を与え続けることが大きな課題と思います。
こちらもそれ相応のレベルを保つ勉強ができるか、、、です。

　意地悪をする住民は？　
かなり短期だったのでそれを感じ取る暇もありませんでしたが、意見の違う住民はいましたので、積極的に近づいて参加を呼びかけました。
総会での反対者は前理事二名だけでした。参加しないで反対したことを参加した出席者から咎められていましたよ。

　理事長でもないのに？
専任の理事として動き、理事の皆さんは常にバックアップをしてくださいましたが、理事でない頃からしていたことを次に書きます。

　一所有者として
輪番制の理事は何年も先でしたが、理事会議事録をしっかり読んで質問を投書し、総会では皆さんに理解してもらう良いチャンス、積極的に発言しました。
　それをする為に最低必要なことは、管理規約を理解することでした。
そして参考図書を読んで、規約違反のチェック、滞納者に遅延損害金を請求しているか、自転車は整然としているか、・・・全体の問題として、外壁の白化・クラック・剥がれ、基礎の異常、共用部分の適正な使用状況、ごみ置き場の整理整頓、敷地全体も管理室も清潔で整理されているか、問題個所は写真を撮って管理会社や理事会に提出。
　そんな行動をしているうちに、マンション開発に伴って私道提供に課税されていることを知って、理事会に非課税の申請を提案しました。
その結果年間の固定資産税が大きく減額されて、今までの個人的な行動も皆さんの理解が一気に上がりました。
税務署も管理会社もこちらの動き次第だと、痛感したものです。
　
　分譲時のパンフレットに書かれている物件概要、理事会議事録、総会議事録、使用細則を含めすべて読み直して、このままでは管理費・積立金を倍額に値上げしないと資産価値が下がる！と言い続けました。
マンション管理センターなどの相談でも常に、すべて自己責任です、と言われていますとも。

　
　
　

>>391
>管理費・積立金を倍額に値上げしないと資産価値が下がる！と言い続けました。

結局は、管理会社にとって利益になる住人さんだったわけですね。新しい管理会社は、管理費は倍額なのですか？

>>391
結局、騒音問題には一切取り組んでないのですね。

お金、外壁、クラック、まぁ、派手で表面的だけど、そんなに難しい問題ではないよね。理事長が直接、税理士か会計士かマンション管理士などの専門家に相談してチェックしてもらったらいいだけの話だと思うけど。あなたのような素人がチェックするより、専門家に見てもらっているほうが確実だと思う。

でも、そうした問題は、表面的であたり障りがないから、業者にも受けがいいし、住民にも敵を作らない。頑張っているように見らてもらえるからよいよね。表面、外壁は。

今のマンションで、最も取り組まないといけないのは、騒音問題だよ。最近のマンションは怖ろしいほど足音が響くって皆言っているけど、確かに響いて生きられないよ。それが抜けている時点で、住民のためというより、業者目線な感じしかしない。頑張っているとは見てもらえそうだけど

まず騒音、そしてハト、そしてペット。悪臭、糞尿。水。排水管、給水間、地下の配線、配管全てが、傷がないか、割れがないか、漏水がないか。地下がだめになっていないか、建物の給排水管、飲み水は綺麗できちんと飲めるか。

そうしたことは、一つも出てこないんだね・・。何かなぁ～。

マンションという建物は、人間が生きて住んでいる建物だから、見えない部分、口に出せないけど辛い事、隠しておきたい、見たくもない、けどしっかり見ないといけない事が山ほどある場所だと思うんだ。

こうした内容が、>>391さんの関心事の中には、一つも出てこないんだなぁと思った。

でも、８割の住民は総会も来ないしね、>>391さんは超優等生の学級委員だね。素晴らしい生徒。８割の生徒は出席もしないんだから･･･。８割の生徒は授業放棄の落ちこぼれだ。だからいじめ（騒音、楽器、ペット、ハト、悪臭、糞尿、水問題）がはびこる。基本的なところが一つも行われていない。住民の意識教育。

まず、まじめな生徒にならなければならない。でも先生がいないorz...

