管理費滞納住戸対策

>>739
一度交わした念書の内容を履行しなかった区分所有者ですから、二度目も同じ結果だと思います。
仏じゃないのですから、一度破ったのであれば次は法的な手段によって回収するしかないでしょう。

↑　が正常な考え方です。念書は一枚で済まないことは周知の事実。理事長も滞納者も目の前の物を除く事ではどっちもどっちだが、これでは滞納者が優位にある現実を直視すべきだ。

すると、前にも出たかもしれませんが、任売ではなく競売にするのでしょうか？
本人が任売で売れたら払うと言ってるのに、少額訴訟などで差し押さえとかできるのでしょうか？

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競売開始決定から６ヶ月以内であれば、競売価格が決定される前の任意売却は可能です。
しかし、競売手続きはされているのでしょうか？。定額給付債権の先取り特権より、先順位の抵当権がついているでしょうから裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄がありますのでそれに競落人が負担するものであることを記載しておかねばなりません。そうすれば時効中断の効果もあります。そして、配当要求の書式・資料は該当裁判所で確認しておく必要があります。要は特定承継人に支払ってもらう準備をしておく必要があるのです。

競売にかけられた物権は裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも拘わらず物件明細書に滞納額の
記載がない場合があります。
このときは、裁判所競売係りへ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが大切です。念書は単なる確認書に過ぎないので、別の法的手続きが必要です。

競売にかけられている物権に対して、少額訴訟等はできません。
しかし、この滞納者の物件はほんとに競売なり任買にかけられているんですか？調べてみる必要がありますね。

>>746さん

いえ、まだ競売に至っていません。
支払督促を取り下げした状態です。
そして滞納者が売却し滞納費を払う、と言ってる状態なんです。

皆さんのご意見で、念書だけでは不充分との事であり、速やかに法的手続きをと助言をいただきましたが、それでよいのか…そのためにはどうすすめるべきかお教えいただければと思います。

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支払督促、又は少額訴訟の手続きをすべきです。
銀行ローンとかは支払っていると思います。もし銀行ローンの支払が滞ったらすぐ競売になりますので。
たぶん今のままではいつまでたっても、競売・任買はおこなわれないでしょう。
兎に角すぐ少額訴訟等の手続きに入るべきです。手続きは簡単です。弁護士の必要もありません。

>>748さん

その場合、本人の気持ちを逆撫でしないでしょうか？
法的に『任意売却を検討している長期滞納者に対し、少額訴訟をおこすのは有効である』のであれば、致しますが、いずれにしても売れなければ払えないわけですよね

自分としては、少しでも高く売れて早く回収したいところです。

任売で、管理組合が進捗状況が確認できればいいのですが、プライバシー保護かなんかで教えてもらえないです。
不動産会社から、問い合わせとかありますでしょうか？

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６０万以上なら支払督促の手続きが必要です。
支払督促の手続き
①まず簡易裁判所の裁判所書記官へ支払督促の申立てをします。詳細は書記官が詳しく教えてくれます。
②書記官から支払督促の送達がされます。
③債務者に到達後、２週間以内に督促異議の申立てがなければ
④債権者から仮執行の宣言付き支払督促の申立てをします。
⑤書記官が債務者に仮執行付き支払い督促を送達します。
⑥ここで強制執行の申立てをします。
⑦債務者から異議の申立てがなければ確定判決と同一の効力が発生してきます。
ただ、区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的としているものです。
先取り特権での競売は費用もかかりますので、できることなら少額訴訟でやられたらどうですか。６０万を超過
していれば何回かに分けてやればいいですよ。
費用は訴額の１％で済みますので。例えば６０万であれば６千円です。
１００万の滞納金があれば、最初に６０万でやり、次に４０万の少額訴訟をおこなえばいいのです。
裁判所の支払命令が出て、それでも支払わない時はそれからの方法があります。まずは少額訴訟で頑張ってみてください。勿論弁護士は不要です。

任買は本人が勝手に販売して債務を支払うのではないですよ。それだったら、単なる売却じゃないですか。
競売が絡んでいるのですよ。売れなければ競売ですよ。
検討段階というのがおかしいですよ。検討の余地なしの状況じゃないんですか。
銀行とかの抵当権がついているはずですので勝手には売却できませんよ。
なんかだまされているようにしか思えませんけどね。
少額訴訟に踏み切るべきですね。

いや、やり方はわかるんですが、やるべきか!?で悩んでます。

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やらなければ払う意思がないので、絶対払うことはないでしょうね。
念書も承認も必要ないですよ。
滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。
甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

>滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。 甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

規約に無関係で、この様な悪質な滞納者には訴訟以外に対策はないと、理事長が確信して理事会なり、総会なりで決議すべきです。

やるべきかで悩んでいる段階じゃないでしょう。
当然行動に移していなければならないでしょう。
責任を問われることになりますよ。理事長が損害賠償をすることになりますよ。組合のお金ではなく、個人のお金で

訴訟に移行する場合、理事会の決議を取らなくてはならないと思います。
その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

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>>756
競売は難しいですよ。費用もかかるし。
それより少額訴訟でいいじゃないですか、それでやってみてはどうですか。
任買はその本人はやっていないでしょう。

任売してないよ、その男。
いい加減だね、口車にのってはだめだよ。

＞その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

滞納者の念書、言い訳は無視して、理事長主体の滞納者に対する対応処置として推進することに意義がある。

↑意義がある、ってやったかやらないかよりも、どうやったら確実に回収できるかとか、滞納者を増やさないようにするかを質問してるんじゃないの？

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任売は、どっちかっていうと債権者の都合で進まないケースが多いしね。
横から見ていて、「売っておけばいいのに」と思うこともよくあるよ。
結果的に競売になって、更に値下がりしたりとかね。

ところで、こんな方法を考えたんだけど、似たような事をやった人いない？

まず、少額訴訟か通常の民事訴訟で債務名義を取る（支払督促は不可）
↓
財産開示請求（支払督促だと、これができない）
↓
何か出てくれば、それを差し押さえればいいけど、多分出てこない
↓
破産申立
↓
やっと財産全てが出てくる。
↓
あれば差し押さえ（給与なども）
↓
無ければ破産宣告が出るかも（出なければ、59条競売に移行。恐らく、この時点で、「競売以外に管理費等を回収する方法が無い」という要件を満たせるはず）
↓
住戸は破産財団の管理下へ。ここで、破産財団が競売にかける場合もある。そうなれば落札者（次の所有者）に請求
↓
オーバーローンの場合、破産財団が放棄するので、抵当権がついたまま、所有者の手に戻る
↓
そのうち、抵当権者が競売にかける（かなりの期間、放っておくケースもある）
↓
落札者（次の所有者）に請求

問題は、破産申立の予納金が結構高いこと。でも、先に59条競売をするよりは安いし、確実性もあるのでは？と思うんだけど。

今時の滞納者はその場凌ぎしか能がないので、訴訟で締め付けると、恥の感覚がないので簡単に自己破産するから、継承者に期待するのが現実的だよ。