マンション管理会社のランキング

　皆さん、悩んで躊躇されていますが、まさに同じ考えをしていました。
結果的に見れば、お化けを怖がって誰も具体的に動けなかった為でしたので、少しでも成功例が役立てばと思い経験を記します。

　任期１年の理事になった時点で、管理会社に様々な改革案を宿題としましたが、理事会で満足な報告ができない状態を他の理事に知らせるよい機会と捉えました。
半年過ぎて皆さんの協力を仰げる体制になり、会社変更の担当理事に就任
即ネットから８社程度打診、同時に所有者には参加者を募り、疑惑を防ぐためにすべての行動をオープンに
８社が同じテンポの営業ではなかったので、内容とスピードで４社に絞り込む
見積もりの比較表を作り、皆さんで４社を各１時間ずつ面談、印象を書き込む
最終的には圧倒的多数で１社が浮かび上がり、臨時総会に提案し、かなりの関心を集めて合意が得られ、確定！

　その結果、管理委託費を含めて相当額の節約につながり、皆さんの関心を高めた利点と、管理会社に対してプレッシャーを与える効果が得られました。
ただその緊張感を持続させられるか、管理会社の都合の良い提案や契約書、間違った（捻じ曲げた）リードを見破れるか、などの力が必要です。
管理に関する本を数冊読めば、方向が見えてくる筈ですので、お化けを怖がらない行動を！

>>378
で、どこの管理会社にしたの？

>>378
ダントツだった１社を教えてください

>>378
どの会社か具体的にわかんなきゃ何の意味もない

>>378
>管理に関する本を数冊読めば、方向が見えてくる筈です
書籍名教えてください

>>378
この中にありますか？　
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_5.php?gclid=CMyfrYP0...
住まいサーフィン
管理会社総合評価ランキング

　１位　野村リビングサポート
　２位　三井不動産住宅サービス
　３位　住友不動産建物サービス
　４位　大和ライフネクスト
　５位　長谷工コミュニティー
　６位　三菱地所コミュニティ
　７位　東急コミュニティー
　８位　丸紅コミュニティー
　９位　日本ハウジング
１０位　大京アステージ
１１位　東京建物アメニティサポート
１２位　モリモトクオリティ

　短期間で反響をいただき、関心の高さを痛感いたしました。

№383の方へ　打診した８社すべてが入っております。

№379他の方々のどこの会社にしたかですが、築年数・総戸数・住込み・所有者の考え方等々で、大きな差が出てくると思いますので、社名は伏せさせて頂きます。

№382の方へ　http://www.kanrisi.org/book.html　『マンショントラブル解決への道』ほか、図書館で借りましたので、手元に無く具体的に書けず申し訳ございません。　
読みやすく使い易い形式の本としては、会計や契約締結・長期修繕計画などの部門別に解説している本が、自分のマンションと比較できて大いに参考になりました。

　交代成立まで、専門用語など理解し難い事や、理事会でミスリードしないように、マンション管理センター、高層住宅管理業協会などに電話して、そのつど指導を仰ぎました。
結果敵に知識が身について、今後のマンションライフも楽しめるのではないかと思っています。
　　　　　　　

>>384
上位３社に入っていますか？！５社でもいいから教えてください！
財閥系と独立系、どちらがよいですか？どちらにされましたか？

>>384
イニシャルだけでも教えてください！変更するときに意地悪する住民とかいなかったですか？

理事長でもないのに、どうしてそんな早くできたのでしょうか。普通は合意形成だけでも２年はかかると言われているのに・・
うちなんて地方都市だから、国交省に相談して、相談機関を教えてもらっても、実際に相談できる機関は、一つだけしかありませんでした。マンション管理士連合会一つのみです。それも私たちの県には支部もなく、他県から派遣してもらうしかない。相談会とかももちろん無い。

ただ単に、ほらね、こんなに簡単に管理会社なんて、交換できるんですよ、アピールじゃないですか

私達のところなんて、何の問題にも取り組めませんよ。駐車場くじも管理会社が実施してますが、毎回１番は同じ人ですよ。何万回に１回の確率です。くじの公正さを検証してくださいと理事会に頼んでも却下されました。上階騒音住人はずっと駐車場はよい場所です。騒音主が駐輪場を１年以上私物化して占拠していても管理会社は何も注意しません。

騒音注意のプリントは半年頼んでやっと掲示一枚。経費の見積もりは地元の企業の数倍～10数倍もの金額を請求してきます。理事長・理事会が管理会社の言うなりなら、本当に住民さんは管理会社のお財布ですが言うなりです。調べる方法もわかりませんし手間も無いですしね。毎月の理事会は半数集まらず何回もお流れです。総会の出席は毎年２割程しかいません。