外壁や外側が綺麗なことに越したことはないし、外壁が剥がれるのは、タイルの落下などで危険。見栄えもよくないしね。クラック（ひび割れ）も取り組むのはよいことだと思うよ。でも本筋はもっとはるかに深い部分だと思うけど。

駐輪場はすぐに整備したほうがよい。でも、そもそも使用ルールを細かく定めないと、混み混みぐちゃぐちゃになってしまう駐輪場は、造りそのものにも問題がある。

ゆったり造られていたら、ルールも厳しくする必要はない。改装するには費用が要るし、そもそもスペースが狭いなら改装しても狭いのは変わらない。費用は住民負担だが、改装費用は高くてまず動けないね。まぁ、あなたが理事長になって、駐輪場改装しようって言ったら、住民さんはお金出すかもしれないけど。

管理費を倍増したということは、近隣のマンションより管理会社の管理費は、倍額になったの？

>>391
管理会社を変えたのは偉いと思う。きちんと勉強して調べたのも偉い。そんなの普通の住民は９９％できない。時間もない。誰でもできることじゃない。・・・ただ、管理会社を変えても、管理会社に渡す管理費を倍額にする必要はあるのかね？　倍額にしてもらえるなら、新しい管理会社は、そりゃ、親切にしてくれるとは思うけど。。

それより、管理組合の理事長や役員にしっかりした人集めるとか、よほどしっかりした専門家を入れて、よい業者を選んで、直接見積もりとったり、直接、取引したほうが、よっぽど安くて、よい業者と組めるんじゃないの？　管理会社が持ってくる様々な関係業者の請求額は、直接見積もりをとった金額の数倍～十数倍もしていて、目が飛び出ることがあるよね。あれは、何とかならないの？

ぼったくりバーだって、十数倍もぼったくらないよ？あまりに凄くて声もでないよ。

近隣のマンションと同額ぐらいの管理費でも、その調子だよ。管理費を倍額にする使用目的は何？　

>>391
>管理費・積立金を倍額に値上げしないと資産価値が下がる！と言い続けました。

資産価値をあげるのは、実は外壁、クラックではない。外壁は綺麗であるに越したことはないし、クラック（ひび割れ）は無いに越したことはない。会計もきちんとしていたほうがよい。

でも、どんなマンションに住みたいかって、まずハトがいない、糞だらけでない、動物臭くさくない、足音、楽器、ペット声などの騒音で苦しまない、排水管、給水管、電気設備などの配管、配線関係で、一つの事故もない。

火事を起していない。住民が、苦しんでいない。

こちらのほうが重要。外壁は綺麗なほうがよい。自転車置き場も。綺麗に越したことはない。


害虫がいない。エレベーターが臭くない。共用部分やベランダが動物臭や糞尿臭がしない。建物全体が、あったかい。人が優しい。騒音で苦しむ人、自殺者がいない。孤独死がいない。滞納者がいない。

売りがほとんど無い。住んだら、誰も動きたがらない←これが一番資産価値がある！

管理費を倍にしたところで委託費は変わらないでしょ

>>398
どういうこと？　マンション管理費、マンション管理委託費？
委託費を変えないで、管理費を倍額にするってこと？　するとどうなるの？

管理会社に支払う金額は委託費？　で、管理会社には、同じ金額しか支払わないってこと？
すると、倍額にした残りの費用は、何のために使うの？

>>391 >>398
住民さんから徴収する管理費はとにかく２倍にするんだね
積立金も２倍だから、住民さんの負担はすごく増えるね。
でも管理会社へ支払うお金は変わらない。
なら、その半分の管理費は、何に使うの？

組合の経費削減を重要と考えます
組合員が余程覚醒した組合でなければ　啓蒙は困難です
地場で経営者と面談できる管理会社が良いでしょう
管理費削減はマンション管理士　修繕計画は建築士と相談すれば大幅に無駄を削れます

マンションに資産価値はありませんが　強いて言えば軽い負担で住みよい物件でしょうか
その為にはマンション管理士や建築士を活用し　管理会社の言うがままに為らない事ですが
これがなかなか難しいことです

