（管理会社）住友不動産建物サービスって

私共のマンションでは震災後の補修工事など
緊急性のあるものについては実施しそれ以外は
10年目の大規模修繕時に行うようです。

全ては理事会決議によりますが住民の方からの
ご意見も聴取しております。

鉄部塗装工事が省略された理由は何ですか？
築何年でしょうか？

鉄部塗装一部省略の理由はよくわかりません。大規模修繕の5年後ですから、全部塗装すべきだったと思われますが、一部省略した理由は提案の文書にも書いてないため全部実施されていると思っているうちに何年もたってしまいました。すみたての現担当者も省略の理由をわかっていなかったのか、わかっているけど知らん顔しているのか判りません。しかし、当時の総会議案書を見ると、確かに塗装箇所の記述が一部抜けています。何年か後の大規模修繕でどうにかするとしても、腐食して穴のあいた状態では普通の塗装では直りません。本当に残念で…

新築時の塗装からの塗り替えは、5年から6年で実施すべきだと思いますが、その時に選択した塗料によっては次回が必ずしも5年から6年で実施する必要はありませんよ。
常識的に考えると、劣化状況から勘案し、不要との判断になったんだと思います。
鉄部塗装は比較的工事周期が短いので例えば5年周期で行った場合と7年周期で済んだ場合では、長期的見てマンションが寿命を迎えるまでに、仮に70年目に建替とした場合、5年周期だと13回行うところ7年周期だと9回で済む事となりますので、大規模修繕工事との同時施工による工費削減効果よりもメリットがありますから。

853さんはすみたての社員さんですか？他社さんですか
状況はそんなものではないのです。もう10年以上も塗装されず腐食具合から鉄そのものがボロボロに崩れ落ちて使い物にならなくなっている個所も多く出ています。一方、塗装された箇所は錆も殆ど出ていません。5年が7年に延びただけというものではありません。そのような時期はとっくに過ぎているのです。腐食も1年や2年で穴があくほど早く進行するものではありませんし、10年経っても、腐食でボロボロになっても判断が正しいとは言えないと思います。そういう状況です。

なるほど。
新築時から10年以上放置されてた箇所があるということですか？
新築時はアクリル系の塗装が施されていると思いますが、アクリル系の場合は5年目には塗り替えをするべきです。
新たに塗り替えた個所はシリコン系でしょうか？
ウレタン系のさらに上の塗料であるシリコン系なら10年～15年程度は耐久性が見込まれます。

仮にアクリル系の塗装がほどこされている個所について、適正な塗り替え提案がなされていないとすれば、管理会社の善管注意義務違反にあたると思います。

ちなみに私は他社の管理会社のフロントです。すみてたさんにも元同僚は数名おります。

>>839
あのさ、湯川さんなんてだいぶ前から拘束されてるの皆知ってて気にもしてなかったのに今更心配して何言ってんの？って感じ。まさに偽善者。

855さん、他社の方なのに専門的な知識をご披露頂き有難うございます。大規模修繕時の塗装材はシリコン系ではないと思います。5年後の鉄部塗装の際の説明では4～6年毎に塗装をして行くとの事でしたが、一部塗り残す話は出ませんでしたので、私達は鉄部は全部塗装したものと思っていました。この時使用した塗装材はすみたての見積が○○工事一式の書き方なので、今となってはわかりません。

フロントで大規模経験があれば誰でも知ってるほどのごく基礎的な知識ですよ。
一般的には最低でもウレタン以上を使いますので、4〜6年で塗り替えになると言うことはあまり考えられないと思います。おそらく、長期修繕計画書の記載内容をそのまま説明しているものと思います。
正直、管理業界は深刻な人材不足ですので、あまり知識のないフロントが担当になるケースもありますので、フロントの言うことを鵜呑みにせず、自分の財産だという意識を持ってある意味時には疑ってかかることも必要だと思います。
残念な事でお恥ずかしい限りですがね。
私もまさに今から大規模修繕のための理事会に今から出席します。専門家の多いマンションなので予習が大変です。

