長谷工コミュニティはどうですか？

小さいマンションが修繕費が高いのは大噓
小さいから余計な設備もなく、シンプルだから修繕費も安い

＞組合による自主管理に近い状態かな。

この手がありましたね。自主管理なら不甲斐ない対応にいらいらすることもないだろうし。自主管理で一番大変なことはなんでしょうか？

　自主管理のメリットデメリット以前に、これまで委託管理だったのを自主管理にすること自体、組合員の賛同を得るのはとても難しいと思います。小規模物件ならまだしも、規模が大きくなればなるほど難しくなってきます。実現に向けてのハードルは管理会社変更の場合よりも高いと言わざるを得ないでしょう。
なので、他社から見積を取り寄せ比較するのがベターだと思います。その際には、現状の全面委託の場合の見積と、　エレベーター、機械式駐車場、給水増圧ポンプ点検など設備関連の外注業者への再委託業務を組合直契約とする部分委託にした場合の見積を取得したら良いでしょう。
　管理会社変更となると、必ず反対派の住民も出てくると思うので、長谷工にも見積参加させて比較することです。現行会社の長谷工に幾ら不満があろうとも、このプロセスを踏んでおかないと、後の組合運営に尾を引くことになると思われます。管理会社変更に着手するに当たっては、このことをよく念頭においた方が良いでしょう。
　また、住民同士だけでは意見をまとめるのが難しい場合は、管理会社変更に実績のあるマンション管理士などと顧問契約を結び、合意形成の為の潤滑油として活用することも一考です。各管理会社から同一条件・同一書式での見積取得の作業もしてくれますので、各社の相違が明確になり比較がし易くなります。

自主管理の大変さが分かりました。
管理会社の変更以上に住民過半数の同意を得るのが難しいということですね。
も少し自分でも調べてみます。

人間は楽なほうにはすぐ慣れていくが、逆は非常に難しいですよ。
自主管理するということは自分達で動かなくてはならなくなります。
一度楽な味をしめたものが、苦をとりますかね。

長谷工コミュニティはいい管理会社には違いないけど、フロントや管理員は当りはずれもあるからね。

＞長谷工コミュニティはいい管理会社には違いないけど

処置なし

穴吹工務店倒産。
サーパスの住民大変だ。
管理会社の変更をしなくちゃね。

購入予定者の方、前金渡してないですか。

やっぱり長谷工がいいよね。健全経営だから。
管理会社は長谷工にしなさい。

＞やっぱり長谷工がいいよね。健全経営だから。
誰も健全だと思ってないよ、そう思われたいならそう思われるよう努力すること。
こんな書き込みでは信頼は回復できませんよ。

長谷工が健全でなければ一体どこが健全なんですか。
一般的には、顧客満足度NO.1とかの評価も多いに参考になるのでは。
顧客満足度２０位とかの企業と１位の企業のどちらを信用しますか。

今まで長谷工コミュニティを顧客満足度１位ということで持ち上げてきたけど、実はこの会社は
私の街にはなくてどういう会社かは知らないんです。
少々おもしろ半分でレスしてました。
しかし、１位という事実は重いですね。
中にはフロントや管理員でばばを掴まされているマンションもあるでしょう。
しかし平均的には評価の高いところがいい会社だと思います。

知りもしない人がどうして執拗に長谷工を持ち上げるのか、とても不思議ですね。いずれにしても、信用するに値しない書き込みだということで一票！

少々おもしろ半分て書いてるでしょう。
しかし評価は尊重すべきだよ。

アテにならない評価なんか尊重する必要ないし実際尊重しません。長谷工の管理について知りもしないあなたが何を言っても説得力はありません。

多分関係者じゃないでしょうか。
または長谷工から正式に委託されてるとかね、掲示板対策費とかで。
いずれにしてもこれ見て長谷工でよかったなんて人はいないでしょう。

>>159
おもしろい方ですね。
全然関係ない者といっているでしょう。
少々おもしろ半分でレスしただけですよ。
私は九州の者です。福岡以外は長谷工コミュニティはないんじゃないですか。
少なくとも私の町にはありません。
もし管理会社の変更を考えた場合、その管理会社を選ぶとしたら何を参考にするんですか。
顧客満足度１位は参考になりませんか？
ただそれだけのことですよ。
もし長谷工の関係者ならみえみえの宣伝みたいなレスするはずはないでしょう。かえってマイナスになりますから。