>>401-402　>まんかんし

えー？>>378 >>384 の 会社交代の成功者 ってあなた？

あなた、マンション管理士（まんかんし）だったの？
商売だったの･･･。なんだ。>>378 でさ、さもさも

「君にもできる！管理会社交代の成功！イエィ！m9(-∀☆)」

みたいにその気にさせて、ただの普通の素人住民さんでも、誰でも、管理会社交代できる☆君にもできる☆・・みたいに簡単そうに言ってたけど・・・完全なプロだったの？

>>378 >>384 >>401-402 が、マンション管理士でプロだったとしたら、住民さんが払う２倍の管理費って、その増えた分は、あなたへの報酬？ってこと？　まさか・・・

マンション管理士を雇って管理会社を変えたんなら、それ相応の
料金を支払わないといけないでしょう。
マンション管理士といえば、マンション管理のプロ中のプロなんですから。

>>378 >>384 の by会社交代の成功者 っていう人が、>>401-402 byまんかんし（マンション管理士）と同じ人だとしたら、管理会社に支払う金額と同じ額を手にすることができるから、頑張ってたということなのかな。住民さんの支払う金額を二倍にして、その半分を、自分が受け取りたかったということ？

住民が最も困って悩んで最も肝心な問題には全く関心が無くて変だなぁと思いはしたけど。騒音問題も、ペットも、給排水管問題も、業者と闘ったり、敵も出来るし、一番困難で誰もしない。頑張っても報われない。

外壁やクラック（ひび）や駐輪場などだけなら、表面的で、目立つから頑張っているように見せやすいよね。でも本当に困っているのは、騒音や給排水管の破断、漏水、腐食などが無いか、足音やペットや楽器やハトやベランダや共用部での糞尿、動物毛、悪臭、害虫、ゴミなどの問題。こちらのほうがはるかにはるかに、深刻で即取り組んで改善して欲しい問題なのに、そちらには一切関心無しだったね。

表面的な部分で、さもやってます、見てください的に見せて、管理会社と同額の報酬を受け取れるなら、数千万円の報酬になるのかな。200世帯なら、安くても2000万円位受け取れるよね。首都圏なら、その何倍も受け取れるかも。

>>398 の
>管理費を倍にしたところで委託費は変わらないでしょ
ということから、管理会社に払う金額は一緒。
でも、住民さんが支払う管理費は、なぜか二倍。
では、その倍額の金額は、どこへ行ったのかというと

マンション管理士の元へ、ってこと？

＞＞403
頓珍漢な思考の持ち主ですね　頭の何処からその発想が出てくるのかな
当方はまんかんしと表示している分のみです
マンション管理士に痛めつけられている管理会社員かな？

>>408
別にいいんだよ。>>378 >>384 の >会社交代の成功者が素人の普通の住民さんでもね。ただあまりにも不自然だったからね。普通一般のマンション購入者ってのは、ほぼ全員、マンション管理についてなんて、何の知識も無いし、興味も関心も無いんだよ。まず全く無いね。騒音で悩み抜いてでもいなけりゃ、本当は、理事会や組合なんて参加したくない人ばかり。８割は総会も来ないのだからね。

それが自分から、図書館行って、参考書読んで、管理規約や契約書や議事録読み込んで総会で追求して、理事会に宿題出すなんて、素人一般人は、ほぼ１００％、しないんだ。ただの一人も。だから>>378 >>384は、よっぽど変わったマンションオタクなのかと思ったさ（笑

管理費二倍と言うまではね。二倍にして、その金額は何に使ったのかなと不思議だった。

　マンションの問題は多岐に亘ります。
騒音問題もあれば、鳩、猫、ネズミ、、、動物だけでもこんなにありますが、個別で相談を受けても素人では解決できません。
そこで、管理会社にネズミや騒音も含めて宿題を出した訳です。遅延損害金に至っては計算ができない・・・算数レベルの計算ですが。
そんな会社に理事の皆さんが呆れていました。

