管理費滞納住戸対策

>普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
>マンションを手放さない人も多いよ。

現実どの程度個人再生で住宅を手放さずに住んでいるのか？
再生条件の中に
繰り延べ最長で10年
それも最終弁済時年齢が70歳までの条件で、
どの程度の人が住宅を守れているのか疑問。
完済60歳で組んでいた人が再生で10年伸びれば
まだ返済計画もたつかもしれないが
完済年齢がそれ以上の人にとっての個人再生は
余り利用価値のある制度ではないのではないか

管理費滞納に対して、
先取特権によって競売申立をする、

しかも、先取特権は法定担保物件だから
債務名義（判決や支払督促など）は不要であり、
いきなり競売申立ができる。

以上は知られている事実ですが
意図的に、やれその前に少額訴訟だ、支払督促だ、
といって話をそらす人がいるようですね。

先順位に抵当権がついてたって、
競売申立をする効果は絶大。

裁判所の競売市場も、
昨年の世界的不況でも
思ったほど影響がないこともネット上ですぐわかるのにね。

252は学生？
債務名義なき強制競馬いなんて引き受ける弁護士はいないよ

252
実戦経験ない、卓上オタク？

重ねて言っとくけど、252は知識なさ杉
１レスでボロが出るのは、ある意味凄いわ

駐車場の使用差止めって、具体的にどのようなことができますか？
再三、使用禁止の通達をし(車両に貼り紙してもいいのでしょうか？他の居住者に見られるけど…)、出払った隙に違う(例えば契約していない車←これはマズイですかね)のを停めてしまうとか…

うちの滞納者の例ですと、理事会(管理会社)から何度も連絡し、一度支払う意思をみせる(口頭のみ)も、結局一度も支払わず、その後居留守、配達記録受け取り拒否などです。ただし在宅のようでたまに車が出かけてない場合があります。

さっさと駐車場契約解除して次の人に貸し出すだけ

>さっさと駐車場契約解除して次の人に貸し出すだけ

新駐車場使用者が出庫中に
滞納者の車が駐車した場合の対応は？

まさか当事者同士で話し合えって云うの？
257だったらその駐車場使う？

確か、違法駐車の対応をする会社があったはず。そこに管理組合として委託すると（当然全総会決議が必要ですが）、月額３万円程度だった気がするが、その委託会社が駐車場に看板を立てて、（「違法駐車はレッカーする。」「レッカー料金、その他は車の持ち主負担。」との内容の）対応してくれるはずです。
私の組合では、まだ委託しておりませんが・・・。

>月額３万円程度だった気がするが

都心の駐車場なら駐車場使用料は月に３万円以上で
費用対効果はあると思うけど
郊外の駐車場だと、1台分の駐車料金の方が安くて
1台の為の対策費としては、逆財になってしまいそう。

そうですね。年間３６万円はお大きいですよね・・・。だからうちの組合では委託しなかったのかな。
まあ、費用の大小は組合によってありますが、対応の方法は全くないって事じゃなさそうですね。

次の人に貸すまでに数か月のブランクがあるんだからブロックでも置いて置けば諦めるでしょ

うちは、駐車場が余っている。

その車を使用禁止にしても、利益がない。手間かけるのはあほらしい。

263さん
駐車場が余ってるとって問題じゃなく、滞納者なら解約しないと、駐車場の滞納が止まらないよ。
つまり、利益がないところか、赤字が増えるって事。
外部に委託すかどうかは別として、まず、解約が先ですよ。
そのまま駐車されようと、解約すれば使用料としての計上は止まるから、滞納も止まる。
後は不法駐車をどう処理するかの問題。

もちろん強制解約したんですが、図々しくも停めているんです。
よって遡って使用期間を請求してますが無視されてますorz
出庫したらすかさず他車を置き、問題が解決するまで閉鎖したい所ですがその車が出たら停められそうです…代わりに何か置いとけるのってないですかね？

そうですか・・・。図々しいですね。こんな奴には弁護士から支払督促出してもらった方が良い。弁護士によっては5～6千円程度で出してくれるよ。それも無視されたら、本当に小額訴訟！

＞意図的に、・・・話をそらす人がいるようですね。


と・・・したら

253＝254＝255は、

とたんにすばやいハマリで話し逸らしましたね。

ハハハ。＞252は学生？

＞債務名義なき強制競馬いなんて引き受ける弁護士はいないよなぜ、学生だ、弁護士じゃないと決め付けられたのかな？担保不動産競売申立がほとんどなのにね。約定担保物権と法定担保物権の違いが分からない学生もいないし、

わざわざ迂遠な手段をとる法律家もいない（迂遠な方法とっても報酬は同じだよ）。

そもそも最近の金融機関は弁護士に依頼しないで競売申立してるでしょ。

ましてや管理会社においてをや。

競売に知識の多寡は関係ない。

申立も素人ができるし、入札も素人がたくさんでしょ。ふ-む、正体を推理しましょう！

管理費滞納現象が減ると不利益を被る・・・の方ですか？

違うなら、さっきみたいにすぐヒントください。

よろしくね!

