マンション管理会社のランキング

はじめまして〜私も新築マンションに入居して一年経ちます。が、管理会社の仕事ぶりには呆れています。
当然、契約よりずっと以前に管理会社をどこにするかは販売会社なりが決め、入居以来、その管理会社が管理する流れですが、これまた当然なことに、そこには契約者の意見が反映したうえでの管理会社決定ではありませんよね。だから尚更歯がゆい思いです。
「きちんと管理・運営出来ないならおたくらに委託する意味はない！」と伝えると「管理会社を変えるなら入居者の四分の三の同意を得なくてはなりませんので大変ですよ〜」って言われました。
ルールとしてそれは事実なのでしょうが、あんたらがそれを言うなよって！難しいことは任せていないのに…
そもそもこの会社がきちんと管理してくれさえしたら(それが仕事で組合から費用も払ってます！)こんな話しはないのに…リストラされた人達が集まってできた会社なのか？つまんないことでストレス溜まります…
どこかいい管理会社があれば、その仕事はこびを教えてやってください。

「管理会社を変えるなら入居者の四分の三の同意を得なくてはなりませんので大変ですよ〜」
これは間違えではす。

標準管理規約では、管理会社の変更は普通決議です。
組合員の半数以上の出席で、出席者の半数以上の賛成で管理会社の変更ができます。
要するに四分の一の賛成でも変更が可能です。

業者にだまされないように！

４年前にＨ（フー・・・・）社から業界ＮＯ．１の管理会社に変更しました。
当時も変えると大変、変えないほうがよいなどいやがらせや雑音が多くあったが無視して強行した。
結果,管理業務は各段に良くなりました。

「マンションは管理を買え！」などと言っている会社は要注意。

マンション内のトラブル（例えばマナー問題、騒音問題、住人間のトラブルなど）に対しても、素早く対応してくれるんでしょうかね。
このあたりはどの会社でも無理。ただし適格なコメントは出してくれる。

標準管理規約というのは販売会社や管理会社、組合によって異なるものではないのですか？法的に一律であればうちのケースも打つ手がありそうです。実例をありがとうございました。参考になりました。

＞03さん

業界Ｎｏ１ってどこですか？
せめてヒントだけでも。

うちは業界ナンバー１かどうかまでは知りませんが、
長谷工です。長谷工の建物は梁があるのだのと色々叩かれて
いるようですが、さすがに老舗だけあって、管理に対しては
徹底してます。

お陰で、中古査定してもらったところ、購入時より２割アップの
評価をいただいたのですが、見積もり取った３社全てから、
「地域でも管理が良いことで有名なマンションですので・・」
と言われました。

買った当時は管理会社なんてどうでもいいと思っていましたが、
物件の資産価値の維持のためには、立地と共に非常に大切な
要素なんだなとつくづく実感しています。

＞０２さん
今の管理会社の状況からすると入居者の大半は同じ思いなんじゃないでしょうか？
賛成票集めるのは難しくないと思いますし、やってみては・・・・
そういうことで無関心な入居者を起こす動機になる事もあります。

本題からずれて申し訳ありません。
＞０２さんへ
動機はお金に関することを前面に出したほうがやり易いです。
今４年目の１５０戸マンション、管理業務もダメ会社でしたが管理費、修繕積立金のことを前面に出して２年目で管理会社を変更しました。

委託委託費見直しとひも付きの業者の変更で年¥６００万、ひも付き業者は排水管清掃、植栽、機械式駐車場メンテです。ひも付きをクビにした分で年¥１８０万もコストダウン。
これらにより、管理費一戸当り一ヶ月¥１２０００を¥８０００にして修繕積立金一戸当り一ヶ月¥５０００を¥９０００としました。
デベ作成の長期修繕費の積立計画の１０年目、２０年目の一戸当たり４０万円の一時集金を止めることができ、それ以外にも１２か所の防犯カメラ設置ができました。
以上のようなことは管理会社を変更しないとまず無理です。

