（管理会社）住友不動産建物サービスって

言ってる意味がぜんぜんわからん。
俺だけなのか？
もう少し噛み砕いてくれないと、アドバイスも出来んし共感も出来ん。

わたくしは、解かります。この会社の掲示版で、せめて、訴えたかったのと、本人担当者が、もしかして見れば少しは反省になると思ったのですね！
余り、詳しく書くと関係担当者に解かると思う気持ちも、解かりますが、でも中途半端に書いたのは、誤りと思います。

NO44　様　助言して下されようとして頂きありがとうございます。確かのそうですね！

本当はこの管理会社の担当者に向けて、書いたので、管理会社担当者と管理人だけが解かればよいと言う気持ちでした。　　　　　　　　　　　　　　　(多分あいつは、読まないだろうが　と　思いつつ）

血が頭に登っていたので　このままでは、憎い管理会社の担当者からの無礼を上司に訴えるか、本社に電話するところでしたから、頭冷やす為にも　鬱憤先として使ってしまいました。失礼いたしました、こんな話にも、アドバイスして下さろうと言う人がいたなんて、感激、感謝いたしました。

・・ちなみにﾈｯﾄでの投稿はこれが始めてでした....今度からは真剣に読んで下さる方の気持ちも考え投稿します

確かに管理会社によって、または同じ管理会社でもフロントによって対応の差があり過ぎると思わざるを得ません。やはり本社、ひいては社長に実名できちんとクレームとして知らせるべきだと思います。各支店止まりにしているとうやむやにされるので。どの企業もお客の印象を最優先させるはず。その後何らかの対応しない会社はそれまでという事ではないでしょうか。

名無しさんへ
これは、管理会社全般に当てはまることではないですが、参考までにお話します。
うちの管理会社の場合、本社や社長宛に直にクレームがあった場合は、クレーマー扱いされる事が多いです。
本社・社長は現場の事をよくわかっていないので、対処の方法すら知らないですし、わざわざ直接申し入れる
時点で、変わったお客とかクレーマーだと考えられてしまうことがあります。
ようは、普段のその組合なりお客との関係を知らないので、その担当が本当に悪いのか、それとも過剰要求な
のか判断がつかない為です。
うちの会社の場合だと、そのマンションの事をよくしっている上司が存在する、支店宛か直属上司宛が一番効
き目があります。
結局その担当者を直接指揮・指導している人は支店内にいるので、そこに申し立てるのがよいと思います。
たいがいの場合、本社へクレームがあった場合で、本社から支店に指導がある内容は、どこかズレた指示がく
るものです。結局現場を知らない人に何を話しても、肝心な本質を理解出来ないからでしょうね。
例えば、お客から指摘やクレームがあったとしても、その経緯の報告書を出せとか、その担当者の仕事ぶりを
チェックするので、毎日予定表を提出しろとか、巡回回数を増やせ（質については指示しない）とか、直接お
客の満足度が上がることではなく、本社が納得できるかどうかに重きを置いている。そんな感じですよ。

中規模以上の管理会社ならお客様相談室とかそれに類する部署がありますよね？一旦そういうところに持ち込んだ方が、会社として話を聞いた形になるので、担当部署レベルで曖昧にされることはないのではないでしょうか？

私は現在マンションを３室持ち賃貸さんに２室貸しています。ただし、どれも住む気で購入したので、最初から賃貸には出していないので、当初の２－３年は居住しています。このうち1件は住友ＦＴＳですが、今のフロントさんは大変動きがよく感じも、頭もいいですよ。しかし、過去２人は評判が悪く交代させられました。知る限り担当レベルの問題と、上司の支店長等はフロント未経験者がおおく管理の意味さえ分からない状態。経験上、詫びに来ても高飛車な態度で余計に不快感がますばかり。今の担当に聞けばフロントがお客のためと思い活動しようとすると経費を使うなと長から怒られるので身銭を切ることは日常茶飯事のようです。支店長がどのような人物か判断できるように総会への出席要請を行うことが得策と思います。本社のＨＰにも今はお客様からの苦情等の窓口があるようです。

