大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？

家のマンションは他の管理会社から、大京に変わりました。それまでの管理会社は普通くらいと思っていましたが、管理費が若干高めのため数社に見積以来依頼し金額の安い（ダンピングした）大京に変更になりました。最初からチョンボだらけでビックリしました。前の管理会社で当り前の感覚が大京さんでは違うのにビックリしました。大きな違いは管理員に対する権限が全くないので飾りだけです。前の会社は管理員が会計や支払い承認の下準備などしていましたので、問い合わせても確認がすぐ取れましたが、大京は全く駄目です。フロントマンも担当が多すぎて全く駄目。ホントビックリしました。ヒアリングの手法でだまされたみたいです。No５１番さんと同じ思いです。管理の仕方もこんなに違うとは思っても見ませんでした。大失敗です。

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管理人の善し悪しによる。
使える管理人もいれば、使えない管理人もいる。

会社が大きいために、使えない管理人の総数も多いので苦情の総数も多くなる。
使える管理人のマンションに住む人は、ほとんどこのスレにこない。
結果として、苦情が目立つスレになる。

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つい先日総会があり、そこで大京管理（今は大京アステージ）の管理の悪さ、不手際、問題発生の対応能力のなさ、が露呈し槍玉に上がり、現在管理会社の変更を視野に置いた中、協議の真っ最中です。因みにライオンズマンションに入居して十年なので、大規模修繕目前です。ギリギリセーフで、管理会社の選定に間に合ったな、という印象です。。。大京管理、ほんとにひどいですよ。今回問題になった、ある居室は雨漏りがしていました。大京管理への連絡を昨年9月にして、修繕どころか、対応策についての連絡が年内になく、やっと今後こうして修繕致します、ということに決まったのが、総会開催ぎりぎりの今月上旬だったということです。住人の方は「総会前に、なんとか形だけつけたかったんでしょう！」と憤っていました。当たり前です。管理会社側の弁明は・・・「すいません。」のみ。理由なし。謝罪なし。ついでに言えば、十年で雨漏りするマンションというのも、またどうなのでしょう。管理会社について、どう選んでいけばよいのか。。。会社もそうですが、担当者の質も大切なような気もします。

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どこがどうのというより個々ではないでしょうか。
自分は以前大京の管理会社でした。
管理人はきちんとした申し分の無い人で、定期的な掃除、植栽管理がなされてました。
でも、大京だからこうだった、とは思えません。
たまたまそのマンションがうまく回っていたのだと思います。
築20年くらいでしたが、

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うちの管理人さんはとても頼りになるしっかりした方です。
横浜市泉区のライオンズです。実に住民の入れ替わりが多いマンションです。現在は転勤等の賃貸の方が半数位いらっしゃいます。各室のオーナーも入れ替わり、若い方が増え、小さなお子さんも増えましたが、とにかくマナーがとても悪く不愉快な生活です。子供はマンションの中で遊ばせないように注意書きがエントランスに貼ってあり、二年程前までは、どのご家庭のお子さんもきちんとしつけられていて、マンション内で遊ぶお子さんはいませんでしたが、それ以降は共用廊下で親は立ち話。子供は大声で叫びながら遊んでいます。縄跳びを親子でしていたり、ぬいぐるみやら玩具を非常階段と廊下に広げ、連日のように遊ばせています。Ｌ字方のマンションなので全体に響き渡っている状態。常識では考えられない事です。マンションでも有名な非常識人で、皆さん陰ではかかわらない方がいいわよ。と言い合っています。残念ながらその方々はオーナーさんなので、これから先ずっと住まわれる事でしょう。売り出しに出ているお部屋の広告には「ハイグレード」マンションなどと記載されておりますが、マンションの建て付けは、そこらの安いアパートと変わりなく、階下への音はそのまま伝わる程です。小さいお子さんがいらっしゃるお宅の下の方は年中階上の騒音に悩まされている状態です。昔はレベルもそれなり（外見）でしたが、今現在は非常識な人の多い低レベルなマンションです。入れ替わりが多いのもその一つでしょう。我が家はまだまだローンがありますので我慢するしかないのです。

