仙台のアパマンション【契約者、入居者】①

>>239
そうですよね、規制での建て替え不可能問題以外に販売時、引渡し前にこの規制をしっている
事が問題です。
アパは何もしてくれないでしょうね。アパが実質保有しているホテルについては、
なぜかＤ-4地区に入っているので問題ないですからね。そこら辺も怪しい気がしてなりません。

こんな重大問題に発展する恐れがあるというのに、
気づいているのが一部の住民板利用者だけというのが、
なんだか恐ろしい気がします。
やはり説明会とか文書のお知らせが必要だと思います。

まあここを見ているのは契約者のほんの一部の人だろうし
大部分の人はこんな事実があることすら知らないでしょう。
このままでは管理集会等で初めて知って大騒ぎに
なるかもしれませんね。
仙台市にしても積極的に告知せずにホームページでも
すぐには見つけられない階層の深いところで
意見募集してますし、それより何より募集期間が短すぎます。
大概の人が気付く頃には期間が終わっており
反対意見も少なかったので条令成立ってことになるんでしょ。

解約できますか？これって理由になる？

数日前までは希望に満ちた書き込みばっかりだったのが
一転してお通夜のようですね。

うまく言えないけど建て替える建て替えない以前の前に、その時建て替えの資金を出せるの？住民全員が？これって、どこのマンションでも一緒でしょう。

建て替えできなかったとしても、いずれ建物には寿命がきますから
そのときの入居者が持分に応じて解体費用を出し合わないといけません。
更地にした土地を売却しても、全入居者に応分に分配してしまうとほんのわずかでしょう。

いざ建て替えを検討！ってなった場合は問題が色々でてくるんでしょうね。

ただ今回の問題は、建て替えしようにも住民全員の住居が全然用意できないので
最初からほぼ不可能となってしまう恐れがあることです。
期限かきたら更地にして返さなければいけない、定期借地権付きマンションと似た状態になります。

くわしいですね。どこかのデぺさん？

今回の高さ制限って、景観法っていう法律に基づくもののようですね。この大元の法律を読むと、高さ制限に関しては勧告止まりで、これに違反しても罰則とか除却命令とかそういうものは無いみたいですね。（色彩とか意匠形態については、勧告→変更命令→命令違反への罰則まである）

重要事項説明書の参考資料編にも書いてあった、都市計画法による絶対高さ制限を導入するものではないようです。こちらの場合だと制限に反すれば建築許可が下りないので、名のとおり絶対的な制限になりますが、今回のは勧告までみたいなので、やや緩やかな制限のような感じはしますね。建築許可とはリンクしていないのかな？

もちろん勧告に反して建築できるものでもないのでしょうが、何となく都市計画法による絶対制限よりは緩そうな雰囲気のように感じます。だからわざわざ「概ね○○ｍ」という幅を持たせた表現なんでしょうね。

素人のにわか勉強なので間違ってたらすみません。
休日に法律なんか読んで疲れました…

＞渋谷区の場合、京都市とは異なり、
＞新条例施行以前に建築された集合住宅は、１回に限り今の高さで建替えできるようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/res/121-130

上の渋谷区みたいにできれば問題ないんだけどね。

渋谷も京都市も、都市計画法の高度地区による「絶対」制限みたいですね。
それでも特例の救済措置は設けられるのかぁ。

やっぱり今回の仙台の「概ね」の付いたアバウト制限の意味が分からない…。
どこまで強制力があるものなんだろうか。

先日河北新報にも、高さ制限ばかり注目されて市も困惑しているような記事が出てたけど、実はあまり強制力の無い制限なんじゃないか？
そういうことも市にはちゃんと素人に分かりやすく説明してほしいですよね。
それをせずに、自分達で困惑されてもね…

契約済みの他の皆さんはどうされるんですか？
解約するのか、値切って安くさせるのか。
ウチはもう既に内装工事も始まってますし、ローンや引越しの手配、家具の購入等が
済んでしまっていますのでこのまま行くつもりです。

>>252
このまま行って、後々になって知らなかった、聞いてなかった、どうにかして欲しい…
とならない為にも売主、販売に説明を求めた方がいいのではないでしょうか？
売主側も決定した条例ではないので、知らなかったと言う可能性が高い気がします。
（しかし、この条例の元ともなっている？美観計画？で大型物件、高層建築物についての
届出を市は求めていて提出しているはずです。その時に何かに気付くだろうし、確認の義務は
あるものだと思いますので知らない、で通すのは子供染みていると）
何の対応策も値引きもないかもしれませんが、きちんとした説明が必要でしょう。