　３７８　３８４の記事をよく読んで頂ければ、会社交代で委託費ほかの経費を大きく削減している事、今のままでは値上げが必要と書いていて、実際は貯金を付させる結果を残したのです。
管理会社の契約書などの読み込みはとても難しいので、騙されないようにご注意ください。
また、私はこの作業を一人ではしなかった。何故ならば・・・お判りですよね、濡れ衣を防ぐためです。

　皆さんが悩んでいる事項も一つ一つに費用が掛かります。理解が必要です。
ただ、管理会社は所有者が団結して退場を迫る、を非常に恐れていますので、内紛は防いだ方が賢明です。
会社交代は普通決議、無関心層も含めて26％の賛成で成立です。

　管理費は、委託費・電気代・清掃費・など必ず毎月必要な費用に使われる徴収金です。
知り合いのマンションとの比較が分かりやすいので、友達のマンションの総会資料を随分コピーさせて頂きました。
管理会社は自分の会社の規定しか知りませんので、大きな武器になると思いますので、お勧めします。

　素人にはほぼ100％出来ない！と断言された方。
大変なお褒めの言葉をいただいたと大いに喜んでおります。
実例をご参考までに書かせていただきましたが、あまりお気に召さないようですが。。。

>>410
だから、二倍にした「管理費」の増額分は、何に使うの？　誰に払うの？

管理会社へ払うお金（管理費の中の業務委託費でしたか）の金額を変えないなら、住民さんは、どうして、管理費を二倍も払わなくてはならないの？　業務委託費（管理会社へ支払うお金）以外の「管理費」は、何のために使うのですか？使用目的は？

>実際は貯金を付させる結果を残したのです。
「積立金」も二倍にしたんだよね？
積立金は、修繕積立金のこと？修繕積立金ならば、貯金のように住民さんのために、修繕という形で、返ってくると考えられるけど、管理費が「二倍」というのは、住民さんのために返ってこないお金じゃないの？

ただ単に、出費が二倍に増えただけじゃない？そんなに増やす必要は無くない？だって、他のマンションは、その半分の額でやっているわけでしょ？

自主管理のところなんかは、もっとずっと少ない費用でやれているかもしれないし。業者さんが、ものすごく”ぼる”でしょ？マンションの管理会社と関係している業者さんは、ちょっとした経費でも、数倍～十数倍の請求をしてくる。

>ただ、管理会社は所有者が団結して退場を迫る、を非常に恐れていますので、内紛は防いだ方が賢明です。
いや、所有者が団結して、管理会社に退場を迫る、のが、一番、賢明なのかもしれないと最近感じます。自主管理という方法でしょうか。必要最低限度の業務のみを委託するとかのほうが賢明な気がします。

正直、植栽剪定は３０万が５万円に。検査費用は５０万が３万円に。管理会社の勧める業者や施工した建設会社だと前者の高い金額で、理事会がしっかりして近所の業者さんなどに見積もりとってもらうと後者の金額だったのです。。
ちょっと一例を挙げても、こんなに経費が違うんだよね。

自主管理のマンションもあるって聞くでしょ？　自主管理だと、後者の金額で済むってことかなぁと、最近よく思う。あまりにもぼり過ぎ･･ってよく思う。以前の理事会は会社の言われるまま、比較の仕様もなかったから、とにかく承認するだけだった（今、理事長さんがお金に詳しい人がなってる）

>411
管理費が高くなったからといって攻める必要はないでしょう。
そのマンションには、それなりに理由がある筈ですから。
例えば、管理員の日数、時間、人数を増やしたとか、清掃人の
人数と時間が増えたとか、各種点検の質や階数を高めたとか、
役員の報酬を設けたとか、監視カメラを増設したとか等いろいろ
あるでしょう。
何も、管理費を下げるだけがいいことでもないですから。
快適なマンションライフを送るために、経費をかけるマンション
だってあってもいいでしょう。

