管理費滞納住戸対策

>管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど
すみません、そこのとこもうちょっと詳しく教えて下さい。
うちの規約には特定継承人に関する記述すらなかったように思います。

滞納金には先取り特権がありますので、規約に規定されてなくても、法律で保護されています。
ただ、遅延損害金については、規定がないとのことですので、法定通り年率５％になります。
競売については、620の通りです。
尚、滞納金については、特定承継人と滞納者のどちらにも請求できます。これも規約がなくてもオーケーです。

規約
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
（先取特権）
区分法
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

>623
ご苦労さん。
だから、６２２でいいということでしょう。

620さん
裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。
地域差はあるかも知れませんが。鑑定士の鑑定額からも、引いてもらえないですし（管理費・積立金は引かれます）

「関係人の陳述」の欄に、そういった規約があることは書いてもらえますが、物件明細の滞納額には含めてもらえないです。

620です。
あなたの仰る通り、滞納金には先取り特権がありますが、遅延損害金は違うので
物件明細書には記載されません。

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し低めの評価額がしてあります。
ただ、任買の方が競売より高く売れます。

＞裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。

管理規約を添付しなければ当然です。

>ただ、任買の方が競売より高く売れます。
任売業者お疲れさまです。
みなさんは、お住まいの地域の売却価格を見て自己判断して下さい。

別に任買業者じゃないんだけどね。
ただ落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約のできる任買の方が
メリットあるとおもってね。それに競売より高いのが一般的だからね。

>>627
もちろん、管理規約を添付しましたし、トラブルの実例を執行官に伝えても、結果は同じでしたよ。
きっちり取り立てをしていれば、地元の業者には話が広まるので、その分を見込んだ額で入札してきますけど。
訴訟になって、最高裁の判決が出れば、執行官の考え方も変わるのかもしれないけど、そこまで付き合ってくれる業者は居ませんし。

遅延損害金は遅延した本人から取れ。って言われましたよ。

当然です。遅延損害金に先取り特権はありませんので。

>633
先取り特権があれば、滞納金と一緒に取れる筈ですがね。
何故裁判官は、上申書に記入を認めないのですか？
法的根拠はあるんですか？

先取り特権はあるが、特定継承人へは引き継がれないって事じゃないの？

>636さん　>634です。
参考になりました。ありがとうございました。

今日、首都圏にある地裁の競売係に確認しました。

物件明細書には管理組合が提出する「回答書」が提出されていれば

滞納額はもちろん遅延損害金の額も記載されるケースが６～７割だそうです。

ただし、後の３～４割は単に「管理費滞納あり」とか「遅延損害金あり」とかもある

ようです。

今度、別の地裁競売係にも確認してみたいと思います。

地域差が結構あるみたいですね。（当方大阪です）
BITで調べたところ、東京では、遅延損害金も物件明細に記載されるみたいですね。
また、鑑定書の書き方も違っていますし、いい勉強になりました。

３～４件ずつ見比べると、次のような違いがありました。

遅延損害金や使用料
東京・・・物件明細に記載される。
大阪・・・物件明細には記載されない。

「その他の事項」や「関係人の陳述」
東京・・・「その他の事項」は無い場合がほとんどで、「執行官の意見」がある。「関係人の陳述」は主に占有者の陳述
大阪・・・「執行官の意見」は無い。「その他の事項」に、遅延損害金や使用料の記載がされる。「・・・は特定承継人に請求できる旨の規約がある」などもここに記載。「関係人の陳述」にも、規約関係の記載がある場合がある。

鑑定書の、滞納額の控除方法
東京・・・滞納額を考慮し○○％を掛ける、という形で控除
大阪・・・滞納額をそのまま差し引く

全国どこでも同じだと思い込んでいたものですから、そりゃ話がかみ合わないはずです（笑）

滞納管理費を、手集金してはいけない。と管理会社に言われましたが、そうなんでしょうか？

振込みだと銀行に第３者が証明できる。客観的証拠が残ります。
手渡しだと領収証の偽造などや狂言など渡した渡してないなどが起こることがあります

振込みだと銀行に第３者が証明できる。客観的証拠が残ります。
手渡しだと領収証の偽造などや狂言など渡した渡してないなどが起こることがあります

管理費を滞納し、柔らかく請求すると｢ないものはない。払えなかったら仕方ないだろう！｣と逆ギレし、『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、｢そんな乱暴な話しはするな！｣と弱気ながらも威圧してきました。

いい加減どうしたらいいですか？

管理組合の理事長には任期があります。
３ヶ月以上滞納したら支払督促を含む訴訟による督促をして、回収に力を注ぐより、永続的な記録を残し、時効を予防することです。回収はこの過程の結果です。

またお前かよ。

内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
次の所有者に請求できないものだけ回収すれば？

裁判したところで払えんなら払えん

払えない人には、退去して頂くために競売があるのです。人より物の考え方が区分所有法なのです。

任意売却だろうが競売だろうがなんでもいいでしょ
どっちが回収早いかでいいんじゃない？

>>643
＞『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、
それで良いと思います。実際、払ってもらえないなら法的手段に出るしかないのですから。
粛々と内容証明で督促。それでダメなら法的手段（支払督促、少額訴訟等）です。
それが理事長の務めです。

>>647
＞内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
管理費は滞納してもローンは払っているというケースは多いです。
ローンも返済が滞るようなら抵当権者が任売してくれるでしょうから、それはそれで結構なことです。