フロントさんの良し悪しが会社のイメージを決めるというのは事実ですよ。

おっしゃるとおりです。
所詮、お客様は管理会社とは、フロントマン以外接点がないですからね。
フロントの評価＝会社の評価になりやすいです。
会社自体の体制も実際はかなり差があるんですけどね。

では、こちらの会社はどうなんでしょう？
会社自体の業務態勢は、業界全体の中であるいは他の大手と比べてどうなのか？

偶然このサイトを見つけて、管理会社に不満を持つのは私だけでは無いと改めて実感しました。関東のマンションで管理は住友です。管理人は60代後半かと思われる男性で可も無く不可も無くという感じですが、管理会社の人間の態度が高飛車なのです。特に責任者と思われる男性。口調が何様なのも腹立たしいが、設備面で質問した時など、こんな事も知らないのかと言わんばかりです。こちらはわからないから聞いてるのですから、それなりの対応があって然るべきかと思われますが…せっかくこの様なサイトがあるのですから、是非管理会社の品質管理部門は直接掛かって来るクレームだけで無く広くアンテナを広げて欲しいです。私が不快感を持つあの責任者層の人間だけになったら住友もおしまいでしょう。

世界の住友よ、去る者は勿論、来る者も拒まずよ。

この管理会社の都内の５０戸程度の中規模マンションを買いました。

管理員の勤務時間が週５日で平日休みで午後３までと短いです。
管理員は、雑談で聞いたところ派遣会社からの派遣で時給1000円未満だそうです、
これではいい人は集まらない。（月給が額面で1３万円弱）

管理費は、以前住んでいた大手管理会社と比較すると、㎡あたり4割増しでかなり高いです。

担当者の対応も悪く、公務員のように事なかれ主義だと思いがっかりしています
知人の管理会社勤務の人に聞いたら、親会社が販売した物件を惰性で管理していると
こうなるそうです。
住友不動産分譲したマンションの9割以上は、建物サービスが管理しているようです。

＞上司の支店長等はフロント未経験者がおおく管理の意味さえ分からない状態。経験上、
＞詫びに来ても高飛車な態度で余計に不快感がますばかり。

これは、この会社の体質でしょう。

>>56さん

管理員の時給相場1000円未満は大体どこも同じようなものですよ。新聞に折り込まれてくるアイデムとかクリエイトとかの求人広告を見てみて下さい。様々な管理会社の管理員募集広告が年中掲載されていますので、業界の実態がよく分かると思います。

担当者の対応が悪く事なかれ主義なのが多いのも、他の多くの会社とそう変わりません。親会社が販売した物件を惰性で管理しているという指摘は確かだとしても、一方で親会社を持たない独立系管理会社のレベルが高い訳ではありません。確かに毎月の管理委託費は安くなりますが、殆ど何もしないで利益を出そうとしたり、過剰かつ割高な修繕の提案をしてくるなどの問題があります。

態度が高飛車なのも、業界全般の体質であると言えますが、この会社の場合、所詮管理会社なのに、否、そうだからこそ天下の住友の一員なのだという威光を笠に着たがるということもあると思います。

マンション管理新聞にすごい記事が出ていますよ。1,300万円強を
元フロント（その後出世してフロント職を離れた）が複数のマンションの収入から個人に着服した
そうです。
刑事事件としての告訴もされるようです。

