(札幌)　ダイア建設ってどうですか？

一般的に、売れないために入居者が少なく、修繕積立金が不足の場合は、不足分を入居者が負担するのですか？
それなら、マンション運営が成立しないのでは・・・。
デベが責任を取るべきではないでしょうか。

未入居の分については管理費・積立金はデベが負担します。
入居者の負担にはなりませんのでご安心ください。

いつも物件概要をまとめてくれる人が今月はいらっしゃらないので私がまとめました。

（残戸数／総戸数）
美園スクエア　20戸/84戸　前月-2戸　（平成１９年３月竣工済）
天神山レジデンス　43戸/66戸　前月-0戸　（平成１９年５月竣工済）
札幌東エテルナ　43戸/72戸　前月-1戸　（平成19年9月竣工済）
白石南パークヒルズ　13戸/26戸　前月-1戸　（平成19年9月竣工済）

私も美園は去年の２月にＭＲにも行き、オール電化ということで購入検討しました。
でも他の物件を購入しました。
ここを購入しなかった理由は、普通すぎて特徴がなかったのと、電気温水器のタンクが外に設置していのが北海道初ということで寒冷地で実績が無かったため不安だったので。
まさかここまで売れないとは思いませんでした。
購入しなくて正解だったのかな？

未入居分に係る駐車料金についてはデベは負担しません。通常のデベは駐車場の稼動率が９５％程度で修繕積立金を想定していますが、これはあくまで竣工時点での計算です。引渡し経過後、駐車場の稼働率が低ければ、当然修繕積立金が不足し後年の大規模修繕に影響を及ぼします。
　５８８さんはどのデベをおっしゃているのでしょうか？今時のデベは未入居分に係る駐車場料金をも、売れるまで負担することはありません。修繕積立金は負担しますが、管理費は負担しないデベもあるようです。通常は修繕積立金を補填する期間も２年程度です。（重要事項説明所をもう一度ご覧になってください。）
　管理費、修繕積立金を仮に完売まで負担するにしても、７０戸程度のマンションで駐車料金を
12,000円／月とし、竣工時点で３５戸が売れ残りと仮定して単純計算すると、
　12,000円×35戸×12月×２年＝10,080,000円が不足します。これを入居者３５世帯で割り返せば、２年間で毎月12,000円平均の修繕積立金の不足が発生します。
　もちろん２年間の間には少しずつ売れていき、世帯負担分はもっと少なくなりますが、竣工、引渡し後の未入居分経費の半分近くは入居者の負担となります。
　売れないマンションを安く叩く手もありますが、この辺の数字上の負担は覚悟すべきでしょう。

重要事項説明所⇒重要事項説明書でした。スミマセン。

天神山、苦戦してますね。
道路挟んで斜め向かいにこれから丸増のマンションで来る予定なのに
どうなるんでしょうね・・・。
どちらも苦戦するのかな？？

>591
588ですが、私は駐車料金をデベが負担するとは一言も言ってませんよ。
よく読んでください。それに駐車料金を積立金に充当するとは限りません。管理費に充当するデベも結構ありますからね（不足金が発生するのは同様で、その意味では591の言っていることは正しいと思いますが）。
私の購入したMSには「未販売住居については、新たな買主に引き渡しするまでは、修繕積立金・管理費は売主が負担する。」と明記しています。どこにも2年間と書いていません。ちなみにダイアではなく、地元デベですけど。
逆にどこのデベが2年間と限定しているのか教えてください。
私はこれで3回目のMS購入ですが、期間限定で管理費等を負担するデベなど聞いたことがありませんが。。。

５９４さんは荒らしで無いようですが、５９１さんの意見を逆手にとっていませんか？５９１さんは純粋に現状を述べているだけでデベに勤めている方の良心的な意見なのでないのかな？
　私は２回目の購入ですが、以前住んでいたマンションは地デベの物件ですが、２回の大規模修繕の経験をしています。修繕積立金を幾度も値上げしてきましたが、やはり修繕費用は思った以上に経費がかさみ、結局２５年で手放すこととなりました。
　そもそも５９４さんのマンション購入３回目とありますが、実際に管理組合で理事をされて大規模修繕のご経験はあるのでしょうか？修繕は想像以上に金額はかさむものですよ。
　また、２年間ですが、以前は金融公庫が融資する場合、新築から２年以内の物件を対象にしており、デベ側も必死になって２年以内に完売しようとしていたため、慣例的な２年間となったのだと思いますよ。（２年以内に完売しない物件こそ問題ありかとは思いますが。）
　まあ、あまりムキにならず５９１さんの意見も参考程度にされるのがよろしいかと思いますが。文面から拝見するにまだお若い方みたいですので。

