分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

>>240
>>230をご参照ください。
人の言葉の一部のみを切り取って批判するようなら、これ以上議論する価値無し。まともな反論したいのなら人の意見はちゃんと読むように。

利益の上がるマンションとは、管理会社からすれば『カモ』ということでしょぅ？
簡単に言えば、管理人の怠慢を指摘しないMS・フロントの提示する見積書を鵜呑みにし承諾するMSのことですよね。
最近の管理会社は、善良管理注意義務を平然と違反しておきならが、>>230のような意見で正当化してしまう。
委託契約書違反だと管理会社を指摘する居住者を『モンスター』『クレーマー』と呼び気を紛らわせている。
困った管理会社が増えてしまい、残念です。

そんな管理会社と契約を継続する必要無いでしょう。解約すればよいだけです。
契約は対等。嫌なら組合からでも管理会社からでも解約すればいいのですよ。それがお互いのためです。

管理侍さん
利益のあがらないマンションは利益率の改善をする。そして、値上げして貰えないなら解約するということですが、
今までは、あまり儲けさせてくれなかったマンションもそれで契約してきたんでしょう。急に採算が取れなくなった訳でもないでしょう。
その採算の悪かったマンションと儲けさせてくれているマンションのサービスの違いは何なんですか。あなたのいう適正価格のマンションには最高のサービスを提供するということですよね。だが、今まで契約してきたマンションで採算性の低いマンションの対応は何が違うんですか。
あなたの会社は全て同条件で委託業務費の額を決めてる訳ではないでしょう。
現在でも、利益率の高いＭＳ、低いＭＳがあるでしょう。
又、超大型マンションの場合、利益率は低くても、利益額が大きくそういうところは解約しづらいでしょう。
益率なのか益額なのかどちらで判断されてるんですか。益額の場合はマンションの大小に大きく影響されますから大きいところにはまかれろ的要素が強くなりますね。そういうところにはなかなか値上げ要求は難しいでしょうし、また解約もできないでしょう。

>>237
すみませんが、中小がかなり混じってるみたいなんですけど･･･
ちなみにうちの会社も５千戸以上（ここ５年間の平均ね）伸ばしてますよ。でも、そこに入ってない。

ま、いろんな人がいろんな意見を言ってますが、実際に利益が上がっておらず、値上げ交渉に応じない
管理組合はどんどん契約解除を申し入れています。
横のつながりで他社のフロントとも接点がありますが、大手はどこもそんな感じですよ。
現場では、そりゃいままでのお付き合いがあるから、切り出しにくいところや、個人的には受けたい契約
もありますけど、全て本社が判断することですからね。
ま、会社がいったいどこに向かっているのか知りませんが、いままで散々利益をいただいていて、会社
が大きくなり利益率に目を向けたとたん、いままでの１０年以上のお付き合いも一切関係なく契約解除で
すからね。そりゃー白い目で見られても無理ないか。
でも、大丈夫ですよ。中小デベ系の管理会社なんて、親会社が息絶え絶えなんで、戸数伸ばすのに他社の
リプレイスで必死ですからね。お安くいいサービスが受けれますよ。

>>245
最高のサービスという表現は伝わり難かったのかもしれません。
利益のあがるマンションと採算のあわないマンションのサービスは基本的に同じです。同じだからこそ問題なのです。
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。
だからこそ支払って頂くべき費用はきちんと請求し、支払って頂けない組合は契約を辞退させて頂き、その分のパワーをきちんと費用を支払って頂ける組合にかけたい。それを最高のサービスと表現しました。そうすることでその組合には更にご満足頂き、信頼関係を深めたい。
ちなみに利益率と利益額の話に関しては、その両方を加味して判断すべきと考えます。

>>247
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。

あなたのところに支払っている委託業務費、あなたの会社の適正価格以上のところでも、委託費の差は当然あるでしょう。不公平感はあると思いますよ。
又、利益率の低い組合を解約すれば、中小の管理会社が引き受けることになると思いますが、そこは低益率でやらざるをえないわけです。勿論、コスト削減の努力はしていくでしょうが。
ただ、サービスの内容はあまり変えられないですよね。住民が以前を知ってますので。
だが管理会社のやってくれるサービスにどんな差があるんですか？管理員の勤務日数や清掃の頻度・人数等を除けば。
管理事務のうち、事務管理業務はどこの管理会社も大差はなく、最低やらなければならない業務でしょう。
管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務での差ということではないんですか。
あなたのいう最高のサービスという意味は、管理員の人数・日数・時間を増やし、清掃頻度をあげることなんじゃないんですか。なにか、フロントの方が特別にサービスの提供をしてくれるものってあるんですか。

