分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

今日も理事会という名の雑談会へ出席。無駄な時間をすごしてしまった。
俺の家族との大切な時間を返せ。こっちはサービス残業でやっとるんです。
北朝鮮のミサイルの話を３０分もしないでください。

ちょっと前の書き込みに収益性が低い物件は手を引くという話がありましたけど、
実際管理会社にとって手放したくない物件ってどのくらいの戸数なのでしょうか？

例えば50戸、100戸、300戸以上など戸数が増える程いいって話になるのでしょうか？

正直、会社的には解約ＯＫラインは戸数より、利益率によりますね。会社からの規定利益率が
指示されてます。（うちの場合は売り上げの３４％）この利益率が３０％を割っていてなおかつ値上げに応じてもらえない場合は、手を引く対象になりますが、あくまでもこちらから切るわけじゃーありません。
先方から他社の見積もりを取ったとか言われたら、がんばって死守はしないだけです。

あと、組合員の皆さんは知らないかもしれませんが、組合員がこっそり見積もり取得してても相手先の管理会社から教えてもらえることが大変多いのが実情です。
業界団体の会合等やゴルフコンペなんかで支店長以上のクラスは割りと仲良しみたいで、わざわざ見積もり
依頼来てるけどって教えてくれます。

ただ、いくら会社的にＯＫでも、フロントの評価はダウンするんで、担当者的にはＯＫラインはありませんね。
管理切られて気持ちいいわけないですもんね。
ちなみに１００戸オーバーはひとつのラインみたいな感じはありますね。それ以下なら会社も自分も、まあいっかってね。

>ふろんと　さんへ

このスレを眺めていて（時々おちょくっていて）最も価値のある情報に出会いました。
利益率34％（多分キックバックを含む）は、想像以上に高い設定です。
労働集約産業として、無駄のない（例えばＩＴ活用）合理化努力をすれば、管理組合の納得を得られる
受託費用（再委託先分を含む）となるのでは？

ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

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＞ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

３０年前に聞いたことあるね。歴史は繰り返すのかな。

>３６及び３７のご両人へ

ＩＴ活用とはパソコンで資料を作成する事と思っているの？
大手管理会社は基幹ソフトに「JーSystem」なんかを採用していますが、フロントマンはアクセス出来ませんね。
フロント支援ソフトが有っても基幹ソフトと連動していませんね。
資料作成に必要なデータは、基幹システムをオペレーションしている事務員にたのんで紙で出してもらうの？

例えば、折角水道使用量検針が集中管理になっているマンションで、管理員が各戸メータを読み取り、ファックスで
事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

こんな状態が今どき「ＩＴ活用している」と云えるのかね？
省ける労力を合理化しないで、辻褄を委託管理費で合わせる事が管理会社の経営か？
（まあフロントマンは経営に対して発言力がないから関係ないか）

＞事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

懐かしい、関西方面の方ですな。水道料計算とは。

大手管理会社ってどこ？そんな特定の会社の話されてもね。
どんな業態でもシステム化できる業務とできない業務があります。またシステムのイニシャル・ランニングコスト、導入による効果を考えてあえてシステム化しない業務もあります。
例として挙げている水道集中管理の話にしても人の入力作業をしなくてもよいようなシステムをマンションに導入するとしたら、建築コストは相当かかります。当然その費用はマンションの売値に反映されます。１棟、１棟そんな設備をマンションに導入するんですか？
システムもメンテナンスが必要ですし、陳腐化もします。その後の更新にも費用はかかります。コストに見合う効果は無いでしょうね。コストと効果、それを考えるのが経営でしょう。
ＩＴ活用とか言うからどんな話かと思えば出てきた例が水道検針とはね…。大したＩＴ活用ですね。今管理会社の中で語られているシステム関連の話はそんなレベルではありませんのでご心配なく。

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>９０管理侍さんへ

例え話だけに食い付かなくても‥　３６・３７の推定レベルで解りそうな例えを出しただけですが。

管理会社である限り「基幹事務」はやってますよね。
会計・出納はシステム化や一部外部組織との連携（例：ファクタリング会社と使っての管理費等の収納）で
あまり人手は掛からないでしょう。
人手がいるのは管理員（大方は子会社からの派遣）ですが基幹事務ではありません。
後は、維持・修繕に関する提案と実施管理ですよね。これが管理会社の主業務（大半がフロントマンの役割でしょ？）
つまり管理会社はマンション管理組合に対するコンサルが主業務のはずです。
それにも拘らず、この掲示板の多くに管理会社不信のスレやレスが多いのは何故でしょう？
また、その様なレスに「説得力のある」反論が業界関係者から出ないのは何故？

フロントマンの多くは「我々はクレーム産業だ」と自嘲しています。
普通フロントマンの担当組合は１０ヶ所強で（ひどい所は２０ヵ所以上）
やっている事は労働集約型の資料作りや、言い訳に各管理組合を走り回っているだけ。

会社はこの現状の改善努力もせず、各業者からピンハネやキックバックを取る事だけに汲々としている。
これでは、フロントが愛想をつかして辞めたり、持ち逃げ等の不祥事を起こしても不思議ではない。

