管理費滞納住戸対策

＞違反してる人が悪いんではなく、放置してる方が悪いと？ ありゃま

その通りです。マンションの一般組合員は殆ど管理規約を読まないし、読んでも理解不能か自己流の解釈です。
従って、規約には義務違反者への対処法が規定されておりますので、それに従って処理するのが理事長、理事会の仕事です。

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なるほど。
規約の規定通りに淡々と実行すればいいのですね。

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議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。

って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

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いままで氏名を公表してないのなら、事前に通達は出すべきでしょう。

問題は公表の方法なのですが、あまりにもあからさまで批判めいていると名誉棄損などの問題が絡んできたと思います。
うちでは、会計報告書に未収金の明細を（相手先の実名を含めて）記載するという形を取っています。

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>議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。 って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

実名公表を、やってご覧なさい。
名誉毀損で訴えられれば、敗訴となりますが、無視されれば進展無し。

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慌てて払えば、大躍進

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総会前に十分な時間をとって、
「払ってくれないと氏名を公表して審議する」
と言って、支払いを迫るのはアリだと思いますよ。
外部所有者だと効果低いですけど。

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滞納者は普通、総会には出席しないでしょう。
回覧板で滞納者金はどれだけあり、何名が滞納者ですと流すことからスタートすればいいでしょう。
これを回覧板を流す度にやればいいでしょう。多分月１回の理事会は開催されているでしょうから。その報告の
ときに。
そして、その中で訴訟にする時期とかを流していけばいいのです。勿論滞納者に対する細則は別途やりながら。
個人名の公表は現在では難しいでしょうが、回覧板で訴訟した場合は、裁判所で名前は見れますので、その方法を
報せるといった手法も必要でしょう。
滞納者に対する駐車場の返却をする場合は、その理由を回覧板で流して抽選をするとか。
嫌がらせに近いものになりますが、滞納者に対する制裁としては、これぐらいがいいとこじゃないでしょうか。
それでもだめなら、いよいよ訴訟です。

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滞納は犯罪ではなく経済活動の手段で、それに制裁を目論む理事長は無能力者に過ぎない。

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＞滞納は犯罪ではなく経済活動の手段で

滞納は犯罪ではないが、経済活動の手段じゃないよ。


＞それに制裁を目論む理事長は無能力者に過ぎない。

どんな「制裁」かが問題であって、滞納問題に取り組む理事長は無能力者じゃないよ。

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経済活動の手段ではないわな、何も生み出さず、請求のために無駄なコストが発生するし。

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>経済活動の手段ではないわな、何も生み出さず、請求のために無駄なコストが発生するし

一方の見方しかできないようですね。

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>>592
経済活動っていう正当な理由があるの？

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理由は立派にあります。金のない人は、支払に優先順位を儲け、現金取引が最優先は当然ですが、後はストップされるか追い出しされるかの限界を見極めて、その中でやり繰りしている訳です。従って、理事長が滞納者対処をルーズにやっているか否かで、滞納者は増減することは確実です。

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>>597

立派な理由ねぇ…

一人前の大人がすることではないわな

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ちょうど理事会板に横領スレも立ってるけど、滞納者の実名公開してないところって、そんなんで信じられるの？
誰に対して債権があるのかさっぱり分からないじゃん

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>ど～～しても知りたければ、管理組合で文書で申し入れては？じゃん。
公開してるし

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個人情報保護法の量刑で最も重いのは死刑です。
他人に情報を流してはいけません。
洩らされた滞納者かわいそうですよ。
生活が苦しい人がいれば、組合で募金してその人にあげましょう。喜んで
もらえますよ。
そして滞納をしなくなるかも。

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↑釣り？

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滞納は金のない人の経済手段で、遅延損害金を支払って凌いでいるが、ある期間後に理事長が適切な法的処置を摂らねば、金のない人がその限界を自覚する機会を失い、長期化する。

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お金のある人の滞納は、遅延損害金で組合の収入が増えることはあっても、回収出来ないことはないので問題ありません。

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遅延損害金って年利何％取ってますか？あるいは、規約に何％って書いてますか？

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まずは自分のとこの遅延損害金率を言ったらどうだ？

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昔の家賃日歩５銭、利息制限法の上限金利20％～15%などを準用し、年利18.25パーセントだよ。

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>>610
18%って書いてありました。
高いのか安いのか…？はたまた、本当に取れるのか？
どうなんでしょうか