マンションを管理していく上で、肝心なことは他の組合員の拠出費用にすがるような人は、マンションから排除する方向で対処することです。この判断は３ヶ月間以上の滞納者は修復不能で、マンションへの居住不適格者とすることです。

まさに>>650さんのおっしゃるように、管理費・駐車料金のみ踏み倒してるようです。
しかもペットをトリマーに頼んでるようで、本当に｢金がなくて仕方ない｣ようには見えません。

実は簡易裁判所に支払督促を進めてましたが、管理会社が金額をモタモタして提示せず、そのうちに滞納者と話ができて一度は念書を書いてもらいましたが、滞納分、その後の管理費も入金せずしばらく後、>>643の内容になりました。

念書は、単なる確認書に過ぎません。
もう支払い督促をおこすしかありませんね。兎に角競売までいくいかないは別にして、手続きを
進めるべきです。

手続きを進めるという意見に賛成。
念書は確認書にすぎないけど、取れる状況なら取った方がいい。
支払い督促であっても、債務者側に支払いの意志がないと、分割だの期限を伸ばすだの後から変な条件交渉になる。

マンション掲示板に 滞納者の部屋番号と滞納月数を貼りだすのは 違法なんでしょうか？

この滞納者は管理費を40か月も滞納をしてます。内容証明郵便を送っても無視
電話で督促をしても 子供が小さくて奥様が働きに行けないから1年位待ってくれとか 話し合いにならなかったので 理事会で支払い督促申し立てと 部屋番号と滞納月数を掲示板に貼りだすと決議して貼りだしたんですが 滞納者から ふざけるな 子供がイジメられるだろ 剥がせの一点張りで 無視してたら 滞納者の知り合いの行政書士から電話があり 配慮がたりないとか言われましたので 法律違反なのか疑問で投稿しました。

>>655
違法性はないと思いますけど、民事になると難癖つけられますね。
ちゃんと規約か細則、又は慣例として以前から行われていれば全く問題ないと思います。

来訪者が見るので、掲示板はマズいですよ。
各戸に配布したり、議案書に載せる方がマシです。

>>658
どうマズイと？？

心情的に抵抗あるのは理解できますが、滞納40ヶ月でしょ？
本来なら法的な処置をしておくべき事例だと思います。
理事会としては組合員へ重大な事例として早めに公開しておくべきでしょう。＜もちろん氏名などは不要です。

掲示するのは、他の人の滞納抑止として効果的なので、掲示自体には私は賛成です。

違法性がないから、「配慮」を求められたんでしょ。

>>659
組合員に公開するのはいいけど、第三者（来客など）が見ることができる状態にしておくのはどうかと思いますが。
各戸のポストに投函すれば、基本的には組合員にしか知られないので、マシなんじゃないかと。

４０ヶ月もの滞納を許した歴代の職務怠慢の理事長名、時効が成立した場合の各理事長の弁済額を掲示する方が先でしょう。

>>661
ポスト投函では、賃貸居住者にも知れますね。

掲示板の構造にもよるのかもしれません。
オートロック物件なら、基本的に掲示板見るのは組合員及び居住者です。
配布と掲示の違いは、コピー代・紙代・配布作業・郵送料が省けます。規模に比例して無視できませんよ。

違法ではないという結論ありがとうございました。 なんで40か月も滞納して 何もしなかったの？って管理会社に聞いたら 歴代理事長は こういう物騒な世の中だから 人に恨まれたら大変という事で 何もしてこなかったそうです。
それなら私が泥をかぶりますという事で理事長を引き受けました。そこで取立ての方法としては 不動産競売で所有権を移転する。
動産の競売。 給料差し押さえ。その他の方法はあるのでしょうか？

この滞納者は本当にお金が無いらしく 自家用車もボロボロで 仕事もしているのか不明であり 支払い督促を申し立てましたと説明しても 開き直ってる状態で、どうすれば回収できるのかわかりません。破産を待つしか方法がないのでしょうか

行政書士に相談…てのがなんかカバチタレですが…
(行政書士さんを馬 鹿にしてるわけでなく)

ローンの支払はまだ残ってそうですか？
借金もあると競売かかっても回収の目処が厳しそうですね…

念書を書いてもらってはいかがですか？
払う意思がある、ないにかかわらず、現在の滞納額を確認してもらう意味で。
(裁判での資料にもなりますし)

もう、この欄で他の人から無料でコンサルタントを受けるのは無理があるようです。

一度、マンション管理士に相談したらいいのでは？
一人で悩んでいても、いつまでも解決しないと思いますよ。

>>666
マンションは築4年です。
登記簿謄本は確認していませんが まだ築年数があまり経過していない為、たっぷりローンが残っていると考えられます。 この滞納者は勤めていた会社をリストラされたらしく 管理費と修繕積立金を合わせて月15000円位なんですが 妻が働くまで1年位猶予してほしい。お金が無いので10000円しか払えないから どいしようもないとの主張でまったく話にならない状態です。

>>668
滞納額が大きくなる前に手を打つべきだったと思いますね．．．後の祭りだけどね。

今急ぐべきなのは、やはり「時効」への対処と債権として法的処置、
そして忘れるべきではないのが、この大きな滞納案件があることの周知と多少お金がかかる回収手続きについて組合の承認でしょう。

あとの事務手続きは、管理会社の回収部門と法律部門を多用して、あくまで冷静に淡々と指示することです。

15000円 × 40ヶ月 =600万、既にご本人でもどうしようもない状況でしょうし先送りするほどに額が増えるだけです。