既存不適格物件って重要事項説明にあたるんでしょ？
実際、建て替えなんて出来ないとしてもそのマーカーが付いちゃうと中古で売ろうとしても
買い叩かれて値崩れしちゃうのは大問題だよねぇ。
例えとして今は動くけど故障した時に修理も出来ないし、保障もありませんって言われたらあるほうを選ぶしね。

販売に問い合わせされた方いらっしゃいます？
対応はいかがでしたか？
書き込みが止まっているところを見ると
本当は契約者意外に少ないんですかね？

ネット上のこの掲示板で騒ぎすぎると、他のデベの思うつぼのような気がします。

私も不安ではありますが…

>>249
私も勉強しました。

仙台の場合も、景観法に基づいた景観計画で規制をしていこうとするものだそうです。
これには法に基づいた「行為の制限」を行えるものであり、今回定める区域内の建築物や
工作物は一部例外を除いていかなるものでも届出が義務づけられます。
市は景観計画での行為の制限に合致しない限り、建築許可をおろさずに指導するでしょう。

指導を無視して建ててしまっても罰則がないといっても、まさかちゃんとした業者が建築確認を受けずにマンションを建てるわけがありません。

ただ、まだアパに問い合わせはしてないんですよ・・・
小心者なのか、なんといって言えばいいのかわかりません。
正直、誰かが言ってくれないものかと思っている自分がいます。
面目ない・・・

>>257
私も今、色々勉強しています。
マップでも制限地域などが明確ではない事などがより理解を困難にしています。

問い合わせの件ですが、同じです。
自分の事、物なのにこんな小さな事で…とクレーマーに思われないか、何と言っていいのか
分からず取りあえず法令などを勉強しているのですが。

ただ、みんながこの事について問い合わせなどをしないと一部の人のみが気にしている
事だと思われ、その人のみへの回答になってしまう気がしています。

建て替えより以前に買い叩かれるなど資産価値が下落する事によってマンション全体の
質も落ちてしまいますよね？

明日、聞いてみようと思います。

みなさんも問い合わせて下さい。一緒に頑張りましょう。

249です。皆さんおつかれさまです。
私もまだ問い合わせはしていません。というか、申し訳ないのですが問い合わせはしないつもりです。
指導レベルで既存の財産権や生活を奪えるものとはどうしても思えないという楽観的な結論に至ったからです。
全くの新築のマンションならいざ知らず、既に市民が住んで何十年も経つものに対して、いくらなんでも乱暴な指導を強行するとは、いかに市とは言ってもやるわけがないと思います。
建て替え時の実情に応じた対応になると思います。
それよりも、市の資料の最後の方に都市計画法と連携した取り組みをのようなことが書いてありますが、これは将来的には都市計画法の絶対高さ制限の導入を匂わせているもののような気がします。
もしもそのような動きが出た時には、一致団結して反対運動でもしなければならないかもしれませんね。

警察もそうですが、起きてもいない(条例施行されていない)ことに
今の現在で、対応する義務はないんじゃないですか？
「将来、南側に60階建てのタワーマンションが建つ　　　…かも。」
なんて聞いて、アパの担当者にどうなの？と聞いたところで
答えられないでしょ、未来がどうなるかなんて。
マンションを販売するだけが仕事なんだから、
「住み始めてからの問題は、管理費等を払う会社に(一応)お問い合せ下さい。」
と言われるのが関の山？

まだ規制が確定したわけじゃないし重要事項説明書には全くこの件に関しては
触れられていないわけでデベや販売に文句言うよりも市に反対意見や上で出てきた
1回のみ建替え可能とかの救済措置を求めた方が良いかもしれません。
ただでさえ地価が下がってきているのに高さ制限でさらに資産価値が下がったんでは
市民も納得できないし市政にとってもマイナスではないかというとこで攻めてみますか。
市のweb上からの意見募集はとりあえず明日までみたいなのでちょっと考えまとめて
投書しておきます。
まあ私ひとりが意見を述べたところで何が変わるっていうわけでもないでしょうがｗ
多くの意見があれば多少なりとも変化があるかもしれません。

私も市には意見提出しました。営業さんにも一応確認しましたが、やはり良くわからないみたいです。やはり行政に直接聞くのが早いのかな？ただ住んでる住民が何十年後に住めなくなる事は無いと思ってますけど、。

私も担当の営業さんに確認してみましたが、知りません。と言う回答でした。

でも、この話はマンションを建設してから出てきた話ではないので、全く知らなかったでは
通りませよね？仙台市に聞いてみたのですが、ここ２，３年で建設ラッシュな要因として
他都市でもある法令前の駆け込み建築もあるかもしれませんとの事でした。建設するにあたって
誰も気付かなかったと言う事はありえますか？とも聞きましたが、全く知らないと言う事は
ないと思いますが…との答えでした。

