管理費滞納住戸対策

滞納者氏名議事録記載方法に関して

私のＭＳの場合も同じく総会で問題になり
匿名Ａ氏、Ｂ氏では継続的に議事録で滞納者への対応確認するのに不便で
個人名の場合、完済した後も議事録に残ってしまう事など考え
議論の結果、部屋番号で議事録記載しています。
その方法が一番良かったのか、正直分かりません。

他、何か良い方法ある方教えて下さい。

>>120
任売であっても、差押が入っていれば足元見られるので、売却価格にそれほどの
期待ができるんでしょうかね？

＞議論の結果、部屋番号で議事録記載しています。

部屋番号はいいかもしれませんね。それで検討してみることにします。
ありがとうございました。

どうも概念的な誤解をされてる方がいるようなので・・・・

プライバシーの侵害（Infringement of privacy） とは、
　私生活上の事実や事実らしく受け取られるおそれがある内容を公開する事によって、人を不快にしたり、不安にさせること。

プライバシー侵害の概念の４類型区分
　1.私生活に侵入すること。
　2.他人に知られたくない私事を公開すること。
　3.事実の公開により他人に自己の真の姿と異なる誤った印象を与えること。
　4.氏名や肖像を他人が利得のために流用すること。

----
理事（理事会）は、滞納に関しても管理組合代表として正確に把握し協議対応し、会議の内容は議事録として記録しなければいけない。
組合員は、組合の一員として理事会議事録の閲覧ができる。

上記にあたっては個人名が出ていても「プライバシーの侵害」は起きません。
起きるのは、知りえた内容を第三者や無関係の目的に公開するときです。

理事会が個人名を明記して公開の場で張り出す場合などは、組合員以外が直接知りえる機会を留意すべきです。

＞匿名Ａ氏、Ｂ氏では継続的に議事録で滞納者への対応確認するのに不便で個人名の場合、完済した後も議事録に残ってしまう事など考え議論の結果、部屋番号で議事録記載しています。

議事録は規約に規定されている重要書類です。証拠書類を自ら毀損するとは余りにも自己中心思想の結果ですね。
議事録写しの段階では、匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できます。これを行うと、元の根抵当権の被担保債権は保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が優先回収権を手中にできます。
根抵当権は、債権者が、担保物権の担保力を当てにして債務者に過剰融資をして債務者が破綻しても設定者は担保提供者としての責任を負わなければなりません。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になってきます。そうすれば、根抵当権者は第三者への根抵当権移転登記ができるようになります。

