分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

今日も理事会という名の雑談会へ出席。無駄な時間をすごしてしまった。
俺の家族との大切な時間を返せ。こっちはサービス残業でやっとるんです。
北朝鮮のミサイルの話を３０分もしないでください。

ちょっと前の書き込みに収益性が低い物件は手を引くという話がありましたけど、
実際管理会社にとって手放したくない物件ってどのくらいの戸数なのでしょうか？

例えば50戸、100戸、300戸以上など戸数が増える程いいって話になるのでしょうか？

正直、会社的には解約ＯＫラインは戸数より、利益率によりますね。会社からの規定利益率が
指示されてます。（うちの場合は売り上げの３４％）この利益率が３０％を割っていてなおかつ値上げに応じてもらえない場合は、手を引く対象になりますが、あくまでもこちらから切るわけじゃーありません。
先方から他社の見積もりを取ったとか言われたら、がんばって死守はしないだけです。

あと、組合員の皆さんは知らないかもしれませんが、組合員がこっそり見積もり取得してても相手先の管理会社から教えてもらえることが大変多いのが実情です。
業界団体の会合等やゴルフコンペなんかで支店長以上のクラスは割りと仲良しみたいで、わざわざ見積もり
依頼来てるけどって教えてくれます。

ただ、いくら会社的にＯＫでも、フロントの評価はダウンするんで、担当者的にはＯＫラインはありませんね。
管理切られて気持ちいいわけないですもんね。
ちなみに１００戸オーバーはひとつのラインみたいな感じはありますね。それ以下なら会社も自分も、まあいっかってね。

>ふろんと　さんへ

このスレを眺めていて（時々おちょくっていて）最も価値のある情報に出会いました。
利益率34％（多分キックバックを含む）は、想像以上に高い設定です。
労働集約産業として、無駄のない（例えばＩＴ活用）合理化努力をすれば、管理組合の納得を得られる
受託費用（再委託先分を含む）となるのでは？

ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

＞ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

３０年前に聞いたことあるね。歴史は繰り返すのかな。

>３６及び３７のご両人へ

ＩＴ活用とはパソコンで資料を作成する事と思っているの？
大手管理会社は基幹ソフトに「JーSystem」なんかを採用していますが、フロントマンはアクセス出来ませんね。
フロント支援ソフトが有っても基幹ソフトと連動していませんね。
資料作成に必要なデータは、基幹システムをオペレーションしている事務員にたのんで紙で出してもらうの？

例えば、折角水道使用量検針が集中管理になっているマンションで、管理員が各戸メータを読み取り、ファックスで
事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

こんな状態が今どき「ＩＴ活用している」と云えるのかね？
省ける労力を合理化しないで、辻褄を委託管理費で合わせる事が管理会社の経営か？
（まあフロントマンは経営に対して発言力がないから関係ないか）

＞事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

懐かしい、関西方面の方ですな。水道料計算とは。

大手管理会社ってどこ？そんな特定の会社の話されてもね。
どんな業態でもシステム化できる業務とできない業務があります。またシステムのイニシャル・ランニングコスト、導入による効果を考えてあえてシステム化しない業務もあります。
例として挙げている水道集中管理の話にしても人の入力作業をしなくてもよいようなシステムをマンションに導入するとしたら、建築コストは相当かかります。当然その費用はマンションの売値に反映されます。１棟、１棟そんな設備をマンションに導入するんですか？
システムもメンテナンスが必要ですし、陳腐化もします。その後の更新にも費用はかかります。コストに見合う効果は無いでしょうね。コストと効果、それを考えるのが経営でしょう。
ＩＴ活用とか言うからどんな話かと思えば出てきた例が水道検針とはね…。大したＩＴ活用ですね。今管理会社の中で語られているシステム関連の話はそんなレベルではありませんのでご心配なく。