>595さん
文面から察するに、25年間CRにお住まいになって、このたび大和だったか東急のMSに買い換えた方ではないかと推察いたします。ということは大和（もしくは東急）のMSは2年間しか管理費を負担しない、ということでしょうか?私が過去３回購入したMSはいずれも完売するまでデベがそれらを負担してくれる良心的なところだったので、それが当たり前だと思ったのですが、そうではないデベもいるということですね。であれば、そういう無責任なデベのMSは購入を控えるべきかと存じます。
それと申し訳ありませんが、あなたがお考えのほど若くはありませんし、むきになっているわけではございません。ただ、５９１は極端な例を引き合いに入居者の不安をいたずらにあおるだけだと思いましたので、そうではないということを言いたかっただけなのでご容赦を。
蛇足ながら、ご指摘のとおり小生、大規模修繕の行われる前に買い替えしておりますので、その経験はございません。MSは１０年タームで買い換えるというのが持論ですのであしからず。

「中古マンション」とは？

・一度でも入居していれば中古。

・未入居物件については、
①「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第3条第(10)号
　　竣工後1年以上を「中古」とする

②一部の金融機関など
　　2年以上で「中古（住宅ローン上の線引き）」

ちなみに、

青田売り（新築マンション）：販売開始から竣工日までに契約したマンション
完成在庫（新築マンション）：竣工日以降、1年未満の売れ残りマンション
完成在庫（新古マンション）：竣工して1年以上の未入居マンション

メリットは、新築マンションに比べて、価格が安いこと、現物を見て検討できること、隣近所の入居者の様子が確認できること、不人気物件だから“売れ残りには福がない”など。

デメリットは、金利優遇の対象にならない場合があることや、借入期間に制限があるとか、昔は公庫融資限度額に差があるといった、ローンを組む上で不利なことが多かった。

らしいです。ダイアとはぜんぜん関係ないですが。

美園に住んでいます。
１２月〜１月の電気代が…
正直驚いています！！
２人で暮らしているのですが、３万円も請求きました！！
電気温水器タンクが外置きだから高いとか？
今年は以上に寒いからなのでしょうか・・・
これからは、もう少し節約していこうと思います。
皆さんは実際にどの位の請求がきてますか？
面倒でなければでいいので美園に住んでる方教えて下さい。

オール電化ってそんなに高いのですか！
美園だからなのでしょうか？

>595さん
美園に住んでいます．
12月〜1月の電気代は2.5万円でした．寒い冬とはいえ，高いです．
2人暮らしで平日の日中はほぼ不在ですが，年末年始は家にいたので，高くなってしまいました．
快適な生活をしたいですが，今後は節約を考えたいと思っています．
不在時や就寝時に暖房の設定温度（現在は40℃）をもっと下げるとか，在宅時の設定温度（現在は60℃）を下げるとかでしょうか・・・．
あと，外置き電気温水器を断熱材？で巻いている住民さんいますね．　効果のほどは？

600さん十分安いですよ。水道、電気、ガスをひっくるめると灯油セントラル５００００円 〉FACT３５０００円 ）オール電化２８０００円といったところでしょうか。

>601さん
ありがとうございます<(_ _)>
厳冬期でも２万円切るくらいが普通だと思っていました．
電気代節約しなくては・・・と言う焦りから少し開放されました．

でも、外置きの電気温水器は駄目でしょ！？って思うのは僕だけでしょうか？熱伝導率が高い金属で作られた電気温水器でいくら暖めてもどんどん熱が逃げていくと思いますよ。寒冷地仕様といっても開発は内地で改良製品ですから、暖かいところに置いておけば寒冷地対策がマイナスを補うのでは無く、期待以上の性能につながると思います。不利なことは計画しないのが分譲マンションを計画する人間の本質だと思います。それが、購入者と分譲主の利益につながると思います。
最近多いですよね、短絡的な計画で商品を作っている建築担当者、問題が出たら設計事務所のせいにする。社会はそんなに甘くないですよ。自分が住むつもりで商品を作って欲しいものです。