自分は２年位委員してて何となく理事会に参加して話を聞いてる。以前役員したけどつら過ぎました。もう見るもの嫌になってる本当は。

でも騒音でつらいから仕方なく参加してる。で…、あれ？おかしいなと思うことは言ってる。あまりにもひどいと思う事は･･･ある。沢山。ある。でも自分は専門家じゃないし、毎年理事役員は、半分も出てこない程なので、ほとんど言われるままで、業者さんなんて理事会や住民側で探す方法とかよくわからないでしょ？建築や修繕なんてプロに任せておいたほうがよいのじゃない？って基本的には思ってたりするしね。

わからない事だらけだよ。あまりにおかしいなと思うことは、自主的に役所や業者さんに電話して確かめて理事会で伝えたりもしてるけど電話代すごくかかるし、本当の事言うと管理会社や建設会社や売主の悪い所を理事達に知らせることになるでしょ。そんな憎まれ役になるのは本当につらい！（住民の不正まで知ってからは希望が消えてしまった）。でも結構調べたり確認したりはしてきたよ。気持ちはボロボロ。

だからこうした事は、誰もやりたがらないんだと思う。何か戦うためとかで法律学ぶとか、騙されないために契約書や管理規約勉強するとか...それだけで鬱になる。気持ち重くて死にたくなる。図書館行って参考書って...信じられない。本の名前、書いてもらえれば調べてもみるかも。何も見たくない本当は。足音被害で死にそうな程苦しんでるから仕方なくしてる。分かるとかなり汚い業界だよね..。それを知るだけで落ち込む。男性の世界だよね。汚いんだ）

>騒音問題もあれば、鳩、猫、ネズミ、、、動物だけでもこんなにありますが、個別で相談を受けても素人では解決できません。そこで、管理会社にネズミや騒音も含めて
>皆さんが悩んでいる事項も一つ一つに費用が掛かります。
こうした面倒臭いことを、業者にお金を払って解決してもらおうという事？管理費を二倍にしたのは、そのため？住民の意識と知識を上げるための教育でも行ってくれている専門家や建築士や管理系サポートアドバイザーなどを費用をかけて来て貰うとか？
でも、マンション管理士や一級建築士などの管理系サポートアドバイザーなどが、ちっとも、騒音やらハトやら、ペットやら、糞尿悪臭や、排水管や汚水やら、そうした地道で、綺麗でない事柄については、スルーなんだよね。正直、割とどうでもいいってことに熱心な印象。いちいちお金かかるし。一番肝心で重く難しい所は誰もしたがらない印象。全然力にならないのに費用はかかる。

>会社交代は普通決議、無関心層も含めて26％の賛成で成立です。
？？　会社交代は、区分所有者の４分の３ではないの？管理会社がそう言ってたと記憶してる。区分所有者総数の２６％って、４分の１？？？

>>410
>知り合いのマンションとの比較が分かりやすいので、友達のマンションの総会資料を随分コピーさせて頂きました。
>管理会社は自分の会社の規定しか知りませんので、大きな武器になると思いますので、お勧めします。
なるほど。サンクス。できるかわからないけど..
>素人にはほぼ100％出来ない！と断言された方。
>大変なお褒めの言葉をいただいたと大いに喜んでおります。
よくやった、と誉める、ことが・・・管理費二倍にした使用目的がわからないと、全く言えないんだよね。住民さんの負担額が二倍になってる。

> 411 だから、二倍にした「管理費」の増額分は、何に使うの？　誰に払うの？

会社交代の成功者さんは、「今のままでは値上げが必要」と書いているんだよ
日本語理解してね

> 415 会社交代は、区分所有者の４分の３ではないの？
> 管理会社がそう言ってたと記憶してる。区分所有者総数の２６％って、４分の１

あんたが騙されている。普通決議でいいんだよ

>>413
>管理費が高くなったからといって攻める必要はないでしょう。
いや。攻めているのではなくて、単純に、何に使ったの？と聞いてるの。
使用目的がわからずに、住民がどうして二倍もの値上げに納得したのかもわからない。しかも管理会社に支払う委託費は変わらず、管理費だけを二倍、というのは。では、残りを何に使っているの？