ネット対策にしては間抜け過ぎると思いますけどね。これも費用をケチった結果なのだとしたら可笑し過ぎますが。

＞または長谷工から正式に委託されてるとかね、掲示板対策費とかで。
＞ネット対策にしては間抜け過ぎると思いますけどね。これも費用をケチった結果なのだとしたら可笑し過ぎますが。
全くです、まっ長谷工のやりそうなことですね。

長谷工が健全？
寝むてぇー。

確かに長谷工コミュニティは優良会社かも。←財務的には。
ただし大手マンション管理会社はどこも経営は安定している。

というよりも安定していて当たり前。
景気に関係なく毎月一定額が管理マンションから徴収できるため、
管理戸数が増えた分だけ、ほぼ収入も増加する。
また設備投資はほとんど必要なく、人件費だけで済むので赤字になることはまず有り得ない。

現にマンション管理会社が倒産した話なんてきいたことがない。
（他の事業で失敗して倒産するケースはたまにある）

経営面だけみれば、マンション管理会社は申し分ないでしょう。
しかし入社することだけば絶対すすめない。
マンション管理は、業界自体がブラック。

クレーム産業とよばれる住宅業界の中でも特にキツイ。
運が悪ければ入居者の吊るし上げにあう担当者もいる。
勤務時間は一応決まっているが、休日・夜中を問わず入居者からの電話はお構いなしにかかってくる場合も珍しくない。
まさしく24時間365日待機状態なので気が休まることは滅多にない。
以前、管理会社に勤めていたが、社員はみな死んだ魚のような眼をしていた…

今はマンション管理業界から足を洗えたことを、心底幸せに感じている。

いい企業であり続けるためには、それなりの経営努力をしていかねばならないでしょう。
少なくとも共存共栄、適正利潤は必要でしょう。
委託業務費に相応するサービスができていれば顧客はついてくるし、顧客拡大にも繋がってきます。
それを実行しているのが、顧客満足度上位の管理会社だと思います。

>勤務時間は一応決まっているが、休日・夜中を問わず入居者からの電話はお構いなしにかかってくる場合も珍しく　>ない。 まさしく24時間365日待機状態なので気が休まることは滅多にない。

私のところのマンションではそんな無茶なことはやっていません。理事会や総会の時は管理員に対しては残業手当
を組合で支給します。
全て契約として割り切った付き合いをするのが普通でしょう。過剰サービスを期待してはいません。
無理して組合に参入した管理会社は、過剰サービスとかがあるのかもしれませんが。
人が代わればサービス内容が変るようなやり方は長続きしませんよ。

＞少なくとも共存共栄、適正利潤は必要でしょう。
全くそうではないから、ここで色々言われているのですよ。

＞委託業務費に相応するサービスができていれば顧客はついてくるし、顧客拡大にも繋がってきます。

だから、全然相応していないと言っているのですよ。
そもそも顧客は自身での努力なしに親会社がどんどん供給してくれています。
解約と言っても、そうそう解約なんかされるものでもありません。
長谷工の場合、小回りの利かない大規模物件が多いのでなおさら解約が発生しにくいです。

165さんのいうとおり、ふんぞり返っていても金が入るシステムになっているみたいですね。実際管理会社を変えたくてもそう簡単にできないこともしっててのこと、悪質極まりない会社です。ほんと管理費泥棒ですね。

組合員にやる気があれば自主管理ができます。
うちのマンションは高齢化がすすみリタイアされた方が私を含めて多く、管理会社との契約を打ち切って自主管理にチャレンジしました。
役員と有志でマンション管理士を取得し、様々な業者からお話を伺ったりしたうえで準備万端で臨んだつもりでしたがはじめはしばらく大変でした。
管理会社のやっていることなど丸投げばかりで役員でその手配を分担すれば自主管理でもしっかりした管理ができます。が、それがかなりの労力と知識、経験が必要です。お陰様でパソコンもかなり上達しました。
あまりに大変であるため役割ごとに役員報酬が得られるようにしました。理事長と会計帳簿作成担当は月額２万円でその他は５千円〜１万円です。
管理費泥棒と言われないよう老体に鞭打って頑張っておる毎日です。
管理会社と同じことができるよう理事会の体制を整えれば某大手管理会社より良いマンション管理ができますよ。