少々話がズレてしまってすいませんが、

近々、マンション管理組合のホームページが立ち上がります。理事会議事録を載せるかどうか
思考中なんですが・・・・

１．そもそも、理事会議事録をホームページに載せるべきではない。

２．ホームページに載せるなら、該当者がわからないように匿名にすべき。

３．ホームページに載せるとしても、名前を載せても構わない。

のいずれかが正しいですか？　もちろん、住民（組合員）以外は、この部分を見ることは
できません。

>近々、マンション管理組合のホームページが立ち上がります。理事会議事録を載せるかどうか思考中なんですが・・・・

総会の議事録と同等に扱うのが常識です。

セキュリティ上、心配なこともありますね。

個人情報を載せるわけじゃないから、セキュリティは問題にならないような・・・・

なお、理事会議事録の電子保存という方法自体は、法律でも認められていたと
思いました。

いや、もし滞納者の実名を議事録に書くのであれば、それを電子掲示板みたいに容易に
見えるものに書くのは問題ではないかという意味ですよ。

もし、実名が載っていなければ、理事会の議事録を電子的に見えるようにするのは
問題ないと思いますけど。

＞いや、もし滞納者の実名を議事録に書くのであれば、それを電子掲示板みたいに容易に見えるものに書くのは問題ではないかという意味ですよ。

関係者とは言え、議事録は実名があろうが無かろうが、閲覧の権利、義務のあるものです。

>>123
>任売であっても、差押が入っていれば足元見られるので、売却価格にそれほどの
>期待ができるんでしょうかね？

競売の場合立ち退きの手間が掛かる分安い入札になり
任売の場合は、その点購入者の手間が掛からない分多少でも高く売れます。

又、競売で揉める物件に、専有屋などが入ればその分明け渡しに時間が掛かりますしね

>>126さん
>組合員は、組合の一員として理事会議事録の閲覧ができる。

組合員でなくても議事録は閲覧出来るのではないですか？

>>127
>議事録写しの段階では、匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

議事録の閲覧希望が有った場合、原本ではなく
写しを提示されているのでしょうか？
期を重ねたＭＳは、費用と手間が掛かることになりますね

>いや、もし滞納者の実名を議事録に書くのであれば、それを電子掲示板みたいに容易に
>見えるものに書くのは問題ではないかという意味ですよ。

私も同じ意見です。

以前新聞で滞納者に対してエントランス掲示板に組合が支払うよう書面を掲示して問題になった事が
随分昔ですがあったと記憶しています。
又、消費者金融の取立て禁止事項にも張り紙も禁止されています。
掲示板も同じく、第三者が容易に閲覧出来る環境に実名を公表するのには問題ありだと
捕らええています。

>>124
>駐車場契約書とか交わしてないのかな。。。うちは契約書にきっちり書いてあります。

古いＭＳ、規約改正していないＭＳは結構杜撰な管理、契約をしていますよ

>議事録写しの段階では、匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

議事録の閲覧依頼があれば、誰でも閲覧する事が出来ます。
議事録の写しではなく、手を加えていない議事録を

>>127
正確に理解する必要があります。

滞納したら、議事録に記載しますとか決算報告書に記載されますと、あらかじめアナウンスしておけばいいですよ。

うちは、何にどう公表されるか細則にまとめて総会承認しています。
記載した理事が悪いなんて事言われたら、やってられませんからね。

逆に「滞納者の氏名を議事録に記載してはならない」なんて規約あったらおかしいでしょ？
悪いのは滞納者です。議事録の書き方まで指図されるいわれはありません。

>匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

誰がどのような基準で書き換えるの？
それによって、大きな弊害も出るでしょうし
書き換える人によっては、お役所の開示のように
黒塗りだらけになる可能性もあるのでは？

やっぱり書き換えるのは不適切ではないでしょうか？
少し考えれば分かる事なのに・・・

個人情報保護法および同施行令により、5000件以上の個人情報を個人情報データベース等として所持し事業に用いている事業者は個人情報取扱事業者とされ、個人情報取扱事業者が主務大臣への報告やそれに伴う改善措置に従わない等の適切な対処を行わなかった場合は、事業者に対して刑事罰が科される。

>>123
競売の場合、落札してから明け渡しまで時間が掛かる場合が多いです。
その為、明け渡し時間や費用を差し引いた金額、又企業が落札する場合は
利益を考え入札します。