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遅延損害金に先取り特権はありません。
利率としては高いでしょうね。
国は１４．６％ではありまがね。
大体１４％が平均じゃないでしょうか。
管理規約に謳ってなければ法定利率の５％です。
遅延損害金は特定承継人に対しても中々とれないですよ。

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ごく一般的ですよ。
ただし、話し合いに発展したときに、利息制限法などで話をはぐらかされて相手のペースにハマってしまうと取れません。
遅延損害金は、貸金の利息ではなく、賠償金です。

以下のスレが参考になると思います
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46192/res/10-23

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＞18%って書いてありました。 高いのか安いのか…？はたまた、本当に取れるのか？ どうなんでしょうか

おいおい、どうなっているの？
規約にあるのに、遅延損害金をとっているか否かは決算書でわかるだろう？
滞納額は貸借対照表の資産の部の未収金でわかるし、管理費収支決算書の収入で名目は組合によって違うだろうが欄外の備考に欄に遅延損害金とリマークされている筈だよ。

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＞遅延損害金は特定承継人に対しても中々とれないですよ。

遅延損害金の請求処理もやったことないようだね。
当方は２万円の管理費等を１０日滞納すれば翌月分に２０，０００x１８．２５／１００x１０／３６５＝１００を加算して払えと請求書がくるぜ。

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競売の場合は遅延損害金はとれませんが、少額訴訟や支払督促だったら、規約どおりの
遅延損害金は取れます。当然請求すべきです。
規約は組合員がまもらなければならないものです。組合員にとっては優先されるものです。

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なんで競売物件だったら遅延損害金を取れないって断定するのかなぁ

裁判所民事執行官が競売物件を調査する場合、管理組合に「照会書」が来るよね

そこで現時点での滞納管理費等と遅延損害金、及び年率を記載し裁判所に提出する

「回答書」というがあって、その内容は競売物件目録にも載る。

当然その条件を競落者は承知して入札するはずだよね。

うちの管理組合はそれらの特定承継人からほぼ全額遅延損害金の入金をしてもらっているよ。

そういえば、それを不服として管理組合を訴えた不動産業者がいたけど、遅延損害金はもちろん

弁護士費用・各種使用料を全額支払う羽目になったケースがあったよ。

町会費はだめだったけど。

管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど

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＞そういえば、それを不服として管理組合を訴えた不動産業者がいたけど、遅延損害金はもちろん 弁護士費用・各種使用料を全額支払う羽目になったケースがあったよ。 町会費はだめだったけど。 管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど

管理規約に規定があれば当然。町会費は管理組合とは無関係事項につき当然。

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競売には先取り特権に基づく配当請求をしなければなりません。何故滞納金の回収に競売を直接組合がやりづらいかというと、管理費等の先取り特権は、住宅ローンや不動産担保ローンといった登記債権には劣後するからです。
それに競売をするには経費がかかるのと滞納金の競売請求は実効性があまりないのもその理由の一つです。
しかし、特定承継人にその債権を引き継がせることはできるが、競売になるぐらいの者の物件が銀行等の借入残高を差し引いた残りがそんなにあるとは思われないでしょう。
確かに裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄があり、競落人が負担するものであることを記載し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出しておくことが必要です。
先取り特権は、債務名義がなくても不動産・動産の執行はできるが、債務執行はできないのです。

気をつけなければいけないのは、競売にかけられた物権は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにもかかわらず物件明細書に滞納額の記載がない場合があります。
この時は、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが必要です。
念書を取ったから大丈夫ではありません。念書は単なる確認書にすぎません。別の法的手続きが必要ですので追加しておきます。

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>管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど
すみません、そこのとこもうちょっと詳しく教えて下さい。
うちの規約には特定継承人に関する記述すらなかったように思います。

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滞納金には先取り特権がありますので、規約に規定されてなくても、法律で保護されています。
ただ、遅延損害金については、規定がないとのことですので、法定通り年率５％になります。
競売については、620の通りです。
尚、滞納金については、特定承継人と滞納者のどちらにも請求できます。これも規約がなくてもオーケーです。

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規約
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
（先取特権）
区分法
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

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>623
ご苦労さん。
だから、６２２でいいということでしょう。

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620さん
裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。
地域差はあるかも知れませんが。鑑定士の鑑定額からも、引いてもらえないですし（管理費・積立金は引かれます）

