管理費滞納住戸対策

訴訟は全てが管理規約の規定がベースになり、規約の遵守で争うことが重要です。

訴訟費用を請求できると書いてあったとしても、訴状作成時に確定している金額しか計上できないので、
弁護士の着手金を載せることはできても、その後発生する各種経費は計上できません。

弁護士を使わず理事長が対応するという手もありますが、裁判所の都合で公判日時が指定されるので、
通常の会社勤めではなかなか難しいかと思います。

勝訴して債権を確定しても、それだけではお金が全額入ってくるわけではありません。

勝訴後に、月々3万円しか払えないので、2万円は毎月の管理費･修繕費に充当して、残り1万を返済に充てる、
という10年がかりの返済計画を申し入れられたらどうしますか？

相手が支払わなければ、強制執行の手続きをとることもできますが、これは、申立てる側が差押え可能な資産を
把握している必要があります。
給与を差し押さえるなら相手の勤務先を、銀行の資産を差し押さえるなら相手の口座がある銀行･支店名を
債権者が知らなければ手の打ちようがありません。
知っていたところで、給与全額、残高全額を差し押さえることもできません。

車の差押えが認められる地域であれば、駐車場に高値で買い取ってもらえそうな本人名義の車が置いてあれば、
それを差押えるという手があるかもしれません。
また、不動産に設定されている抵当権の金額＜＜相場　であれば、不動産競売にかけるという手もあります。

理事会で、差押えられそうな資産を把握していますか？

ただし、強制執行を申立てるのにもお金がかかります。

例えば、自動車を差し押さえる場合、
売却金額≧裁判所で要した費用+債権金額　であれば管理組合の負担は無く全額返ってきますが、
売却金額＜裁判所で要した費用+債権金額　であれば不足分は管理組合が負担することになります。

弁護士に依頼すると、着手金・諸経費に加え、成功報酬として回収した金額の数％～十数％をもっていかれます。
そして、これらの経費は相手が任意で支払ってくれない限り、別途訴訟を起こして債権を確定しないと
取り立てることができません。
とはいえ、お金になりそうなものの差押えは済んでいるので、差押えのめども立ちません。

というわけで、訴訟の道は、管理費からの持出しが多少あったとしても、少しでも滞納金を回収したいという
方針でとるものだ、と私のところでは弁護士から説明を受けております。

新任理事長さんの案件は、まだ先方に支払いの意思がありそうなので、いきなり訴訟にせず、
○　遅延損害金の減額は認められない
○　分割払いは□年までなら受け入れられる
など、理事会として譲れない条件を示して妥協点を探ることはできませんでしょうか。

理事長は裁判の予想をする必要は全くありません。弁護士には規約の遵守義務の実現の主張を伝えるだけで十分です、

裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？
（むしろマイナス）

＞裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？

訴訟になったら勝訴が目的で、曖昧な妥協は滞納者の根絶にはならない。

滞納者の根絶なんて無理。
早めに脱出準備を勧める。

＞滞納者の根絶なんて無理。 早めに脱出準備を勧める。

＊＊＊は退散するのは当然ですから、貴方とは逆に、当方は管理組合の総会での公開討議結果の厳しい訴訟処置に滞納者の方が脱出しているのが現実です。

うちのマンションも過去に滞納金が３年間で数百万に達していました。
それを協力して頂けたのは変更後の管理会社の協力があったからこそです。

滞納者が本当にお金がないのか、あるが払わないのかの見極めが必要です。
（滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさない。）
そのために管理会社の協力を得てこまめに督促をしますが、滞納が三ヶ月になると水道を停止します。
（規約改定、総会決議）そこでお金がある人は支払いをします。
それでも支払いをしない方は本当にお金がないと判断し、人道的に配慮して共同水道の鍵を渡ています。
本当にお金がない長期滞納者は住宅ローンも滞っているでしょうから競売にかかるのを待ち、競売後、
次の区分所有者から滞納金を回収しております。

現在では未収金はほぼゼロになりました。滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさないように
管理会社、管理組合が協力して対策を講じることが、まず、私達でできることではないかと考えて
います。
それでも対応できない場合の経験は今のところありませんが、皆様の書き込みを参考にさせて頂きます。

＞本当にお金がない人は・・・・
銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
もっと毅然とした態度で臨む必要があるのではないですか。
支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。
甘やかすのを認めるのなら組合員でその滞納者の滞納金を支払ってやればいいのでは。

＞支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。

この様に先を読みたがる人は机上の空論が好きな方です。
滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。

住宅ローンが滞っているなら競売になります。
競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
よって、特定承継人に支払ってもらう準備をすればいいと考えています。
管理組合から競売をかけるのではなく、住宅ローンの方からの競売を待てばいいと考えます。
住宅ローンが終了している場合は、管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。

＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
とは、一概に言えません。
東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。管理組合は、区分所有法５９条の競売請求は、剰余がなくても行うことができると主張して、東京高裁に取消しを求めました。東京高裁では、区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができるとしました。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当であるとしました。

＞＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。

という791の問題に対し、

＞とは、一概に言えません。
＞優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる

792のレスの意味がわからん。

管理費等債権が回収不可能という問題と、
区分所有法５９条競売は無剰余でも競売が取り消されないという問題は、別でしょ。
791は、とれないと言ってるんだから、
それ自体は正しい。

ローンは100%融資ということはないし、時の経過とともに残債は減っていきます。
普通競売なり任売にかければ剰余金は出てきます。
出てこなければ特定承継人に支払ってもらうだけです。

＞滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。
これは確かに抑止力になると思います。しかし、現状は、
＞銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
管理費(駐車料とか修繕積立金とか)のみの滞納、つまり管理組合に対してのみの不払いが多いのではないでしょうか？
そうなると抵当権者(銀行)などの競売はされず、
＞管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。
しか方法はないのでしょうか？

悪賢い滞納者はうまくやらないと減らない。
管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことになり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。つまり、管理組合がよほど滞納により大打撃を受けない限り、裁判での勝ち目はない。
　事実、大阪高裁の裁判長も判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と言及している。「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明している。

>>796
それ、滞納に関する判例じゃないでしょ．．．退去請求に関する事例かな。

＞管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことに
＞なり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。
こんな司法判断はないから安心して。

確か、滞納者に専有部分の2年間使用差止めと滞納金の支払いを求め、却下されたのですね。
その際、競売の上申をしてればよかったのにしてなくて敗訴となった…。

しかし、判例で｢滞納は積極的な加害行為ではない｣だけがクローズアップされると管理組合としては、やりづらいですね…。

確かに滞納は経済活動の手段の一つで誰かに害を与えるつもりはないから、管理組合が積極的な対策をしない限り安易に滞納して、その金を滞納に厳しい携帯電話代、電気水道代にまわす事になるわな。

差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？
本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？