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大京管理は会社の存在意義を認識していないと言うのが率直な感想です。
前の管理人婦人はエントランスで居住者と井戸端会議。
冬季に、屋外貯水槽への給水ポンプの凍結防止ヒータが経年劣化で断線し、お正月に断水という最悪事故も過去にありました。
この約１ヶ月前に別の箇所で断線事故があったのにも関わらず、他の同様な箇所の点検を怠ったために起きた人災です。
この時、大京管理担当者は帰省中とのことで、この断水クレームに逆切れでした。
また、漏水が見つかり上部階から順次調べた結果、我が家と上部居住者の間の排水パイプで漏水しているらしいとのこと。
便器を取り外しトイレ内のパイプを交換する内容の工事工程表が送られて来ました。
ここには２日間の作業工程が記載されているだけで、作業開始の時間も終了時間も記載なし。
朝、何時に何名の作業者が来るのかも全く不明です。
そもそもこの間、我が家はトイレを使用できず、どのように生活すればいいのか？
．．この様に、マンション管理会社としての長年に亘るノウハウの蓄積と言うものは全く見当りません。
更に言えば、マンション管理が仕事なのに、土日休みです。電話は夕方５時過ぎには留守電になってしまいます。（ログセンターが代わりのようですが）
これが管理会社でしょうか。
尚、建物自体、構造的にはしっかり作られているようなので、この点は良いのでは無いでしょうか。

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今月末に入居予定です。
中古物件を購入したのでリフォームをするのですが、
同意書が必要になり隣近所に書名をいただいたのですが、一軒だけいつも不在のお宅があって、隣近所管理人さんがいつもお留守なお宅なので無理ではないかとおっしゃってるので、管理会社に相談しましたが全く親身になってもらえないどころか、上から物を言うし返答の電話は来ないし、ラチがあかないので担当の上司に電話しましたが、書類不備でも出してみたら良いのではないですか？と他人事。
提出先指定の管理室に持っていくと『何の指示も受けてないので勝手に受け取れません』と返されました。
そうじゃなくても日にちが押し迫っているのに引越し出来るのか不安です。
大京という大手さんという事で思い切って購入しましたが入居にも不安ですし、今後も不安です。

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管理会社はどこも似たような気もしますが
（会社よりも管理人個人の問題）

それよりも、ここに記載されているクレーム？類の内容に少し疑問が
＞更に言えば、マンション管理が仕事なのに、土日休みです。
＞電話は夕方５時過ぎには留守電になってしまいます。（ログセンターが代わりのようですが）
＞これが管理会社でしょうか。
これって、単に管理委託費用を削っているからでしょ
日勤なら当然のことです

管理会社がダメと云う事も良いですが、委託してる管理組合、しいては自分自身が動かないとダメですよ。
最低でも管理組合と管理会社が取り交わしている業務委託契約を確認することぐらいはしましょうね

うちのマンションでは「植栽管理」はしないと明記されているのに
管理人にクレームを入れる無知な住人いました

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大京のマンション、親戚が中古物件探しているときに、
一緒に見に行ったことがあります。
まだ住んでいる物件を見たのですが、
住んでいる方のレベルが低くすごーく散らかっていました。
とにかく呆れる位汚い。

管理の方が担当している？エントランスなどの方が
部屋の中よりよっぽど綺麗でした。

その日は他も３件見ましたが、マンションの部屋を綺麗に住んでいる方って
ほとんどいませんでした。
築10年〜15年位の中古で、2500万円〜3000万円位のマンションだったので、
住んでいる方レベルが低かったのかな。