「関係人の陳述」の欄に、そういった規約があることは書いてもらえますが、物件明細の滞納額には含めてもらえないです。

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620です。
あなたの仰る通り、滞納金には先取り特権がありますが、遅延損害金は違うので
物件明細書には記載されません。

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し低めの評価額がしてあります。
ただ、任買の方が競売より高く売れます。

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＞裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。

管理規約を添付しなければ当然です。

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>ただ、任買の方が競売より高く売れます。
任売業者お疲れさまです。
みなさんは、お住まいの地域の売却価格を見て自己判断して下さい。

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別に任買業者じゃないんだけどね。
ただ落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約のできる任買の方が
メリットあるとおもってね。それに競売より高いのが一般的だからね。

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>>627
もちろん、管理規約を添付しましたし、トラブルの実例を執行官に伝えても、結果は同じでしたよ。
きっちり取り立てをしていれば、地元の業者には話が広まるので、その分を見込んだ額で入札してきますけど。
訴訟になって、最高裁の判決が出れば、執行官の考え方も変わるのかもしれないけど、そこまで付き合ってくれる業者は居ませんし。

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遅延損害金は遅延した本人から取れ。って言われましたよ。

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当然です。遅延損害金に先取り特権はありませんので。

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>633
先取り特権があれば、滞納金と一緒に取れる筈ですがね。
何故裁判官は、上申書に記入を認めないのですか？
法的根拠はあるんですか？

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先取り特権はあるが、特定継承人へは引き継がれないって事じゃないの？

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>636さん　>634です。
参考になりました。ありがとうございました。

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今日、首都圏にある地裁の競売係に確認しました。

物件明細書には管理組合が提出する「回答書」が提出されていれば

滞納額はもちろん遅延損害金の額も記載されるケースが６～７割だそうです。

ただし、後の３～４割は単に「管理費滞納あり」とか「遅延損害金あり」とかもある

ようです。

今度、別の地裁競売係にも確認してみたいと思います。

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地域差が結構あるみたいですね。（当方大阪です）
BITで調べたところ、東京では、遅延損害金も物件明細に記載されるみたいですね。
また、鑑定書の書き方も違っていますし、いい勉強になりました。

３～４件ずつ見比べると、次のような違いがありました。

遅延損害金や使用料
東京・・・物件明細に記載される。
大阪・・・物件明細には記載されない。

「その他の事項」や「関係人の陳述」
東京・・・「その他の事項」は無い場合がほとんどで、「執行官の意見」がある。「関係人の陳述」は主に占有者の陳述
大阪・・・「執行官の意見」は無い。「その他の事項」に、遅延損害金や使用料の記載がされる。「・・・は特定承継人に請求できる旨の規約がある」などもここに記載。「関係人の陳述」にも、規約関係の記載がある場合がある。

鑑定書の、滞納額の控除方法
東京・・・滞納額を考慮し○○％を掛ける、という形で控除
大阪・・・滞納額をそのまま差し引く

全国どこでも同じだと思い込んでいたものですから、そりゃ話がかみ合わないはずです（笑）

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滞納管理費を、手集金してはいけない。と管理会社に言われましたが、そうなんでしょうか？

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振込みだと銀行に第３者が証明できる。客観的証拠が残ります。
手渡しだと領収証の偽造などや狂言など渡した渡してないなどが起こることがあります

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管理費を滞納し、柔らかく請求すると｢ないものはない。払えなかったら仕方ないだろう！｣と逆ギレし、『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、｢そんな乱暴な話しはするな！｣と弱気ながらも威圧してきました。

いい加減どうしたらいいですか？

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管理組合の理事長には任期があります。
３ヶ月以上滞納したら支払督促を含む訴訟による督促をして、回収に力を注ぐより、永続的な記録を残し、時効を予防することです。回収はこの過程の結果です。

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またお前かよ。

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内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
次の所有者に請求できないものだけ回収すれば？

裁判したところで払えんなら払えん

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払えない人には、退去して頂くために競売があるのです。人より物の考え方が区分所有法なのです。

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任意売却だろうが競売だろうがなんでもいいでしょ
どっちが回収早いかでいいんじゃない？

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>>643
＞『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、
それで良いと思います。実際、払ってもらえないなら法的手段に出るしかないのですから。
粛々と内容証明で督促。それでダメなら法的手段（支払督促、少額訴訟等）です。
それが理事長の務めです。