>>252あたりの流れと他のサイトで先取り特権見てみたんですが、
管理費未納者がいる。→
督促するが払わず。→
a.いきなり競売
b.少額訴訟なり支払督促のち競売

>>252さんが言ってるのが、a.ってこと？

それから、競売にかけ、ローン残債より安くしか売れなかった場合でも先取り特権って有効なんですか？

法律事務所に勤めるものです。

裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。
未払い給与なんかでも仮差押えまで。

最近は債務名義が執行証書でも改めて執行文を要したりします。
法学部の教科書どおりにはいかないものですね。

ちなみに債権譲渡通知は債権者が出すのが実務（笑）

>>269さん参考になります。>>252はやっぱり学生ですね。>>267も（笑）

２６９さん、支払督促で債務者から督促異議の申し立てがない場合、債権者から仮執行の宣言付き支払督促の
申し立てをして、強制執行の申し立てをした場合でも、競売はダメなんですか。
支払督促でやって簡易裁判所は受け付けてくれましたけどね。
勿論第一抵当権者は銀行でして、滞納金は先取り特権はあるけど、遅延損害金まではとれませんでしたが。

先取り特権は差し押さえの債権を証明するものが一方的な私文書だから裁判所はかなり慎重になるよ。つか事実上不可能。支払い督促経由なら大丈夫。

＞法律事務所に勤めるものです。

＞裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。

＞未払い給与なんかでも仮差押えまで。

ぷふいー！
おもしろすぎます。
ＧＷの暇つぶしにいいですね。

ここまで嘘つくことないっしょ。
もし本当だったらその「法律事務所」あるところって、
火星ですか？

なり振りかまわず、火星の法律持ち出してでも
競売を阻止したいようですね。

屁理屈は止めて実行あるのみ。

競売落札者が、住宅借入控除を受けるのは可能？

どーぞ
http://www.narachisai.com/guide/loan.html

ごめん、こっちだ
http://www.1keibai.com/085/ent84.html

すみません、少額訴訟などの印紙代や弁護士の費用などは管理費から支出されるものですか？
その際、総会などで決議が必要ですか？
どの家が滞納してるかバレますよね？

駐車場の使用差止めにしても、貼り紙に『駐車料金未払いにつき使用禁止』って書いていいんでしょうか？

>どの家が滞納してるかバレますよね？
バレなくても払ってくれるなら、最初から滞納してないよ

＞どの家が滞納してるかバレますよね？

理事会決議の滞納金支払い督促状を理事長と他の理事の二名で訪問し、面談で説明し手渡し、今後の支払い予定を聞き出し、それをその場で確認書として署名捺印させてます。

>>280
こわおもての中年男性２名が部屋に押し掛けてきて、「いつ払えるのか！」などと怒鳴った挙句、持っていた書類に無理やり押印させられました。それ以来怖くて外出もままなりません。このままでは家族全員ノイローゼになってしまいます。

って言われるのがオチだよ。

↑要は認めているってんだね。

>>281
強面だろうがタコみたいな顔だろうが、それが自分とこの理事長と知らない方がおかしい。

>>282-283
認めているし、知っていても状況は変わらんと思う。
暑くなった方の負け。

>理事会決議の滞納金支払い督促状を理事長と他の理事の二名で訪問し、面談で説明し手渡し、今後の支払い予定を
>聞き出し、それをその場で確認書として署名捺印させてます。