その点、任売は、物件明け渡し等を含めた条件で売買契約が出来るので
競売よりも割高な金額で売れるのです。

売り急ぎに関しては多少足元は見られるかもしれませんが

>>143
今ここで問題になっているのは、個人情報保護法の問題ではないと思うのだが

>>126
>組合員以外が直接知りえる機会を留意すべきです。

議事録は、組合員以外にも閲覧が出来ます。
議事録に明記すれば組合員以外でも知り得る機会がある事になりますが
その点について、どう解釈されているのでしょうか？

裁判では負けないにしても、訴訟起こされるだけでも嫌だな・・・

会社を変わったりして一時的に払えなくなる、あるいは年金の払いが遅くて間に合わなくて、
一時的に払えない、なんて事態は予測できる。

そのときに、名前がホームページに出されたら恥ずかしい。情報保護法の対象でなくても、
名誉毀損罪は成立するのではないか・・・。

個人情報保護法は、管理会社に適用されるものではないでしょうか。

管理組合が独自ならば、問題ないんじゃないですか？
厳重に管理しないと行けませんが。

>個人情報保護法は、管理会社に適用されるものではないでしょうか。

名簿管理をしていない管理会社は、個人情報保護法の適用外になるはずです。
なので、最近の管理会社は、名簿作成をしない所が多いそうです。

>名誉毀損罪は成立するのではないか・・・。

実際名誉毀損で訴えても立証が難しいのでは？
週刊誌やマスコミなっど名誉毀損の訴えをしてもなかなか訴えを認められていないようですし

「他人に知られたくない個人の情報は, それがたとえ真実に合致するものであっても,その者のプライバシーとして法律上の保護を受け,これをみだりに公開することは許されず違法に他人のプライバシーを侵害することは不法行為を構成するものといわなければならない.このことは,私人による公開であっても,国や地方公共団体による公開であっても変わるところはない.国又は地方公共団体においては,行政上の要請など公益上の必要性から個人の情報を収集保管することがますます増大しているのであるが,それと同時に,収集された情報がみだりに公開されてプライバ シーが侵害されたりすることのないように情報の管理を厳にする必要も高まつているといつてよい.」

>一時的に払えない、なんて事態は予測できる。

一時的に払えない状況を予測できるなら
それなりのお金をキープしておくのが
大人のお金の管理ではないでしょうか？

子供の学費、給食費、税金など滞納する
社会人の言い訳と同じに聞こえます。

＞個人情報保護法は、管理会社に適用されるものではないでしょうか。

区分所有者数が５千人以上の管理組合にも適用されます。

個人情報、最近意味なく厳しすぎない。なんでもかんでも個人情報というけど、名前と住所位は最近までは電話帳に載ってたのにね。
法律もなかったし。
世知辛い世の中になったもんだ。
だいたい５，０００以上はダメで、４，９００ならオーケーとは、個人情報保護法自体意味ないじゃない。

>区分所有者数が５千人以上の管理組合にも適用されます。

管理組合が管理する名簿数が５０００人以上だと個人情報保護法の摘要になります。
1700戸の管理組合で1戸3人家族で家族名簿管理をしている管理組合は摘要になる事に

余談ですが、何処から何処までが名簿管理に摘要になるのか解釈が定かでない状況で
以前弁護士との話で、名刺を名前の純にファイルする事で
名簿管理に当てはまると解釈されるとの事
キャバ嬢だと名刺5000枚位集めているでしょうね

区分所有者が5000人(住民じゃないよね?)以上なんてマンションが存在するの?

いやあ、私が知らないだけだろうと思いますけど。

>区分所有者が5000人(住民じゃないよね?)以上なんてマンションが存在するの?

複数棟が合同で管理組合運営で、共同名義が多いＭＳ

有るかもしれない

私は知らないが・・・

>>152
それなりのお金を蓄えているはずの大企業でも従業員を切ってるからね。
『お金を蓄えているはず』なんてのは社会に出てない人の考え方だね。

＞1700戸の管理組合で1戸3人家族で家族名簿管理をしている管理組合は摘要になる事に

管理組合員は区分所有者です。その組合に適用されるのです。家族は組合員ではありません。

＞キャバ嬢だと名刺5000枚位集めているでしょうね

集めるのは自由です。それを公開、販売は罰金です。

>>158
>『お金を蓄えているはず』なんてのは社会に出てない人の考え方だね。

他のスレでも住宅購入時に手許に残す資金などがありますので
一度読まれると良いですよ

綱渡り的な収支計画しか立てられない人は住宅はローンで買わない方が良いですよ。

不景気だからこそ、ローンの支払いとか収支管理は必要なのでは？

住宅ローンは払らわないと、抵当権の実行されて手放す羽目になるけど
管理費は滞納しても・・・
そんな考え方は、共同住宅に住む他の組合員からしたら迷惑でしかないです。

