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標準管理規約9.11改訂版（１２条５項）では、組合員等と管理業者の使用人等との間で起こるカスハラ（というより揉め事？）が、管理組合の目的ではない当事者同士の個人的な問題でも、管理組合（の理事など）が介入し是正が求められる。

同じ建物に住む組合員同士が争うことになりかねない。


（有害行為の中止要求）
第 12 条　乙は、管理事務を行うため必要なときは、甲の組合員及びその所有する専有部分の占有者（以下「組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求めることができる。

　四　管理事務の適正な遂行に著しく有害な行為（カスタマーハラスメントに該当する行為を含む）

４　前項の報告を行った場合、乙はさらなる中止要求の責務を免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする。

５　甲は、前項の場合において、第１項第４号に該当する行為については、その是正のために必要な措置を講じるよう努めなければならない。


コメント
12 第12 条関係

③ 第５項は、カスタマーハラスメントが組合員等と管理業者の使用人等との間で起こり、その是正が必ずしも共同の利益とみなされない場合があることから、管理組合に是正に向けた特段の配慮を求めるために定めたものである。

1052　誤記訂正

誤）標準管理規約9.11改訂版
正）標準管理委託契約書9.11改訂版

>>751 口コミ知りたいさん
株式会社メイプルリビングサービスは、電話対応、及び物件担当者、住民トラブルがあると、管理会社でありトラブル等は、個人間で解決して下さいと必ず言いますね。費用があるのであれば他へ行くのが懸命かと思います。

管理会社は大小問わず何処もトラブルや訴訟を抱えているところが多いようです。管理会社にとって良い管理組合、別な言い方なら扱いやすい管理組合とは、管理費がそれなりに高く修繕積立金も順調に増え管理会社の提案にそった運営をしてくれる管理組合でしょう。理事長や理事も管理会社の意図をくんでくれる役員ならこれ以上ないでしょう。三桁以上の組合員、住戸は住民同士の感情的なトラブルが発生しやすく、これらをまとめてくれるような役員だとありがたいでしょう。管理会社は住民同士のトラブルからは逃げたがります。騒音等は掲示板などの掲示やポスティングだけで管理人が関与することは厳禁です。役員のなり手がいないことも問題ですが固定化することも良くありません。管理会社との癒着を疑われることもあれば、様々なことに注文や指示を出し過ぎて管理人や管理会社と対立関係になっているところもあります。すると、管理会社を代えたいということになりますが割と変化を望まない住民も多く大変です。管理費がかなり安くなるからと新興勢力の管理会社に代えたところが直ぐに別な大手管理会社に代えたところの話も聞きます。
これから、管理会社は管理人を置かずネットやコールセンターでの対応を中心に移行し清掃やゴミ出しは外注になって行くでしょう。それも高齢者や外国人が殆どになるはずです。現在、大手管理会社で管理人を自前で教育研修させて常駐させているところも人手不足で厳しい状況です。少し前までは常駐の管理人は何処の管理会社も70歳未満を常としていましたが現在は定年延長もあり、更に高齢化しています。更に派遣会社のようなところを常駐にまで使っているところが殆どです。
管理費を安くするために、管理人が派遣なら管理会社は中抜きしていることになるので、その分安くしてもらうこともいいかもしれません。

>>1051 匿名さん
今度は日本が主戦場になる可能性は否定できないからね。

伊藤忠アーバンコミュニティは最悪です。
現在進行形で問題が起きている為詳細は伏せるが、近隣問題でやりたい放題のとんでもない非常識一家がいるのだが、本人に直接注意すると当初の態度から一変、該当階と上階にチラシ撒いて終わり。
警察のアドバイスにより証拠画像が必要と言われてるのに、他人事。管理人理事会も丸め込んでいかにコトを小さく済ますか、自分の仕事を増やさないかで躍起になり犯罪まがいの迷惑行為を放置。
救いようがない。
中年の男性で一応役職ある身分でありながら、毎回毎回態度や発言を二転三転させたり平然と居住者に逆切れ、こんな悪質な管理担当者見た事ない。これ以上何かが起きてからでは遅いのだ、と訴えるも無視。更に憶測で物を語り、相手に発言の隙を与えさせない、人の話を聞かない。人格的に問題がある人物が役職ある管理会社の担当だともうお手上げでこちらは被害の連続で泣き寝入り。会社自体が腐り切ってる。
二度と伊藤忠系列の物件は購入しない。

>>1049 匿名さん

管理室には必ずカメラをつけましょう。まず管理人が仕事をしていない事実を知ることが大切です。
防犯カメラを見ましたか？実態把握もせずに言われたまま管理会社にお金を払うのはやめしょう。カメラで一日の管理人の働きを調べる。まずはそこからです。