区分所有者が出てきてくれれば良いですが
滞納者は、居留守使うし
ノラリクラリが一般的でしょ？

＞区分所有者が出てきてくれれば良いですが

大の大人が二人してやる仕事で、ご用聞きみたいに当てもなく訪問すると想像する方が可笑しいのではないでしょうか。

>>286
それでおしまい？
中身のないレスしないでよ。

>>286
>ご用聞きみたいに当てもなく訪問すると想像する方が可笑しいのではないでしょうか。

どんな当てで訪問するか書かないと、人の事笑ってられないよ

一般サラリーマン役員がどうすれば確実に滞納者を捕まえて話し合いの場がもてるの？

＞一般サラリーマン役員がどうすれば確実に滞納者を捕まえて話し合いの場がもてるの？

一般サラリーマンの理事長は日曜か夜間に限られましょう。
滞納者の人と成りは、３ヶ月間の管理会社の電話、督促状に対する対応で予想が着きますが、３ヶ月を過ぎると法的処置を執ることになりますので、それを理事会決議する前にその事情を電話、面談で訪問日時を事前打ち合わせして訪問することになります。居住者は簡単ですが、そうでない場合は、自宅は勿論、仕事先を探し出して訪問面談の予約を取り付けます。

>自宅は勿論、仕事先を探し出して訪問面談の予約を取り付けます。

自宅は、不動産謄本で確認する事は出来るでしょうが
職場を探し出すなんて、個人情報上難しいのではないのでしょうか

289は、いつも理事会で「何が何でも探せ」って言われてるんじゃない？

>仕事先を探し出して訪問面談の予約を取り付けます。

万が一職場が見付かっても、平日働いているＭＳ役員が昼間に
滞納者に訪問面談の予約を取るなんて
現実的じゃないですよね？

最近の滞納者
失業者や年金暮らしの人も増えているし
簡単に回収するのは難しいのでは？

＞平日働いているＭＳ役員が昼間に滞納者に訪問面談の予約を取るなんて現実的じゃないですよね？
予約を取り付けるのは電話でも面談でも一人で行い、必要なら理事長と理事二人で夜押しかけて面談します。
そうでなくては法的手続きの理事会決議の前提条件になっております。

難しいから、ここで話しあっているんじゃないのか?

年金の人なんかかわいそうな気もするが、管理組合は慈善団体ではない。それに、老人は
収入は少なくても、意外に資産を大量に持っていることがある。

日本の老人は過保護だと思う。金を使いたがらないから、日本の景気はいつまでたっても
回復しない。喜ぶのは、相続税でたっぷりとれる政府だけだ。

＞失業者や年金暮らしの人も増えているし簡単に回収するのは難しいのでは？

即回収の問題ではなく、３ヶ月以上の滞納者には、時効の問題があるので兎に角、引き継ぎ書類を残して代々の理事長が対応出来るように長期間の対応をしております。

規約には、滞納金額に遅延損害金と違約金としての弁護士費用、督促・徴収の諸費用を加算して請求できるとの条項
更に、理事会決議で理事長が訴訟、法的措置が出来る条項が入っていれば、
滞納処理には着手金予算を付けさえすれば理事長の滞納処理は事務的にできる。

>滞納金額に遅延損害金と違約金としての弁護士費用、督促・徴収の諸費用を加算して請求できるとの条項

請求できる＝回収出来るとは限らないよ
無闇に弁護士に頼んで費用倒れにならないようにするのも必要です

>滞納金額に遅延損害金と違約金としての弁護士費用、督促・徴収の諸費用を加算して請求できるとの条項

滞納者物件が競売、破産などした場合は
滞納金以外の損害金、弁護士費用等の請求は出来るでしょうが
実際回収出来るの？

>日本の老人は過保護だと思う。金を使いたがらない

我々の年代、老後の資金計画立てると厳しいのが良く理解出来る。
今の老人も、先行きが不安で使えないのでは？

>喜ぶのは、相続税でたっぷりとれる政府だけだ。

相続、基礎控除以上に相続する割合って少ないんだよ

＞滞納者物件が競売、破産などした場合は滞納金以外の損害金、弁護士費用等の請求は出来るでしょうが実際回収出来るの？

規約に規定されていれば、落札者からであろうが回収できます。

>規約に規定されていれば、落札者からであろうが回収できます。

嘘ついちゃいけないです。
競落者の善意で払ってくれない限り
滞納金以外１円も回収できません。

>>302
>規約に規定されていれば、落札者からであろうが回収できます。

本気で思っているの？
回収出来るなら、どこのＭＳも管理費滞納問題で悩まないのでは？
最初から弁護士に頼めば良いって事になるけど
実際、回収費用まで取れないから。、費用抑えて回収にあたっているのでは？