ありがとうございます。そうすると、単独の鉄部補修工事時だけでなく大規模修繕工事時の塗装が不十分だった可能性も考えられるのでしょうか。どの工事がどういう割合の原因で腐食したにしても、何か所も腐食して穴が開いたり崩壊しているのは事実でして、これまでは単独での鉄部舗装工事時に塗り残した事だけが原因と思っていましたが、そういえば大規模修繕工事後は、ホール内の壁が紫外線もあたらず風雨もあたらない位置にあるのに数年後からボロボロ剥がれ、不思議な気がしていました。この大規模修繕工事も管理会社が総合元請になって実施されたものですが、塗装繋がりというか同じようなところに原因があるような気もしてきました。

すみふのせっかくのマンションの泣き所ですね、すみたては。

ところで、すみふはすみたてを、どう評価しているんでしょうね。一度正直な話を聞いてみたい。人間社会では「出来の悪い子ほど可愛い」とか言いますが…。

泥臭いやる気を評価してるマンションもありますが…
三井と住友は合併したけど管理会社は全く違う。
お互いにライバルだけど三井が一番。

>856
自己責任に尽きる。
真の勇気ではなく蛮勇である。

No.860
by 匿名さん　2015-02-04 21:41:30
すみふのせっかくのマンションの泣き所ですね、すみたては。
って
住不自体がおんぼろなんだが。瑕疵マンション、誤魔化し、リップサービスという詐欺に近い行為等々、
財閥企業だら国がつぶさないだけで、ブラック企業だよ。
パチンコ業界を警察がつぶさないのと同じで、国交省職員が甘い汁を吸っているのかな。

すみふだけではなく悪質なのは住友不動産販売の赤坂営業センター。
ここの営業マンはほんとに悪質、今はいるのか判らないが…
随分損させられた。

だったら、すみたても親や兄貴に負けていない。大規模修繕工事など、入居者の無知をいいことに口先の誤魔化しで受注して、ウン千万もポッポに入れながらやるべきことを全然やっていない。客を騙すのは手間もかからないしさぞ美味しいのだろうなぁ。美味しかったですか？すみたてさん。

ところで、すみふの横浜の傾いたマンションも、管理会社がすみたてじゃなくすみふと関係ない会社だったら、もっと早くすみふに補償を迫ってくれていたんだろうなぁ。あっ、だから、すみふは分譲時にすみたてを管理会社に指定するのかな。いつもすみふや下請業者の方を向いているもんね。

アホか。デベが系列管理会社選択するのは当たり前だろ。
なんで系列の管理会社があるのに別のところに委託する必要があるんだ。

＞867さん
全く同感です。
すみたてには誠意がないと言う事です。
一生の買い物で本当にお気の毒です。
親会社の責任も大変大きいです。

＞868
住友の関係者さん？
アホはどっちかな？

すみふもすみたても同じ穴のムジナ
故に絶対に買わない。

絶対に買えないの間違いだろｗ

こちらのスレッドは建築知識豊富な方の投稿があり大変参考になります。
当方、グランドヒルズ一番町を検討しておりましたが結局止めました。
施工は竹中さんで良かったのですが…

そうですね。私もこのスレッドでだいぶ勉強になりました。
確かに私もマンション購入時は、施工ゼネコンの評判・腕前は気にしましたが、管理会社の事は気にせず購入しました。でも、10年、20年と経って来ると、管理の良し悪しがはっきりと現れて来ましたよ。

最近では施工と管理会社を重視しています。
居住してからは日常生活に密接になる管理会社が重要ですね。

管理会社に対しては、厳しいチェックの目も必要です。すみたては何百万の工事も見積書は「〇〇工事一式」で内容を全く明示しない事が多いです。それでいて、見積条件には、「トイレを使わせてくれ」とか「電気・水道を使わせてくれ」とか恥ずかしげもなく書いてありましたが、これらは工事経費に含まれているのです。書くなら、工事内容の詳細を書け！

877に補足します。
すみたてが「〇〇工事一式」として内訳を書かないのは、書くとボッテいるのが素人目にも分かってしまうからです。
そのようなものは見積書とは言いません。見積書は積算という計算の積み上げで成り立っていて、何を使ってどんな作業をどれだけするかが書かれたものです。今度「〇〇工事一式」などどいう意味不明な書類を見たら、「ダメよ～、ダメ・ダメ」と却下しましょう。ちなみに、トイレや電気・水道は工事経費の中に入っているから、使用料を取らずに貸してはダメです。

大事なのは管理組合ですよ。勘違いしないこと。

いわゆる財閥系という管理会社は価格より「品質」が売りと言われていますが、すみたては別です。管理組合を騙したり、庭掃除するにもソロバン勘定優先のところがあって本当にえげつない。勿論価格設定も闇の中。三井はおおもとの銀行は住友と一緒ですが管理会社は別なゆえか「品質」「品性」は合格と思う。