>９０管理侍さんへ

例え話だけに食い付かなくても‥　３６・３７の推定レベルで解りそうな例えを出しただけですが。

管理会社である限り「基幹事務」はやってますよね。
会計・出納はシステム化や一部外部組織との連携（例：ファクタリング会社と使っての管理費等の収納）で
あまり人手は掛からないでしょう。
人手がいるのは管理員（大方は子会社からの派遣）ですが基幹事務ではありません。
後は、維持・修繕に関する提案と実施管理ですよね。これが管理会社の主業務（大半がフロントマンの役割でしょ？）
つまり管理会社はマンション管理組合に対するコンサルが主業務のはずです。
それにも拘らず、この掲示板の多くに管理会社不信のスレやレスが多いのは何故でしょう？
また、その様なレスに「説得力のある」反論が業界関係者から出ないのは何故？

フロントマンの多くは「我々はクレーム産業だ」と自嘲しています。
普通フロントマンの担当組合は１０ヶ所強で（ひどい所は２０ヵ所以上）
やっている事は労働集約型の資料作りや、言い訳に各管理組合を走り回っているだけ。

会社はこの現状の改善努力もせず、各業者からピンハネやキックバックを取る事だけに汲々としている。
これでは、フロントが愛想をつかして辞めたり、持ち逃げ等の不祥事を起こしても不思議ではない。

管理組合から高く評価されるコンサル業務が主業務になればフロントマンも仕事の遣り甲斐があるだろうに‥

貴方はフロント経験者で管理会社の中堅以上の幹部だとお見受けしますので、このスレにコメントを待っています。

管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだが、売り上げ至上主義に走りすぎ、組合のために必ずしもプラスになっていないのが現実です。
前スレにもありますが、組合から信頼されるコンサル業務ができれば、将来的にも生き残っていけますよ。自分達に自信がないから他コンサルの登場には異常な反感をみせているのもその一例です。
組合の中身が改善されたりすのるは、管理会社にとってマイナスと考えているようでは前途多難ですね。

＞管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだ

ウソは書かないことです。管理会社は管理組合の管理の中のある業務を行うことを受託する業務で、管理組合とは管理委託契約（委任契約）を結び、決してアシスタントではありません。

そんなうわべだけのつきあいしかできないから管理会社は信頼がおけないんですよ。しっていること等は積極的に
アシストするのが信頼関係を築くのに大切なんですよ。
フロント、管理員は組合との付き合いは委託業務の枠ないだけじゃないでしょう。

現役監事さんへ
システム化については各社の考え方によってかなり差はありますね。ただ言えることはシステム化で効率化して経費を削減できた時代はもう過ぎてしまいました。この業態で経費削減のためのシステム化はもう余地はないと考えます。（付加価値サービスのためのシステム化は別）
管理会社の主業務が管理組合へのコンサルであるという意見はその通りです。
管理会社への不信のレスが多いのは、様々な要因があると思いますがここで全ては語れません。実際に悪い管理会社が存在することも事実でしょう。
しかしよい管理会社が存在することも事実なのです。
皆さん、そんなに馬鹿じゃないですよね？管理会社の人間もそんなに馬鹿ではありません。だとすれば高い費用で仕事をしない管理会社が生き残れるはずはないでしょう。
きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。
管理会社批判の多くのレスに共通していることは「管理会社」ということで全ての会社を一くくりにしていることです（92が良い例です）。それは違うのではないでしょうか。
レベルの高いサービスを求めるのであればコストもかかります。一方、コンサル使って入札させ、散々値切って最安値の会社と契約しておいて、サービスの質まで求めるのは世の中の常識からは逸脱しているのではないでしょうか。

管理会社というだけで全てを一くくりにしているのではないですよ。共存共栄、適正価格であれば納得できるんです。しかし、他相場と比較して、高かったり、サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。
しかし、管理会社の方からマン管士はダメというのは良く聞くのは事実です。コンサルは管理会社との値下げ交渉さえできれば後はどうなってもいいというのであれば、そんなコンサルも生き残っていくことはできないでしょう。

管理侍さんへ

私の問いかけに真摯にご解答頂き有難うございます。

>きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で
>競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。