別にすごくないよ。
他の管理会社でもあることじゃん。
ま、刑事告訴は初めて聞いたな。危機感の表れだね。いいことだよ。

管理費が多少高くても管理がしっかりしていれば資産価値に影響するので無駄なお金とは思わないが、この管理会社の体質と社風はおおいに改善してもらたいと、住んでいておもう。「居住者から支持を得るために仕事をする」とい視点があまりにもないのが腹立たしい。このような会社がなぜ存続できるのかと思うし、内部のいい加減さもいくばかりかと推察できる。併せて不愉快なことは、管理人、コンシェルジュのレベルの低さがある。接遇のマニュアルトークさえできない。だれも教えないのか、自分が勉強しないのか。あのような管理人にお金を払っている自分が情けなくさえなる。あんな人たちにお金を使うためにこれまで頑張ってきたわけでも、働いているわけでもない！あんな管理会社や管理人がついてくるのなら住友不動産のマンションはお勧めできない。

住友不動産建物サービスに管理委託している全90戸のすみふのマンションですが、供用の水道が使い過ぎだと思います。原因は頻繁に水道水を使って強烈な水圧で埃を飛ばす掃除方法のようです。客観的に以下の水道代は常識範囲といえるのでしょうか。1日1万円も水道代を使っても？

第1期　180万円
第2期　280万円
第3期　300万円
第4期　310万円

１５０戸のマンションです。
定期清掃は高圧洗浄で年４回、廊下はピカピカです。夏は植栽に週２回ぐらい散水しています。

水道代は５期まで毎年４万円弱です。


No.61さんの水道代では、毎日マンション全体が水びたし状態です。
２桁多いですね。
明らかにおかしい。

No.62さん、ありがとうございます。参考になります。
当方のマンションでは、雨が上がった直後でも水まきが始まります。是正を求めています。
が、別のスレッドで見た「不言実行あるのみ」の言葉にも動かされます。

>>62さん
水道局が発行する明細書を管理会社が保管しているはずですので、早急な提出を求めるのが良いと思います。
そういう状況だと先方がきちんと対応してこない可能性も十分考えられますので、
同時に水道局に過去の使用量と金額を問い合わせることをお勧めします。
それでも管理会社がシラを切り続けるのなら、理事会側から調査結果を叩きつけてやればいいでしょう。

No.62　です。
No.61さんのマンション共用部に計算上、毎日風呂桶５６杯の水を使用しています。
ありえません。


数値は概算です。
水道代　年間３００万円　１日当たり風呂桶５６杯分

３００万円÷１２ヶ月÷３０日＝８３００円／日
８３００円÷３００円／㎥＝２８㎥
２８㎥÷０.５㎥／風呂桶１杯＝５６杯　

計っているか解らないが多分、３００万円はマンションの給水総量では。
疑った見方をすると、やはり懐にいれているのかな？
間違っていたらご容赦ください。

概算
９０戸×２５００円／戸／月×１２ヶ月＝２７０００００円となります。

No.61です。
いろいろとご意見いただきありがとうございます。
時間がかかるかもしれませんが、問題解明の結果を後にご報告できればと思います。

サラリーマンさんへ。
90戸規模で年間300万の水道料が出れば管理費収支全体がおかしくなりますよ。
専有部分の使用料も含んでませんか？

↑　さん
言葉でなく数字で伝えましょうね。

まあ、サラリーマンさんは承知されていますが、
No.65、No.66　でコメントしています。

マンションを管理会社のカモにされないためにも、少しは体のてっぺんを遣いましょうね。

次の悪さ加減に移りましょうか。
投稿をお願いします。

間もなく一回目の小規模修繕を控えていますが、
ＳＦ建物サービスの見積もりがあまりにも高額で
他社に見積もり参加をお願いしたところ
管理会社の担当者から圧力がかかったらしく
「管理会社がＳさんだから施行後難癖付けられる可能性があるので辞退させて欲しい」
との申し立てがあり、愕然としました。
担当者は業者に対し上から目線でかなり横柄な態度だったとのことです。