167さん、自主管理にチャレンジされたことについてこちらもおおいに参考になります。

役員報酬は当然だと思います、ご苦労されているのですから。悪徳業者のように莫大な請求がくるわけでもなく明瞭会計でとてもいいですね。

＞管理会社と同じことができるよう理事会の体制を整えれば某大手管理会社より良いマンション管理ができますよ。

こういうビジネスモデル大事ですね。昔車検は車屋に儲けさせる制度でしたが今はユーザー車検も浸透しています。
マンションだって同じ事、長谷工に払うのは無駄なのでこういうとこに使うべきです。これからも自主管理がんばってください、こちらも自主管理するようになった暁にはまた相談させて下さい。

>>167
自主管理もいいけど、マン管士を取っている現理事はいつまで理事を続けるつもりなんだろう。
まさか体が続く限り続ける訳じゃないでしょうね。
同じ者が理事を続ける弊害も考えないとね。
役員報酬は出来ればない方が将来的にはうまくいくのでは。
年金生活者中心で報酬をもらってやると、どうしても長くやりたくなるんじゃないの。
理事の任期についての規約はどうなっているんですか。規約改正の考えはあるんですか。

>>165　>>166
管理会社が不満で変更したいけど代えられないとはどういうことですか。
本当に管理会社がだめなら代えればいいじゃないですか。
デベ系だから修繕等があり変えにくいとかは全然関係ないことですよ。
管理会社の変更は規約改正じゃないんですよ。簡単に代えられるでしょう、総会決議で。
実際動かず何もしなくて不平だけいっているようでは代えることは絶対できないでしょうがね。

役員任期の定めは１年となっておりますが、２年間続ける慣習となっておりました。規約変更は考えておりません。
役員はほぼ同じメンバーですが、交代したくても候補者がおらず困っております。
管理会社と契約していたときは輪番制で交代しておりましたが自主管理にしてからほとんどの方が辞退するようになり、やむを得ずメンバーが固定化してしまいました。
そのため管理の負担が固定化されたメンバーに偏ってしまい、報酬制度としました。
それでも役員のなり手が非常に少なく、およそ半数は固定化しております。
私と同年代(65歳前後)の方の多くはわずかな報酬で大きな負担はしたくないとのご意見で、現役世代の方は管理に時間をかけられず役割を果たす自信がないとのことでした。
いまの役員が元気なうちは良いですが、数年後は理事会が機能しなくなるおそれがあり、管理会社との契約を検討しなければならないと感じております。

>管理会社が不満で変更したいけど代えられないとはどういうことですか。
>本当に管理会社がだめなら代えればいいじゃないですか。
>デベ系だから修繕等があり変えにくいとかは全然関係ないことですよ。
165ですが、私の文章のどこに管理会社が変えられないとか、デべ系だから変えにくいなんて書いてあります？
それ以前に、私が理事長の時に管理会社を変更したんですけど？

＞管理会社の変更は規約改正じゃないんですよ。簡単に代えられるでしょう、総会決議で。
管理規約の改正も特別決議なものの総会決議で変えられることには変わりないのですが？

＞実際動かず何もしなくて不平だけいっているようでは代えることは絶対できないでしょうがね。
いえ、私は不平も言いましたが、さんざん動いて変えたのですが？

文章をよく読み、よく理解してから、反論するようにしましょう。

>>172
管理会社の変更は出席者の過半数つまり議決権の４分の１でできるといいたかったのですよ。
規約改正は４分の３以上必要ですので。
あなたの文面で管理会社を変えたとは読み取れませんし、どう解釈しても管理会社は変更しずらい
といっているようにとれますけどね。

＞管理会社の変更は出席者の過半数つまり議決権の４分の１でできるといいたかったのですよ。

質問です。
過半数と議決権の４分の１って同じなのですか。100世帯マンションであれば過半数は51世帯以上で、議決権の４分の１は26世帯と考えるのは間違いでしょうか。
結論からして100世帯マンションであれば何世帯が管理会社を変更したいといえば叶うのですか？

>>174
普通決議は２分の１以上の出席があり、その出席者の過半数で成立します。
つまり、１００名の２分の１は５０名です。その過半数は２６名です。
２６名以上の賛成があれば可決されるということです。分かります？

>>175
＞２６名以上の賛成があれば可決されるということです。分かります？
横から失礼します。
１００世帯のマンションでは２６世帯の賛成があれば可決する可能性がある・・・ですね。
内、理事５名とすれば２１世帯の賛成で管理会社を変えられる可能性があります。今のご時世、
理事会が積極的に集めなければ、総会出席者や委任状提出者の数は限られていますし、委任状は
ほぼ白紙委任か全承認の決議依頼書になりますよね。
したがって私も管理会社を変えることは簡単に出来ると考えています。ただし、管理の不満
以外で安易に管理会社を変えると、もっと悪くなった場合には住民から元理事がバッシングを
受けることは間違いありません。

