ゼファー麻生ってどうですか？

ゼファーですら破産する昨今です。仕事がら不動産鑑定士の方や、不動産仲介業の方と接する機

会が多いのですが、昨年までは中央区の土地価格は公示価格の対前年比（２００６年）の３０％増

で取引されていましたが、２００８年は対前年比△３０％の価格で取引されているのが現状なよう

です。
　
　言い換えれば、土地、オフィスビル、マンション需要が落ち込んでいるとのことです。特に創成

川東の分譲マンション用の土地取引については壊滅状態に近いとのことでした。

　菊水、東札幌では現在も５、６の新築マンションを建設中ですが、原材料費の高騰、サブ・プラ

イムローン問題、原油価格の高騰等の理由によりマンション購入者の数も益々落ち込むと思われま

す。

　業界内では、以前から経営危機にあった地元デベのほかにＮＯ２の地元デベも経営状態が危険水

域に入っているようです。

　ゼファーのマンションを契約された方、現在入居中の方々は憤怒に堪えぬことと存じます。ゼフ

ァーに限らず、今後マンションを購入される方は販売会社の財務状況をよく分析してから購入する

ことをお勧めします。

財務状況を確認できないから買っているのでは？

２３さんのおっしゃる通りかもしれませんね。「木の城」問題もそうでしたしね。不動産を購入

するに当たっては、ローンを含め、大きなリスクが伴います。できれば、不動産に明るい複数人の

専門家と知人になることは必要かと思います。

　もっとも、ご自分の不動産に対する勉強が十分になされていることが前提ですが。

今後、どうしても場所が気に入ってマンション購入を決める場合は、
立地を買ったと思うことが無難だってことですかね。
だって、この不況下で財務とか言い出すと不動産会社選び厳しいですよね。
ライ○ンズの○京、ダイ○パ○ス、あと地場のいくつかの会社も
同じ状況ですもんね・・・。

ん？でも割り切れば、買いか？？
中古で十分と思ってる人なんかは、見方を変えれば得かも。

ゼファーのマンション購入できるんですか？
何割引で？

＞２６さん

今日の家探し載っていましたね。
３LDKで３２％、４LDKで３５％オフです。

この手の値引き公示マンションは魅力的ですが既存購入者との折合いはどうなるのでしょうか？
なんとなくギクシャクしそうで。
そんなこと心配するヤツは検討するな、と言われそうですが初めてマンション購入を検討している最中です。
いずれどのマンションも高値掴みした人と底値で買う人が同居するのだと思うのですが、
同じ間取りで自分より上層階で５００万以上安いとさすがに平穏では過ごせないと思います。
マンション内の空気とか不穏にはならないものなのでしょうか？
ご存知の方がいたら今後のために教えてください。

東証1部上場でも倒産。
では、やはり旧財閥系ですか。三菱、三井、住友、、、。
例えば三菱は丸の内の大家さんなのだから、傾く可能性はあっても潰れる事はまずないでしょう。
そのブランドが一種の「保証料」となり、高いんですよね。

少なくともこれから30年は存続・成長し、質が高く、価格もリーズナブルなところを探すと、、、。
株と同じで、安くて良いもんはなかなか見つかりまへん。

民事再生になりました

>>29
東証1部でも倒産って、当たり前。なに言ってんだか。ゼファーは有利子負債が売り上げに対して過剰にかった。良くこんなところから買うよって思う。

記憶に残ってるのが、大京もひどかった。その後の経過は皆が知ってる通り。

抜群の財務状況はダイワ。
財閥系3つも財務状況は大していいわけじゃないが、成り上がりデベとは置かれてる状況が違う。マンション買うんだったら、デベの財務状況を調べておくのは当たり前だと思うよ。四季報に載ってるから。

別に潰れたからって大した話じゃない。
重大な瑕疵があった場合の保証がないだけだろ。

元々、中小のデベロッパーなら保証期待できないんだから
契約中でもない限り困らないのでは？
騒ぎすぎだろ。

>>31
知ったかぶり過ぎ。

不動産は他の業種と違うんだよ。
ゼファーぐらいだと有利子負債が特別大きいわけじゃない。

財務まともにわかる人に聞いてみ。

今財務状況良くても、実にろくでもない会社もあるね。
就職先選択のとき、財務状況調べて入社してもわからんもんよ。先のことは。

ライオンズを高級ブランドと思ってる人もいるようだし。

東証もそれなりの基準で１部上場を認めているのだから、今回のケースは一応、衝撃と捉えておいたほうが健全。ここが崩れてくる産業はシグナルを発している。淘汰が始まる。新陳代謝が活発でエネルギッシュという見方もできるが。