>>159
>管理組合員は区分所有者です。その組合に適用されるのです。家族は組合員ではありません。

家族は組合員ではありません。
しかし1700戸の管理組合で1戸3人家族で
5000人の家族名簿を管理している管理組合は、個人情報保護法の摘要になります。

>>160
>それを公開、販売は罰金です。

罪状は何になるの？

>>161
管理組合は、区分所有法５９条の競売請求は、剰余がなくても行うことができると主張して、東京高裁に取消しを求め、東京高裁では、区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができるとしました。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当であるとしました。

ＮＯ．１６３さん　罪状は５００万円以下の罰金又は、１０年以下の懲役です。

>>161
大人どおしなんだから、
いまさら精神論はやめましょうよ。
大人ぶりたいのはわかりますから（笑）

＞＞164さん

話の流れ的に理解できないのですが
何を主張したいのですか？

>>165
>罪状は５００万円以下の罰金又は、１０年以下の懲役です。

罪状は何になるのですか？

住宅ローンは払います
携帯電話料金も
車も持っています。
でも管理費等は滞納しています。

そんな人の為に、議事録に滞納者の記載方法に悩むなんて

>>169
相手が悪いから配慮は不要なんて。原始人ですか？

例えば離婚調停中で別居してて、ローンは払ってるけど管理費は滞納中なんてケースがありますね。
うちのことじゃないよ（笑）

滞納者、議事録記載方法に関して
個人的には、誠意ある対応しているか、していないかによって
対応を変えるのも一つの方法だと考えます。

入金ズレ、不測の残高不足など長期未納でない組合員に対して
議事録に実名で記載するのはと思います。

又、長期未納者、話し合いにも応じない様な組合員に関しては
議事録に実名記載も仕方ないと考えますが

基準を作らなくてはいけないから、難しいでしょうね

>相手が悪いから配慮は不要なんて。

配慮を感じる滞納者であれば良いのだが

長期滞納で、話し合いにも応じない組合員も居るのが現実ですよ！

質問

>>147、158、170
現在管理費滞納？
過去に管理費滞納？
将来管理費滞納予定？

>>174
匿名掲示板で当事者と認定することは、ものすごく頭の悪い行為だと思います。

>>175

逆に滞納者が居るなら匿名なんだから
ざっくばらんな意見を聞きたいと思う。

理事長になると、滞納問題は悩みの種である訳だから

１７１さんみたいなケースもあるし、内部にトラブルを抱えてると
取りあえず棚上げになる場合もあるのかな。
管理組合としてはいい迷惑だが、
払ったほうに既成事実ができるのでやむを得ず止めておく。なんてのがあるのかな。

滞納者は、このスレには居ないのでしょ

居たとすれば、働いて管理費払えよ！

の一言で終わりじゃないの

178は滞納者

>>147
>>158
>>170

滞納者に対して擁護的考え方でいらっしゃるようですが
管理組合活動に参加されえちますか？
滞納問題に取り組んだ事ありますか？

総会では、滞納があれば必ず管理組合に対して質問があります。
どのように対応しているのかなど
そんな経験をすると、誠意ない滞納者に対して配慮する気持ちは
薄れます。

＞どのように対応しているのかなど

督促状出す以外にやることがあるの?

最終的には裁判かもしれないが、そんなのやっておれん・・・
まあ、だから甘く見られてしまうのかもしれないが・・・。

Ｈ田Ｔ造

これならいい？

＞長期滞納で、話し合いにも応じない組合員も居るのが現実ですよ！

事なかれ主義で、理事長が自分の理事長期間を過ぎるのを待ち、法的手続きをしない限り滞納が続くでしょう。
滞納者、他の組合員共に、不幸になるだけです。３ヶ月滞納したら、他人の力無しに自身の努力で滞納を解消することは不可能です。

3か月の滞納程度で弁護士代を支出するのは反対です

>>184
>督促状出す以外にやることがあるの?