・・・・それともこれ釣り？

訴訟費用、弁護士費用を違約金として滞納者に負担させる旨を規約で定めておくことは、平成１６年２月に改正された標準管理規約でも明記されております。　管理費等の滞納は「債務不履行」に当たりますので、この規約がなければ、弁護士費用は弁償してもらえないのは当然です。

>この規約がなければ、弁護士費用は弁償してもらえないのは当然です。

規約が無ければ、滞納者に対して滞納回収費用請求出来ない
と言う事を論じている訳でなく
規約に書いてあるからと言って、滞納回収費用を回収出来るとは限らないと
論じているのですよ

苦しいね。

＞規約に書いてあるからと言って、滞納回収費用を回収出来るとは限らないと論じているのですよ

規約に管理費等を払えと規定されていても滞納してるんだが・・・。

＞規約に書いてあるからと言って、滞納回収費用を回収出来るとは限らない

銀行だって担保取って違約金に関しても契約書に明記されているのに
不良債権が発生するのは、明記されているからと言って
総てが回収できないって事を理解しないと
いくら規約で訴訟費用も滞納者に請求すると明記されていても
管理組合の持ち出しになる可能性があると理解して
回収にあたらないと駄目なのでは？

滞納管理費等を回収するか、回収できなければ時効の中断し、最後は競売による排除をする以外はありません。

>>310
「滞納金以外の費用をどうしたら回収できるのか？」という流れですよ。

しかし費用倒れとか書いてるヤツは、管理費用回収程度の仕事にホントに弁護士いれたらいくらかかるか知ってんの？

１０万～１５万だよ。
その費用が出せないなんて、お宅のマンション管理はちゃんと機能している？

ここで営業活動？

１５万掛けて、滞納金、違約金、弁護士費用総て回収してくれれば良いけど
勝ったら成功報酬？
負けても１５万？ボロい商売だね！

弁護士は20万ボッて電話２本と督促状２通だけだろうが。
管理費滞納に関して弁護士は役に立たない。

>弁護士は20万ボッて電話２本と督促状２通だけだろうが。

実際は、事務職がやっているけど・・・

管理費の回収に弁護士を雇っても、成功報酬は必要ありません。
初期費用と裁判費用だけで十分ですよ。通常の報酬時は、相談料・着手金・成功報酬が必要です。
小額訴訟は訴額の１％です。簡易裁判所に支払う費用。
滞納金に対する法定利息は５％です。規約で定めてあれば、国の遅延金１４．６％に準じる利息は請求できます。
競売になった場合銀行等が先取り特権に優先する為、残額が多ければ利息等はとれない場合もあります。
小額訴訟で弁護士に依頼する必要はありません。理事長が原告になればいいのです。裁判所はその手続き等親切に教えてくれますよ。

管理規約には、弁護士費用も・・・なんて書いてあるけど
実際、滞納回収で弁護士に依頼する管理組合ってあるの？

滞納回収訴訟って、負けることあるの?

訴訟を起こして勝った場合、実際は誰が回収するわけ?

>訴訟を起こして勝った場合、実際は誰が回収するわけ?

勝訴して債務名義を獲得するだけ
それから強制執行の手続に入るのでは？

>１０万～１５万だよ。
>その費用が出せないなんて、お宅のマンション管理はちゃんと機能している？

滞納管理費回収費用に15万も出すなんて
管理組合として機能していないですね！

＞管理規約には、弁護士費用も・・・なんて書いてあるけど実際、滞納回収で弁護士に依頼する管理組合ってあるの？

時効になって歴代の理事長の善管注意義務違反で彼等の賠償になっても良いなら放置するのも一つの方法だね。

弁護士使わずに回収できるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！

小額訴訟や支払督促で弁護士に依頼することはまずないでしょう。弁護士が出ていってもやることないでしょう。
勝訴とか敗訴はないでしょう。裁判所から支払命令がでるだけです。
それでも支払がなければ、競売（動産から先。しかし、滞納金の額は小さいので、殆ど動産で決着がつく）
給与差し押さえも可能。

この種の問題は先ず実行することが、第二、第三の滞納者を増やさないことにつながる。
逆に、一人でも三ヶ月以上の滞納者が現れると、待っていたかのように次々と滞納者は増えていく。

>弁護士使わずに回収できるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！
弁護士が、回収してくれるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！

今日は釣りですか？
本気で弁護士が回収してくれると思ってるの？

＞本気で弁護士が回収してくれると思ってるの？

管理会社にたいてい顧問弁護士がいるから
理事の中には、委任すれば回収してくれると思う人もいるんだろうね。

でも、

＞法律事務所に勤めるものです。裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。
未払い給与なんかでも仮差押えまで。

