（札幌）マンションの管理会社って

色々みたが三井が一番無理のない計画をたててしっかりしてますね。
修繕積立金が初年度極端に安いところはやっぱり駄目だわ。むしろ高めでないと。

荒れてるスレッド見ると無理して管理費修繕積立安くして初年度から赤字出して引き渡されても、
管理組合が火の車で新居処でなく訴訟騒ぎなるのいやだものね、
財閥系は計画がしっかりしていて安心だ。

三井以外修繕積立金はどこも最初は安い。不自然に安いところもある。なぜか、売れ残った場合は売れるまでデベが負担するから。
三井のマンションは人気があって不満も少ないのはわかる気がする。

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なるほど。結局売れ残り物件の修繕積立金をデベが負担するといっても、最初は極端に安いから大半は入居者が将来に負担する事になるのか。
三井以外まともな修繕積立金をとるデベってないの？

三井の長期修繕計画はしっかりしているようですが、管理会社の評判はどうでしょうか。

三井の管理会社はいいみたいですよ。財閥系ですからこのあたりは全く問題ないでしょう。

マンションの管理会社によって、月々の水道料金が全然違うのは何故？？
当マンションに至っては、毎月、管理料金に水道料も合わせて請求されています。
以前のマンションは、水道料は２ヶ月に一度の請求でしたが、何故同じ札幌市内に住んで、
水道料金が違うのでしょうか？やはり、管理会社と、管理組合によるのでしょうか？
古いマンションに限っては、管理会社とそのマンションの管理組合が、異常に親密な関係に
なっている様な気がします。住んでる住民は、全て管理組合の方針に従っているのが現状。
なんか怪しいんですけど・・・・

貯水槽のあるマンションは管理組合が入居者へ水道を販売しています。したがって、そのマンションの規約に毎月検針の上請求し、管理費と一緒に管理組合口座へ引き落とすとなっていると思います。規約で水道料金の引き落としを２ヶ月に一回と決めれば、そうなると思います。決して管理会社によって水道料金が違うわけではありません。

三愛地所のル・ケレス南円山は、管理費がず～っと安いですよ。
地下駐車場だからかな。

>三愛地所のル・ケレス南円山は、管理費がず～っと安いですよ。
>地下駐車場だからかな。

管理組合としての管理費の支出額を教えていただけないと
ホントに安いのか判断出来ませんよ
単に、各区分所有者からの徴収額のみで言っているので
あれば、90さんの勘違いでは？

１２年前建築のマンショウン、建築主は数年で倒産、その子会社なるものが、管理会社を作り、規約等一見完璧に見えたが、購入時住宅支援機構からの融資許可出たが、土地、建物調査士による検査により融資が中止となる。原因は、管理費の不足が生じたときは修繕積立金を取り崩し補填可能、の項目があった。この１行で調査士の印鑑が出ず結果的に現金購入をすることになった。管理規約を詳細に検証したところ、建築主、販売会社、管理会社の有利な項目に作られ、現在の管理組合も１２年間異常がなかったので管理会社を信用をしているとのこと。この先が恐ろしくなって来ましたが、何とか修正し住民の生活が安定するよう努力する。
規約の中には修繕積み立て、管理費、駐車場等本来管理組合に入金さらるものが、決算書を提出し承認を得てから、管理組合の預金通帳に入金される方式。１年間入金されるこのお金は管理会社に一時預託する方式。
この方式により管理費は相応の金額が支払われているが決算に上がってきた段階で、不必要と思われる項目が多数あり当然管理費の不足が生じ駐車場、雑収入等の経費が使用されそれなりの項目載っている状態。理事長は所有権を持ているがマンション居住者ではなく管理事務は副理事長が前面取り仕切っている状態。このような管理運営について正したところ１２年間異常、トラブルがなかったので管理会社を信用しているとの返答。ご意見を賜りたいと思いますのでよろしくお願いいたします。

　昨年は分譲マンションの理事長をしていました。今年度は習慣上監事を務めます。マンションは築３１年目を迎えました。入居当時から同一管理会社と管理業務委託契約を締結しています。

　しかし管理会社は、リクルートコスモス→コスモスイニシア→コスモスライフ→大和ライフネクストと、社名変更をしてきました。

　別会社になったんでしょ、と聞くと「いいえ、同じ会社です」という返事ですが、会社の名前が変わるということは、単に名称が変わるだけではありませんよね。

　先日コスモスイニシアから、本社移転の知らせが来ました。
大和ライフネクストはコスモスイニシアグループではなくすでに大和グループになっているのに、「同じ会社です」と主張しています。