全面的に同意します。ただ残念ながら私はその様な管理会社を知りません。
もしご存知なら、その会社が何処かほぼ推定できる情報をレスして頂けませんか？

仮に、報酬が１０万円／月でマンションの為に価値ある助言や支援をしてくれるコンサルタント（管理士を含む）が居たとしましょう。（管理組合も費用対効果に納得しているとする）

ピンハネやキックバックを取らない前提で、管理委託費の明細をもっと細分化してコンサル業務費１０万円／月
を要求する管理会社があっていいのですがね。
そうすれば管理組合も別途コンサル契約を結ぶ必要もなく、管理会社のコンサル実績を見て評価しやすい。
管理会社間の競争は、ここでして欲しい。企業内にいる多くの管理士も資格に基づく本来の役割がはたせます。

＞サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。

うそー、まるで月光仮面の叔父さんね。テレビの見過ぎじゃないの。
サービス内容良い悪い？そんなのマン管士に分かるわけないです。
せいぜい勉強、実務経験している人が法規違反が分かる程度ですよ。

現役監事さんへ
そのような管理会社を知らない、というのは残念ですね。そのご意見を聞いて思ったのですが、多くの管理会社の情報を持っていて、価格だけではなくその組合に合った管理会社を選定するコンサルがいればよいですね。管理員の質がよい、担当者の提案力が高い、技術者が多い、大規模マンションが得意、とにかく安い、など各社の強みはバラバラですので。
残念ながら特定の会社を推定できるような情報をここで書く訳にはいきませんが、いくつかのポイントを述べます。
管理戸数が多すぎないこと（管理会社主導になりやすい）
かと言って中小ではないこと（質に限界あり）
独立系でないこと（低価格のみで質が伴わないケース多）
あくまでも個人的意見です。
後半のご意見はその通りですね。明細も業務も細分化して、組合が「これとこの業務だけ依頼します」と選択できるようになればよいと思います。
一つ忠告ですが、業者からキックバックを取らない管理会社もいます。そして業者からキックバックを取るコンサルもいます。コンサルを神様みたいに思ってたら、いいように転がされますよ。

>９９

せめてキックバックを取らない管理会社の推定情報でも‥　（取れないケースは知っています）

ご忠告のコンサルタント（管理士を含む）でもキックバックやピンハネ（紹介料？）をとる輩の存在は
充分想像できます。
場合によっては管理会社からも？（総会屋の手口と同じ）
理事長・修繕委員長等の篭絡費用より安いでしょうが‥

きちんとした管理会社を探すのがわからないから、困るんだろうが。理想的なことばかりいって管理会社を正当化
しようとしているけど、自分の都合がいいことばかりいっているようじゃ信頼はできない。侍さんよ

ここで自社名を出す訳にはいかないでしょう。
提示されているポイントはそれなりに有効だと思います。

月光仮面なつかしいなあ。赤胴（？）鈴之助知ってるかい。よき時代じゃったなー。

101へ
きちんとした管理会社を探すのがわからないって、大の大人が恥ずかしくないの？
コンサルの意見、管理会社の意見、他の組合員の意見、何を聞いて何を信じるか、そしてどこの会社を選択するか、最後は全て自己責任でしょ？
「管理会社を正当化しようとしてる」って何？その意見は管理会社＝悪という前提の考えですね。
私は正当化しようなんて思ってないですよ。元々正当なんですから。
ただどんな業界にも中には悪徳業者もいるでしょうね。そんな会社と契約しないように注意するのも自己責任です。あなたのマンションでしょ。
私は自分自身も管理組合員ですから、少しでも参考になればと情報発信してるだけです。情報の取捨選択は個人の責任でお願いします。
ただ多くの方々は管理組合員であっても、管理会社社員ではないですね。管理会社であり管理組合員でもある人間の意見が少しでも参考になれば幸いです。

現役監事さんへ
キックバックを取らない会社…。それはかなり難しい。私も限られた情報しかありませんが、そういう会社も事実あります。
これも詳しくは言えませんが、合い見積りで複数社が競合すると、どの会社がキックバックを取っているとか、取っていないとかわかる場合があります。管理組合の皆さんにはわからないですけど。
あとコンサルの話はまさにその通り。組合から報酬をもらい、決定した管理会社からも報酬をもらう。しかもコンサルに報酬を支払わない会社は入札に呼ばれない（コンサルが理由を付けてその会社を組合に薦めない）。結果、どこの会社に決定してもコンサルは報酬を二重取りできる。そういう手口もよくあるパターンです。
こんなにバラしたらまた怒られますね。

