理事会について

やれやれ・・・

ここに参加している人に、すべて管理会社の責任なんて言う人はほとんどいないよ。
皆理事の経験者だから・・・。

君の言うとおりにすると、スレ主の問題解決するのかね・・・。
どんどん問題からはずれているように見えるが・・・。

＞退官前の私はその方面の関わりでした。
＞皆理事の経験者だから・・・

などの記述は、コメント内容の真実性を補強するつもりだろうが、逆に、子供じみて、虚で固めた内容そのもだ。

>>47
携帯だと赤字だか黒字だかわかりませんよ！

輪番制にどんな恨みがあるのかわかりませんが、今後コテハンにされるなら『輪番絶望者』にしてくださいね！

XYZは常々「匿名掲示板では誰が誰かを特定したところで無意味で、その意見内容のみで判断すべき」と言って、コテハンから匿名に切り替えたんだが、その当人がなぜ特定したがるのか。もしXYZでないならそう言えばよいが。
ともかく輪番云々と中学生みたいに蒸し返してる時点でスルー。完全に終わった話。

管理人さん 迅速かつ適切な処置に感謝いたします。

消去依頼では、輪番制スレッドにおける人物と同一と認定できるなら消してくださいとお願い
しておきました。　他に飛び火しているのを発見したら、直接抗議するとえんえんと荒れる原因
になって、掲示板全体がぎすぎすしますので、他の方にも同じような対処をお願いいたします。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　輪番制理事長

>>54
ラジャ(^^ゝ

「輪番制理事長」っていうハンドル良いですね。
理事会版のハンドル選択肢は、もっと専用のものを増やしてほしいなぁ。＜管理会社系も。

３６番、３８番の間違いを指摘したら、ちょっと言葉が過ぎたようで削除されてしまった。
では、もう一度指摘しよう。

「遵用」なんて言葉は法律の世界では全く使われない言葉。
「準用」が正しい。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

世の中、教育は必要だね。

>>59
また消されてんじゃん(^^
もう引退したら?

会計帳簿を見たいのですが、管理会社は理事長に言えというし、管理組合のポストに閲覧請求文書を入れても、理事長はやる気が無い人で、ほったらかしです。こういう場合、理事長あてに内容証明とかを出したらいいんでしょうか？

>>62さん

第65条 理事長は、会計帳簿‥を作成して保管し、組合員又は利害関係人の"理由を付した"書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。

と、あります。

>管理組合のポストに閲覧請求文書を入れても

単に見てないだけでは、理事長本人のポストにも入れてますよね

内容証明か～・・・いきなりはちょっと、私なら受け取りません

なるほど。本人のポストに入れてみます。ありがとう

燃えるゴミで捨てられます。

ちなみに差し支えなければ、閲覧したい理由をお聞かせ願えますか？

見て内容が分かる人なら見たほうがいい。

管理会社の会計なんて結構ひどい。理事会でそのことを言ったが、他にわかる人がいなくて
どうにもならなかった。理事会には管理会社も参加しているし、あまり騒ぐこともできなか
ったし。

区分所有者が問題にするのは結構効果的だと思う。理事会も動かないわけにはいかない
から・・・。

見たいのは預金通帳の残高です。残高証明書は偽造されてるんじゃないかと疑ってるからです。
（管理会社の不祥事多発のため。）
管理会社は日本ハウズイングです。

うちは日本ハウジングじゃないけど、日本ハウジングなら問題はないと思う。

うちは、某財閥系の管理会社だけど、のんびりしている。うちの管理人が資格取るために、
セミナー参加したが、日本ハウジングの厳しさにびっくりしていた。

もちろん、結局は個人の問題もあるので、日本ハウジングだから問題ないとは思わないけど。

チェックするなら、購入した物品の領収書と物品の照らし合わせなんかがいいと思う。
残高証明をごまかすのは、かなりレベルの低い会社だ。

担当が信じられないんですよ。。。浅はかな嘘がおおいので。

No.63 by 匿名さん　2009-09-09 16:22
>>62さん

第65条 理事長は、会計帳簿‥を作成して保管し、組合員又は利害関係人の"理由を付した"書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。