なんとしてでも身内で行いたいという態度が見え見えです。
今までも何件か臨時の工事があり、全て身内で施行し高額でした

担当者は住民の味方ではではなく、自身の利益のために動いているようです
営業成績のノルマなどあるのでしょうか？？？

管理会社は営利団体です。

フロントには、当然ノルマがあります。
要するに営業マンであり、住民の味方などはありえません。

他社に見積もりを依頼するときは、役員の一部で秘密裏にしなければいけません。
よくあるのは、管理員から情報が管理会社に洩れることです。
これは管理員の仕事の一部なのです。

バカでマヌケな役員が他社への見積もり依頼を言いふらしていることがよくあります。
区分所有者への背任行為です。
このような管理組合がカモにされるのです。

70
私のところも過去それがあり、管理会社を変更するきっかけになったと聞いています。入札だと明らかに３割は安くできる工事を邪魔するようなことまで管理会社との契約には入っていないので当然の対抗策です。
もし管理会社からの圧力が事実なら、毅然と対応すべきです。億クラスの大規模修繕になるとどれだけ持っていかれるかわかりませんよ。

No70です
ご意見ありがとうございます
なんのための管理会社かわからなくなりますね

この一件が一段落したら管理会社変更も考えています
が、理事長がしっかりしていないと難しそうですね
意見をまとめ総会を開くなど…


逆に修繕工事などを住友以外で施行した場合の
デメリットがあれば教えてください

>>73さん
殆どの大手管理会社は自社が元請になる方針の所が多く、
理事会がしっかりしていないと割高な元請に持ち込むよう理事会を操作してきますよ。
理事会役員が知識がなく面倒だから全てお任せというような方ばかりだと、
間違いなく割高だけれども安易な管理会社元請に流れてしまうでしょう。

困ったことに入札の３割程度上乗せとなるのは、住友以外の大手管理会社でもごく一般的なことなのです。
管理会社を変更する際には、元請方式ではなく設計監理方式が基本の会社を選ばれることをお勧めします。
設計監理方式を採用している大手から準大手の管理会社としては、
丸紅コミュニティ、伊藤忠アーバンコミュニティ、明和管理、ライフポート西洋辺りが挙げられます。

丸紅コミュニティ：http://www.bes.co.jp/
伊藤忠アーバンコミュニティ：http://www.itc-uc.co.jp/
明和管理：http://www.meiwa-kanri.co.jp/index.html
ライフポート西洋：http://www.lifeport-s.com/

住友以外で施工した場合のデメリットですが、住友の高圧的な姿勢からすると、
修繕にちゃんと協力してくれないことも十分想定されます。
なので、組合で施工業者に直接発注せずに、
修繕やマンション管理に詳しい第三者を介在させて住友に必要な協力をさせた方が良いと思います。

参考HP
管理組合のための失敗しない設計管理コンサルの選び方：http://www.bestconsal.com/#No5
解決ねっと！マンション大規模修繕工事：http://www.pressnavi.com/daikibo/honne.htm
修繕積立金.com:http//www.11kanri.com/daikibo.html
あいみつ.ねっと：http://www.aimitsu.net/

修繕積立金.comはこちらでした。
http://www.11kanri.com/tumitatekin.html

№73です

№74さん貴重なご意見ありがとうございます
早速参考にさせていただき勉強したいと思います

また何かありましたら相談に乗ってくださいね
ありがとうございました

このマンンションにはスキンヘッドの管理人さんとブスで太ったおばさんのコンシェルジュがいます。都心の億ションなのにマンションの品格を落としていると思いませんか。管理会社を変えたい！

>>77
それだけなら管理人とコンシェルジュの交代を要求すれば済むことじゃない？

すいません、愚痴っていいですか？

先日、初めての大規模改修工事が終了。
法外な見積り金額、金融からの借入れなど多々提示され、
何度も集会をひらき、このままではいけないと組合員を説得するも、
知らないところで「Ｓ社＝高い＝でも安心料なのよ」という
訳のわからない方程式を吹き込み、組合員が一人づつ洗脳されていた。
結局、Ｓ社の言いなりで全てが決定、工事開始。
終わってみたら、きれいになるどころか、ドア面は変色、廊下は汚い、
ベランダは泥だらけ。
終了間際の点検で工事部の人に直接相談するも、何もなし。
足場をはずしたから掃除ができず、ドアの変色は保障対象外なんだって。
その後、工事部の担当から一切の連絡もなく、こっちから連絡してもシカト。