>>258
>建て替えより以前に買い叩かれるなど資産価値が下落する事によってマンション全体の
質も落ちてしまいますよね？
という事が心配です。法規制についての対応と言うより説明と策をとりましょうと言う
デベの姿勢が今まで見られなかった…と言うかその件は確定してないので触れないでおこうと
している事が問題だと思います。

まずアパ側というより仙台市側に、該当するマンションの入居者、契約者に対して説明してもらうのが先決だと思います。
仙台市への意見は明日までです。説明義務を果たしてもらましょう。それにしてもデべでもなく仙台市でもなくここの書き込みで知るなんて…

２年前に許可を出したのは仙台市ですよね…契約者はどれだけ損害被ってるか…悪意があるとしか思えない。入居直前に…条例に関して案が出る前に対処しなかった？知らなかったデベにも問題あり。

デベの味方をするわけではありませんけど、まだ決まってもいないものまで説明する
義務はないでしょうからね。
ここだけじゃなく大手にしろ、法に違反していないのだから企業としては
自分に都合の悪いことはわざわざ言わないでしょ。
特に不動産会社の場合、一生に何度も利用する人は少ないですから
信用を得てリピーターになってもらおうという感覚がないでしょうから
とにかく売れればいいやって思っているのかもしれません。
本来こういう条例とかは買主が知っていなければなりません。
しかし私を含めて殆どの皆さんはつい数日前までこんな案が挙がっていることは
知りませんでしたよね？
これは言うまでもなく、市民に広く告知していなかった仙台市が悪いと思います。
施行まであとわずかの最終調整場面で意見を求めてもまとまった意見は出ないでしょうし
このままでは普通に実施されてしまいそうですよね。

最初に買った人は値下げがないのに対して、こんな事で値下げして売られたらショックです。資産価値が下がるのが心配です

殆どの人が数日前まで知らなかったのではないかと言う話が出てますが、自分が知らなかったことは皆も知らなかったはずだという感じの書き込みがありましたが、これに違和感を覚えるので一言だけ。
少なくとも私は、この掲示板で数日前に騒ぎになる前から知ってましたよ。１ヶ月くらい前に新聞に大きく記事が出ていましたから嫌でも目に止まりました。
市の説明会も各区で行われていたようですよ。
別にこのマンションの契約者は、この掲示板で最近になって今回の件を知った人ばかりではないと思います。
もちろん未だに知らない人もいるのでしょうけど。

アパも気付いていたとしても、決まってもいないことを積極的に説明する義務はないだろうし、むしろ説明のしようがないのでは？

ということで、掲示板だけじゃなくたまには新聞も読みましょうね♪
そういえば内覧会の時にいた新聞屋のお兄さん、味わいのある素敵なキャラだったなぁ。思わず申し込んじゃったよー。

ん？新聞に出てたって河北ですか？
いったい河北のシェアがどの程度かわかりませんけど
少なくとも朝日の地方版には載っていませんでしたよ。
市政だより等も極力目を通しているつもりですが
見た覚えはありません。
説明会にしてもついこの前ですしろくに告知もせず平日に開いて
どれだけの人が聴いたのでしょうか？

>>269
説明会は平日の日程に参加されたのでしょうか？
土日の説明会もありましたよ。仕事の休みの都合で私は土日の方に参加しました。
それと、入居説明会は回を分けてやっていたので各回で話の内容が違っていたようなのですが
私が参加した回では、この件についての説明はありませんでした。

積極的に説明したくない内容なのは分かりますが、新寺のミッドプレイスの建築計画と
同じように完全に決定した事項ではなくても重要事項説明の義務があります。
現在、このような素案が持ち上がっていて将来的に法令が制定されたら建て替え不可能になる
可能性があります、と言う一言が必要です。

将来起こりうることも重要事項として主任者が説明しなければなりません。

>>270
話の流れからすると平日に行なったのは入居者説明会ではなく市の説明会かと思われます。
おそらく入居者説明会ではこの件に関してはどの回でも触れていないでしょう。
そのときに入居者からの質問が出ていれば別ですが。
決定事項ではないことをデベ側はどの程度まで説明しなければいけないのかは専門家ではないので
わかりませんが、その辺に関してデベに責任を問えるかどうかっていうと難しいかもしれないですね。

https://www.＊＊＊＊/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=148

↑からの抜粋です

マンションで一番かわいそうなのは「建築確認」の認可を取って着工してから建築の法規や条例が改定になって「既存不適格建物」に該当してしまう事です。

しかし,建築の法規や条例が変更になり制定される場合はかなり以前(約半年位)から,情報が流れてきますので設計者はその辺のアンテナを高く張って情報収集しておけば事前に「既存不適格建物」にならない様な設計が可能です。