管理会社の文句も言いたい放題の様ですが、
自分の家を（マンションなので部屋かな？）を綺麗にするほうが先じゃないかと思った次第です。

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私も大京ですが、とても管理が良いですよ。電球が切れればすぐに付け替え、ごみ置き場はいつもきれいに掃除されていてエントランスのガラスはいつもピカピカ、季節に合った花や飾りが飾られていて、管理人さんも常に働いている感じ。築１０年ですが最初の頃からこれらは変わっていません。やはり個人の違いなのでしょうね。

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うちの管理人は使えなさすぎ。

ライオンズのみずほ台に住んでいるけど、
ゴミの仕分けもまともにできないどころか、奴が管理していないからマンションの植木は枯れたままだし。
問いただせば、私の仕事じゃないだの、規約に書いていないだのと…

自転車置き場の整理や、ゴミの仕分けもいい加減。規約に書いてないからってか？

規約に忠実なのはいいけど、
一階から掃除を始めて、上にあがっていくのはやめてくれ。
ごみは下に全【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】ちていくわけで、やる意味ないし。
これも規約だとか言い出したらウケるんだけど。

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>>65
本気で売却したいと思っているならきれいに掃除しそうな気がしますが
気にしない人も結構いるのですね〜。買いたい側は散らかってると買う気
もなくなりますよね。私は上の子供の騒音で我慢できずに売却しました。
その時はかなり気合入れて部屋をきれいにしましたよ。ちゃんとした人から買いたいですよね！

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相当、被害者が多いようだ。

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ここって本当に管理悪いですよ。私は分譲ではなく分譲→賃貸の借主ですが、共用部分で欠損した箇所をなおして欲しいと管理会社に連絡したら結果１年半も放置されました。最後の方で「何度言ったらなおしてもらえるんですか？」って言ってやっと１年半後。
ポストもカギが壊れてるのに入居した時直すように申し出たら
「前の入居者からその様なことは聞いてません」と３か月も放置されました。あと、名前の書いてあった自転車なのに自転車置き場から勝手に処分されてました。これも管理会社に聞いたら「うちではそんな事はしません」の一点張り。
私は分譲では絶対ここのマンションは買いません。管理あってのマンションだと思ってるんで。ほんとひどい。

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70番です。
ちなみに他階の住人であろうことかベランダで炭火起こしてバーベキューか七輪やってたんですが煙もすごくれっきとした賃貸契約違反だし煙害。火災が起きたらその住人だけの問題じゃ済まないので管理会社に通報しても何もアクションもなくスルーでした。

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「悪徳資本」大京グループと闘っている非正規シルバー労組の
「大京労働組合」です。
　今、大京グループ会社がどんな状況下にあるかご存知ですか？
「擬装請負」「給与天引」「賃金不払」等で厚労省から「是正勧告」を
　受けながら、我々高齢者を管理員として雇用し、政府から助成金まで
　詐取し、「酷使」と「搾取」を止めず、汚れた金の収益を上げ続け、
　果ては暴力的な「組合つぶし」を加えています。
　我々はこの大京ハイエナマンションの実態を暴露し、腐敗組織と日々
　闘っています。
　　新築マンション近隣住民対策で個人情報を外部に漏らしたり、マンシ　ョン管理委託契約料を高額に設定して、経費をかけずに、子会社孫会社　に業務を丸投げして詐取しるなど、あらゆる違法不正な経営をしている　真実のすべてを公益通報として情報公開しています。
　　
　詳細は
「大京労働組合」ＨＰ
　http://geocities.yahoo.co.jp/gl/moon83362000/view/20070928

「大京労働組合日記」ブログ
　http://blogs.yahoo.co.jp/moon83362000/MYBLOG/write.html

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名古屋のタワーマンションを購入しました。皆様のご意見を聞いていると、失敗したか？思ってしまう。買ってみようと思ったマンションが、たまたま大京。。。大■の文字が正かな？？？対面の営業は親身なってくれるが上司がね。。。。パーテーション越しに聞く営業の説明が『お客様を見下ろす言い方』で思わず笑ってしまった。。。。あぁ、、買ってから気が重くなった。。。