数年後に修繕積立金の値上げ、一時金を出すなどをするか、それとも今から資金計画を見直すか、どちらが易しいかは大人なら判断がつくはず。
狡賢い管理会社により、居住者はご近所問題などに目を向けさせられて騒いでいるうち取り返しがつかなくなります。
管理会社変更は４社を比較検討しました。
管理戸数のトップ１０から独立系２社とデべ系２社を選びそこからきめました。
デべ系でも結構下げてきました。
「No.02 by 同感さん」がんばって！

以下は余分な独り言。
殆ど１人でやりました。説明会前は４人が承知、総会は９９％の賛成でした。
注意）やたらに声を掛けないこと。１期の役員経験者で裏切り者がいました。
プライドを踏みにじられたようです。
反論する方は業者か、やりたくても出来ない方でしょう。

>>04
＞標準管理規約というのは販売会社や管理会社、組合によって異なるものではないのですか？法的に一律であれば…
国（国土交通省）が定めているのものの他に「標準管理規約」と言われるものはないと思いますが
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html

No.08 by 変更経験者です。次も参考に！
手元にある管理規約と標準管理規約と比べると管理会社の質がわかります。

委託契約書も同様に標準管理委託契約書と比べると変更したほうが良い会社かどうか判断できます。
特に解約事項を比べて、管理会社の都合のよいことだけが記載されている会社は早く変更したほうがよいです。
解約事項を比べるだけで管理会社の程度が解ります。

話し合いなどは考えないほうがよい。
購入者は素人なので、元々簡単に騙すつもりでしょうから。

管理会社との対応が、不安な方は国土交通省のホームページから問い合わせすれば担当部署を教えてくれます。

一昨年、管理会社変更しました（普通決議です）。
ランク外の小規模管理会社で人材不足が明らかでしたので大手にしました。

「トラブル解決」は、管理業務のうちのオマケのようなものです。
管理会社は、面倒見のいい大家さんじゃないので・・・。

「対応」とは、契約に基づく業務をきちんと遂行しているかが第一です。
「（他の住民へのクレーム）言ったけど聞いてくれない」
「（専有部分）を直してくれない」とかいう住民がいましたが・・

管理の実態（＝マンションのハード・ソフトの実態）は、
「住民さん」より役員として接すると、よりよくわかります。
未経験でしたら、一度やられておくと損はないです。

日本ハウズイングが管理しているマンションに住んでいます。
問題が多数あり、管理会社を変更しようとも話し合っているところです。

日本ハウズイングは金額が発生しない案件には対応がめちゃくちゃ遅く、金額が発生する案件には呼んでもいないのに来ます。そして金額が専門業者の倍以上です。
とにかく金金金の会社には間違いないですね。
純粋に管理業務で利益を上げるのではなく、工事やメンテナンスで抜いています。
工事やメンテナンスのお知らせは「施工　日本ハウズイング」となっていますが、立ち合いにも来ません。

私どもも最初は管理戸数１位の管理会社だからと安心していましたが、今思えば独立系が１位になるには当然「裏」がある訳で・・・管理費を安くし調子の良いことばかり言えば確かに戸数は増えるでしょう。私も今回ネットなどでこの会社の評判を調べましたが、非常に悪いですね、中には訴訟を起こされている物件もあるようです。

管理の良し悪しは担当者で決まるとよく言われますが、日本ハウズイングは会社レベルで最悪ですね、課長や支店長とも話しましたが「嘘」や「思いつき」の話ばかり、まるで訪問販売員と話しているようでした。

>>08

もしかしてＷ稲毛の方ですか？
マンションみらいねっとで見て感心していました。
ほとんど手練のプロの仕事にしか見えませんが素人でも
可能なのでしょうか

管理の質そのものは、必ずしも大手の管理会社が良くて中小の会社が駄目ということはないと思います。但し、管理会社の倒産リスクを考えると、やはり財務内容のしっかりした大手の方が無難かと。