その上、借入れ金で余った分は、他の事に使うと返済せず、
（なんでＳ社に決定権があるのか理解できない）
定期総会やら、委員会やらの度に「お金を使う」ことをやたら提案してくる。

「お金かかるけど、自分たちは何もしなくていいから楽でいいじゃない」
という組合員が多くいるのも問題なんだけどね。
はっきりいって、理事会なんか管理会社の言いなりで、名前ばっかりで機能してないし。

そんなところ、新たにきた案件。
地デジアンテナの設置で助成金申請に対して申請料金15万円が発生するとウソを言い、
火災報知機導入では、メーカーから直仕入れなのに市場価格以上の金額を請求。
ちなみに、上記は同じ業者（メーカー会社）がやるんだけどね。
Ｓ社の担当と共同で中抜きしてんじゃないかと疑うわ。

「自分のお金」じゃないから、何してもいいんですか？
管理の仕事に「お金の管理」は入ってないんですか？
「うちは高い」と豪語するなら、それなりの仕事をしてください。


今までの書き込みを見ると、ウチは立派なカモになってますね（苦笑）
もっと早くにここのHPを見つけていれば･･･と後悔です。
長文すいません、ありがとうございました。

こちらの管理会社では、自治会費を管理費といっしょくたにすることを勧めていますか？
自治会への強制加入が義務付けられていますか？

私が思うに、住友に限らず、管理会社はもちろん営利目的ですが、マンション担当者は意外と管理組合のことを考えてくれています。大手デべ２社のマンションに住んだことがあり、役員を経験したこともありますが、担当者の仕事は結構ハードそうでした。ソフト面の対応（組合の役員や住民の感情的な問題に対する対応など？）が多く、サービス精神を持っている人でないとなかなか勤まらないと思います。居住者の中には、勤務先ではそこそこの地位のある人にも関わらず、管理組合や管理会社で対応するような問題ではなく、理不尽なクレームを持ちかけてくる人も多くいました。

私はフロントですが、最近はお客様のことをほとんど考えなくなりましたね。
以前は、お客様のことだけを考えてやっていましたが、最近は会社からコンプラ重視ってことで、書類チェックばかりされます。また、法改正やISOの認証を受けたりで、事務処理が膨大になり、とてもじゃないですが、お客様の方向を向いて仕事が出来ない状況です。
完全に受身です。ニーズには答えるがウオンツまでは踏み込まない。そんな状況です。
そんな中、長引く不況もあって、フロントの人員補充もないので、担当数も増加傾向。お客様からの減額要求も厳しく、ボーナスも削減。
いい人材はみんな辞めて言っています。
残っているのは、この仕事をガキの使い程度としか思っていない、完全に割り切ったやる気のない社員ばかり。
このままじゃ、この業界は終わる･･･

住友さんへの営業妨害と思われては困るので言っておきますが、私はここの社員ではありません。
他社の某大手管理会社のフロント１３年選手です。

フロントも適当ならその上司はもっといい加減。大した仕事もしない（出来ない）くせに、細かい難癖ばかりフロントに付けて、工事業者には脅迫まがいで見積らせる。次から次に辞めて行くのも仕方無い。トップは各事業所の状況を良く見て使えない中間管理職をリストラすべきだ。でないと優秀な人材は残らないね。自分も最低の上司に見切を付けて転職させてもらった。

住不動産建物サービスのような「系列会社」に、住民側に立つて管理をしてくれる事を期待しても無理である。社長は親会社からの天下りか、親会社役員の兼務であるので、当然、親会社に向いていろ。逆に、親会社のミスを隠そうとする。

