分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

321さんへ
316です。

まだ今年入居したばかりで、なかなか実態がつかめないんですよね。

つまり管理会社が不透明な収支報告を作成しても違反にはならないということなんでしょうね。

私から見れば詐欺に見えますけど現実はそうなんですね。

もちろん管理会社任せにはしていかないつもりなのでこれを理事会で説明して、全体で見守っていこうと思います。

＞となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。
＞そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？
＞管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？
＞私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

理事さんなら言葉使いに気をつけましょう。委託管理規約とはないでしょう。
管理会社は資料提供するのみで、予算を総会に建議するのは理事会の決議です。
管理会社に任せっきりにする体質は拭いましょう。

確かに、予算は総会の決議事項であり、組合員が責任をもたなければなりません。
しかし、元々収支予算書は、予算と実績で構成されており、次期収支差額はゼロにならなくてはいけません。
最初から予算で足りなければ、借入金の項目があり、それで調整されていればいいんですが。
だが、そのような不備のある予算書案を作成する管理会社の考えも判りません。
これは収支予算書の場合です。

今度は、決算報告書の場合です。
決算報告書の場合は、次期収支差額は実績はゼロにはなりません。予算はゼロですが。予備費はゼロとして計算され、合わない分は、次期収支差額で調整され、実績と予算があうようになります。
決算報告書については、監事の監査が必要なんですけど、それも総会で監査報告がされている筈ですから最終的には、やはり組合の責任ということになるでしょう。

蛇足ですが、予算外の支出をする時は、予備費からの支出、特定の科目間での振り替え、補正予算の作成の順で対応していかねばなりません。尚、予算変更するには、臨時集会の決議が必要です。

予算書であれ、決算書であれ理事長、会計担当理事が最終案を作り理事会で議案として決議し、それを監事が監査し、コメントを付けるのが一般でしょうに、どうして管理会社を責めるのか理解に苦しみます。管理会社の収支報告の良し悪しは、既に毎月の収支報告で理事長、会計担当理事が訂正、修正を指示できるし、しなければなりません。どうして出来ないのでしょう？

最終的な責任は組合にあるんですよ。しかし、管理会社は委託業務費を貰って、事務管理業務としての、出納業務を基幹事務としてやっているんでしょう。プロとして仕事をしているのに、予算案・決算案を理事会に提出するのに、いいかげんな決算書類を提出するのは、管理会社にも責任の一端はあるでしょう。
もう少しプロとしての自覚をもちなさい。
このスレは管理会社に勤務している者が多いので、都合が悪いことには、すぐ抵抗してくるからね。

317さん
>駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのですが、管理費の予算に組み込まれてます。

管理規約にこういった事が載っていることの方が、変だと思います。規約というのはルールであって、守らなければならないものです。毎年５００万円の８０％を積立金に回せる保証が無いのに（現に回せてないようですし）、そのようなことをルールにする方が間違っていますよ。

だから、管理会社に問題点があるとすれば、予算案・決算案が規約に合っていない事そのものではなく、それが規約に合わないこと・規約を変えなければならないことを説明するのを怠っていることだと思います。

私の知っている限り、そういった剰余金処分の額まで決めた規約は聞いた事がありませんが、どのような経緯でそれが規約になったか分からないでしょうか？（最初からあったのか、途中で付け加えたのかなど）

最近はお客さんがずいぶん勉強しているから、気が抜けません。
私が入社した１５年ほど前はかなりいい加減でしたが、それでも解約なってほとんど聞いたことがなかった。
やることの範囲もあいまいで、部屋の中だろうがマンション外の近所の祭りのことだろうがなんでもクビを突っ込んでやってましたね。
お客さんもあんまり細かいこと言わなかったし、理事会後理事長のお部屋で一緒に晩酌したり、お客さんの娘さんとのお見合い話が舞い込んだり、理事長の部屋で酔いつぶれて泊まっていったり、今考えたらありえない状況だったな。
今みたいな対立関係な図式はほとんどなく、なんか和気藹々というか一緒にマンションのことをゆっくり考える仲間のようでした。
その原因のひとつは、コンプラがうるさくなりすぎて、事務量が増大（特に本社向けの書類が激増）し、組合の方向をみる時間が減ってしまったことも大きいと思います。昔はお客さんが満足してるんだったらどんなやりかたでもいい。みたいな感じでしたね。
どっちがいいのかよく分らないですが、今となっては担当を持つこともないので、今現役のフロントを見ているとかわいそうだな。って思いますね。

やはり、マンションの管理がややこしくなってきたのは、マン管士の資格が生まれたからでしょうね。
それができたことにより、マンションの住民も資格を取ろうとしたり、組合運営をしていく上で勉強するようになってきたんです。
これからも益々お互いに勉強していかなければならないでしょうね。