デベロッパーの系列の管理会社なら変更しない方が無難かと。
当マンションは、変更して困っています。

>>1060 買い替え検討中さん
確かに、そう思います。特に大規模修繕の時とか。でも、デベロッパー系の管理会社だと1057さんのところのような地雷フロントの確率がアップしますね。まあ、修繕等の見積は何処も管理会社主導で高めですね。

最近特に修繕積立金不足の情報を目にしますが、修繕改修工事を簡単に10～20％削減する事が可能な方法があります。
知りたい方はご連絡をください。
私はこれにより利益を得たりすることはありません。

スターツアメニティー管理会社は色々な口コミでも評価悪い通りの会社でした。故障に関してもなおすとは言うがなおす気無し。電話しても担当者不在で逃げる約束の日には連絡しない、担当者の開き直りの対応には呆れました。絶対にスターツアメニティー管理会社の物件には入らない方がいい

マンションの管理会社は、やはり大手の方が無難だと思います。フロントが若くても組織としてしっかりしていれば問題が起きても解決が早いと思います。大手だと年に１回か２回、全居住者アンケートや管理組合役員アンケートを実施して担当フロントや管理人の評価や住み心地を調査しているので、その時に苦情を伝えられるし、カスタマーセンターのようなところでも苦情を受け付けてくれる。私が聞いた話では居住者で腹に据えかねた人が社長宛に抗議文を送付したということも。
ただ、大手でも自前で管理人を常駐させれないところもあり注意が必要だと思います。自社で管理人を採用しているところは研修を社風にそったかたちで実施し採用後も定期的に研修をしているようです。まあ、そんな大手でもハズレの管理人はいますが確率的に少ないかもしれませんね。
大手でもＳ友系は物件が多過ぎて自前では賄えずアウトソーシングで常勤を含めて依頼しているようです。?村やＭ井などはかなりの部分は自前のようですが最近は時折外注も出始めたかもしれません。残念なのはＳハウス。建物や部屋の造りは評価が高いのですが現在は管理人はすべて外注。それもロクに教育しないところへの外注が多くなっているようです。聞くところ引き継ぎが１日や２日で新しい管理人になるので知識の乏しい管理人がチラホラ。Ｍ地所は管理人の待遇はかなり良いが私的には余り良い管理人はいないように思っています。D京とかT急は良く管理人を集めて研修をしているようです。やはり常勤の管理人は自前で派遣できるところが何かにつけ安心度は高いと思います。
最後に外注の管理人ですが最低賃金に近い時給で、更に業務委託つまり派遣では働く意欲がなくなる人が多くなるのは当たり前ですよね。特にCセンターは買収で新しい社長になってから業績は伸びているようですが人もだいぶ辞めているようです。そこから派遣されている管理人さんは不満タラタラだそうです。
自前で管理人を教育し更に研修をつませる管理会社が良いと思います。

担当しているフロントは経由せず、管理会社が管理状況や
管理人、清掃員、点検状況等をアンケートで求めるのは
いいことですね。
それがあれば担当フロントはいい加減な仕事はできませんからね。

なぜか管理会社がコロコロ変わるんだよね
適当なのかな

うちはデベロッパー系から独立悪徳系に変更して、区分所有者全員が後悔の真最中ですが、またリプレイスするのも大変。涙出そう。もっときちんと調べるべきだった。

デベ系も独立系も選んだ管理会社次第だよ。

管理会社をリプレイスするときは、なぜ変えたいのかの
理由を把握しておかないといけない。

管理会社というよりも、マンションフロント個人の能力の差ではないのでしょうか？そんな気がします。

管理会社のフロントが悪ければ、理事長名で
本社に交代を要求すればすぐ通りますよ。

大京穴吹は水漏れ報告してるのに「週末行きます」で済ますらしいですよ。我家も水漏れしたことがありますが、うちのマンションの管理会社（三井）はすぐに来て対処してくださいました。

それは大京がやっているのではなく、フロントが動かない
からでしよう。
やらなくていいという指示を管理会社は出しませんよ。
それにフロントが本社にやっていいですか、やらなくていいですかと
聞く訳でもないだろうし。