騒音で暮せないので理事になって、アンケートとってさぁ、やっと改革できると思った矢先に、共用部を酔って破壊した住人が出現。理事会は何も悪くないのにM掲示板で理事会を責める投稿をされ、理事会は一気に萎縮。

一切、何もせずに、全てを先送りされてしまいました。全て調べて音も駐輪場も駐車場も全てを改革できると、苦労してやっと調査して状態が分かったのに、全てが水の泡。音調査の結果報告も半年も配布できず、内容も半分だけ。

建物全体でどう音が伝わっているのか、肝心な点は全く知らせることもできない。音委員会も作ってもらえない。とにかく騒音問題は絶対取り組んでもらえない。理事会に訴えても議事録には残らず。会社も住民も理事達も、隠して無視してずっと足音。

管理会社に住民の積立金を何億円も渡してしまう規約変更をしようとした理事長がいました。その方のくじは毎回１番。お金の不正を糾弾した住民さんは車に嘔吐されてました。水問題が出てきて今年の理事長はデペに訴訟するしかないかなぁと言ってます。

地下の水なんて上層階辺りの住民はお金を出したがらないだろうからと。関係無いから工事要らないなんて言い出されたら、基礎鉄骨は腐るでしょう。理事長への立候補は誰もいません。

管理会社変更なんて言い出したら殺されちゃうんじゃないですか･･。騒音主は明らかに会社繋がりでしょう。騒音主のために管理会社は警察に嘘までつきますから。今でも足音で死にそうですが。上階宅に注意してと管理会社に頼むと、その日に下階宅が真夜中にピアノ弾きます。

下階の方のためにどんなに努力してスリッパやマット使っても意味などありません。下階さんから○○日に工事で音しますとお手紙が来て、上階からの足音で体調崩してますので静かにお願いしますとお返事した途端に、上階からドスン！バタン！思い切りやられました。

弱くて大人しい騒音被害宅は随分売っていなくなりました。経済力があるお宅は売るのも早かったです。

　財閥・独立系？　
委託する会社は常に１社のみで比較ができませんので、今後緊張感を与え続けることが大きな課題と思います。
こちらもそれ相応のレベルを保つ勉強ができるか、、、です。

　意地悪をする住民は？　
かなり短期だったのでそれを感じ取る暇もありませんでしたが、意見の違う住民はいましたので、積極的に近づいて参加を呼びかけました。
総会での反対者は前理事二名だけでした。参加しないで反対したことを参加した出席者から咎められていましたよ。

　理事長でもないのに？
専任の理事として動き、理事の皆さんは常にバックアップをしてくださいましたが、理事でない頃からしていたことを次に書きます。

　一所有者として
輪番制の理事は何年も先でしたが、理事会議事録をしっかり読んで質問を投書し、総会では皆さんに理解してもらう良いチャンス、積極的に発言しました。
　それをする為に最低必要なことは、管理規約を理解することでした。
そして参考図書を読んで、規約違反のチェック、滞納者に遅延損害金を請求しているか、自転車は整然としているか、・・・全体の問題として、外壁の白化・クラック・剥がれ、基礎の異常、共用部分の適正な使用状況、ごみ置き場の整理整頓、敷地全体も管理室も清潔で整理されているか、問題個所は写真を撮って管理会社や理事会に提出。
　そんな行動をしているうちに、マンション開発に伴って私道提供に課税されていることを知って、理事会に非課税の申請を提案しました。
その結果年間の固定資産税が大きく減額されて、今までの個人的な行動も皆さんの理解が一気に上がりました。
税務署も管理会社もこちらの動き次第だと、痛感したものです。
　
　分譲時のパンフレットに書かれている物件概要、理事会議事録、総会議事録、使用細則を含めすべて読み直して、このままでは管理費・積立金を倍額に値上げしないと資産価値が下がる！と言い続けました。
マンション管理センターなどの相談でも常に、すべて自己責任です、と言われていますとも。

　
　
　

>>391
>管理費・積立金を倍額に値上げしないと資産価値が下がる！と言い続けました。

結局は、管理会社にとって利益になる住人さんだったわけですね。新しい管理会社は、管理費は倍額なのですか？

>>391
結局、騒音問題には一切取り組んでないのですね。

お金、外壁、クラック、まぁ、派手で表面的だけど、そんなに難しい問題ではないよね。理事長が直接、税理士か会計士かマンション管理士などの専門家に相談してチェックしてもらったらいいだけの話だと思うけど。あなたのような素人がチェックするより、専門家に見てもらっているほうが確実だと思う。