いやいや、マンション住民の管理離れは、益々ひどくなり管理会社に依存体質は強まりますので、おいしい話は増加する事となりましょう。

管理組合はマンションがある限り、永遠に続きます。
そして、理事会も存続していくでしょう。その理事達も、経験を重ねていくうちにどんどん知識がバージョンアップしていくのは間違いないと思います。
管理会社依存体質は、今後も続いていくと思いますが、その中で要求する内容は、知識のアップと共に、変わっていくでしょう。
マンション管理の流れが変わっていけば、儲けさせてくれない組合、要求内容のハードルの高い組合を管理会社がカットしていくことはできなくなるのではと思っております。
そうならない為に、今後の管理会社は進むべき方向性を見極めていかねば、サバイバルに勝つことはできないでしょう。
委託業務費についても、その額は最初に設定した金額から、いずれ値上げをしていかねば、企業として経営が難しくなります。しかし、現実は、値上げどころか、部分委託や値下げ交渉すらある状態です。
管理会社の方も、プロとしての自覚を持ち、組合に対して付加価値をつけることによって、始めて値上げ等が検討されてくるのだと思います。

どの業界も今は厳しい。マスコミが公務員や政治家をメスを入れ追求する姿勢が、一般企業へも浸透してしまったことも一因でしょう。ですが、それはそれで良いのではないのでしょうか？
幼少の頃から『嘘つきは泥棒のはじまり』と教えらてていたのに、大人になり『嘘つきは儲けの一歩』と歪んだ思考になってしまった事を正し、安部元総理の目標としていた”美しい国日本”にしようではありませんか。
国民全体が”正直に清く強く生きよう”としているのです。ですから、フロントさん達のように『少ない儲けだから怠慢や多少の詐称は当然。姑息な儲けを』など思考の持ち主は、”浮島”と周囲（居住者）からは見えてしまうのです。
310フロントに対する311さんの回答は、まさしく居住者の代弁をしてくれています。
このコメントを活かすことで、大きな信用を得、正当な管理委託料の収支バランスが成立するのではないでしょうか？サービス提供と、報酬のバランスが正当化するということです。フロント側と居住者側の感覚が反発しているようです。居住者側からすると『フロント・管理人の、この程度の働きで、この報酬（管理委託料）は高額すぎる』と思っているほどです。ＭＳ居住者は、管理委託料の頭打ち（最高金額限度）をそんなに低く設定してませんよ。あるていどの支出を見込んでＭＳ購入を決意してますから。支払いを拒むのは、何度も記述しているとおり『管理会社の働きが悪く、低脳で低能だから』です。

325さんへ

うちは組合が発足して1年以内なので理事長や組合員の責任にするのはなかなか難しいですよ。

管理会社がトラブルを報告せず、契約書の内容は理事長にこっそりいい、組合にも相談しないで決まっていく。

組合の人も管理会社が理事長、会計等役割を教えないとなかなか自分たちで行動を起こそうとする人は実際に出てこず、管理会社に頼りがちになります。


その状況の中管理会社や組合員に注意や指摘をするのはなかなか難しいです。

管理組合が理事長、管理会社をどのように思っているかを監事が把握しないで発言すると、一人だけ浮いてしまう。

だから周りの反応を見ながら徐々に発言するしかないのです。

なるべく問題は報告せず、随意契約になりがちな管理会社で基本トラブルの報告、未払いの報告、修繕の見積りを取ったりアドバイス等をしない管理会社はなんのための管理会社かわからないのでそういう会社はやはり管理会社が悪いのではないのでしょうか？

>>333さん
こういうスレでのご質問は、質問者の状況全てを把握できないため、よくわからない部分は想像で答えざるを得ないんですよね。そうすると管理会社の人間は管理会社の立場から判断し、管理組合の方々は管理組合の立場で判断して返答するので意見の食い違いは事実よりもかなり大きくなる気がします。
正確な事実がわからないから>>325さんも>>333さんも、ある場面ではどちらも正しいご意見だと思います。
結局は問題が発生した時に管理会社と管理組合、どちらにも責任は生じるのです。責任を負う相手が異なるのであり、管理会社は管理者に対して責任を負い、管理者は組合員に対して責任を負う。その違いだと思います。

最近、管理会社と管理組合で結託し、結局は管理費で清算し、一件落着としておしまい。
役員任務より我が給料。会社優先。

334さんへ

333です。
そうですよね。お互い立場が違うからしょうがないですかね。ついでにいくつか質問していいですか？

1　私のところの管理会社は入居して6ヶ月ですが未払いの報告はまだ1年と経過していないので報告はしばらくしな　くてよいというのは正しいですか？
2　住民のトラブルは管理会社は理事長だけに報告して理事会にはほとんど報告しないのもありなんですかね。

3　エレベーター保守点検も管理会社が理事長だけ相談して実際おこなっているけどそれも普通でしょうか？

4　収支報告は理事長だけに配布してまったく理事会では報告しないのですが正しいですかね
（私は自分で要求してもらえることになりました）

以上のことは私は必ず理事会で管理会社が発表して問題があれば理事長がみんなに聞いて決断するのだと私は思ったのですが全く違うので実際はどうなんでしょう？やっぱりどこもこんな感じですか？