工事報酬がもらえる金額の修繕修理はすごくやりたがるけど、
もらえない修理をやってもらうのに何度も繰り返し言って半年かかった。

ちゃんとやるように指導していないからですよ。
やらなければ厳しく注意をする、これが大事です。

>>1075 匿名さん
なぜそんなに偉そうなんですか？

当たり前のことではないんですか。
理事会と管理会社では、理事会が上位の立場でしょう。
報酬を払っているんですから。

ヨ○ダ工業はワースト１位

>>1078 マンション掲示板さん
いやもっとワーストな会社があります。独立系で有名なところ。

太宰府市新築マンション管理会社合人社

分譲開始から半年後に初めての総会の案内、しかも1週間後の平日18時4、5人しか座れないフロアでするつもりだったらしい。
103世帯あるのにコロナをいい事になるべく欠席を促し10名程出席だったので急遽プレイルームで椅子の数も足りないと床地べたに座らされてのホワイトボードも何もない総会で呆れてしまった
その総会の議事録もいつまでもなくきたのは年明けの4ヶ月後、また2月10日総会の案内がきたのが1週間前。
担当の怠慢と総会の意味から考えても住民を舐めてる気がしてならない。
高い管理費に見合った仕事をしてほしい。
以前住んでたマンションの管理会社と全く違うのでこんな管理会社もあるのかと不安になっている。

>>1080 匿名さん
ひどすぎますね。あきれはててものが言えません。
せっかく新しいマンションを購入されたというのに、不安になられるお気持ちは十分理解できます。

現在、国土交通省の『外部専門家活用ガイドライン』改訂のための議論が専門家の間で進行中です。パブリックコメントにも監事設置義務化の必要性・重要性を訴える主張が多くありました。103世帯のマンションならば、監事設置は必須でしょうし、専門家の監事を雇う際の各戸の費用負担もわずかな額で済みます。
管理組合の意見をまとめ、管理会社を監視チェックする監事さえ存在すれば、
管理会社も規約無視や法令違反もしにくくなりますし、修繕工事の際に合人社グループとは無関係な企業数社から相見積もりを取り、みずから依頼することも可能になります。（第三者管理方式のマンションで理事会廃止であっても、監事設置が可能ならば、状況を変えることができるはずです。）
幸いなことに、九州はNPO法人全国マンション管理組合連合会のしっかりした下部組織があり、管理組合の利益のために協力してくれる優秀な人材も豊富ですので、ぜひ有志とともに無料相談を利用されたらいかがでしょうか。
https://www.kenfukukanren.net/

ただし、妨害されないように、管理会社には内密に進めないといません。
参考までに
住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

次の会合は2月26日です。その結果が楽しみですね。

管理会社の担当者や管理人は３年に１度は代えるべきだと思います。そうでないと評価が出来ません。担当者はフットワークが良くトラブル処理も素早い人もおれば、仕事は遅いけれど着実にきちんとする人や返事は良いがいい加減な仕事しかしない人、上司の顔色を覗って仕事をする人、様々です。担当者が代われば前任者が気がつかなかったことをしてくれたり提案してくれたりします。
管理人も同様です。管理人は居心地がよければ長く業務したい人が多いです。それは管理人の年齢から環境を変えたくないという思いからでしょう。しかし、管理組合や住民にとって良いことだとは思えません。管理人によって挨拶の仕方から清掃やゴミ出しまでやり方が違います。また、管理人によっては勘違いをして住民を指導、管理するのが管理人であり清掃やゴミ出しはサービスだとかオマケだと思っている人もいるようです。管理人によってマンションの雰囲気がかなり違うようです。私の知人のマンションでは前任の管理人がとても良い人だと思って代わる時に心配していたら後任は前任者以上に良く仕事をしマンションの雰囲気を明るくしてくれていると満足していました。また、別の知人のマンションでは管理人が辞めてしまい後任の管理人はイマイチだそうです。
担当者も管理人も定期的に代えて住みやすいマンション生活を追求すべきです。
修繕積立金の値上げだって担当者や管理人が満足を提供してくれる人たちなら仕方なく直ぐ了承してしまいます。

>>1067 匿名さん
G人社でしょ
最悪ですよ

モリモト物件を新築で購入しましたが、当初からの不具合で直せないものは、無視したり、いい加減な理由をつけ、対応を怠ったあげく、無償アフターサービス期間にそういった連絡はなかったと言って、嘘をつく会社です。フロントマン村〇に注意です。他の物件を買えばよかったと思っています。壁は１７センチあるとかいてありますが、調査したいです。なぜなら、隣の部屋の方の椅子を引きずる音やものを落とす音など、響き渡って、よく聞こえます。上の階の足音もよく聞こえます。はずれ物件です。2000年新築物件だからかもしれませんが。あねは前です。

>>1084 購入経験者さん
訴訟すればよい

>>1082 通りがかりさん
はあ、そうですか

>>1077 匿名さん

>>1077 匿名さん
報酬を払ってサービスを受ける以上、対等な立場では無いですか？上位の立場ては無いです。
勘違いした態度でいると、最近の管理会社はすぐ解約してきますよ。