管理会社が破綻した際には、こんなことも起こったようです。

マンション管理会社の倒産　管理組合はどう対応するか！
http://www.asahi-net.or.jp/~cd8h-kwsm/

>大手は、何するにも時間時間、カネカネ、だった

同感！融通が利かないと云うか、総てお金が掛かるのに不満！
それと理事で4年務めましたが、その間担当者が3人も替わった！
引継も悪く、理事会の険悪なムードになりました。

今のＭＳは、中堅で担当者のフットワークも軽く不満はありません。

冒雑誌によるランキングは参考になる部分もあるけど鵜呑みにはしないほうがいいと思う。
噂で聞いたことあるけど、執筆者が管理会社から金もらって上位にしている、もしくは、
上位になるような項目を設定しているらしいよ。
会社の大小も大事だけど、担当フロントマンの当たり外れも大きいのでは。

あのランキングの実態は所詮そんなもんでしょうね。お世辞にも良いとは思えない会社が結構上位に来てたりしますし。なので、全く当てにはしていませんが、立ち読みで軽く情報収集する程度には読んでいます。

担当フロントマンさんの名前知りません。
理事経験はないのですがこんなもん？

総合ハウジングサービスが上位ってのは確かにな…。

うちは　○友不動産ですが、賃貸者への　扱いが　ひどいです。
理事長には　うまく対応するようですが、規約をたてに　動かないように見えます。

賃貸者は、うちの客じゃないから　関係ないと言い切るような対応です。
でも実際は、築何十年も経ったマンションは、賃貸者の協力もないと　できない事は　多いです（室内の立ち入り工事等）そういう時だけは　高圧的に　工事させろと言ってきます。

>>23

いかにも住友らしい、いやらしいやり方ですね。
向こうがそんな態度なら、こちらも非協力的で全く構わないと思います。
ここぞとばかりに無理難題をふっかけたりして、徹底的にいじめ抜いてやりましょう！

マンション管理会社にて３社勤務（そのうち２社は管理戸数２０位以内の中堅以上）しましたが、どこの管理会社でも、賃借人に対しての扱いはひどいものでしたよ。「基本的にお客ではない」という立場でした。○友に限ったことではなく、業界としてそうなのではないかと。

>>23,24,25
＞賃借人は客じゃない
管理会社の契約の相手先は管理組合だから・・・

賃借人がもし直接、管理会社に「ここが悪い、こうしてくれ」といった区分所有上の要求をしたりすれば、当然相手にされませんよ。
区分所有者であっても、管理組合を通さない苦情には原則対応できない（ゴミが落ちてる、電球が切れてるよ、程度の苦情なら問題ないですが）のと同様です。
日常生活サービス業務についてなら、賃借人に対するサービスの良し悪しは問題にしてもよいでしょうけどね。

>>23、24、25
そういう時だけは　高圧的に　工事させろと言ってきます。

工事を施行するのは管理組合ですよ。管理会社が決めるのではありません。
管理会社に抵抗しているつもりが、事実はあなたの貸主が属する管理組合に抵抗しているわけです。
勘違いなさらないことです。

もちろん　管理会社より前に　管理組合に　まず　物申してますよ。
頭の固い　何期連続ですかって　おじいさん理事長にね！！

ただ　不満の背景には、管理会社の事務的な怠慢にあったんです。
ちょっと　オーナーの個人的な事情になってくるので　詳しくは　書けないですが・・・

でも、前に住んでいた　三井系の管理会社は、基本的には　賃貸者とは　契約関係にないけど、賃貸料が　管理費に回るのだから、お話伺いますよと　聞いてくれました。
上の住居が　はとハウスになっていたためですが、迅速に　動いてくれました。

○友の件では　この人間らしい対応　ありえないですよ。
4年住んでますが。
住人から　金取ってるだけで　何もやらないと　不満が出てますが、管理人さんの首を切る事になるので　変更にふみきれないようです。以前　アンケートまでとって　変更するか真剣に検討してましたもん。

