管理費滞納住戸対策

415は本物の弁護士でした。これにて失礼します。

＞＞４１５

違います。

どこから突っ込んでいいのか迷うくらいですが。。。

まず、少額訴訟の「確定」判決が通常訴訟に移行することはありません。判決の送達から２週間以内に異議を申し立てれば、通常訴訟に移行しますが、異議を述べなければ、判決は「確定」します。そうすると、もはや、異議を述べることはできません。

次に、少額訴訟債権執行ですが、これは、あくまでも、「通常の執行に加えて」、特に簡易迅速な執行方法を認めたものです。つまり、少額訴訟の判決で、かつ、債権執行の場合にかぎり、簡易裁判所で執行手続ができることを認めたのです（普通は、地方裁判所）。少額訴訟の判決について、地方裁判所でする通常の執行（不動産・動産・債権）を排除しているものではありません。
結局、少額訴訟の判決を得れば、通常の執行（不動産・動産・債権）のほか、簡易な少額訴訟債権執行もできるということなのです。
この点は、インターネットで、少額訴訟では少額訴訟債権執行しかできないと誤解されるような記載があるので間違えやすいです。

また、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行をできないとの点は、通常訴訟になるのですからあたりまえです。通常訴訟での判決がでたら、地方裁判所で通常の執行として、不動産でも動産でも債権でも執行をすればよいのです。

屁理屈は止めて実行有るのみです。ボーナス無しでローン不払いの後に来るのは管理費等の滞納です。理事長さんが張って下さい。時効なんかにして、組合から損害賠償を突きつけられてひどい目に遭わないようにしましょう。

>デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？
>管理会社により違うものなのでしょうか？

どこも頼りにならないように思われる。

管理会社の滞納管理費対策が頼りになるかならないか、
見分ける方法（その１）

管理会社に対策を促したら少額訴訟だ、支払督促だ、競売だ、と言ってきたら、
その対策の根拠を問うてみよう。

競売するのに債務名義が必要だとか、
答えられずに顧問弁護士の方針と言った場合は、
要注意。
何も考えていない証拠です。

＞デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？管理会社により違うものなのでしょうか？

管理会社が滞納に関与するのは、３，４が月間の理事長に代わる催促代行と理事長への毎月の滞納者報告だけで、その結果の責任はありません。

>滞納7ヶ月目からしか管理組合に報告が来ないのか？その点も確認が必要ですね。

このたびの適正化法施行規則の一部改正で毎月の収支報告義務が生じますので、当然に滞納者リストも報告があります。

>>427
７ヶ月で内容証明郵便での督促とは遅すぎないですか。この時期はもう少額訴訟の準備段階が普通ですよ。
少額訴訟は６０万以内の金額ですよ。もたもたしてたら６０万がオーバーしてしまいますよ。
勿論、オーバー分は２回に分けて督促はできますけどね。

３ヶ月滞納した人は、ローンに行き詰まった結果で回収の見込みはありません。
今後は、ローン先に競売されて継承人が現れて滞納金、損害金を代納を待つのみですので、この競売に組合の滞納金、損害金の情報を周知徹底することと５年の時効の延長を考慮することが重要です。

うちのフロントマンも、支払督促をしたから次は少額訴訟だ。などと言っています…

訴訟は管理会社の仕事ではありません。理事長及び弁護士の仕事です。

管理会社はしませんよ？理事長の承認を得て(理事会で決議済み)、弁護士に依頼します。

その承認をして下さい、と言ってきたのでした‥

うそは書くのをやめましょうよ。

当マンションも100戸のうち、１０カ月滞納１戸、３カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。
スレの№１から読めば良いのでしょうが、先週このスレを見つけましたので、初歩的なことで申し訳ないのですが以下の件教えてください。

理事会も、各年度の理事会によって何もせずが多いのですが、今年の理事長・副理事長は共に滞納者を訪問して弁済予定を話し合っていると聞きました。

嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

個人情報保護法の対象にマンションは入りませんので。また、少額訴訟を起こした場合組合員に知らせることに成るので掲示板活用の是非と効果についてお知らせください。

よろしくお願いいたします。

マンション住人以外の人が掲示板たを見ることはないの？
住人でも子供が見て、おかしなことにならない？

＞嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

プライバシーの侵害で裁判では負けております。従ってやるべき行為ではありません。

滞納者の公開については、裁判所では当たり前のことで公開されていて、誰でもみることはできます。
掲示板で公開するのは問題があると思いますが、回覧板での公開はいいのでは。ただ、賃貸者がいますのでそれをどうするかでしょう。

滞納対策は法に基づくか、違法でなければ何でもありです。
現在は健康、年金保険料などの滞納と同じように、直接物との交換支払でない限り管理費等の滞納は増え続けますので、理事長が対策を取らない限り滞納者は増えましょう。

滞納者の公開で個人情報保護法違反なんて、だいたい滞納者が訴えますか？そんな金があったら滞納しませんよ。
みんな考え過ぎだね。
滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