無能な管理組合がある限り、管理会社は安泰だよ。
しかも無能な管理組合はこれから増えることはあっても減ることはない。

そんなことはないよ。組合も勉強してきているしね。マン管士の資格保持者が増えてきているのも事実。

>>241
以下が平成２１年３月末の増加戸数ランキングです。

１位　穴吹ﾊｳｼﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ　 +20,273戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
２位　長谷工ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　 +12,519戸
３位　日本ﾊｳｽﾞｲﾝｸﾞ　　　　 +12,056戸
４位　三井不動産住宅ｻｰﾋﾞｽ　+ 9,635戸
５位　合人社計画研究所　　 + 8,090戸
６位　三菱地所藤和ｺﾐｭﾆｲﾃｨ　+ 7,218戸
７位　ﾀﾞｲｱｺﾐｭﾆﾃｨｻｰﾋﾞｽ　　　+ 6,364戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
８位　穴吹ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,688戸
９位　東急ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,168戸
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
10位　ﾀﾞｲﾜｻｰﾋﾞｽ　　　　　 + 4,996戸　※買収・合併・事業譲渡を含む

>>248
前段は適正価格以上に委託業務費を取り過ぎているケースのお話でしょうか？そういうケースはあります。それも是正しなければなりません。
管理会社のサービスで仕様書に表れる部分でも会社によって差があります。しかし仕様書には表れない部分の違いが問題なのです。結構各社差はありますよ。特に管理員と事務管理の部分ですね。
一例を挙げるとフロント一人当たりの担当マンション数。一人10棟の担当者と20棟の担当者では一マンションに掛けられるパワーは全然違います。これはフロントに限らないですね。例えば管理費未収金の督促対応なども同様のことが言えます。同じ業務内容でも、そのレベルは各社結構違います。
最初に最高のサービスと言ってしまったので誤解を与えたかもしれませんが、その意味は以上のようなことです。最高の品質と言い換えますね。
ちなみに最高という言葉も誤解を与えているかもしれませんが、その意味は、会社が自らの持てる力を適正価格を支払って頂ける組合に100％注ぐ、という意味です。逆に言えば、適正価格を支払って頂けない組合に余計なパワーを取られたくない、ということです。

管理侍さん
管理会社のシステムや委託業務費の格差等、私もだいたいはマンション管理については理解しているつもりです。それがわかった上で質問してみたんです。
あなたも、こういったスレに参加することによって、勉強するもの大なるものがあるんではないでしょうか。
私も、マン管士として実務経験がない分、教科書以外のことについて、こういったスレで勉強さして頂いているんです。お陰様でいろんな勉強をすることができました。
お互いマンション管理について、更なる勉強をしていきましょう。
私は、マン管士は自己啓発としてとっただけで、開業云々は全然考えていません。

253さんは匿名さんなのでどの質問をされた方なのかはわかりませんが…。
私の場合は一般の方々が管理会社にどのような印象やお考えをお持ちなのかを知りたくてスレを覗いてます。これもある意味勉強ですね。
私も一応マンション管理士ですが、マンション管理士を名乗られるのであれば、是非とも管理会社と積極的な情報交換をして頂き、正確な情報を広めてください。
知識や情報の無い人にはマンション管理士の発言は重いですからね。

管理侍さんへ質問です

理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

私のところは３００世帯で、管理委託報酬が月３５０万です。

依然も別のところで質問したのですがコンシュルジュのサービスは管理会社の下に委託会社が入っており、

本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

しかしなかなか情報を開示してくれません。

そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

>そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

法で開示を求められている情報以外は、当然に守秘の権利がありますよ。

その情報開示が何なのかが問題ですね。

管理侍氏ではありませんが…

>理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

理事会と管理委託契約を締結しているはずなので、「管理委託契約書」を見せてもらっては如何ですか？その中の管理委託費の内訳明細にコンシェルジュ分が掲載されていると思います。理事長が書類を保管しているはずなので、管理会社が開示を拒むなら理事長に言って見せて貰えば良いのでは？


>本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

まず、人が派遣されているのに無料なはずがないですよ。
管理会社による中間マージン上乗せもごく普通であり、幾ら上乗せされているのかまで開示されないのも普通です。
ちなみに「管理委託契約書」に記載されている金額は、管理会社の中間マージンを含んだものと考えて下さい。

255入居済みさん
256、257、258さんがほぼお答え頂いた通りです。
どのような情報開示を求めておられるのかによりますね。

255です。

皆様のご指摘のことは十分理解できますし、コンシュルジュの受付は派遣されているのでしょうがないとは思います。

ただケイタリングやタクシー、クリーニング業、リサイクル業等への受付は管理会社の下請会社Aが入ってます。

またその下に下請会社Bが入っていてその下に上記の会社が契約してます。

上記のことは全て人材派遣のコンシュルジュが受付れば無料でできますよね。

個人が全て無料で呼べるサービスなんですよね。中間の会社は不明でもしょうがないですが、私が知りたいのは

管理会社が支払っている下請会社Aの明細を知りたいのです。

例
管理会社　→　下請会社A　→　下請け会社B　→　クリーニング会社といった状況です。

管理会社の一般受付業務○○○万円といったざっくりとした明細はありますが、理事長に聞けばいいのでしょうか？

こういうのは法で開示できますかね？

すみませんがもう一度教えてください

管理会社が支払っている下請け会社Ａの金額を聞く方がおかしいでしょう。
管理会社は私企業ですよ。利益を追求して会社を運営していかねばならないのです。
あなたの論法でいくと、百貨店で買物をする際、その原価を教えてくれというのと同じですよ。
そういうことをやるんではなく、値下げ交渉だったらわかりますけどね。