これが真実、弁護士事務所だとしたら、
こういうのに委任したこと自体
不運としか言いようがない。

要は、理事がやるにしろ、専門家に委任するにしろ
一番がんばって、調べて、対処するのは理事以外じゃないということでしょ。

支払督促では、仮執行の宣言付き申し立て後は、３０日以内に強制執行の申し立てを簡易裁判所にすることができます。
そして、最終的に確定判決と同一の効力があるのをご存知ないのかな。法律事務所に勤めてて。

結局>>312の弁護士は、「カネ出せないの？」しか言わなかったな。

たったの一言すら「専門家の視点」みたいなコメントが出ないのは、
結局何も出来ないというのを如実に語っている。

小額訴訟の場合は、５０万以下の滞納金に対してだよ。それを回収するのに弁護士に頼む組合はいないよ。
訴額の１％、つまり５千円以下でやれるんだから。

普通訴訟の場合は、１４０万以下は簡易裁判所、１４０万超は地方裁判所が管轄。
支払督促で意義を申し立てられた場合。

>小額訴訟の場合は、５０万以下

ちゃう！

少額訴訟は目的物の価格が60万円以下の金銭支払請求権だぜ。（眠訴368条1項）

そういう間違いすると、無知をいいことにプロにボッタくりされるぜ。

プロに頼んでもいいが、どういう方針か、
その方針の根拠を、
しっかり尋ねることが重要。

無料法律相談の相談内容で
委任している専門家がちゃんと仕事しているかどうか、という相談
がかなりの割合ということ聞いたことあるぞ！

そうすると結局プロがやるより理事が自分でやった方がいい場合が多いと思われ。

ごめん、６０万が正解です。

委任すればしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。

でも、
区分所有者に弁護士がいる場合や
理事に弁護士がいても
絶対に名乗らないだろうし
弁護士としてアドバイスはしないだろう。

弁護士が理事でも理事としてかかわるんであって
弁護士としてかかわらない。

ましてや、
＞法律事務所に勤めるものです。

というのはあり得ない。
これは絶対嘘と思われ。
おいらの興味はこういう嘘で釣る目的です。

滞納処理を妨害することで利益を得るのは、
滞納している人かな。
それとも滞納処理を商売している人かな。

＞区分所有者に弁護士がいる場合や理事に弁護士がいても絶対に名乗らないだろうし

へー、そんな共同住宅あるの？
男の感覚だね。井戸端会議ではすべて見通しですよ。

>委任すればしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。
取材に対してはしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。

の間違いだろ？弁護士も人気商売だからな。

滞納者の勤務先などを調べるのに、探偵事務所を使うのは(もちろん合法内の調査で)問題ありませんか？
またその費用は管理費から支出できると思いますか？

＞探偵事務所を使うのは(もちろん合法内の調査で)問題ありませんか？

必要性が全く認められません。

給与の差し押さえとかしたいんだろ。
管理費からの支出は難しいと思う。
弁護士を通して「調査費用」として弁護士から請求してもらうのがいいんじゃない？

債務者行方不明なら裁判に移行すれば良いだけです。
裁判所の掲示板への公示送達されれば、欠席裁判で請求通りの判決となり、債権の消滅時効期間は判決確定日から10年となります。

>債務者行方不明なら裁判に移行すれば良いだけです。
それで10年に延ばした債権は、塩漬けにでもするんですか？

そうですね。先ずは時効５年を延長しておけば、特定継承人が現れたり、債務者が見つかったり財産相続したりしたら強制執行などの回収の機会を待つことです。

そんなの待たないで強制競売すれば？

出来たらどうぞ。

出来ないなら帰れ

強制競売なんてそんな簡単じゃないよ。

管理費を滞納するような所有者は、ほぼ抵当権が付いてるしね。

先取り特権は抵当権に劣後するんだよ。

実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。

住金や銀行の抵当権には劣後するが、普通抵当権には先取り特権のある管理費は優先します。

最低売却価額が４１８万円であるのに対して抵当権等優先する債権が２，７８８万円あり、これを弁済すれば剰余の見込みがない競売ができなければ、区分所有者全体の利益を害するとして競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定を下したよ。

不良区分所有者は、排除するしかないね。

>不良区分所有者は、排除するしかないね。

どのような段取りで？