札幌のはなしでは無いですが

ダイア建設のマンション、非常階段ボルト６本取り付けず

　「ダイア建設」（東京都新宿区）が千葉市で分譲したマンションで、外付けの鉄骨製非常階段２基とマンション本体とをつなぐボルト１８８本のうち計６本が、取り付けられていないことが５日、分かった。

　同社は「工事不良があったことは遺憾」と不備を認めており、マンション管理組合の要望を受け、来週にも補修工事が実施される。

　マンションは、１３階建ての鉄筋コンクリート製。旭建設（千葉市）が施工し、１９９９年に完成したが、昨年１１月下旬、住民から「非常階段とマンション本体の間に一部すき間がある」などと指摘があった。

　ダイア建設などで確認したところ、北側の非常階段で４本、南側の非常階段で２本が本体に埋め込まれておらず、ボルトの頭部だけが溶接されていた。階段の工事は、東京都内の鉄骨業者が旭建設から請け負ったが、ボルトを通す穴を開ける際、建物内部の鉄筋に当たってボルトが入らなかったため、貫通したように見せかけたとみられている。

　建物と階段は独立した構造で、設計事務所の調査では、それぞれ単独でも構造設計上の問題はないという。

ttp://www.yomiuri.co.jp/national/news/20080205-OYT1T00601.htm

現在、築１０年のマンションに住んでいますが暖房費は、あまりかかりません。
新築ならもっと暖かいのだろうなと考えていたのですが
２人暮らしで（しかも１方は日中不在）で、2,5〜3万円の請求に驚きました。
友人はオール電化で2万かからないと言ってたのですが（４人家族の日中在宅床暖使用）
オール電化で選ぼうと考えていたのですが、迷ってしまう話ですね。

安いといわれるオール電化は電気温水器と全室蓄熱暖房機の場合です。要するに電気料金がすべて深夜電力の場合。最近の分譲マンションは、蓄熱暖房機ではなく電気ボイラーやオイルパネルヒーターがほとんどなので安いオール電化には該当しません。

じゃあＦＡＣＴの方がいいじゃん

最新の物件概要です。

（残戸数／総戸数）
美園スクエア　17戸/84戸　前月-3戸　（平成19年3月竣工済）
天神山レジデンス　41戸/66戸　前月-5戸　（平成19年5月竣工済）
札幌東エテルナ　38戸/72戸　前月-1戸　（平成19年9月竣工済）
白石南パークヒルズ　13戸/26戸　前月-0戸　（平成19年9月竣工済）

>461
同意。

608さん、物件概要ありがとうございます。
ところで、札幌東アクティオはいつから分譲開始になるのでしょう。
アクティオの11階以上西側住戸（エテルナ側）は日照も眺望もかなりよさそうです。

ダイア建設
一年前の株価600円⇒現在28円

大丈夫ですか？

エテルナの隣のマンションは賃貸用と聞いたことがありますが、
やはり分譲でしょうか。
日当たりや見晴らしは良いでしょうね。
交差点ですが、交通量からして騒音が気になることもなさそうです。
でも、なかなか販売は開始しませんね。早く広告したほうが素人的に
はいいように思いますが。
完成したら見学に行こうと思います。
情報があれば、教えてください。

となりのエテルナの販売状況が非常に芳しくない
（いろいろ書かれてるパークハウス菊水公園前よりも更にひどい）
のに、アクティオを売り出すわけには行かないでしょう。

最悪、下記社員のように、また社員に買わせて残戸数を減らすことに
なりかねません。
http://staff.anju-sapporo.jp/misonosquare/2007/10/post_3.html

>No.597

美園スクエア、H19.3上旬竣工ですから、まもなく「中古」ですね。
少なくともチラシや雑誌、看板などには「新築」と表示できなくなるんですね。

ダイヤさんは今後、この物件をどうやって売るんでしょうか？
やっぱり一括で土屋さんがお買い上げでしょうか？？

エテルナは、あそこらへんの都心でもない立地なのにも関わらず、駐車場の半分ほどが機械式という、かなり大胆というか市場を知らないというか、そんな物件ですね。

実際モデルルームにも行きましたが、駅から遠めですし、営業の人もコンクリートの質の良さばかりを褒める（他に褒めるところがない）印象を受けました。

半分未満しか売れてないのもなんとなく分かります。

アクティオのほうはまだ観てないのですが、エテルナの姉妹棟ということで同様のコンセプトにするのならば、両棟揃って寂しいマンションになるんでしょうか。
土屋ホームも植物園で懲りてるでしょうし、さすがにほいほいと買ってくれない気がします。