>合い見積りで複数社が競合すると、どの会社がキックバックを取っているとか、取っていないとかわかる
下請けの会社が同じと解っている場合かな？

悪徳？コンサルタントの例は、先に書いたとおり想像の範囲です。
組織力のあるムジナが、同じ穴の組織力の無いムジナにシテやられる訳だ。
そりゃ管理会社としては面白くないでしょうね。
同じ金でも篭絡費で出すより気分か悪い‥ですか。文句を言っていく所も無いし‥。

薄々承知でそのコンサルタントを使う管理組合もあるかも（悪知恵の働く者は何処にでもいます）

いえいえ、そんなコンサル相手に報酬なんか払う気ないですから。そんなコンサルに依頼する組合の入札に参加なんかしませんよ。毎回断ってます。
コンサルに報酬を支払う管理会社は、してやられるんじゃなくて自らの意思で成功報酬を払ってるんですよ。受託できなければ報酬は支払わないんですから文句なんて言わないでしょう。
薄々承知でそんなコンサルを使う組合はどうぞムジナ管理会社と仲良くやってください。それを悪知恵が働くと評価するあなたはムジナと同類のようですね。一緒にされたら困りますよ。
ところでＨＮを使い分けるような真似はやめたらどう？バレてるよ。
あなたもレスする価値無しだね。
以上

管理会社でも、マン管士でも、いい加減なコンサルでも、引っ掛かる無責任体制の管理組合が一番悪いね。
これらの相手は慈善事業者ではなく、修繕積立金を狙う詐欺師との色眼鏡で対処すべきことは常識です。

>１０７さんへ

貴方も感情の起伏が激しいというか、論旨のスタンスがコロコロ変わる人ですね。
確かに私も貴方と同様、不注意で途中からＨＮが変わりました（それまでは野次馬）
使い分けのつもりはありませんが、このＨＮでのレスに喰いついた人があったからそのまま使っています。
使い分けとは同じ趣旨のテーマを複数のＨＮで論ずる場合です。
参考までに、他のスレで「自称マンション通」を使っています。（他にもありますが）

まあ同じスレへのレスは同じＨＮで通すよう注意します。

＞まあ同じスレへのレスは同じＨＮで通すよう注意します。

所詮、形を変えた匿名でしょう。HNを変えて掲示板を荒らすのを制御するのは掲示板の管理者の仕事です。

109さん
感情の起伏？論旨のスタンスが変わる？
私は基本的に相手の対応に合わせてるだけですし、かなり一貫していると思いますが。
ただムジナなんていう言葉を使うレベルの人間にレスする価値は無いと判断したまでですよ。一応、侍ですので斬りつけてくる相手には一旦斬り返しとかないとね。
ま、現役監事へのレスはこれを最後にしますので。私に教えを乞いたいなら、別のＨＮで礼儀正しく質問することです。自称マンション通さんのような態度ならまた色々教えてあげますよ。それを「使い分け」って人は呼ぶんですけどね。

スレ主登場。
久々に覗いたら盛り上がってますね。
最初の趣旨と違ってフロント以外の方が多いようですが、意見交換が充実するのは
よいことなので、別にいいですが。（っと言うか、本音を語れる勇気あるフロント
がここまで少ないとは。）

それと、皆さんここではコテハンでいきましょう。

>１１１さんへ

私へのレスを止めると云う人には私もレスを止めますが、お別れの挨拶代わりに‥

私は、多くの管理会社の実態に反発する立場で発言しています。
「ムジナ」表現に異常反応されていますが、自分の事と受け取られた？
貴方は一貫して自分の所属する管理会社は「まともな会社」として発言してこられました。
その事に反論した事はありません（そうではない管理会社が多いとの立場でレスしてきました）