いきなり督促状？（笑

>法的手続きをしない限り滞納が続くでしょう。

総てのケースには当て嵌まらないけど

>３ヶ月滞納したら、他人の力無しに自身の努力で滞納を解消することは不可能です。

２ヵ月なら自身で可能？
３カ月なら他人の力が必要？
その根拠は？

是非とも滞納者の言い分を聞きたいものです。

>>181
>督促状出す
>最終的には裁判かもしれないが

少額訴訟で十分なのでは？

>事なかれ主義で、理事長が自分の理事長期間を過ぎるのを待ち、法的手続きをしない限り滞納が続くでしょう。

理事長は，大変そうで引き受けない方が得策かも
そう思えてしまう。

＞２ヵ月なら自身で可能？３カ月なら他人の力が必要？その根拠は？

貴方の収入と見比べて見たら如何ですか？
臨時支出１０万近くなるときつくなるでしょうに、ね。

＞理事長は，大変そうで引き受けない方が得策かもそう思えてしまう。

そうです。思慮分別の不得意な人は理事長にだけはなるべきではありません。

>臨時支出１０万近くなるときつくなるでしょうに、ね。

最初からキツイから管理費滞納しているんじゃないの？

年収分の預貯金ある人からすると、3ヶ月の基準が理解出来ない

>少額訴訟で十分なのでは？
最終的には裁判だよ。
少額訴訟は、訴訟にビビって自分からカネを出すヤツにしか通用しない

>思慮分別の不得意な人は理事長にだけはなるべきではありません。

このスレ読むと、理事長を引受けない人多くなるだろうね

小額訴訟しても、先方が異議申し立てしたら、結局通常訴訟になると思ったけど・・・。
また、小額訴訟で勝訴しても、滞納者が結局判決を履行しなかった場合はどうなるのだろう？
無職のため給与の差し押さえもできかったら・・。その後どうするのだろう？
強制競売？物件に担保がものすごくついていて、無剰余取消しとなったら？
そんなに簡単じゃなさそう。

>>191
>貴方の収入と見比べて見たら如何ですか？
>臨時支出１０万近くなるときつくなるでしょうに、ね。

イマイチ説得力が無い回答で残念。
私の場合、年に２００万程繰上返済しているので

滞納する人は、臨時支出と言う位元々収支計画が杜撰なんだから
１ヵ月でも滞納すれば、キツイのではないか？
それともキツクないけど、取り合えず滞納って事なのかな？

滞納している人コメントくれ！

>>196
競売になれば、新所有者に対して滞納過去５年分請求する権利と
新たに滞納が増えない！かも
の利点があるのではないかな？

>>196
先取特権というのがあるらしい

>先取特権というのがあるらしい

先取り特権の優先順位分かる人教えて下さい。

国税
地方税
その他税
抵当権
根抵当権

198,199さん　
なるほど、先取り特権か・・・。
それなら、滞納者の出方によっては早めに結論を出して法的手続きに行かないと、滞納額が大きくなってしまって競落者の（入札者の）予定額より多額になった場合、入札自体が成立しない（入札者がいない）なんて事になるよね。
落札された場合は、確かに少なくとも滞納はとまると思うけど、残った債権はどうするの？
確か、損金処理するためには組合員全員の同意がいるのでななかったっけ。そうねら、殆ど不可能だよね。

>>201
残った債務は次の所有者が引き継ぎます。
リソートマンションの競売で誰も入札しないのはそのためです。

みなさいん裁判したら負ける可能性もゼロでないこともお忘れなく。
たとえば偽造した滞納管理費免除の文書をだされ、それが認められることもある。

裁判所は必ず正しい判断をしてくれると信じたら痛い目にあうよ。

>損金処理するためには組合員全員の同意がいるのでななかったっけ

確か全員の必要は無かったと思うが
勉強不足で、正確な事は言えませんが・・・

>残った債務は次の所有者が引き継ぎます。
>リソートマンションの競売で誰も入札しないのはそのためです。

ケース的には少ないですが
入札前に、滞納管理費の値引き交渉があります。
管理組合（勿論総会の総意が必要）がそのまま管理費が入らない事と
値引き分の損失を天秤に掛けて、滞納分を値引きする事によって入札される場合も
それだけの価値のあるＭＳでなければ、交渉はないでしょうが