住人が毎月納めている管理費からフロントの人件費としていくら払っているか知っていますか。うちのマンションは管理費の３分の２がマネジャー、コンシェルジュの人件費に消えているんですよ。ただブラブラといるだけの、いなくても全く構わない人たちにですよ。しかもサービスレベルの低いこと。この実態に大勢の人に気がついてもらいたいですよ。

大手マンションはみんなそうじゃな～
マンション売買でボラれ！
関連の管理会社で管理費をボラれ！
管理会社経由の修繕工事でボラれ！

延々とケツの毛を抜かれるまで続くんじゃな！
住民は可哀想じゃわい。

会社側は、わかっていて、やってると思う。
近所でいい評判聞いたことなし。

>>86
いなくてもいい人なんていない。
いなくてもいい組合員はごまんといる。

管理費の３分の２？　ありえねー
管理委託費のまちがいじゃねーの。
管理費の中には何が含まれていて何が含まれていないかくらい調べてからかきこんでね＾＾

国交省作成のマンション標準管理規約に記載されているように「マンションの区分所有者の費用負担」には１、管理費（含、管理会社への管理委託費）２、修繕積立金　３、その他（例、駐車場使用料、トランクルーム使用料、etc）がある。管理委託費は委託先、即ち、管理会社との年間契約で毎年総会で承諾を採っている。区分所有者の２/３の同意が得られれば委託先を換えることもできる。
その他の管理費・修繕積立金からの支出は区分所有者の合意で使うているはずである。（実際は理事会で承認、理事長が請求書に捺印しているケースが多い。この費用のチェックは非常に重要で請求額に管理会社の担当者個人へのキックバックが含まれていて高価になっている場合が多い。管理会社としては見て見ぬ振りをしている）

管理費は毎年同額でも、管理会社から受け付けとか掃除とか下請けの会社に払う金額は年々下げられているとは、住人は知らないのでしょうね。その分、質は低下しますよ。適切な価格を無視 自分達の収入確保が最優先とは、知らなかったです。住人は、もっとお金の流れを見守るべきです。

>>この費用のチェックは非常に重要で請求額に管理会社の担当者個人へのキックバックが含まれていて高価になっている場合が多い。

そういう担当者も存在はすると思いますが、これはかなり語弊があります。
ほとんどの担当者は少しでも管理組合にメリットがあるように、必死に値引き交渉等を行っています。
自分の財布からの買い物とは比較にならないほど精査していますよ。

個人へのキックバックを受け取っている担当者はごく一部のどうしようもない人間です。

また、管理会社変更は普通決議で可能ですよ。

>>その他の管理費・修繕積立金からの支出は区分所有者の合意で使うているはずである。（実際は理事会で承認、理事長が請求書に捺印しているケースが多い。

この一文もよく意味が分りません。
前半は正しいです。括弧内はどういう意味でしょうか？
管理費の支出は、予算を総会で承認、理事会が予算を執行します。理事長が請求書にっというのはどういうことでしょうか？
原則方式で、銀行の払戻請求書にという意味でしょうか？

>>91
下請け業者には当然定期的に値引き交渉を行います。それは、企業努力として原価圧縮につとめているからです。ただ、管理組合さんとの委託契約内容に変更はないため、当然同仕様が条件です。
91さんがお金の流れを見守るべき、と言われていますが、この文脈から言うと、管理会社の原価を、と受け取れます。
そうであるならば、そこは見守るべきところではありません。また、管理会社も開示する義務もありませんし、普通そんなことはしません。

義務ですか。素朴な疑問でどんどん値下げして同一仕様のサービスが提供できるものですか？さらにそうすると以前のサービスには、無駄な料金を支払っていたのですね。委託はしても、自分たちのお金です。管理会社に一任しても、受けるサービスの質をじっと見ています。管理会社サイト゛ その下で働いた者　さらに住人の三様を経験した中で、丸投げの管理について考えます。