管理組合から高く評価されるコンサル業務が主業務になればフロントマンも仕事の遣り甲斐があるだろうに‥

貴方はフロント経験者で管理会社の中堅以上の幹部だとお見受けしますので、このスレにコメントを待っています。

管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだが、売り上げ至上主義に走りすぎ、組合のために必ずしもプラスになっていないのが現実です。
前スレにもありますが、組合から信頼されるコンサル業務ができれば、将来的にも生き残っていけますよ。自分達に自信がないから他コンサルの登場には異常な反感をみせているのもその一例です。
組合の中身が改善されたりすのるは、管理会社にとってマイナスと考えているようでは前途多難ですね。

＞管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだ

ウソは書かないことです。管理会社は管理組合の管理の中のある業務を行うことを受託する業務で、管理組合とは管理委託契約（委任契約）を結び、決してアシスタントではありません。

そんなうわべだけのつきあいしかできないから管理会社は信頼がおけないんですよ。しっていること等は積極的に
アシストするのが信頼関係を築くのに大切なんですよ。
フロント、管理員は組合との付き合いは委託業務の枠ないだけじゃないでしょう。

現役監事さんへ
システム化については各社の考え方によってかなり差はありますね。ただ言えることはシステム化で効率化して経費を削減できた時代はもう過ぎてしまいました。この業態で経費削減のためのシステム化はもう余地はないと考えます。（付加価値サービスのためのシステム化は別）
管理会社の主業務が管理組合へのコンサルであるという意見はその通りです。
管理会社への不信のレスが多いのは、様々な要因があると思いますがここで全ては語れません。実際に悪い管理会社が存在することも事実でしょう。
しかしよい管理会社が存在することも事実なのです。
皆さん、そんなに馬鹿じゃないですよね？管理会社の人間もそんなに馬鹿ではありません。だとすれば高い費用で仕事をしない管理会社が生き残れるはずはないでしょう。
きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。
管理会社批判の多くのレスに共通していることは「管理会社」ということで全ての会社を一くくりにしていることです（92が良い例です）。それは違うのではないでしょうか。
レベルの高いサービスを求めるのであればコストもかかります。一方、コンサル使って入札させ、散々値切って最安値の会社と契約しておいて、サービスの質まで求めるのは世の中の常識からは逸脱しているのではないでしょうか。

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管理会社というだけで全てを一くくりにしているのではないですよ。共存共栄、適正価格であれば納得できるんです。しかし、他相場と比較して、高かったり、サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。
しかし、管理会社の方からマン管士はダメというのは良く聞くのは事実です。コンサルは管理会社との値下げ交渉さえできれば後はどうなってもいいというのであれば、そんなコンサルも生き残っていくことはできないでしょう。

管理侍さんへ

私の問いかけに真摯にご解答頂き有難うございます。

>きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で
>競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。

全面的に同意します。ただ残念ながら私はその様な管理会社を知りません。
もしご存知なら、その会社が何処かほぼ推定できる情報をレスして頂けませんか？

仮に、報酬が１０万円／月でマンションの為に価値ある助言や支援をしてくれるコンサルタント（管理士を含む）が居たとしましょう。（管理組合も費用対効果に納得しているとする）

ピンハネやキックバックを取らない前提で、管理委託費の明細をもっと細分化してコンサル業務費１０万円／月
を要求する管理会社があっていいのですがね。
そうすれば管理組合も別途コンサル契約を結ぶ必要もなく、管理会社のコンサル実績を見て評価しやすい。
管理会社間の競争は、ここでして欲しい。企業内にいる多くの管理士も資格に基づく本来の役割がはたせます。

＞サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。

うそー、まるで月光仮面の叔父さんね。テレビの見過ぎじゃないの。
サービス内容良い悪い？そんなのマン管士に分かるわけないです。
せいぜい勉強、実務経験している人が法規違反が分かる程度ですよ。

現役監事さんへ
そのような管理会社を知らない、というのは残念ですね。そのご意見を聞いて思ったのですが、多くの管理会社の情報を持っていて、価格だけではなくその組合に合った管理会社を選定するコンサルがいればよいですね。管理員の質がよい、担当者の提案力が高い、技術者が多い、大規模マンションが得意、とにかく安い、など各社の強みはバラバラですので。
残念ながら特定の会社を推定できるような情報をここで書く訳にはいきませんが、いくつかのポイントを述べます。
管理戸数が多すぎないこと（管理会社主導になりやすい）
かと言って中小ではないこと（質に限界あり）
独立系でないこと（低価格のみで質が伴わないケース多）
あくまでも個人的意見です。
後半のご意見はその通りですね。明細も業務も細分化して、組合が「これとこの業務だけ依頼します」と選択できるようになればよいと思います。
一つ忠告ですが、業者からキックバックを取らない管理会社もいます。そして業者からキックバックを取るコンサルもいます。コンサルを神様みたいに思ってたら、いいように転がされますよ。

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>９９

せめてキックバックを取らない管理会社の推定情報でも‥　（取れないケースは知っています）

ご忠告のコンサルタント（管理士を含む）でもキックバックやピンハネ（紹介料？）をとる輩の存在は
充分想像できます。
場合によっては管理会社からも？（総会屋の手口と同じ）
理事長・修繕委員長等の篭絡費用より安いでしょうが‥

きちんとした管理会社を探すのがわからないから、困るんだろうが。理想的なことばかりいって管理会社を正当化
しようとしているけど、自分の都合がいいことばかりいっているようじゃ信頼はできない。侍さんよ