正直戸惑っています。

久しぶりに覗いたら、色々盛り上がってますね。

特に、駐車場使用料の話は興味深い！
管理費口と積立金口への配分比率を、管理規約で明確に規定しているなんて初耳です。
竣工１年目とありましたが、本来はもっと駐車場収入があるはずなのに、残住戸が多くて５００万
しかないという落ちではないですよね？

ちなみに、駐車場使用料の設定について、当社では下記のような基準（ルール）があります。
　①管理費口への繰入れは、台数および金額で５０％以下にする。
　②駐車場付置率や周辺環境を勘案し、管理費口にも積立金口にも繰入れない、ノーカウントを設ける。

＜例＞戸数：１００戸　駐車場台数：１００台　駐車場付置率１００％　駐車場使用料：１万円／台・月
　　　車利用率が高い地域（駅遠物件）

　　（最大）管理費口：５０台（５０万）　積立金口：３０台（３０万）　ノーカウント：２０台（２０万）
　　（最小）管理費口：０台（０円）　積立金口：８０台（８０万）　ノーカウント：２０台（２０万）

　　　上記幅の中で、デベの意向（管理費の設定額）や経験則を考慮して決定します。

>>336さん
1は明らかにおかしいですね。1年経過していないという問題ではないし、未収金が無いなら無いという報告があって然るべきです。
2、4はまず理事長に報告するというスタンスは間違ってないと思います。あとは理事長がトラブルの内容によって管理会社に理事会での報告を指示されればよいと思います。
収支報告も「毎回理事会で報告するように」という指示をしておけばよいと思います。理事長によってはご自身で報告される方もいらっしゃいますので。
3はもともと契約されていなかった保守点検契約を理事長が独断で締結して実施されている、ということでしょうか？第1回目の総会で説明はありませんでしたか？

管理侍様

返答ありがとうございます。私はたまに場違いな意見をしてしまう監事なんですけど

1　そうなんですよね。よく３か月滞納したら管理組合で手続きを開始すると聞きますよね。１年目だからそこまで対策はしないにしても毎月報告はするべきだと思うんですよね。だから私がまとめて報告するように理事会で話しました。
でもよく見ると委託管理規約に管理会社は毎月報告すると載っているんですよね。

2、4　まず理事長に報告するのはわかるのですが管理組合のも報告するべきだとは思うんですよね。
理事長は意外に話さないことが多く、自治会発足や総会の要望等管理会社が指示した内容のみ議題に取り上げるんですよ。

3　総会では全く言わなかったですね。
理事会のメンバー紹介と掛け捨てから積立保険（しかも１社のみ）の変更、管理委託報酬の承認のみです。

エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い集合をかけ理事長と３人で話した時は見積もり５社ぐらい出すはずだったのにいつの間にか契約しているみたいなんですよね。
大部分はどちらかというと管理会社に押され理事長が契約している感じなんですよね。
理事長はおとなしい人なんですよね。

上記のような管理会社ではなく親身なところもあるんですかね？

入居済みさん
2はトラブルの内容にもよりますね。個人的なトラブルならプライバシーの問題もあり理事長だけの報告に止めて様子を見るかもしれません。
エレベーター点検の見積りを５社くらい出すはずが、いつの間にか契約しているというのはまずいですね。マンションを購入される時点で最初の各種契約を誰がどのように決定するかについて、何ら取り決めもなかったんですよね？
当然、もっときちんとした仕事をする管理会社はあります。親身というより、まずは当たり前のことをやるべきですよね。
その会社は名の知れた会社ですか？

横からですが。

>入居済みさん
１は、報告させるべきでしょう

２は、まず管理組合に対する苦情や意見・要望として上がっているかによると思います。
トラブルの当事者が「理事会に伝えてほしい」と言っているのなら、理事長だけではなく理事会で報告すべきですし、そうじゃないなら、そもそも理事長に伝えるべきではないと思います。

３は「エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い」とありますけど、入居開始後１年目に管理組合が設立されたとすれば、その時点で既に点検業務は始まっていると思うんですが。（管理組合設立前の、管理会社が管理者をしている間に契約を済ませているはず）
いずれにせよ、最初の総会で報告すべきことですよね。

４は、理事長に「収支報告を理事会で報告して下さい」と意見すればいいと思います。拒むようなら、監査報告に「適正に運営されていない」と書いてもいいくらいです。監事をされているのなら。

なお、管理会社から出さなければならない収支報告書は、理事長宛（組合宛）の一通だけです。
うちの場合、コピー機が置いてあって管理員がいる組合さんの場合は、管理員に現地でコピーを取ってもらうようにしています。
コピー機がないような小規模なところなら、サービスで理事の人数分刷って持っていく場合もあります。まともな管理会社なら、そのように指示すれば、それくらいはすると思います。