確かに３１の書き方は、印象悪い。人柄が反映される。自省できたら少しは見込みあるかな。

騒ぎすぎに同意。中小から買うのはそれなりのリスクがあるのを承知でメリットをとってるんだからいちいちここがなくなるくらいで騒ぎすぎ。

全く同感、３１さん、ちょっと決め付けすぎ。
財務うんぬんもあるけど、投資物件買うじゃなんだから、

収入低くても、自分や家族の生活のために今を優先して
家を決めたい人もいる！
アル程度、中堅デベマンションを買うときは承知のリスクで
予算ありきで手に入れる人もいる！

そんな重箱のスミを突くような検討して、高級マンションだけに
絞って家を手に入れなくても十分幸せです。

中古でしか手が出ない人は、そもそもそんな検討の仕方できません。
かなり上から目線で不快な書き方。
こんなチャンスでもないと新築に手がだせない人も居るんです。

ゼファーが民事再生法適用、今朝北野組も・・・・。先日7/1にゼファー麻生セントラルガーデンが、㈱レックに売主が変わりましたが、以前から契約されている方の気持ちを無視した価格変更が、
新聞折込広告に掲載されていましたが、この手の事例はよくあることなのでしょうか。
私の記憶では見たことが無いですね。ゼファーがマンションを手放したのも、もう危ないからとしか思えませんね。この価格変更(はっきり言って叩き売り・値引き大放出)は現契約者・現入居者によって
現状の売値に見合った契約に修正・補填する方法等ないのでしょうか。

>　この手の事例はよくあることなのでしょうか。

MSではありませんが、早川工務店が破綻したあとに
澄川の売れ残り物件が約1000万引きで投売りされていましたね。
流石にすぐ完売したようです。

まあ、これは戸建てなのでいいのかもしれません。
その点、MSだとこれから一緒に管理組合を運営していくわけで、
つきあう機会も多く、感情的なわだかまりが表面化してしまうこともあるかもしれません。
購入経緯については双方ともに割り切って考えていくことが必要でしょうね。

いずれにしても罪つくりなやり方だと思います。

元事業主も倒産し、施工会社までも倒産・・・
今後組合運営する上でも、大変だと察します。
私も購入を検討した一人ですが、安かろうだけでは、将来不安が過ぎります。

入居者を救済する方法は全くないのでしょうか。

救済も何も被害被ってないだろうが。
まさか売れ残りが大幅値引きされていることが被害だとも？
すぐに被害者感情を持とうとする消費者意識も醜いもんだ。

被害被っていないだろうが。
と言う意味が分かりませんが。
語調も他の方に比べて質が悪いですね。

>>43
はいはい、使い方がおかいしいてっことね。
さすがのあなたでも意味ぐらい分かるでしょ。
匿名のネット掲示板での書き込みの「語調の質」を問うよりも
入居者がどのような被害を受け救済されるべきなのか教えてくれませんか？

↑　あんた野次馬でしょ。真剣に購入を検討したり、契約している人にとっちゃ人ごとじゃないぜ。

だから、中小から買うリスクってこういうことじゃないの？

大京みたいに支援の手が挙がって再建への道が進むといいですね。
購入者の皆さんのために。

未入居で内金払ってる人は救済されるべき（残念ながら望み薄だろうけど）

真剣に購入を検討してる人はそれでも真剣に検討するなら好きにすればいいのでは。

入居してるんならどうしようもない。
大体築数十年の物件なんてデベも施工会社も今はもう無いなんてごろごろあるだろ。

去年の今頃、２００７年３月決算黒字の東証１部上場企業が倒産するなんて誰か予言できた？誰もできてないでしょ。

購入済みの人はまだMS持てるだけいいけれど、ここはもちろん、他のデベで契約中で引き渡し前の人も戦々恐々でしょ。安心なのは財閥系と○和くらい。

人の葬式にわくわくする奴がいるけれど、あまり人の不幸をちゃかすんじゃないよ。ここの入居者に自業自得だって言うような人間は確かに人としての常識やモラルに問題がありそうだ。