>>647
＞内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
管理費は滞納してもローンは払っているというケースは多いです。
ローンも返済が滞るようなら抵当権者が任売してくれるでしょうから、それはそれで結構なことです。

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マンションを管理していく上で、肝心なことは他の組合員の拠出費用にすがるような人は、マンションから排除する方向で対処することです。この判断は３ヶ月間以上の滞納者は修復不能で、マンションへの居住不適格者とすることです。

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まさに>>650さんのおっしゃるように、管理費・駐車料金のみ踏み倒してるようです。
しかもペットをトリマーに頼んでるようで、本当に｢金がなくて仕方ない｣ようには見えません。

実は簡易裁判所に支払督促を進めてましたが、管理会社が金額をモタモタして提示せず、そのうちに滞納者と話ができて一度は念書を書いてもらいましたが、滞納分、その後の管理費も入金せずしばらく後、>>643の内容になりました。

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念書は、単なる確認書に過ぎません。
もう支払い督促をおこすしかありませんね。兎に角競売までいくいかないは別にして、手続きを
進めるべきです。

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手続きを進めるという意見に賛成。
念書は確認書にすぎないけど、取れる状況なら取った方がいい。
支払い督促であっても、債務者側に支払いの意志がないと、分割だの期限を伸ばすだの後から変な条件交渉になる。

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マンション掲示板に 滞納者の部屋番号と滞納月数を貼りだすのは 違法なんでしょうか？

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この滞納者は管理費を40か月も滞納をしてます。内容証明郵便を送っても無視
電話で督促をしても 子供が小さくて奥様が働きに行けないから1年位待ってくれとか 話し合いにならなかったので 理事会で支払い督促申し立てと 部屋番号と滞納月数を掲示板に貼りだすと決議して貼りだしたんですが 滞納者から ふざけるな 子供がイジメられるだろ 剥がせの一点張りで 無視してたら 滞納者の知り合いの行政書士から電話があり 配慮がたりないとか言われましたので 法律違反なのか疑問で投稿しました。

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>>655
違法性はないと思いますけど、民事になると難癖つけられますね。
ちゃんと規約か細則、又は慣例として以前から行われていれば全く問題ないと思います。

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来訪者が見るので、掲示板はマズいですよ。
各戸に配布したり、議案書に載せる方がマシです。

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>>658
どうマズイと？？

心情的に抵抗あるのは理解できますが、滞納40ヶ月でしょ？
本来なら法的な処置をしておくべき事例だと思います。
理事会としては組合員へ重大な事例として早めに公開しておくべきでしょう。＜もちろん氏名などは不要です。

掲示するのは、他の人の滞納抑止として効果的なので、掲示自体には私は賛成です。

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違法性がないから、「配慮」を求められたんでしょ。

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>>659
組合員に公開するのはいいけど、第三者（来客など）が見ることができる状態にしておくのはどうかと思いますが。
各戸のポストに投函すれば、基本的には組合員にしか知られないので、マシなんじゃないかと。

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４０ヶ月もの滞納を許した歴代の職務怠慢の理事長名、時効が成立した場合の各理事長の弁済額を掲示する方が先でしょう。

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>>661
ポスト投函では、賃貸居住者にも知れますね。

掲示板の構造にもよるのかもしれません。
オートロック物件なら、基本的に掲示板見るのは組合員及び居住者です。
配布と掲示の違いは、コピー代・紙代・配布作業・郵送料が省けます。規模に比例して無視できませんよ。

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違法ではないという結論ありがとうございました。 なんで40か月も滞納して 何もしなかったの？って管理会社に聞いたら 歴代理事長は こういう物騒な世の中だから 人に恨まれたら大変という事で 何もしてこなかったそうです。
それなら私が泥をかぶりますという事で理事長を引き受けました。そこで取立ての方法としては 不動産競売で所有権を移転する。
動産の競売。 給料差し押さえ。その他の方法はあるのでしょうか？

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この滞納者は本当にお金が無いらしく 自家用車もボロボロで 仕事もしているのか不明であり 支払い督促を申し立てましたと説明しても 開き直ってる状態で、どうすれば回収できるのかわかりません。破産を待つしか方法がないのでしょうか

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行政書士に相談…てのがなんかカバチタレですが…
(行政書士さんを馬 鹿にしてるわけでなく)