>管理員の日数、時間、人数を増やしたとか、清掃人の人数と時間が増えたとか
それって、管理会社への業務委託費の中に入っているものでしょう？

>417
管理員の日数等を増やしたりするのは、委託契約の中にはいっているけど、
それを増やせば、高くなるのは当然のことでしょう。
値上げとは直接関係ないですよ。

管理会社を変更するには、3ヶ月前に文書で通知しなければなりません。
変更の理由は何でもかまいません。ただ、きにくわないからという理由でも構いません。
そして、普通決議でオーケーです。
例えば、100戸のマンションでは、2分の1以上の出席（委任状含む）でその過半数で
成立します。50名以上の出席（委任状含む）でその過半数ですから、26名の賛成が
あれば成立します。
つまり、100戸のマンションでいえば、26名が賛成すれば成立するということになります。

409マンション管理についてなんて、何の知識も無いし、興味も関心も無いんだよ。まず全く無いね。騒音で悩み抜いてでもいなけりゃ、本当は、理事会や組合なんて参加したくない人ばかり。８割は総会も来ないのだからね。


無関心こそ管理会社の狙うところで管理費水増し　積立金にたかるハイエナの如く
無関心な組合員の多いところで一人経費削減を主張することの空しさよ
笛吹けど踊らず

管理会社の変更は２分の１です　白紙委任状の多いマンションでは理事長が賢ければやりやすい
管理会社の理事長抱き込みにご用心

> まんかんしさん

管理会社の変更は２分の１って
何の２分の１なの？

誰の言っていることが本当？

管理会社の変更は、全区分所有者の４分の１以上？４分の２以上？４分の３以上？

※これが正解です。
正確には、区分所有者及び議決権の2分の1以上の出席で、その過半数で決議されます。

管理会社を変更するには、3ヶ月前に文書で通知しなければなりません。
変更の理由は何でもかまいません。ただ、きにくわないからという理由でも構いません。
そして、普通決議でオーケーです。
例えば、100戸のマンションでは、2分の1以上の出席（委任状含む）でその過半数で
成立します。50名以上の出席（委任状含む）でその過半数ですから、26名の賛成が
あれば成立します。
つまり、100戸のマンションでいえば、最低26名が賛成すれば成立するということになります。

リタイアして時間ができたが、来年５月に理事が順番で回ってくることになった。
何から手を付けてよいか分からず、依頼先の管理会社の口コミを覗いてみれば、ひどい意見が多く愕然、茫然。

ここの成功例を読んで少し光が見えた。
さっそく知り合いからマンションの資料を送って貰い、自分の総会資料も読み始めた。

管理規約に遅延損害金を１４．６％と規定しているが、滞納者から取っている形跡収入はない。
これは誰が決めているのか、早々に疑問が出てきた。
そういえば駐車場もかなり空きが出始めて、メンテナンスの費用ばかりが出ていく。
決議権に２分の1の規定は書いてないぞ・・・やっぱり半数の過半数　26％か。

これは一筋縄ではいかない。
時間だけはたっぷりあるので、どの書き込みが正しいか、それこそ自己責任で行動することにした。

>425さん
普通決議と特別決議については、標準管理規約第４７条に記載されてますよ。
理事になって、まずやらなければならないことは、標準管理規約と管理委託契約書、
管理規約と各種使用細則を読めば、それだけで十分です。
後は、長期修繕計画に基づいて、粛々とやればいいだけです。
勿論、計画はあくまで計画ですから、実際その時期にやらなければならない訳では
ありません。総会では、事業計画を作成しなければなりません。
又、長期修繕計画の工事費は余裕をもって大目にくんでありますが、そのあまった
分は、計画以外の突発的な工事に使用します。
修繕積立金は適正かというのも検討してみるといいでしょうね。
管理規約や各種使用細則の全面改正をやるのもいいかもですね。
理事は、動けば忙しいですが、殆ど動かなくてもやっていけるものです。

>>424
>「つまり、100戸のマンションでいえば、最低26名が賛成すれば成立するということになります。」
は、
＞「区分所有者及び議決権の2分の1以上の出席で、その過半数で決議されます。」
の条件を満たしていますか？