賃借居住者でもマンションの管理や運営に意見要望はしても良いと思いますよ。

ただ現実問題、賃借者の建物への思い入れは非常に弱いのも事実だと思います。

当マンションも付帯設備やサービスが豊富なのですが、なにしろ賃借者は規約（ルール）を守らない以前に知らない人が多い。
それもそのはずで家賃を払っているんだから使いたい放題で当然だ！という考えなのです。
（問題ある賃借のかた何人かと面談させていただきました。）

全ての賃借者のマナーが悪いとは思っていませんが、管理組合と管理会社にとっては頭の痛い課題をたくさん抱えてます。

28さんが冷静に管理組合の理事と運営について意見交換できるなら申し入れしてみれば良いと思います。

>>28
＞もちろん　管理会社より前に　管理組合に　まず　物申してますよ。
頭の固い　何期連続ですかって　おじいさん理事長にね！！

他の理事もおじいさん理事長並みに頭が固いというわけですか。一人くらいまともな理事さんがいないのですか。

＞上の住居が　はとハウスになっていたためですが、迅速に　動いてくれました。

なんでこういう事態に理事会が動かないのか不思議ですが、理事会にかけあって無能だからあなたが管理会社に物申したわけですか？最初から管理会社に言ったのですか？
後のほうならやはり筋が違いますよ。

＞住人から　金取ってるだけで　何もやらないと　不満が出てますが、管理人さんの首を切る事になるので　変更にふみきれない

あなたの責任ではないですが、なんとも鷹揚な組合ですね。
管理会社を変えたくないなら変えないにしろ、委託料分の仕事はさせりゃいいんですが。

筋論に拘ってるようですが、うちのＭＳでも、勝手に管理会社や委託業者に高圧的な苦情や無理難題を言う方は、組合員、賃借人に関わらず何人かおられますのでね。
以前契約していた造園業者は良心的で、組合の要望にも住人の言うこともできる限り応えてくれていたのですが、「いつになったらウチの前の木の剪定をしてくれるの！」という高圧的な賃借人の奥さんの度重なる電話に、管理組合の植栽計画を説明するのに疲れ、温厚な社長も「ＭＳは正直、疲れますわ」と次に会ったとき愚痴られてしまいました。
事情を聞いて件の奥さんにやんわりと注意したところ、同じことを言われましたよ。「賃貸料で間接的に管理費払ってるんだから、問題あります？」と。
人間的対応を求める以前に、やはり住人がちゃんと筋を通さないとよくなりません。

>>24

＞ここぞとばかりに無理難題をふっかけたりして、徹底的にいじめ抜いてやりましょう！

なるほど、賃借人はこういう発想をするのか。
カネを払ってる自分と管理会社との関係しか見てない。
回りにどんな迷惑をかけてるかぜんぜん見えてない。
あんたらは腰掛けで適当に次の家に移ればいいだろが、所有者はみんなで住むことを意識して行動する。
正直なとこ、賃貸入居者はこれ以上増えてほしくない。

賃貸の部屋が半数くらいあるマンションの管理組合理事長を務めているものです。
管理員には、居住者からのクレームや要求は、区分所有者か賃借者を問わず全て私に取り次ぐようお願いしており、都度対応を指示するほか、事案によっては私が直接対応していますが、賃借者の要請が元で駐輪場や防犯カメラを整備したことがあります。
要請者が区分所有者であるか賃借者であるかに関係なく、居住者全員の利益になることならやりますよ。その代わり管理への協力も同等に求めます。

>>23
＞×　賃貸者への扱いがひどいです　→　○　賃借人

「賃借人」の契約の相手方は、賃貸人（＝区分所有者＝管理組合員）
「賃貸借契約書」を読む
　なにかあれば、契約書に基づいて「賃貸人」へ

賃借人＝占有者（居住者）として規約遵守も義務付けられていると思うから
「管理規約」を読む
　なにかあれば、規約に基づいて「理事長・理事会」へ

管理会社に何か言いたくなった場合、
「管理委託契約書」を入手して読む

マンションの植栽計画に不満を持っている人多いですよ。実際は、その計画に携わっている人の主張しか通らない・・・お金だけ徴収されて、ウチの前の木の剪定されてなかったら、賃借人さんの奥さんでなくても、意見するのでは？