でも、そうした問題は、表面的であたり障りがないから、業者にも受けがいいし、住民にも敵を作らない。頑張っているように見らてもらえるからよいよね。表面、外壁は。

今のマンションで、最も取り組まないといけないのは、騒音問題だよ。最近のマンションは怖ろしいほど足音が響くって皆言っているけど、確かに響いて生きられないよ。それが抜けている時点で、住民のためというより、業者目線な感じしかしない。頑張っているとは見てもらえそうだけど

まず騒音、そしてハト、そしてペット。悪臭、糞尿。水。排水管、給水間、地下の配線、配管全てが、傷がないか、割れがないか、漏水がないか。地下がだめになっていないか、建物の給排水管、飲み水は綺麗できちんと飲めるか。

そうしたことは、一つも出てこないんだね・・。何かなぁ～。

マンションという建物は、人間が生きて住んでいる建物だから、見えない部分、口に出せないけど辛い事、隠しておきたい、見たくもない、けどしっかり見ないといけない事が山ほどある場所だと思うんだ。

こうした内容が、>>391さんの関心事の中には、一つも出てこないんだなぁと思った。

でも、８割の住民は総会も来ないしね、>>391さんは超優等生の学級委員だね。素晴らしい生徒。８割の生徒は出席もしないんだから･･･。８割の生徒は授業放棄の落ちこぼれだ。だからいじめ（騒音、楽器、ペット、ハト、悪臭、糞尿、水問題）がはびこる。基本的なところが一つも行われていない。住民の意識教育。

まず、まじめな生徒にならなければならない。でも先生がいないorz...

外壁や外側が綺麗なことに越したことはないし、外壁が剥がれるのは、タイルの落下などで危険。見栄えもよくないしね。クラック（ひび割れ）も取り組むのはよいことだと思うよ。でも本筋はもっとはるかに深い部分だと思うけど。

駐輪場はすぐに整備したほうがよい。でも、そもそも使用ルールを細かく定めないと、混み混みぐちゃぐちゃになってしまう駐輪場は、造りそのものにも問題がある。

ゆったり造られていたら、ルールも厳しくする必要はない。改装するには費用が要るし、そもそもスペースが狭いなら改装しても狭いのは変わらない。費用は住民負担だが、改装費用は高くてまず動けないね。まぁ、あなたが理事長になって、駐輪場改装しようって言ったら、住民さんはお金出すかもしれないけど。

管理費を倍増したということは、近隣のマンションより管理会社の管理費は、倍額になったの？

>>391
管理会社を変えたのは偉いと思う。きちんと勉強して調べたのも偉い。そんなの普通の住民は９９％できない。時間もない。誰でもできることじゃない。・・・ただ、管理会社を変えても、管理会社に渡す管理費を倍額にする必要はあるのかね？　倍額にしてもらえるなら、新しい管理会社は、そりゃ、親切にしてくれるとは思うけど。。

それより、管理組合の理事長や役員にしっかりした人集めるとか、よほどしっかりした専門家を入れて、よい業者を選んで、直接見積もりとったり、直接、取引したほうが、よっぽど安くて、よい業者と組めるんじゃないの？　管理会社が持ってくる様々な関係業者の請求額は、直接見積もりをとった金額の数倍～十数倍もしていて、目が飛び出ることがあるよね。あれは、何とかならないの？

ぼったくりバーだって、十数倍もぼったくらないよ？あまりに凄くて声もでないよ。

近隣のマンションと同額ぐらいの管理費でも、その調子だよ。管理費を倍額にする使用目的は何？　

>>391
>管理費・積立金を倍額に値上げしないと資産価値が下がる！と言い続けました。

資産価値をあげるのは、実は外壁、クラックではない。外壁は綺麗であるに越したことはないし、クラック（ひび割れ）は無いに越したことはない。会計もきちんとしていたほうがよい。

でも、どんなマンションに住みたいかって、まずハトがいない、糞だらけでない、動物臭くさくない、足音、楽器、ペット声などの騒音で苦しまない、排水管、給水管、電気設備などの配管、配線関係で、一つの事故もない。

火事を起していない。住民が、苦しんでいない。

こちらのほうが重要。外壁は綺麗なほうがよい。自転車置き場も。綺麗に越したことはない。


害虫がいない。エレベーターが臭くない。共用部分やベランダが動物臭や糞尿臭がしない。建物全体が、あったかい。人が優しい。騒音で苦しむ人、自殺者がいない。孤独死がいない。滞納者がいない。

売りがほとんど無い。住んだら、誰も動きたがらない←これが一番資産価値がある！