＞滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

煽るだけでなく、どうぞやってご覧なさい。

規約にまでは謳わないけど、督促段階で口答でいうのはいいでしょう。
それでじゃあ裁判で闘いますとはいわないでしょう。
少額訴訟に訴えた段階では、公開されており、記録も見ることができるので開示は問題ないでしょう。
元々払わないのが規約違反ですから。

滞納者にいかに支払ってもらえるかを考えるべきであり、これはだめ、その方法は難しいとかいうのではなく、少額訴訟なり、支払督促で支払命令が出たのにそれでも支払わない者に対してどうすれば取れるかを考えるべきでしょう。裁判で支払命令が出ていれば、滞納者の開示は問題ないでしょう。

「債権管理回収業に関する特別措置法」において、この業者が行う督促業務の禁止事項を具体的に定めている。　
業務従事者による威迫等の禁止（法第１７条第１項関係）
「威迫」とは，脅迫に至らない害悪の告知等により相手方に不安の念を生じさせることをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。
暴力的な態度をとること。
大声を上げたり，乱暴な言葉を使ったりすること。
多人数で債務者の自宅等に押し掛け，又は債務者等を債権回収会社に呼び出し，大勢で取り囲んで面談すること。
「私生活若しくは業務の平穏を害する言動」とは，社会通念上私生活や業務の平穏を害するに足りる言動をなすことをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。 正当な理由なく，午後９時から午前８時まで，その他不適当な時間帯に，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
反復又は継続して，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
債務者等につきまとうこと。
張り紙，落書き，その他いかなる手段であるかを問わず，債務者等の借入に関する事実その他プライバシーに関する事項等をあからさまにすること。
債務者等の意思に反してその勤務先を訪問すること。 近隣者に対して，自らの来訪目的を明らかにした上，債務者等に電話をするように伝言を依頼すること。

ウチのマンションの場合ですが、
管理費修繕積立金併せて月2.5万円

3ヶ月（7.5万円）の滞納家庭に対し支払い督促
返答「先々月リストラされて再就職したばかりなのでもう少し待って欲しい」

翌月、滞納4ヶ月（10万円）、再度「少しずつでもいいから払ってください」と督促
返答「月々2.5万円+滞納分1万円ずつ払います」

でとりあえず解決しました。
まだ決着から2ヶ月なので滞納分は8万円残ってますが、無事払ってもらえることを祈ってます。

簡潔に書きましたが、実際にはもう少し人情のあるやり取りはしてました。
仕事を失い管理費滞納してたのに国産の少しいい車は最後まで手放さなかったのは一家の大黒柱としての意地でしょうが督促時心の中で「とりあえず車売ってよ…」って思いました。

幸いなことに開き直って払わないご家庭はないので、このスレ読んで今後の勉強にさせてもらってます。

債権回収会社使うようになったらおしまいでしょ。
不良債権として、安く売るのが前提だから。

区分所有者は債権者なのだから、債権の内容を知っていておかしくない。

>>445さん
だから掲示ではなく、回覧板等での開示はオーケーといっているでしょう。賃貸者の問題は別として。
別に強迫したり、大勢で回収に押しかけたりするんではないのですよ。
掲示板に滞納者の名前に関しては、裁判所で開示されてますのでそれをご覧下さいはいいでしょう。具体的にその見方や裁判所の窓口等を明確にするとか。

445さん、書き込みありがとうございます。
大変勉強になりました。

太陽と風の寓話のように太陽になって支払いの方向に向かわせたいと思います。

ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらい
その分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか？

給料は一度本人に支払わなければなりません。

>>445さん
何かに書いてあったのをそのまま写すのではなく、解釈しないと意味ないでしょう。
あなたの書いてあるレスをやらなければ、督促や滞納者の氏名が公表できるのでしょう。
要は、滞納者からいかに回収できるかその方法を考えないといけませんので。
支払督促や少額訴訟で裁判所から支払命令がでて、それでも支払がされない時の対応をどうするかでしょう。
それでも支払ができない・支払わないならしょうがないとあきらめますか。
それだったら、裁判にまでもっていった意味ないでしょう。

＞ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらいその分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか？

居住者を管理員に雇うことは、プライバシーに近すぎるなどの別の意味で他の居住者からクレームがあるのが普通です。
特に、立場上、管理会社は絶対に使いません。

＞それでも支払ができない・支払わないならしょうがないとあきらめますか。それだったら、裁判にまでもっていった意味ないでしょう。

回収に脅しを使うのですか？
特に、法に従うほかないでしょう。時効を中断することで、継承人を待つ以外ありません。
一番困るのは、あの世に行かれてしまう時です。競売でも半額ですし・・・。

>当マンションも100戸のうち、１０カ月滞納１戸、３カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。　と書いた者です。

皆様ご意見有難うございます。何とか回収しないと意味がありませんので色々と参考に成ります。

よく々総会議案書を見ましたら、何と１０カ月滞納者にほぼ間違いない方が、抽選で理事に選出され承諾しているのです。(任期は２年間)

理事会の中に居て頂き、滞納者を無くする努力を理事会に投書や、理事会に出席し意見を述べ(本人の前で)支払への気持ちを引き出すのが良いのか。(理事会欠席の連続になる可能性大かも)