>427
第47条通りです。
つまり、最低約4分の1以上で成立するということになります。
区分所有者の2分の1とは、100名のマンションでは、50名以上の
出席があれば、総会は成立します。
そして、その議事は、出席者（委任状含む）の過半数、50名の
出席であれば、過半数は26名となります。
100戸のマンションでは、26名で普通決議が決議される可能性も
あるということです。

有名どころではない管理会社の方が仕事はしてくれると思います。
ランキングに出てくるようなところはダメなところなのかもしれません。
分譲なのに分譲に住んでいる気がしないのです。

425です。

建設的且つ理論的なアドヴァイスをありがとうございます。
先ずは関係資料をしっかり理解することが、管理会社との折衝に欠かせないですね。

会社を変更する必要の有無を1年かけて見極め、来年の理事任期中に結論を出すよう働きかけます。
分譲時発行の管理規約の見直しも必要かもしれません。
行動するうちに多種多様な疑問が出ると思いますが、その時に投稿しますので是非力になって下さい。

組合員総数100、出席が11、委任状が40みたいな場合で、議長以外が反対でも可決されますか？

> 431

委任状40が全て議長委任であれば可決も否決も可能です、普通には可決でしょう

うちのマンションで理事長が召集する総会の委任状には
議長委任は議案提出者として全て賛成（承認）票として扱うよう理事会決議しています
なんて入ってます

>>428
総会はいつもほとんどの住民は出席しませんから、過半数など出席したことは一度もありませんが、

議決権行使書や委任状の枚数を、出席者としてカウントしてよいのでしょうか。それならば、７，８割はいます。
議決権行使書や委任状の紙の枚数を出席者の人数に足して、それを、総会出席者数とするのでしょうか？

すると、たとえば、総会の出席者が２０名しかいなくて、議決権行使書と委任状をあわせて、８０名／１００名中（たとえば１００名のマンションだとして）だったら、管理会社を変更できる賛成の票数は、４１名以上必要ということになりますか？

>>433
「議決権行使書や委任状の枚数を、
　出席者としてカウントしてよいのでしょうか。」
　→その通りです。

株式会社の株主総会なども同じですよ。

(総会の会議及び議事)
第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
ー略ー
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議 決権総数の5分の4以上で行う。
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
5 前4項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する 者は、出席組合員とみなす。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
5 前4項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決 権を行使する者は、出席組合員とみなす。

管理会社は変更してほしいけど、管理費が二倍になるのなんて、絶対ヤダ！
管理費は半分でいいよ。自主管理とかのほうがよさそう。

>436
自主管理がいいとは一概にはいえませんよ。
管理会社に委託してなければ、全て自分たちつまり理事がやらなければ
なりません。
収支報告書の作成や工事や点検の業者捜しと交渉、点検の手続きと報告書の
作成と提出、総会議案書の作成、印鑑と通帳の管理等
管理会社と契約しなければ、理事の役員報酬も必要となってきますし、会計の
帳簿の作成費用等が必要です。
正しいマンションの管理をやっていくには、ある程度の専門的知識が必要です。
自主管理のマンションが管理会社と委託契約を結ぶのはありますが、逆は
あまりありません。
ただ、総合管理ではなく、部分管理といいまして、会計を含めての事務管理だけを
委託して、点検業務や清掃は管理組合が発注すれば経費は抑えられると思います。

＞自主管理がいいとは一概にはいえませんよ。

同感です。
理由は役員が信用出来るとは限りませんので、第三者の目による共有財産の保護です。
管理会社には使われるんではなく、使いこなせばこんな便利な業者はありません。

>438
そうですよね。
例えば、管理員が積立金を使い込んだとしましょう。
管理会社には、使用者責任というのがあり、その従業員が使い込んだ金額に
ついては、管理会社が賠償しなければなりません。
しかし、理事等が使い込んだ場合は、支払い能力がなければ、回収できません。
管理組合の財産は、第三者が介入してた方が安心感はあります。
印鑑と通帳の保管の分離とかも、法的に管理会社には義務づけられていますしね。