他のスレでも、貴方は「文章をよく読め」と発言されますが、貴方とて同じですよ。
感情に任せての事でしょうが「教えを乞え」「教えてあげる」なんて発言は如何なものかと思います。
他のスレで、ペーパーさんに「謙虚に」と言いましたが、自分の経験だけで物事を論ずるベテランでも同じです。

複数のＨＮを使わない様に、の主たる意味は「マッチポンプ」をするなとの意味です。

＞複数のＨＮを使わない様に、の主たる意味は「マッチポンプ」をするなとの意味です。

所詮、匿名だよ、方法論を論じても始まるまいよ。

管理会社はとてもいいお仕事です。
まるで税金のようになにも考えずにお金を支払っていただいてます。
しかも、うちの会社の場合解約率は１年で０．０５％しかありません。数年に１物件切られるか切られないか程度です。
クレームも聞き流し、面倒な仕事の依頼も適当に聞き流し、ただただ担当変更を待つ。
２～３年に１回担当変更がありますので、ややこしいことは、次の担当者へ引き継ぐだけ。
気をつけるのはコンプライアンスのみ。ここだけ押さえます。
その他は契約書に書いていることは絶対にやるが、それ以外は難癖つけて、別料金だ～～～見積もりだ～～～
金払え～～～って言うと、たいがい自分たちで解決してくれます。
自分の家だもんね。俺の家じゃねーし。
っていうか、うちの会社で分譲マンション買う人いないし。
買えないのではないですよ。みんな建売か、適当なＨＭで家建ててます。
だって、上下左右に人が住んでるって嫌じゃないですか？
なんか、所有権も登記上だけで実際住むと、縛りが多すぎて全然所有している気になんない。

１１５さんへ

大規模修繕する時の施行会社からのバックマージンやはりあるんでしょうね。管理会社からの紹介でない施行会社が決まってもバックマージンとるのでしょうね。管理会社はいいですね。
工事費は高いほうがいいので早めでグレードをあげ工事費を高くしていく。そうすればキックバックも多くなるし。
管理組合の修繕積立金は足りなくなれば値上げすればいいし。

本音ではなすと、バックマージンはあるけど、個人的には管理組合が自ら見つけてきた業者で決まって欲しい。
会社に利益はあるが、個人に歩合はないので、工事はないほうがいいし、自分は関わりたくはない。
勝手に業者を見つけて勝手にやって欲しい。
修繕委員会なんて関わりたくない。サービス残業にサービス休日出勤。
歩合もなければ、忙しくなるだけ。

↑何か分からんが、人間やめたら。

↑とっくにやめてます。
俺は人間のクズだ～～～

こんなダメ人間の言うことを真剣に聞くべきではない。無視すべきだ。組合員よ、目を覚ませ。
究極の結論。組合員が自主性をもって目覚めれば、管理会社はいらない。
管理費の収納は代行会社にまかせて、設備関係は全て直契約。決算書は会計士に依頼して、法律うんぬんは
安い弁護士と顧問契約を結ぶか、実績のあるマン管士と契約しなはれ。

NO　MORE　管理会社　を掲げ、マン管士でデビューするか。

↑正体見たり、マン管士。単純な理想を描く、我田引水論。
やっぱり、マン管士には気をつけるべきだとの良き事例ですね。

マン管士は管理会社にとってはやっかいな輩だわな。自主管理されたり、値下げ交渉されると困るからな。
管理業者は何ぼでもあるし、将来性ねえ会社だな。労働条件は悪りぃしな。
マン管士さま、お手柔らかにお願いします。精一杯の値引き交渉なんかせず、少し手を抜いて管理業者よりの
交渉をしてください。

＞マン管士は管理会社にとってはやっかいな輩だわな。自主管理されたり、値下げ交渉されると困るからな。
上の御仁がそんなこと出来る素材ではないことは立証済みです。
＞管理業者は何ぼでもあるし、将来性ねえ会社だな。労働条件は悪りぃしな。
帳簿整理屋なら使い道が有るよ。一方、管理会社にマン管士がいて、会社に内緒か、公然か分からんが、依頼してしまった組合の例が別の欄にあるが、食うためには何でもありのマン管士と言うところですな。
＞マン管士さま、お手柔らかにお願いします。精一杯の値引き交渉なんかせず、少し手を抜いて管理業者よりの交渉をしてください。
その様なことはマン管士にはやりたくとも出来ませんので、ご心配なく。