自分の置かれている立場を良く理解できない方の様ですから、みんな理事長は敬遠しますので万一理事長ということも考えられます。
個人的に話したことが有りますが、抽選で選出の最悪の方と無礼を承知で書かせて頂きます。

その方が滞納１０カ月の本人である事を知っているのは、組合員の10%位いですから全員反対しても理事長へ委任の委任状だけで賛成が多数を占める状態です。

この様なマンションあまりないと思いますが、総会や就任後の理事会に対しどう対処すべきでしょうか。皆様の適切なご意見宜しくお願いいたします。

＞よく々総会議案書を見ましたら、何と１０カ月滞納者にほぼ間違いない方が、抽選で理事に選出され承諾しているのです。(任期は２年間)

総会で否決さすべく真実の確認を総会前に理事長に正すべきです。
理事長にでもなったら証拠隠滅を企てることでしょう。

輪番から外す説明が必用だと思うのですが、
「滞納しているため」って発表するの？

役員やらないための方法が見つかったね。

まず滞納者を理事長にするのは絶対阻止すべきです。
その方法は、理事の何人かと事前に話し、理事長候補を決めておくことです。そして理事会で推薦して理事長を決めてください。

＞役員やらないための方法が見つかったね。

情けない。はっきり断る事が出来ないとは、何と情けないことよ。

>輪番から外す説明が必用だと思うのですが、「滞納しているため」って発表するの？

長期滞納者で規約の遵守義務に不安のある者を役員にすることは問題であると明白に主張すべきです。
さもないと、真似て半年遅れの支払いが蔓延するでしょう。

＞役員やらないための方法が見つかったね。
まずよく言われるのが、「管理規約や細則に輪番制であることを定めておけばいい」と、法令などに違反しない限り、管理規約や細則を変更することはもちろん可能です。しかし、かたくなに「それでも就任したくない」という人に対しての効果はほとんどないでしょう。また、「罰金など、就任拒否へのペナルティを科せばいい」という意見もあります。しかしこれも、役員就任を承諾すると民法をはじめとする様々な法的な義務が課されることを考えれば、ペナルティなどによってその承諾を強制することが本当に適切であるかどうかは疑問です。

全員がやりたくないといって、理事が一人もいなくなったらどうするんだろう。
組合は法的に自然成立しますが、理事会はなくてもいいんですけど、しかし、誰かが動かなければ組合というか、マンションの管理自体が成り立ちませんしね。
区分所有者全員で管理するのが基本ですが、ただやりたくないという者を野放しでいいものかどうか？
役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。

＞役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。

報酬で理事が現れるとは余り単純ですね。政府がどう変わるか分かりませんが、国交省は限界管理組合（老齢化で役員不在、管理会社への対応不能など）に、第三者への管理理事会を信託する制度、その為の安全確保の為の規制を含む法整備を検討中の様に、共有の共同住宅の管理が問題を抱えているのに外見上をつくろうとすれば長続きしないことは明らかです。

>役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。
その議案は否決されると思います

否決はされないでしょう。相手は関心のない組合員ですから。
白紙委任状で決議すればいいし、総会への出席者がすくないので、理事会で決まればまず議決は通りますよ。
第三者への管理を委託する案は検討段階であり、できたとしても、それを適用する組合がどれほどあるでしょうか。

＞できたとしても、それを適用する組合がどれほどあるでしょうか。

輪番制の組合は飛びつくんじゃない。

管理費の値上げが必要なんですよ。それに１００％まかせっぱなしにしますか。

>>464
>相手は関心のない組合員ですから。
金が絡めば話は別だと思った方が身の為だ

>>467
私のところの組合では、先月修繕積立金の値上げをしましたが、総会への出席者は少なく、議長にたいする委任状が圧倒的に多く、絶対多数で可決されました。
お金に絡む問題でも、組合員の関心はあっても総会に参加する者は少ないのが実情です。
理事会で決まった事項は、まず可決されると思っていいのではないでしょうか。

＞お金に絡む問題でも、組合員の関心はあっても総会に参加する者は少ないのが実情です。理事会で決まった事項は、まず可決されると思っていいのではないでしょうか。

その通りです。普通決議は組合員の過半数で成立する総会の書類投票を含む出席者の過半数で決まる、つまり組合員の四分の一で決議します。これは一般の規約ですから当然ですが、その中味が問題です。
設立総会ならいざ知らず、書面投票には委任状と議決権行使書がありますが、白紙委任状が横行している組合は管理会社の言いなりの理事会で、理事会として承認を得たと実感するのは、議案に議題と要領まで書き込み、欠席者からでも賛否の意思確認を得られる議決権行使書を積極的に採用た場合です。また、その様に意思表示できれば欠席もしやすくなりますし、総会参加人数は増加することになります。
この議決権行使書を積極的に採用していない組合は、管理会社の傀儡と言っても過言ではありません。

>>468
年次経過による修繕積立金の増額と
管理費を値上げして理事に配ることを
同じ土俵で比較するの？

>>469
金銭が絡む問題は特別決議だったと思うが