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管理人は朝の３時間しかいないので、管理人の意味がほとんど無い。無料という謳い文句だった駐輪所は有料だし、２４時間いつでもゴミが出せるはずだったゴミ置き場は管理人の私物置き場。はっきりいって管理費のボッタクリである。

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精神異常の住民を退去させる方法はないで背負うか。玄関ドアを２回もも蹴られ、蹴った奥さんも謝りにこない！

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うちは、大京で問題ないですね。
フロントマンと管理人、分譲マンションならば、理事会がきちんと機能しているかが問題です。うるさい理事会には力を入れてくれます。一人で２０戸以上のマンションを担当しているって言ってましたから、手抜きされるマンションが出てきて当然です。

>No.74さま
駐輪場は無料方が問題ではないですか。駐輪場もそのうち補修が必要でしょう。その分の費用は修繕積み立て費に入っていれば、無料でも問題なしです。
朝３時間で意味がないのでしたら、管理委託契約を見直せばよいだけのことです。マンション規模によりますが、１戸あたり数千円の負担増で１日８時間になると思います。
管理費のぼったくりって、管理委託費のまちがいかと。管理費のほとんどは住民の共有財産です。

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私も大京アステージ管理のマンションに住んでいて、
去年から理事長をしていますが、
管理人の方も契約の時間内でよくやってくださってますし、
アステージの担当の方もよく動いてくれます。
先日あった漏水に対する処理も、
土曜日の夜だというのに電話ではありましたが、
よくアドバイスしていただき、
月曜から動きますと言っていたのに、
翌日の日曜には漏水を起こしたお宅、
被害にあったお宅を回られて、保険対応に動いてくれました。

被害にあった居室がけっこう大変な状況だったので、
すばやい対応で修繕に入れたのはこの担当者のお陰だったと思っています。
新米理事長である私の疑問にも丁寧に答えてくれてますし、
全部信じていいものなのか？といつも少し疑ってかかるぐらいがちょうどいいと思ってますが、
アドバイスも的確でなかなか良い感じですよ。

ちなみに私のところも川越支店です。

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2008年3月5日

株式会社大京アステージ
代表取締役社長　益田　知


不祥事の発生について


　この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております分譲マンションにおきまして、沖縄支店の元社員が管理組合様の運営資金を着服流用していたという不祥事件が発覚いたしました。

　お客様並びに関係者の皆様方の信頼を損なう結果となりましたことを、深く反省いたしますとともに、心からお詫び申し上げます。

１．事件の概要等
（１）株式会社沖縄大京に勤務していた元社員が、在籍中の2000年1月より、担当していた19件の管理組合様の運営資金を着服し、2008年1月までの間に判明している分だけで約8,000万円を私的に流用していたものです。

******

http://www.daikyo-astage.co.jp/20080305.pdf　から抜粋

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>78
一般会計、修繕積み立て費の口座の明細を銀行に出してもらい、理事長がチェックすればよいだけのこと。
そういう努力もせず、着服されたら文句も言えない。お金を前にしたら、人は変わります。理事になったら、お金の面に関して人を信用しないこと。

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しかし>>70みたいな無知な入居者がいるから、管理会社も大変ですね。
借主は管理会社に口をきく権利はない。
貸し主が理事会に連絡して、理事が管理会社に指示するってのも知らないで。。
放置されてもあたりまえ。
でかい顔する賃貸入居者はどうにかしてほしいものです。

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うちのマンションでは所有者も賃貸の人も関係なく、和気藹々とやっています。
総会にもできるだけ出てもらってますし。（発言は賃貸入居者の利害に関することというのは
説明してます）
70,71みたいな人も、ちゃんと説明すれば分かっていただけると思います。

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巷で「マンションは管理を買え」というのはある面は正しく、でも間違いもあります、なぜなら管理会社は管理人をそれほど教育していません。たまたま良心的な方にあたっても、中には都合の悪い人（自分の行動にジャマと思っていいる人）がいてその管理人を追い出してしまう場合もあります。実際トラブル”0”だったのに、管理人が変えられたとたんに、泥棒に入られたり、ゴミ捨てルールを守らず臨人ともめたりと、まさにマンション選びはギャンブルです、でも一戸建てでも、テレビで見るように隣人の嫌がらせに会うこともあり、昔のように、地域コミュニティーを期待するなら田舎に住みましょう