>>34
誰に何を云いたいのでしょうか？

>>34
だから、意見することが悪いのじゃなくて、意見の仕方を言ってるんですよ。
意見・文句があるなら、しかるべき相手に言えってこと。

理事長が最悪の時は、どうすればよいですか？

>>39
別にキレてませんよ？
的外れな書き込みを無視するのでなく、レスしただけです。

購入した投資用マンション。すべてワンルームの賃貸で、時々見にいくけど、廊下、壁など清掃状態がとても悪い。管理会社の為に購入したわけではないが、スラム化しないように祈る。

区分所有のワンルームマンションは、自己居住している人なんて殆どいないから荒れ易いのは必至。
賃借人は所詮自分のものじゃないのだから大事に扱わないし、区分所有者＝賃貸オーナーは自分が住む訳でもない利潤追求の手段に金と手間をかけたがらない。デベロッパーも売りやすくするために、管理費の額面を低く設定しておいて、その実安かろう悪かろうの管理しかしない。

賃借人、区分所有者、デベロッパーの思惑の結果、ワンルームマンションはどんどん荒れていく。

＞スラム化しないように祈る。
お祈りが通じるといいですね！

理事会の議事録作成は管理会社で作成するのが普通ではないでしょうか。
わがマンションでは、理事が作成しています。これっておかしいですよね。

基本的に管理会社は管理組合の味方ですが、マンションの状況によっては修繕積立金値上げを提案したりします。
一見値上げするなど敵にに見えてしまうが、マンションを健全な状況に保つため必要な管理組合の貯蓄であり、管理会社の収益ではないのです。
たとえば、人間だって癌で入院するとき当然入院費が必要になり、放っておけばどんどん悪化してしまいます。
その必要な入院費を工面するための、費用でありマンションでは修繕積立金になるのです。
建物もクラック等不具合が発生し、定期的に治療が必要になるようです。

管理会社はランキングで決めるのではなく、フロント社員の質や管理組合との相性によって決まると思います。
もちろん管理会社としての教育体制や管理体制の問題も無視できませんがね。

クレームや近隣の騒音問題は個人間や管理組合で解決するもので、管理会社にすべて押しつけることは間違っています。
管理会社は弁護士ではありませんので代理人として直接加害者と交渉はできません。
管理会社は経験豊かなアドバイザーとして相談してみると親切に対応してくれると思いますよ。

丸紅コミュニティという管理会社で商社丸紅の子会社のようですが、管理組合にも協力的でまあまあ満足していますよ。
参考に↓
http://www.bes.co.jp/

>>46さん

あなた「丸紅コミュニティ」の社員？

＞基本的に管理会社は管理組合の味方ですが、マンションの状況によっては修繕積立金値上げを提案したりします。
一見値上げするなど敵にに見えてしまうが、マンションを健全な状況に保つため必要な管理組合の貯蓄であり、管理会社の収益ではないのです。

「基本的に管理会社は管理組合の委託先ですが、マンションの状況によっては修繕積立金値上げを提案したりします。
一見値上げするなど敵にに見えてしまう通りで、管理会社を健全な状況に保つため必要な管理組合の貯蓄であり、管理組合の収益ではないのです。」の誤りでした。

>>46は、最後の４行以外はごく正論です。こんな基本的なことも理解できてない人こそ問題です。

ほとんどの方は理解していると思いますよ。

でも長期修繕計画の整合性等をしっかり皆さんに伝えなければなりませんよね。

ほら、どっかの国で消費税を増額する！！　なんて息巻いても、

①税金の無駄使いも見直さない。

②国会議員の定数も削減しない。

っていう具合なら、誰も理解しないのは当然です。

　　紅ーエステーとさん・・・・そういう事ですよね。

管理会社を目の敵にするに及びませんよ。
こっちの修理やが駄目なら、あっちの修理やがあり、
こっちのスーパーが駄目なら、あっちのスーパーがある様に、取り替えれば良いだけの事。