と、あります。

>>73

なんで僕のを引用したのかな？
一応自分は"理由"を強調したかったのだが同意なんでしょうか？

(帳票類の作成、保管)
第64条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

私がききたかったのは、理事長が書面を無視したら、どーしたらいいですかってことですよ。
規約なんか知らない理事長なんだから。

規約通りにやって駄目なら諦めなさい。後は、理事長には年一回の総会での報告義務があるだけです。

規約どおりやってだめなら、あきらめるしかないんですか。。。
理事長の債務不履行になるとおもうけど、まあ裁判なんか出来ないよね。総会で嫌味いうしかないのかなあ

理由を付した書面を直接渡したらどうでしょう？
規約通り書面は必要。
ただ面と向かって話し合ってみては？
相手も人間だし、顔合わせていけばわかってもらえるかも

理事長は、規約に基づく閲覧させる義務はあるが、個々の組合員の受任者ではないから、事務処理状況の報告は年一回の総会で行えば足りる。

では理事長は誰の受任者ですか？組合員と理事長は委任関係にあると思いますけど。

確かに理事長は個別の要求に対して、理事会に諮ったりする必要はありません。
但し、年１回の定時総会での報告をしなかったら、２０万円以下の過料に処せられます。
ただ、議案者や会計帳簿、規約等の閲覧させる義務はあります。書面で理事長に要求すればいいでしょう。
それで拒否したら善管注意義務違反で法律で罰せられると脅せばいいでしょう。実際可能ですから。
しかし、それより理事長と円満解決する方がいいでしょうね。
それができないなら、郵便受箱にチラシを入れるとか。

>>83
わかっているはずなのですが、法律まで持ち出して「脅せば」などと書けば、匿名掲示板といえども83自身が教唆の責任をとわれることになります。

>84
法律違反してる者に対し、本当のことをいうのは脅しに該当しません。
金銭を要求する訳ではなく、法律に則った要求をしているだけですからね。
それに負けるとわかっていることで裁判までもっていく者は現実的にはいないでしょう。
又裁判所も受け付けないでしょう。

＞では理事長は誰の受任者ですか？組合員と理事長は委任関係にあると思いますけど

お願いですから自習に励んでください。

通常、理事長は組合員から総会で理事に委任され受任、そして理事会の互選により、管理組合の理事長に委任され
本人が受任して成立します。

（委任の規定の準用）
第二十八条 　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

うちは管理会社が理事会の日程から議題までを相談して提案してくる。毎月の議事録は管理会社の担当さんが記入して後日メールで送信してくれる。今まで管理費払ってるから、それ位やって当たり前と思ってた。

90のマンションは３期連続ハズレの理事長さんということ。さぞかし高額の管理費でしょう大変ですね。

うちも>>90さんと同じです。
議事録は各戸、郵送されますが３か月後ですが…

理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合 において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる 。

↑そのとおりにやってくれないから問題なのでは？

やらない理事を選んだのは貴方でしょうに。

年に6回です。(2ヶ月毎)

>では理事長は誰の受任者ですか？組合員と理事長は委任関係にあると思いますけど。
理事長（管理者）と区分所有者との法律関係は委任ないし準委任の関係。
但し、理事長（管理者）は個々の区分所有者の受任者ではなく、区分所有者の団体から委託を受けた関係。

＞うちは管理会社が理事会の日程から議題までを相談して提案してくる。毎月の議事録は管理会社の担当さんが記入して後日メールで送信してくれる。今まで管理費払ってるから、それ位やって当たり前と思ってた。

管理会社に全く飼いならされている関係ですね。これでは永久に管理会社の変更の議題の審議はないと言うことですね。

レス主の話しが事実なら酷いことになっていますね。
理事長も問題ですが、管理会社はもっと酷いですね。

理事長、会計担当、監事の任期を決めないといけないでしょね。
長くても３年迄でしょう。
長くすると不正が隠蔽されて気付いた時には手遅れになります。
その代償は区分所有者全員が払うことになります。
その管理会社は痛くも痒くもないでしょうね。

最近わかったこと。

マンションは管理を買えというのは事実。

でも、その"管理"というのは管理組合のことだ。
管理組合がしっかりしていれば、管理会社を
変えるのは可能だ。

今まで、"管理を買え"の"管理"は、管理会社の
ことだと勘違いしていた。

管理組合がしっかりしているかどうかは、通路
を歩けばすぐわかる。放置自転車があるマンション
なんて、それだけでペケだ。それは管理会社の責任
ではなく、管理組合の責任だ。

まもなく日本は滅びますから、個々マンションのことなんか、大した問題ではありません。民主党の日本政府だって閣議で議事録もとっていませんし、業者と癒着した人が実権もっているし、管理組合もたいしてかわりませんよ。