俺がマン管士で独立したら、そもそも値切ることが目的の組合からの報酬より、管理会社からの
示談金（組合に内緒で勝手に金額の落としどころを決める時の裏金）をもらうことを考える。
そりゃー当然だわな。
だって商売やもん。

管理会社はいくらでもあるって意見をたまに聞くけど、そんな考え方してたら業務を受ける会社無くなるよ。全国で何社あるのか知ってるのかな。その内レベルとか価格とかを考えたらかなり限られてくると思うけど。
マンションこそいくらでもあるんだからね。いくらでも建つしね。
マンションはどんどん増えても管理会社はそうそう増えないしね。「あの組合は契約するのやめておいた方がよい」なんて情報が業界内に流れないようにご注意ください。
こういう意見を書くと殿様商売してるような誤解されるかもしれないけどそうではない。まともな組合のマンションはかなり熾烈な競争で各社取り合いだよ。言いたいのは、逆にまともじゃない組合のマンションはどこも見向きもしなくなるってことです。

＞全国で何社あるのか知ってるのかな。

高層住宅管理業協会
現在の会員会社数　正会員 419社　賛助会員 3社
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

＞マンションはどんどん増えても管理会社はそうそう増えないしね。「あの組合は契約するのやめておいた方がよい」なんて情報が業界内に流れないようにご注意ください。

「あの組合」ではなく、「管理組合とはいい加減な契約するのはやめとおいた方がよい」となるのが理想です。

＞管理会社はいくらでもあるって意見をたまに聞くけど、そんな考え方してたら業務を受ける会社無くなるよ。

いいえ、競争原理が働いて、厳選された良心的な管理会社のみが生き残ることが、経済原理の自然な姿です。
管理会社が無くなるのではなく、悪質な管理会社が消えていくことになります。

儲かる組合は業者も狙ってくるがしっかりしている儲けさせてくれないマンションは手を引くというわけか。
そういうことはないだろう。引き受け手は山のようにあるから心配するな。勝手な都合のいいことばかりいうなよ。

管理会社を選らばないならいくらでもあるでしょう。
ただ費用以上に極端な無理難題を求める組合が存在することも事実。そして「どこの管理会社も見積すらしてくれない」と泣きついてくる組合が存在することも事実。
経費削減大いに結構。但し多少の値引きはあったとしても、基本的にサービスが経費に連動するのは常識。モンスター○○になると管理会社も組合を選びます。

そのサービスをさげればいいんじゃないの許せる範囲で。業者も管理棟数が減ればフロントの成績も悪くなるだろうが。多少の値引きで管理内容を悪くするような業者は即変更だ。

＞ただ費用以上に極端な無理難題を求める組合が存在することも事実。そして「どこの管理会社も見積すらしてくれない」と泣きついてくる組合が存在することも事実。

管理会社と管理組合を比較してご覧なさい。
管理会社は管理組合が無かったらつぶれるだけ、現に不況の中で委託料の値上げは絶望状態で、関係業者は不況の影響をまともに受けマージンの減額か契約解除による業者変更を余儀なくされている。
それに比べ、管理組合は、管理会社がなくとも潰れる分けではない。

↑
マジでいってるんですか？この業界をしらないにも程がある。
業界全体として値下げから、不良物件切捨てor値上げにシフトしているのに。
もう少し勉強してから書き込んだほうがいいっすよｗ

>不良物件切捨てor値上げにシフトしているのに

不良物件にしたのは何処ですか？
公団を含め、いい加減な修繕積立金で募集したデベ、喰い物にした管理会社
喰い尽くしたから切捨て？逃げ出す口実づくりの値上？

いくら区分所有者が無知無関心でも、やっていい事と悪い事がある。