自業自得で片付けるのは問題。だが、ここは騒ぎすぎ。どうでもいいこと。

＞５０

どうでもいいことって？？？騒ぎすぎって。あなた冷やかしでしょ。

契約した人や本気で検討中の人はここは他山の石です。心配したり騒ぐのは当たり前でしょ。首都圏では倒産はもう当たり前になってしまいましたが・・・

高い買い物なのでみなさん感情的になっちゃいますよね。

でもこれから検討する人だって
結果的には火事場泥棒みたいなものなんだから、
冷やかしの人を叩くにもほどほどにしましょう。

中古でこの物件を売るとき価格はどうなるのだろうか？

もっと下がるに決まってますが、あは＾＾儲けようと思ってるの？

火事場泥棒以下ですな（笑）

資産価値としては、安く販売した分低くみられるのでしょうか。新築だと地下鉄５分以内で坪１１０万位が相場ですが、坪７０万円台が新築の資産価値となるのかな。

いや。資産価値としては現在の環境と経済状況が同じとしたらここの物件は５年で半額、１０年で1/4というところでしょうか。

ここって駅近だからそんなには下がらないと思います。
>>56さんのはちょっとした嫌がらせです。

販売価格はただの販売価格ですよ。
10年後にどういう価格が付くかはそのときの市況次第です。
もちろん多少は安くはなるでしょうけど。

５６です

嫌がらせではありませんのであしからず。値下がりしずらい希少性のある駅近というのは（札幌では地下鉄ですが）徒歩３分以内の物件のことを言うと考えてよいでしょう。

５８さんの言うとおり今後の経済状況で勿論左右されますが、札幌の過去の状況から見れば円山などのブランド地域を除けば地下鉄直近でないと下落率はかなりのものです。

とくに倒産後のここはわけあり物件ですし、この地区はブランドではありませんし、値引き販売されたとしても販売価格は相場よりやや安くなっただけ。もともとここは高すぎると評判でしたよね。ですから半分の時価になるのは５年じゃなくても７年とか少しずれるだけで同じようなものだと思います。

今後深刻な不動産不況により他の中古マンションも価格崩壊が起きると思いますが、ただひとつ奇跡が起きるとしたら資材高騰の影響で今後建築される新築マンションが割高になりますから、５年後に思ったより下がってないという可能性は何パーセントかあるかもしれませんね。

あとはご自身の信念に基づいてご検討ください。

58ですけれど、59さんは本当に札幌の中古マンションの価格見てる？
5年で半分になってるのは北区、東区のバス便とかの一部の物件でしょ。

数年後のマンションの価格崩壊ってのは
今のところ思っている人が少ないのだから
（今の価格にはどう見ても織り込まれていない）
それを既知のものとして書くのはなしでしょう。

まあ意見は人それぞれですけど、
ちょっと極端だと思います。

追記

また細かい点ですけど、
ここはゼファーの倒産前に売却されているので事故物件にはなりません。

そもそも倒産の事故物件なら会社の資産保全のため、
すぐには市況には出てくることはありません。

もちろんそうは言っても中古価格には影響するかも知れませんけど
でも個人的には微々たる物だと思いますね。

私は５９さんに近い意見ですね。　麻生という場所で徒歩５分では大したうたい文句にはならないと思いますよ。　地下鉄近いといっても中央区ではないし、値下がりはかなり早いペースと思います。　需要が札幌の北区の地下鉄近く探してる方にかなり絞られるわけで。
どの都市でも一番地価の平均が高いのは中央と名の付く所で、それに比例して需要の高いのも中央なんですよ。
住みやすい、環境がいいというのは個人の価値観であって、ほぼ例外なく色んな層から需要がある所程値下がりはしにくく、取引の対象として扱われるのです。
ちなみにネットや雑誌等の媒体で出てるマンション価格はエンドのお客（そこが取引の最後で終わってしまうから業者間で言われる）向けで実際セミプロ、買取業者はとてつもなく安く買います。
ファミリータイプのマンションでも投資の対象にしている輩はいるのです。
そういった輩が値付けをする場合がかなりあるので、そういった輩に評価されない地域は当然価格は低いです。　札幌の東区、北区も１２条越えるとかなりきつい。
地場の狭い市場でしか取引されず需要が低いので先は明るくはないと思います。
まあ５年で半額よりはマシだとは思いますが！
実際中古マンションの市場は停滞が酷いです。　雑誌、ネットの価格は売主の希望額であって、
成約価格はまるっきり違うのを知っておいたほうがいいでしょう。