>>1077 匿名さん
報酬を払ってサービスを受ける以上、対等な立場では無いですか？上位の立場ては無いです。
勘違いした態度でいると、最近の管理会社はすぐ解約してきますよ。

>>1088 eマンションさん
1087 1088　みたいな考えの管理会社のフロントが増えてきている。
管理会社側に組織的瑕疵がないのであれば、
理事会側はこういうフロントを上司に伝えて、まずは交代させるべきである。
管理会社に組織的な瑕疵があるのならば、解約で構わないのではないかと思う。
また、マンション管理組合においては、総会が最高意思決定機関であり、
理事会はその執行機関に過ぎない。

長谷工は最悪でした。

東急は居住者アンケートではなく理事長にだけアンケートをしているらしい。理事長だけにしかアンケートをしないのでは住民の意見は反映しない。更にフロント(東急では営業というらしい)や管理人は理事長ばかり気にしてしまう。他の大手でもそうかもしれない。私の知る限りでは積水は賃貸を含めて居住者全世帯にアンケートをしている。これは評価できる。ただ、積水は管理人がアウトソーシングで最近は単価の安いCセンターを多用しているらしいがCセンターの管理人は管理規約も読まず前任者からの引き継ぎだけに頼っているので、稀に良い管理人もいるが全体的にはレベルが低いと言わざるを得ない。
フロントや管理人に管理規約に何が書いてあるか聞いてみるとその会社の管理姿勢が判るように思います。

40数軒のマンションですが、数日前大規模修繕の件等で話し合い、金額を見てビックリです。8800万の工事費で、その中に1100万が管理会社に入るのだそうです。毎月管理費を払っていて、更に修繕の際は手数料として取るそうで、掛かるにしても取りすぎではないでしょうか？ＮＨさん！

>>1094 匿名さん

あなたと張り合うつもりはありませんが、
うちの独立系のワルで有名なところはもっとすごいですよ。
修繕の際の手数料がいくらかは明かしていませんが、
相場を調べたら、同じ工法で最低でも手数料500％以上も取ろうとしていました。
別の工法と比較するならば、（別の工法のほうが当マンションの修繕方法としてふさわしい）1000％は越えますね。
管理会社の言うなりになっていると、修繕積立金があっという間に枯渇して
借金で火の車になってしまう危険があります。管理会社は数千万単位の自己負担を求めてくる可能性もあります。
そうなってしまったら、マンションもそこに住んでいる個人もお終いですよ！
みなさん、気を付けてください。相見積もりは必ず取りましょう。

>>1077 匿名さん
理事会、いわゆる管理組合が
上位に立つと、
素人集団にメチャクチャに
されますよ。

自宅ばかりのマンションなら、
家族などからの意見も出て、
行き過ぎた行いは
ストップがかかりますが、

リゾートマンションなどは、
遠方から来た区分所有者が
好き勝手する事があっても
止めに入る人がいなくて、
積立金を趣味の様に使い果たす
理事長の噂をききます。

○美管理会社は、どうなんですか？

毎年のように管理会社ランキングは野村と三井がトップを争っているようですが、どうしてその２社がトップを争うのかと考えると結局フロントの質なんだろうと思う。そのフロントの質を保つには会社の管理組合や区分所有者に対する考え方や対応なんだろ。多分、その２社は対応のマニュアルや教育がしっかりしているのだと思う。
まあ、管理人についてはガチャみたいなもの。良い管理人に当たりたいもの。ランキング上位のところの管理人も当たりハズレが激しいようです。

https://www.caa.go.jp/notice/statement/arai/037191.html
新井消費者庁長官記者会見要旨
2024年3月21日

「満足度No.1」などと宣伝をいたします、いわゆるNo.1表示について実態調査を行いたいと考えております。最近、客観的な調査に基づかないNo.1表示が多く見られております。

今年度だけでも、景品表示法や特定商取引法に違反するなどとして、消費者庁が行政処分を行った事業者が14社にのぼっております。これらの案件の多くは、事業者のウェブサイト等のリンクを列挙して、商品あるいはサービスの「イメージ」を尋ねた結果をもって「満足度No.1」と表示するなど、およそ客観的な調査に基づくとはいえないものでありました。～

騒音被害者が生活保護者だったら生活保護者を追い出す差別化の時代生活保護者の人権や差別を調べたら管理会社が出てくる

>>1082 通りがかりさん
担当者はともかく、管理員を定期的に交代するのは難しいのではないでしょうか。管理員のようなパートタイマーが勤務条件で求めるのは、住まいからの近さ、勤務時間などがあげられるかと思います。また、定年後の方も多いと聞くので、年金では足りない方でしたら、勤務時間は相当こだわってる方もいるかと思います。プラス人材不足の中、定期的に管理員を交代するのは難しいかと考えてしまいます。