>>101
管理組合とは、区分所有者ひとりひとりであることをお忘れなく。。

それじゃ、管理組合理事会。

もちろん、区分所有者の代表ではあるし、区分
所有者と同じレベルの人がなるわけど、管理の
実務者としての意味はかなり大きい。

よく、どこの管理会社がいい?　という質問が
でてるけど、まず自分達がしっかりすべきだと
思う。

ある程度は、管理会社のレベル差があるのは
認めるけど。。。

＞よく、どこの管理会社がいい?　という質問がでてるけど、まず自分達がしっかりすべきだと思う。

同感！　管理組合は顧客の立場なのに、管理会社を使いこなせないので管理会社にすがるのみとは情けない。
管理委託契約は、1,２年の期間契約で満期ごとに、継続か変更かの議論もしないとは情けない。

理事になってから半年たって、ようやく初めての理事会が招集されましたが、
指定された日は仕事の都合で参加できず、
議事録が回ってきたのは一ヵ月後でした。
参加できなかったこちらが悪いのですが、議事録を作るのって、そんなに時間がかかるものなのでしょうか？
たぶん、管理会社が作っているのだと思うのですが。
日程にしても、複数の候補日を挙げてもらえたらなんとかなったかもしれないのに。
みなさんは、どのように日程がきまっていますか？

106さんへ
うちは管理会社ではなく組合の書記が作成しています。
私が見ていて2番目に大変な役職が書記ですね。
議論しながら文章をまとめるのは大変だと思います。
書記が作成して、その後管理会社にわたり、印刷して
理事の人に配布するのでうちも大体１カ月後になります。
日程についてはその日理事会に参加しているメンバーが次の日程を決めます。

107さん、ご意見ありがとうございました。106です。
大変な作業なのですね。
理事会に参加できなかったことをますます申し訳なく思いました。

書記は簡単そうですが、しっかりしたものを作るほど時間がかかり大変です。

次回の理事会は出席理事のスケジュールで決めますね。だから出ない人はますます都合をつけにくい。
(直前に出席要請がくるので)

うちの理事会では、欠席の委任状欄に翌月の出欠スケジュールを記入する欄を設け、
次月の理事会の日程を決める際に欠席理事のスケジュールも考慮して決めています。

私のところは毎月第１火曜日（祭日の場合は翌日）となっています。
夜７時から開催されます。

当方は役員12人の管理組合です。
現在は議事録配布に1か月かかっていますね。組合員からは不満の声があがっています。

自分が役員だった時は書記さんが優秀な方で、早い時は理事会当日の夕方、遅くても翌日には
議事録を作り上げて「理事回覧」として回していました。
理事回覧で内容をチェック・修正しますが、不在の人がいるとそこで数日止まってしまうことも
ありました。
それでも理事会から2週間前後で組合員に配布できていました。

理事会日程は理事長の都合を第一優先に、出席理事のスケジュールに合わせて決めました。

＞現在は議事録配布に1か月かかっていますね。組合員からは不満の声があがっています。

組合員の無知です。議事録は管理事務室か理事長宅に保管する事を明示して、閲覧出来る様にすれば十分で、出来る限り短期間が当然としても完成期限の規定はありません。それに議事録は決議内容の証拠書類との認識に立てば簡略にすれば時間短縮になりますが、くだらない俺の発言の記載が無い等のクレーマーを無視することも必要です。

114
相変わらず机上の管理運営を知ったかぶりする無知発言です。
理事会の議事録の閲覧をわざわざ申し出る方がどれだけ期待できますか。
委任されたことは白紙委任を意味しません。総会決議事項の執行状況はもちろん、管理上の問題の発生、処理の状況を等しく全員に知らせることが管理運営への関心を高めるために必要なのです。
管理者責任を負わないお気楽な管理会社フロント風情が講釈垂れるなぞ笑止です。

＞理事会の議事録の閲覧をわざわざ申し出る方がどれだけ期待できますか。
別に組合員に閲覧義務はありませんが、理事長にはあります。
＞委任されたことは白紙委任を意味しません。総会決議事項の執行状況はもちろん、管理上の問題の発生、処理の状況を等しく全員に知らせることが管理運営への関心を高めるために必要なのです。
議事録のことではあるまいね。それらは年1回総会の場で報告することになっている筈です。

>>111さん

理事会の委任状は規約違反ですので止めた方がいいと思います。

＞理事会の委任状は規約違反ですので止めた方がいいと思います。

同感です。総会で選任されているのですから出席すべきですし、頻繁に出席でないならば辞任すべきです。
理事長も理事会の充足率を確保する様に調整する努力をして、安易に委任状で充足率を確保を図るのは余りにも安直で誠意がない。