具体的にどの辺りのデベが危ないとかありますか？
買ったわいいけどは避けたいので。

56/59
＞資産価値としては現在の環境と経済状況が同じとしたら
＞ここの物件は５年で半額、１０年で1/4というところでしょうか。

＞値下がりしずらい希少性のある駅近というのは
＞（札幌では地下鉄ですが）徒歩３分以内の物件のことを言うと考えてよいでしょう。

知ったかぶりは困る。
勉強不足の不動産営業マンといったところか。
客観的なデータやソースがあるならば示してみなさい。
ないでしょう？それはあなたの思い込みだからです。

続き


不動産価格は需要と供給によって決まります。
駅から近ければ高値安定ではないのです。
中央区物件は需要が多いから高いのです。
需要が低く物件がダブつけば中央区だって円山だって下がるのです。
北区はここのところ供給数が少ない為、築年数の浅いファミリータイプは
比較的高めに推移しています。
白石・厚別は供給が過剰の為、中古は極端に価格の安いものは別にして
築年数の浅いものは動きが鈍くなっています。

駅直近は商業地域である場合が多く、ファミリー層のニーズであれば
住居系地域の方が環境面で優れている場合が多いので一概に駅近が
評価されるわけではありません。
駅近を極端に評価するのは単身者・ディンクスであり
ファミリーの場合は環境面も重視される方が多いのは明らかです。
北24条や麻生の駅1分のマンションからランドセルを背負った小学生が
出てくる光景は私は個人的に好ましいとは思えませんが。

賃貸マンションを立てる場合の用地としては駅近の条件が必須ですが
分譲用地でファミリーをターゲットにする場合、デベロッパーは環境面も
含めて、駅近で土地値が高く、日照条件の劣る商業地よりも価格が安く
企画の出来る適度に駅に近い用地を選択します。
駅３分以内でも売れ残り、値引販売をしたケースもありますよ。

分譲MSは駅が近いだけでは駄目なのですよ。

次頁に、上記の根拠も併せて列挙しましたので５６の投稿が
如何に思い込みの物かがわかると思います。

北区SW（北18条〜麻生まで）
レインズ最新成約事例
駅徒歩10分以内　3LDK以上　

物件名
面積　　　成約価格　築年数　坪単価

地場
ラクラッセ麻生ステーションタワー（日動）
86.36㎡ 　2000万　14年5月　@76.6万　駅1分
エスセーナ北大前ⅢＢ棟（土屋）
84.56　　 1930万　10年8月 @75.5万　駅3分
ロジェ北大アヴェニュー（タカノ）
88.5　　　2100万　16年12月　@78.4万 駅7分
エクセルシオール北大通り（宮川）
96.12　　 1950万　10年1月　@67.1万　駅7分

大手
パークホームズ北大前（三井）
74.36 　　2170万　16年3月 @96.5万　駅5分
　　　　　2300万　　　　　　@102.2万
ライオンズマンション北大通り
86.34　　 1930万　10年2月　@73.9万　駅2分
アルス麻生ステーションフロント
93.34 　　2300万　15年3月　@81.5万　駅2分

まだまだあるがいいだろう。

当初の売値からすると,おおよそ5年で２割〜2.5割
10年で3.5割〜4割が下落率と推測できると思います。

56の言う「５年で半額、１０年で1/4というところ」は大嘘。
また駅距離3分以内が高値安定も全く説得力無し。

60ですけど、>>62さんと>>63さん、ご教示ありがとう。
私は門外漢の人間ですから、勉強になります。

主観で札幌は所得の関係から新築物件に手が出ない層が多いため
中古物件が高止まりするのだと（勝手に）思っていました。
実際の成約価格はかなり下がるのですね。

ひとつお聞きしたいのですが、マンションを部屋単位で買う
買取業者とはどういうところなのでしょうか？
個人投資家がいるのはもちろんわかりますが、
他に地場の一般企業が買ったりするものなのですか？

69さんへ
＞他に地場の一般企業が買ったりするものなのですか？

買い取るのは不動産業者です（一般企業と言えば言えるが・・）

車や質屋と一緒ですよ。相場より安く利幅が取れると判断したら買いに入ります。

中古で2000万が相場の物件が1500万で仕入れが出来るのならば、経費を差し引いても
まぁ100万〜300万は残るでしょうから、仲介で３％の手数料（60万）よりは儲けが多いですね。
ただし、買い取る為の資金が必要ですからリスクは仲介に比べて格段に大きいでしょう。

今回のケースは1部屋1500万〜2000万程度でしょうからＸ20部屋で3億以上の資金が必要だったのでは？

お金がないと買い取りはできませんね。