ローンの支払はまだ残ってそうですか？
借金もあると競売かかっても回収の目処が厳しそうですね…

念書を書いてもらってはいかがですか？
払う意思がある、ないにかかわらず、現在の滞納額を確認してもらう意味で。
(裁判での資料にもなりますし)

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もう、この欄で他の人から無料でコンサルタントを受けるのは無理があるようです。

一度、マンション管理士に相談したらいいのでは？
一人で悩んでいても、いつまでも解決しないと思いますよ。

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>>666
マンションは築4年です。
登記簿謄本は確認していませんが まだ築年数があまり経過していない為、たっぷりローンが残っていると考えられます。 この滞納者は勤めていた会社をリストラされたらしく 管理費と修繕積立金を合わせて月15000円位なんですが 妻が働くまで1年位猶予してほしい。お金が無いので10000円しか払えないから どいしようもないとの主張でまったく話にならない状態です。

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>>668
滞納額が大きくなる前に手を打つべきだったと思いますね．．．後の祭りだけどね。

今急ぐべきなのは、やはり「時効」への対処と債権として法的処置、
そして忘れるべきではないのが、この大きな滞納案件があることの周知と多少お金がかかる回収手続きについて組合の承認でしょう。

あとの事務手続きは、管理会社の回収部門と法律部門を多用して、あくまで冷静に淡々と指示することです。

15000円 × 40ヶ月 =600万、既にご本人でもどうしようもない状況でしょうし先送りするほどに額が増えるだけです。

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相手がある時払いしかするつもりがないと主張するなら、それも含めて文章化し相手の捺印をもらって着実に証拠集めしたらどうですか？
相手の破産が先か競売請求を積極的に起こすかは管理組合次第だと思いますが。

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このご時勢、苦しい居住者が多いのは事実。
「40ヶ月滞納してる人もいるんだから・・・」
が始まったら、面倒ですよ。

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滞納者は40か月も言い訳をしながら逃げまわっていたし、話し合いにもならないため 最終的には競売しか方法がないと思います。
管理費滞納による競売は
総会とかの手続きをきちんとすれば 裁判所は簡単に認めるのでしょうか？ それと競売を申請するための予納金は 落札者が現れた場合はもどってくるのでしょうか？ 落札者がいなかった場合はどうなんでしょうか

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>>673
管理組合による管理費滞納のための競売請求が認められなかった例
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=188

まとめにある通り、それ以外には方法がないという場合にしか認められないので、
管理組合がありとあらゆる手段を尽くしたということを裁判で立証できるように
証拠を残すことが必要。

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３ヶ月滞納でも法的処置を取らぬ組合は、競売の必要条件を満たすことも出来ない。

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>>675
競売にするための裁判所が認める必要条件をすべて教えてもらえませんか？

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電話での督促
内容証明郵便発送
面談での督促
支払い督促申し立て
これらはやりましたが、
他には何が必要なんですか？

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>>675>>674区分所有法59条競売申し立ての判例がでていましたので 理解できました。ありがとうございました。

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この裁判例によれば、５９条の競売はかなりハードルが高くなりましたね。

オーバーローンの場合は、通常の競売もできないので、競売による債権回収はほぼ不可能かと。

給与を差し押さえることもなかなか難しいでしょうから、実効性のある回収方法はないに等しいですね。

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>>679
この判例では、滞納者が和解する態度さえ見せれば払えなくても管理組合は我慢しなさいって不公平な判決ですね。
お手上げです

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>>679 >>680
59条による競売は、配当金による弁済を目的としたものではなく、
所有権の変更を狙ったもの。滞納者がそのマンションを持っていること自体が害悪ってことを
認めさせるのだから、ハードルは元々かなり高い。

裁判所は、相手に支払の意思があって和解が出来そうな場合には基本的に和解を勧めるよ。
和解の中で、返済計画について双方の合意文書を作って･･･という流れになるけど、
その和解通りに行くかどうかはまた別の話。

>>674の話だと、相手側がお金が入るので分割であれば支払ってもいいと言い出したところを
管理組合側が突っぱねたので判決では不利になってしまっている。あと先取特権の利用可否について
管理組合側が十分な調査をしていないことですかね。

>>677の話の中では、面談での督促の中で分割とか今後の支払について見込みがあったのかどうか
とか、先取特権が本当に利用できないのか？を調べることになるんじゃないかな。

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区分所有法５９条の競売は抵当権があっても可能で、「競売で抵当権は消滅する」との画期的決定をした。
　東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。

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