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田舎は都会より人間関係で苦労するケースもあるよ

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マンションの管理は買うのではなく、作るものです。
マンション管理で管理人の重要性はそれほど高いとは思えません。むしろ、フロントマンのほうが重要です。
管理人も、フロントマンも取替え可能です。理事会がしっかりして、管理の主導権をとればよいのです。したがって、マンション購入はギャンブルではありません。
都心部のほうが人間関係がドライですので、面倒くさい人間関係がなくよいです。

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大京アステージ（旧・大京管理）は管理費が高めなことは確かだよね。
管理費が高めだから内容もいい、とはなっていないと思うけど。

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ちなみに坪単価どれくらいで比較してください。
その管理が高めという根拠を示してください。
最近は、管理委託費は下げて、工事で儲けるというビジネスモデルだとフロントマンに聞いておりましたが、違うのでしょうか。

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うちのマンションは大京アステージ管理ですが：

●エレベータのメンテナンスは大京アを通さずに直接エレベータメーカ保守会社と契約
●掃除清掃は大京アを通さずに大京の清掃子会社に契約
●一般の管理については、大京ア

という事で、コスト削減を実現しています。
大京アステージ自身がどう、というより、やはり住民側（管理組合）がキチンと管理会社を活用できるか、というのがポイントでしょうね。

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うちも大京アステージを通さずエレベーターメーカーと保守契約をしています。管理組合が何も言わなくともはじめからそうでした。今後は、エレベータのトラブルは管理会社が関与しないわけにいかないということで、エレベーターは大京アステージを通して契約し、かつ値段据え置きとする（ディベートなし）といわれています。
清掃も管理組合が何も言わなくとも、大京ライフと直接契約です。
インターネット、宅配ボックス、留守モードも直接契約です。
その他の管理が大京アステージです。
本当にコスト削減になってますか？

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>89
単語間違えました。
「ディベート」　ではなく　「マージン」です。
機械式駐車場も直接契約です。
直接契約でないのは、消防、増圧ポンプ、植栽くらいです。
今期は、直接契約であろうとなかろうと、すべての契約の見直しをやる予定です。

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＞88・89さんへ

管理方式には、全ての業務を請け負う「一括管理」と基幹業務のみを請け負う「限定管理」の
二通りがあります。
管理会社が注目を浴びる以前は、管理会社自体の体力も弱く、何かあった場合に責任逃れがで
きる「限定管理」が主流でした。
しかし、それでは管理会社の売上や利益が限られてしまいますので、ある時期から「一括管理」
が採用されるようになりました。
大手管理会社のうち、「限定管理」をまだ採用しているのは大京さんぐらいだと思います。

必ずしも「限定管理」＝コスト削減ではなく、場合によってはコスト高かもしれません。
例えばエレベーター保守について、管理会社が元請する場合、メーカー系保守会社は管理組合
に提示している×０．６〜×０．８の金額を管理会社には提示してきます。
何故なら管理組合との煩わしいやり取りが大幅に省けるからです。
また、管理組合との直接契約の場合、その管理組合が所有している数台のエレベーターが契約
の対象となりますが、管理会社が元請けする場合、その管理会社が管理している数千台のエレ
ベーターが契約の対象となり、スケールメリットが発生します。
このような仕組みにより、管理会社のマージンが例え上乗せされても、直接契約の金額より安
価になり得ます。

ただ、管理会社としてもリスクがありますので、独立系のエレベーター会社や機械駐会社は元
請けしません。

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89さん。

当時(１５年前）はマージンが結構とられていたようです。
一括請負で明細がなかったというひどい時代でもあったようです。

まず明細書をださせ、個々の項目について、どこに無駄があるかを細かくつぶしたてきたとききます。３００戸以上のタワーマンションですが、契約先の変更により年間１千６百万円、その他の経費節減（過剰管理作業の削減）も含めると３千万円以上の経費節減ができました。（エレベータ会社は超高層のため、メーカー系です）