>残った債務は次の所有者が引き継ぎます。

過去５年分までですが

競落されなかったらどうなるんですか？

>競落されなかったらどうなるんですか？

最低入札がを下げて再度競売

最低入札額が下がる事によっての弊害
最悪のケースとして
滞納者が別名義(例えば妻名義とか)を利用して、最低入札額で入札、落札
管理費の滞納は続く可能性はあるでしょう。
実際によくあるケースです。

>たとえば偽造した滞納管理費免除の文書をだされ、

管理組合の印鑑管理と押印帳で管理が出来ていなかったのか
杜撰か管理組合の落ち度もあったのでしょう。

>>200

国税庁のサイトを参照。
第16条関係　法定納期限等以前に設定された抵当権の優先
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/02...
第20条関係　法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/02...
第26条関係　国税及び地方税等と私債権との競合の調整
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/in...

>>209
なんだか読んでも良く分からない
209さんは、理解できましたか？

この不景気
競売も任売も物件の動きが止まっている。

＞過去５年分までですが

時効の中断が発生した場合は？

>時効の中断が発生した場合は？

中断の時点から５年です。

時効の中断で
承認ってのがありますが
例えば、管理会社か理事長が滞納者に回収交渉しに行った時に
妻が(組合員ではない)一部を支払った場合は、時効の中断になるの？
本人（組合員）が払った訳ではないから、承認には当たらない？

その点詳しい方教えて

保証人が承認しても、債務者の時効の中断にはならないのでは？

債務者が承認すれば時効は中断する。保証人も随伴性で時効の中断する。

だから妻が払っても時効の中断にはならない？
のではないかな

時効の中断なら、半年おきぐらいに、その時点での滞納内容（額）について、滞納者から確認書に署名・押印いただければ、都度止まるんじゃない？
問題は、裁判やろうと、どうしようと実効性だよね。
一般的には、競売されれば、次の区分所有者から回収できるが、価値の問題なのかどうかはわからないが、入札が不調に終わり、裁判所から債権の減額や放棄を求められたケースもあると聞いています。つまり、必ず回収できるとは限らないって事です。
また、強制競売が成立したとしても、その滞納者が立ち退きに応じなかった場合、それはそれでまた大変だそうです。その滞納者が身寄りの無いお年寄りのような場合、人情として強制執行しにくいケースは十分考えられます。（悪いのはもちろんその滞納者ですが。）
とはいえ、理事長個人が代表して行うんですよ・・・。自分ならできれば避けたいよな。
まあ、マンションの区分所有というのは、そこも理解して、飲み込んで行く覚悟が必要なのかも。

>滞納者から確認書に署名・押印いただければ、都度止まるんじゃない？

簡単に時効の中断は出来るけど、実際居留守使って話し合いに出てこない人も居るから
苦労するんだけど

>強制競売が成立したとしても、その滞納者が立ち退きに応じなかった場合、それはそれでまた大変だそうです。そ
>の滞納者が身寄りの無いお年寄りのような場合、人情として強制執行しにくいケースは十分考えられます。（悪い
>のはもちろんその滞納者ですが。）

でも競売が成立した場合の立ち退き交渉は、新所有者で管理組合は関係ないのでは？

>裁判所から債権の減額や放棄を求められたケースもあると聞いています

競売の最低入札額って、債権額で決まる訳じゃないですよね？
市場価格（もっとも安い値段に掛け目でしょうが）で決まるのでは？

>>210
管理費について書くなら･･･
管理費は、一般の先取特権の中の共益の費用にあたります。普通は登記されていません。
なので、>>200に列挙した国税や抵当権等に関しては劣後します。
列挙した項目の優先順位については、>>209で上げたサイトや関連法令を確認してください。

209さんの法令関係読むと
裁判員制度が怖くなってしまう。