>>422
いい質問です
決議は普通　特別に共通する問題は白紙委任状の取り扱いです
委任状を提出するのは組合員の義務を放棄した組合運営に無関心な組合員です
この数が多いほど一部の組合員の恣意の儘の運営が行われる可能性は高まります
管理会社と理事会は年１２回ほど会合を持ちますが　否役員の組合員は理事会と会合するのは年１回の総会時のみです
年１２回の会合で無知蒙昧な理事会は管理会社の自家薬籠中のものと為り勝ちです　此の為管理会社の利益に都合のよい議案を提出することも多くなります
これは組合にとりマイナスとなります
無関心な組合員の白紙委任状を少なくするには　出欠の意思表示　欠席の場合は各議案への賛否のみの表示とし　委任状は無いこととします
為には議案の詳細な内容を案内状に記載すべきですが　管理会社任せの案内状作成は注意します
（無関心な組合員の多いマンションほど管理会社のいい食いものです）

>管理会社の変更は２分の１って何の２分の１なの？

不親切な回答の様なので補足します。
管理会社の変更案の総会決議は普通決議なのです、即ち普通決議は総会出席議決権数（一般には組合員一人＝1議決権として）が実出席者数及び議決権行使書又は委任状の提出者数の合計が全組合員数の半数以上に達すれば総会が成立し、その半数1/2以上の賛成があれば可決となると言うことです。
簡単に云えば書類提出者を含む全組合員の半数が集まれば総会が成立し、その半数以上の賛成、つまり書類提出を含め全組合員の四分の一の賛成で成立することです。

>>439
管理員が積立金を使いこむことは　ありえません
管理会社員ならありえます
自主管理に強迫観念を持つ社員の書き込みかな　比喩が極端で笑えるね

>>441 さん
４年前から相も変わらず・・・

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45947/res/330-359

> 440さん
> 441さん

ご回答ありがとうございます
うちの管理規約は出席者の２分の１では否決、過半数で可決です
たしか標準管理規約もそうなっている筈。

> 442さん

管理員が積立金を使いこむことって結構あったんでは？

君は積立金と書いた　管理員は積立金と接しない
積立金と接する機会があるのは悪徳管理会社員　ということ　これは多いね

適正化法ができたのは管理会社の不祥事が多いせい　知ってた？

>> まんかんしさん
> 君は積立金と書いた　管理員は積立金と接しない

あ～　急いでコピペは失敗しますね、ごめんなさい。
でも、ありえない事が起こるから人生は楽しいんだわ
http://www.fukukan.net/paper/080804/topic_fund.html

＞うちの管理規約は出席者の２分の１では否決、過半数で可決です 　たしか標準管理規約もそうなっている筈。

過半数が正しいですね。訂正を有難う。

総会決議で同数ということはありえないよ。
そんなに拮抗しているんだったら、もう一度検討し直す
必要があるんではないの。
住民の意見が真っ二つにわれているんだからね。

＞総会決議で同数ということはありえないよ。

？？？

住民の意見が真っ二つに分かれるような議案てどんなのが
あるのかなと思ってね。
そういったのは、３分の２以上とか、条件を厳しくする
規約をつくってもいいんではないのかなと思ったものだから。

コピペですが、
第47条関係
1 第2項は、議長を含む出席組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである。

長谷工ライフ（マンション管理会社）

　この会社に､２度マンション管理員の応募をしました｡
　２年前､1度目は､書類選考で不採用｡
　先月、２度目の応募で門前払いされました。
　一度落とした者に対し､相手にしない様です｡そんな採用ルールがあるのですか｡
　求人の処理方法って、どこでもそうなのですか。
　少し､冷淡に感じました｡

＞一度落とした者に対し､相手にしない様です｡そんな採用ルールがあるのですか｡
お気の毒ですが貴方の記録は相手には残っていますので同じ結果になります。

何か余程問題があるから落とされるのでしょうか。
自己反省も必要。