おかげで１５年目の大規模修繕は、積み立ての４分の３で終わる見通しです。

おそらく、こういうマンションがでてきたので、先回りして #91に記載されているような対応を業者が始めたのかもしれませんね。

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91、92さんありがとうございます。
昔はマージンをたんまりとられていたのですね。削減方法、効果の情報ありがとうございます。
最近は、国土交通省の管理下に入って、締め付けがあるようです。
他の管理会社が一括請負って信じられません。他の管理会社のほうがよっぽど大変そうです。
理事会がしっかりしていれば、直接契約に切り替えていくのでしょうね。
うちのエレベータは、メーカー系に保守を任せてますが、管理費を管理会社経由で、月6000円下げさせました。

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大京のマンションを所有しているものです。
購入してしばらく経ちますが、鍵の付け替え、エントランス付近の工事とやらで全部の部屋の鍵やエントランスシステム全てを交換となりました。
友人も別の会社の大京マンションを持っているのですが、同じ時期に同じ事をしていることが分かりました。また親戚のライオンズマンションも同じ鍵の付け替えを同じ時期にしました。
しかも、壊れていも居ないのに、可能性があると迷惑がかかるという名目で数百万円もかかりました。

このようなことが判明したので、総会でその辺のことを少し聞いた後にすぐ、管理をマンション賃貸の仲介をしている大京アセットから数ヶ月前に入ったばかりの入居者が出るそうですと連絡が入りました？一般的に入居して仲介手数料を払って、数ヵ月後出ます！2，3ヶ月ですね。あるでしょうか？大京が出させて、他に持っている物件を仲介手数料なし、好条件でしている可能性があると思っています。このようなことを他の大京マンション（ライオンズ）を持っている方でありますか？

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今回の510億円赤字で今後は騙せて儲けられる管理を強化すると大京は宣言してますね。
買われた方々は十分心してかかる必要がありますね。大京を選んだ自己責任です。
みっともないので、あまりわめかず冷静にそして慎重に頑張って下さい。健闘を祈ります。

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大京物件なので管理も系列会社ですが最悪ですね。組合が悪いのかわからないが、内廊下なのに夏でも一切空調の電源を入れてもらえずサウナ状態だし、次は廊下のダウンライトの電球を半分も消してしまい暗くて仕方がない。なんてがめついんだろう。あきれる。

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＞97さん
電気代の節約をしても、管理組合の支払う経費が減るだけで
大京の利益になるわけではありません。
管理組合に理由を伺ってみたらいかがですか？
場合によっては、経費削減のために総会で決まったことかもしれませんし…

何も理由がないのであれば、管理員の職務怠慢なのかもしれませんけど

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No.96
管理会社は変えられるから、危機感はないね。
大京が悪ければ、住民も管理会社の変更に同意してくれるから大丈夫。

No.97
９８さんのおっしゃるとおり、管理会社に儲けは発生しません。
理事会が照明、空調の調整を依頼すべきです。今より稼働時間を増やせば、管理費の支出が増えるだけです。

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大きなマンションの場合は、実際に住んでおられる方が会議に出て意見を出されますが、小さいマンションの場合は場所によりますが、投資目的で購入されているオーナーがほとんどで、会議（総会）には、住民はいて一人、二人です。あとは、大京の社員がいるのみです。大京はそれぞれのマンションに格安で住宅を提供し、社員はそれを購入。社員が総会を動かします。実際に私のマンションではそうで、一人で何を言っても同じ状態です。

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大京の社員が簡単にマンション買えるほど、
いつから高給になったの？
中古物件を大京の仲介で売ったことがあるけど、
営業さんは靴さえもなかなか新しいのを買えないと嘆いてたよ。

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