880さん、その大事な管理組合を騙すから、困っているんですよ。マンション買ったときは、こんな酷い管理会社とは思わなかったもの。不満を書いている人は大抵騙されて悔しい思いをしたからだと思います（勿論、私も）。
管理組合は素人の集まりですから、管理会社を信頼して頼んだ、その信頼を裏切ったのです。

管理会社が不誠実だったら、変更することってできるんではないんですか？ひどい会社を使い続ける理由がないですもんね。

シティタワー麻布十番は地権者がとても多く
一度すみたてから他社に変えて又すみたてに
戻ったようです。
地権者の目が厳しかったのでしょう。

884さん
地権者というのは、管理組合員とは別なんですか？無知ですみません。。。

地権者はそのマンションの土地を所有していた組合員です。
その組合員の中から理事が選出されます。
理事会が地権者で占められればすみたてを監視出来ます。

理事会が旧地権者でしめられたらどこの管理会社でも分譲したデベロッパー系列であると信頼性にかけるのでは？

↑
シティタワー麻布十番の住民ではないので
詳細は判りません。
当マンションの理事会がすみたてから聞いた話です。
尚、当マンションはすみたて管理ではありません。

私もシティタワー麻布十番の住民ではないので正確ではないかも知れませんが、かのマンションは相当数の高額家賃の賃貸があります。恐らくこの賃貸住戸は投資家が収益目的で所有しているのではないでしょうか。そういう所有者にとっては、大事なのは収益で、居住者から日常生活上要求されるメンテなどはあまり気にしていないのかなと思います。一方、地権者も含めた「居住する組合員」は日常生活上のメンテなどが大事ですよね。だから、地権者も含めた「居住する組合員」が管理会社を厳しく監視できるかどうかにかかってくるのではないでしょうか。我がマンションの例からいうと、投資家の票が「またすみたてに戻った」原因かと想像致します。

シティタワー麻布十番は特異なケースかと思います。
豊洲や有明にしかないタワーマンションの管理を
港区で失いたくなかったからでしょう。
麻布十番と言っても三田ですが…

港区だから必死こいて取り戻したのですか。入居者の方の思いはよく分かりませんが、すみたての考えは何かえげつないような気がします。えげつなさはすみたての持ち味のひとつだから驚きもしませんが。

地権者が一部屋だけ持ってるほうが珍しい
自分が住むとこ以外は賃貸が当たり前
元々別に家があれば交換した分は全部賃貸にするよ
そもそもが相続対策
管理会社変更に口出すほど元気な地権者なんて少ないと思うよ

892さん、有難うございます。勉強になりました。

＞892
それがうるさい地権者がいるのです。
すみたてから聞いた話だから事実です。
管理会社を変えられても又復帰出来るやる気のある
会社であるとアピールしたかったようです。
因みにあちらのスレッドですみたてのネガ
は禁句のようです。

えげつなさを泥臭いやる気と思わせてしまう所が
すみたての凄さです。

それはそれは…。
でも、当方の事例で考えると、すみたてに復帰されてもなぁ、です。騙しがバレテも平然とまた騙しにかかる、埼玉支店の君、気を付けようね。

えげつなさを泥臭いやる気と思わせてしまう、それも才能なのかぁ、参った！
でも、当MSのすみたては泥臭いのは確かだけれどやる気はゼロだよ。働かざること山の如し、不始末を隠すこと闇夜のごとし、社員はきっと幸せなんだろうな。

当マンションの場合すみたてに変わった場合、管理委託費は
５年間据え置きとか理事には言っていたようです。
変更に際しての最大のライバルは三井でした、

三井を紹介した理事も三井がプレゼンで
一番良かったと言う理事もいつしかすみたてのペースに
引き込まれてしまいました。

う～ん、悪知恵だけは働くからなぁ、すみたては。
彼ら、管理費を据え置いても、工事費などでぼったくりするし、仕事は手抜きするし、管理費据え置いても絶対ボッタクリ工事か手抜き工事で取り戻しますよ。
三井はその点、策略下手だから…。

＞881さん
＞三井はおおもとの銀行は住友と一緒ですが管理会社は別なゆえか「品質」「品性」は合格と思う。

同感です。