　ちなみに昨年は「コスモスライフ」と管理業務委託契約を締結をしたのに途中から「大和ライフネクスト」に変わり、社名が変わりましたというだけ。

　なお、コスモスライフが監督をして修繕したフェンスの工事が「特殊建築物調査」の報告書で、フェンスの工事により避難経路が塞がれてしまい逃げられないので改善するように勧告されました。

　管理会社には責任は無いのでしょうか、コスモスは現在大和ライフに社名が変更されていますが。ダイワには責任は無いのでしょうか？

本来なら、大和ライフと、ネオコーポマンションは管理業務委託契約のしなおしをするべきではないでしょうか？法律的な判断をお聞かせいただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

理事長二回目の現在、管理会社との交渉・折衝などしております。残念ながら管理会社でベストと思われる企業はあまり見当たりませんね。初回は管理会社が委託料以外に得る利益を防ぐ事を中心に規約改正と理事会運営が主な目的でした。灯油業者からのキックバック(手数料を得る事)、修理・修繕会社経由での利益などです。組合預金口座の金利が管理会社経由だと管理会社に計算上残るため直接組合口座への振り替えをしているかどうかの口座明細の確認などもありました。管理規約に理事会で修理・修繕は業者3社取寄せの義務化と保全などもありました。今回は当時管理会社へ組合会計の変更を求めました。かたちなりの会計処理方法の変更のため、より具体化するため準備中です。年１度の総会で提出される決算書では組合運営の課題が見えません。現在私の組合では収入の伴う会計は特別会計として一般会計より独立して計算し差益(正味財産=企業では利益額)が明確に解るようにしていますが・・・残念ながら満足の出来るような処理にはなっていません。水道会計を例にすると当マンションは受水槽を持って入居者へ請求し水道局へ水道料金を支払っています。水道料金計算は水道局と同じ単価・計算方式でも利益の出る構造になっています。要因は基本料(10トンまでは定額)単価(従量部分は使用量が増えると単価が上がる)構造によります。全戸分をまとめて清算する事による利益です。しかし世帯構成の変化によって収益の増減が変化します。得られる利益で受水槽管理費や水質検査費、ポンプ電気代・修理費など一般会計で処理されると水道利益の実質利益が見えない状態です。収入から仕入、経費を差し引いた結果が解る会計が必要なのですが、そのような会計処理を理解している管理会社が見当たりません。国土交通省委託の管理組合における財務会計処理の処理基準や会計原則が研究段階のためが理由かも知れませんが・・・組合運営は単年度では課題が見えないものです。10年から15年の科目経過一覧が必要ですね。独居化、高齢化は水道量の減少となり水道会計の利益減少となります。気がつくと水道に関わる経費は管理費からの取込で不足となり管理費値上げの要因ともなりかねません。・・・頭の痛い事です。

マンション管理の会社としては管理組合への管理受託とオーナー受託の賃貸管理とがあります。
管理部さんの担当会社はどうやらオーナー受託の賃貸物件のような気がします。一般に賃貸物件の取り扱いには不動産会社があたるのですが管理会社が建物の一括管理を建物のオーナーから受託し賃貸管理を行う例も増えています。契約時や入金期間のクレーム対応、退去時のクレームなど見る限りでは稚拙な対応ですね。
一般の不動産会社で社団法人宅地建物協会の会員企業であれば協会事業として会員企業と入居者の紛争仲介や補償業務を行っており退去時に関わる紛争、現状復帰とする契約項目の裁定(現状復帰の規定解釈、自然減耗解釈)
などを協会へ入居者としてクレームを提示できるようになっています。協会は自らの業界の信頼性確保のため活動してくれるそうです。退去時にフローリングを直すなどの要求が妥当か、どうかなど話会いの場も設けてくれるようです。(宅建協会の元専務理事が飲み友達なので・・・)まじめな業者が入居者に正直に向き合う姿勢なのでしょう。賃貸管理をマンションの組合管理受託専門の会社が行っているとすると賃貸管理については素人がライセンスのみで(業としての免許登録と宅地建物取引主任者による契約)仕事をしているだけでオーナーよりになってしまうのは致し方がないかも知れません。現実には少子高齢化、独居化、長期の経済不況、企業の拠点撤収により賃貸物件の余剰が目につく昨今、能力のない企業(管理会社)は市場では生き残れない事に早く気がつくべきでしょうね。顧客(入居者)あって初めてオーナーも管理会社も存在できるのですから。