＞相手の言う意味が理解できないなら黙ってなさい。
ヤジは止めましょう。

閲覧する｢権利｣と閲覧させる｢義務｣を混同してるか勘違いしてますね

121
事実を言っているだけです。貴方にはヤジ(独特の言い回しですね)としか理解できないのですね。権利だの義務だのも的外れ、自身の限界と知ることです。

私も123さんに賛成

全戸配布してもどれだけの人が関心があるか。

興味ない人は毎月議事録がゴミになるし、印刷代も馬鹿にならない。

本当に興味がある人は管理事務室にいって調べますよ。

おそらく理事をやっている人、いない人かの差で意見が分かれるのでしょうね。（もちろん理事をやっていない人が全戸配布を希望する）

誰が誰なんだか(笑)

議事録の配布は必要と思います。
うちは管理員が日勤ですので管理員室は鍵がかかってます。
議事録見たいからっていちいち理事長宅に来られるのもやだし(笑)

うちは、日常的なニュースを月１回紙配布しています。それと一緒に、定例理事会の議事録も添えています。

目的は、やっぱ意識有る無しに無関係に、多くの組合員へ管理組合活動の問題や検討事項の啓蒙です。

関心持つように努めるのも重要だと考えるからです。＜コストはかかりますね。

理事長が管理会社と、癒着していますね。

>>127
そう感じたことあります。
管理会社を変更すると言っていた理事長のみ（解約するはずの？）管理会社と仲良くなり、臨時総会で修繕積立金を３倍以上にまで値上げしようとしたあげく、同時に高額（大規模修繕ではない）の工事を相見積もり１社で承認させようとし、さらに一緒にやったほうが安いということで他の工事を追加。（見積もりの後に追加ですか？意味不明…）

質問で「修繕費の残高」聞いても答えられず担当者が答えた。「負けたほうの提示額」も即答できなかった。１社しか相見積もりしてないのに何故即答できない!?
「値引き交渉したか」には即、してないと答えた。なんでも「入札」と同じ考え方なんだと。

ツッコミどころ満載だが理事会が吟味したのだろうからと出席せず知らない組合員。

修繕費のすんごい値上げ＝湯水のように使われる

という図式でしょうか？

大規模修繕までの間にもチョコチョコと何か工事するでしょう？
いくつかの値上げ案で一番高く上げる案にしとけば本当に間に合うと思ってたらヤバイとわかった。
それがアンケートで一番多かったからそれをで承認されるところだった。

管理会社が委託費を上げず（据え置きみたいに思わせ）に修繕ばっかりしたがるのを知った。
管理会社、理事会を信用して委任状ばかり出していたのが悔やまれる。

区分所有法や規約を遵守してないというか、知らない、目茶苦茶な組合というのは存在するでしょう。
そういった組合に対して、やれ法律違反だ、標準管理規約を勉強しろといっても、馬耳東風です。
又、規約の改正をしようにも、その機運さえ出てきません。
そういうマンションは、資産価値も下がり、大規模修繕工事の積立金も多分不足してると思いますので
いずれ、スラム化するだろうし、資産価値は極端に下がります。
余程、組合員が意識改革をして、立ち上がらなければならないでしょう。
それが出来なければ、廃虚化するだけです。
必要修繕積立金の金額ぐらいは計算できるといいんですがね。

＞それが出来なければ、廃虚化するだけです。

そんな事を赤の他人が心配するなよ。

>>130
ろくに相見積もりとらないで管理会社にまかせ、お礼でももらおうものなら、それは管理会社からではなく組合員で積み立てた修繕費の一部と聞いたことあります。

だいたい修繕積立金値上げっていう事態で相見積もりをろくにとらないなんておかしい。

>>131
修繕積立金の値上げと相見積りを取るというのは関係ないのでは。
必要修繕積立金は長期修繕計画に基づいて計算して１戸当り月の金額を計算して出すものです。
まず、あなたのマンションの１戸当り月の修繕積立金を計算してみてください。簡単ですから。
それを基本として工事は計画すべきです。
余裕のあるところないところ、千差万別ですが、それにあわせてやるか、足りないところは
早めに積立金の値上げに踏み切るべきです。

126のようなところから124のとこに引越てくると、理事長や理事会が管理会社と癒着して、不透明なカネの流れがあるんじゃないかと疑念を持つだろうけどね。
実際、管理人に支払われている給与と支払ってる業務費の比率を調べれば、だいたい、その深刻度合いがわかると思うよ。
ちなみに、いままであった例でいうと、ベストなケースは、実働単位時間あたり、本人に800円で業務費ベースで1150円っていうケースかな。（この掲示板でよく攻撃されてる合〇社でしたけど）
その逆は、本人900円ー業務費2950円でした。