そうです。
簡単に変えることはできるけど、前の方が良かったということがないようにしなければいけません。

174です。

みなさんの解説で理解しました。
そういうからくりだったのですね、それでもこの２６世帯でも厳しいとこです。
理事会でもないしあまり親しい人もいないし、少し顔を売っとく必要ありますね。
どもお騒がせしました。

>>178さん
理事長にいって理事長がやらなければ臨時総会を開催すればいいんですよ。
その場合は５分の１以上で開催できます。
やり方は郵便受箱を使うんです。
理由を添えてチラシを作成し郵便受箱にいれ回収して臨時総会召集をやるのです。
総会に賛成・反対・議長一任をつけさせて回収し、それで５分の１以上になればいいのです。
議長は総会を招集した者がなれます。つまりあなたが議長をやるのです。
そこで決議をやることになりますが、議長が有利になるのは明らかです。白紙委任状があるのですから。
つまりあなたが勝てますよ。

ここのスレを見ていると、管理会社変更に当たっては、単に出席議決権数の過半数以上の賛成票を集めればいいかのような印象を持ちますが、そんな簡単な話ではありませんよ。例え客観的に見てどんなにレベルの低い管理会社であっても、現行の管理会社を支持している住民は必ずいるものです。住民に対する事前の合意形成・周知徹底をよく図っておかなくては、賛成派と反対派にマンション内が二分され亀裂が生じてしまい、後々の運営にしこりを残してしまいます。ましてや、現状よりもレベルが下がってしまった場合は目も当てられません。少なくとも、管理会社変更を検討する旨の事前説明会、アンケート、統一仕様書の作成と公表、プレゼンテーション、これらのプロセスを段階を着実に踏んで実行していかないと理事会の独断で決定したように受け取られ、当時の役員が後々何かにつけ反対派の住民から言われてしまう可能性が高いと考えます。

なので、管理会社変更は単に賛成票を集めれば良いという単純な話ではありません。

ただ単に管理会社変更の手法をいっているだけなんだよ。
理事長が受け付けなくて拒否した場合の臨時総会の招集方法のテクニックをね。

長谷工コミュニティという管理会社は顧客満足度１位なんですか。
１位ということはやはりすばらしい管理をしてくれるんでしようね。
うちのマンションの管理会社は大手だけど、評判が悪いので住民間で問題になっている。
管理会社変更の時期にきてるので一度話しを聞いてみる価値はありそうですね。

相変わらず懲りないようだねー。少しばかり手を変えたつもりかもしれないけど、ちゃんと馬脚は見えてるから…。

ﾊｾｺｻｲｺー

長谷工はいい会社だと思うよ。
うちも長谷工に管理してもらってるけど、住民の評判はいいしね。
社員が紳士的で良く勉強してるのもいい。
管業の資格やマン管士の資格もフロントは殆どもってるし。
特にマン管士まで殆どがもっているというのはすばらしいことで、これこそプロといえるのでは。
安心していろんなことが聞けます。

長谷工の社員はマンション管理士の資格をほとんどのフロントがもっているとはすごいですね。
多分一番有資格者は多いんじゃないですか。
一流企業には優秀な社員が集まってはくるでしょうが。
でも少し生意気じゃないでしょうか。

仮に本当に社員の能力が高いのだとしたら、理事会が余程しっかりしてないと、管理組合がコントロールされてしまうことになりますよ。長谷工も含め大手の管理会社は管理組合をコントロールし会社の主導権を確保するのが上手ですから、十分気を付けなくてはなりません。マンション管理士の資格を持っているからといって、長谷工の社員である以上、組合の立場に立った助言がなされる訳ではないことに留意する必要があります。

いつもディベートのことばっか考えてて住民のことはそんなに思ってないのが現状です。
だけど当然ながら、みなさん（住民）のためにが口癖だとか。

長谷工さんのその芸の細かさを少しでも住民に向けていればここまで批判されずにすんだのにね。

ここの管理レベルは高くはない事は実感しています。
１０年も付き合ってますので・・・
管理上の問題が起きてもそれをウヤムヤにすることは上手です。
１年すれば次期理事会と交代するので問題を消滅させる。
適当にごまかして済ます。
他の管理会社も似たり寄ったりかもねｗ

他の管理会社の管理はしらないんでしょう。
１０年つきあっても他所のことはわからないでしょう。いいのか悪いのかも。