駅近じゃないのに機械式ですか？大胆ですね。

ダイア建設は会社の財務状態が心配ですよね。
建物に重大な欠陥があった場合の対応が不安です。

株価が２０円て倒産寸前てこと？

エテルナの隣のマンション、工事は終わったように
見えますが、なかなか販売開始しませんねー。
西側はよく日に当たって暖かそうに見えました。
価格帯はどんな感じでしょね？

そもそもダイア建設は債務超過です。

まあ、りそな銀行が潰さないとは思いますけど
それにしても売上６００億円以上の会社の時価総額が６０億円って悲しいですね。

今度は【菊水】にできると聞きましたが？

ダイヤの菊水は以前から一棟売りの話は出ていましたよね。
どこも買わなかったということでしょう。
夜、高速に向かう途中に見ると、明かりが2〜3しか点いていないから
住んでいる人はさぞ寂しいだろうな。

一棟売りって何ですか？
1棟まるまる誰か（企業や個人投資家）に売ってしまうということでしょうか。

ダイアの菊水ってどこのことですか？
エテルナ、アクティオの他にあるのですか？

最新の物件概要です。

（残戸数／総戸数）
美園スクエア　9戸/84戸　前月-8戸　（平成19年3月竣工済）
天神山レジデンス　38戸/66戸　前月-3戸　（平成19年5月竣工済）
札幌東エテルナ　35戸/72戸　前月-3戸　（平成19年9月竣工済）
白石南パークヒルズ　0戸/26戸　前月-13戸　（平成19年9月竣工済）

白石南パークヒルズは、なんと完売！
美園スクエアは一桁となりました。
なんで一気に売れたんだ？不思議だ・・・。

今まで売れ行き悪かったのに、ほんとなんで一気に売れたか不思議ですねっ
値下げしてって感じ？それとも賃貸用にする？わからん〜。

アクティオは賃貸になったそうです。

http://www.dia-ls.jp/view.php?pageId=1150

たとえば14/14階の2LDKで、管理費込みで94000円。

賃貸にしちゃったらブランドイメージが・・・。

ここ最近のこちらのマンション見て、意外な印象を受けました。
営業さんも頑張ってるのに、売りづらいだろうなって感じました。
安心感の持てるマンションなのに、もったいないなって思います。
本当に賃貸のマンショが多くなったら笑えないですよね。
さすが分譲！といえる見栄えや工夫は絶対必要だと思います。
お客様の声を反映させてみてはと素人ながら考えてしまったものです。

すみません、一部情報を間違えました。

>たとえば14/14階の2LDKで、管理費込みで94000円。

14/14ではなく、2/14階の間違いでした。２階でこの値段。

今日、車で美園スクエアと東札幌エテルナの前を通りました。

美園のほうは、ベランダが圧巻ですね、ボイラーのようなものが全戸に並んでる姿が。
電気温水器を外出しにしたら、ああいった見た目になるんですね。

東札幌のほうはなんかもっとすごくて。
今どきバリアフリーではない（階段の）入り口と、駐車場の狭さがノスタルジーを感じさせます。
そりゃアクティオも売ること出来なくて賃貸にでもせざるを得ないわけだ、と納得しました。

ちなみに白石南もあの競争率高い場所で13戸一気に掃けたとは考えづらいので、おそらく「売った」と言うよりは何らかの理由で「引き渡さざるを得なかった」のだろうと思ってます。

昨年１２月時点で３億以上の赤字決定。
今年の３月末で８億の利益予想。（ＨＰより）
３ヶ月で１１億円を売り上げるために
一生懸命頑張っているのでしょう。

ダイアは上場しているからＨＰ見れば財務状況が厳しいのはわかるけど。
地場デベはそういうの公開してないから、怖いよね。

菊水はだんだん部屋の明かりが増えてきた！
入居増えたのかな？
よかったよかった！

最新の物件概要です。

（残戸数／総戸数）
美園スクエア　5戸/84戸　前月-4戸　（平成19年3月竣工済）
天神山レジデンス　36戸/66戸　前月-2戸　（平成19年5月竣工済）
札幌東エテルナ　33戸/72戸　前月-2戸　（平成19年9月竣工済）
花園公園通　25戸/35戸　前月*戸　（平成20年4月竣工済）

美園はあとすこし、ガンバレ！

天神山は苦戦してますね。

南平岸はきついでしょう。
あの辺は戸建が中心の地域ですし。