分譲マンションの場合「建築確認申請」の認可を取得してからでないと売買契約はできませんが,この売買契約の時点で建築法規・条例等が改定になり販売するマンションが「既存不適格建物」になると分っていたら,購入者に重要事項説明をしなければならないのです。

この事は宅建業法(宅地建物取引業法)の第３５条に書いてあり,もし売買契約時の重要事項説明に「既存不適格建物」になる旨を故意に購入者に伝えなければ営業停止等の罰則規定まで第６５条には書いてあります。

分譲マンションの売買契約時に「既存不適格建物」になる旨を購入者に重要事項説明を致しませんと,購入者が契約時に払った「手付金」の倍返しを余儀なくさせられる場合があります。

竣工時点で「既存不適格建物」になる様なマンションを設計し販売するのは売主の良心をはかりかねます。

これによると、仙台市の景観計画が最近持ち上がったものではないので重要事項説明の義務が
ありますね。手付金倍返しで契約を解除する事も可能と言う事です。

入居してからだと契約解除は不可能になってしまうので、解除するか、もしくは手付け倍返し
相当の値引きなりに応じてもらって納得して鍵の引渡しをするかじゃないですか？

>>273
リンクが不適切と判断されて切れてしまいました。
建築家 碓井民朗の良識あるマンション指南　既存不適格建物
で検索してもらえればヒットすると思います。

検討板のほうにも専用のスレが立っているようです。

仙台市「杜の都」景観計画（案）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6521/

皆さん12月の入居はどうしますか？

私はとりあえず入居予定です。
ごねて入居延期しても手付金返却の上解約できるかもしくは値引きさせられるかわからないし
余分に家賃払って損するのもあれなので。
でも諦めたわけではありませんのでｗ

私も入居します。 もう家具や家電の手配もしちゃつたし、建て替えとなると何十年先だろうし、その時は又世の中変わってるかも。あまいでしょうか？

だって引渡し開始まであと二日しかない…
今さら引越しも家具も家電もキャンセルしろと？

甘いかもしれませんが私もそう思います
何十年先のことなんて政治も法令も世の中もどうなってるかなんて判りません
この件をクリアしても他のマンションや戸建は何十年も大丈夫という保障はありません。。
他の法律もいくらでもできる可能性もあります
現に住宅ローン減税にしたって数か月前とまったく変わってきました
購入されてない方ならともかく、こちらのスレで解約しましょう！値引き交渉しましょう！みたいな動きは逆に資産価値を下げてしまう恐れがあると思います

でも、何も言わず入居されてしまう方が出てしまうと、特に文句を言わないで入居された方
もいますので、何の交渉や説明にも応じられません…となってしまうのでは？
入居を数日後に控えているとは言ってもとりあえずこの件に関して問い合わせて
予定通り入居した後でも交渉や説明をお願いするとか、売主側のきちんとした説明があるまで
入居をずらすので、それまでの変更や家賃などの負担をお願いするなど聞いて見た方が
よくないですか？

何十年先の建て替え問題ですが、例えば1年後5年後に事情があって貸す事になったり売却する事
になった時に資産価値が激減してしまっているので問題は目の前の事。

そして法令としての問題が解決できないとしても、重要事項説明を怠っているのは
何とかしてもらわないといけない事ではないでしょうか？

まあでも家電や家具を手配して引っ越しの日取りまで決まっちゃってる
人たちは変更しようがないですからね。
さらに間取り変更、エコカラット、フロアコーティングまでやっちゃってる
人はなおさら身動き取れないでしょ。
売り主に明らかな法律違反がない限りどうしょうもないです。
その辺法的なにどうなのか知りたいですね。
とりあえずもう入居しかない人はこの件を知らなかったことにしておいてもらうか
もめつつも未解決のまま入居ってことにしておいてもらう方が良いでしょう。

アパに対して何か働きかけた人はいますか?ここに来ている人は入居日が決まっている人が殆どでしょう。話し合いで入居をのばした方がいるなら、その時のデぺさんの反応は？

この板で契約者が騒げば騒ぐほど、売れ残りの部屋がますます売れなくなるね。
そうなると、数十年後の建て替え以前に色々問題が出てくる可能性が高まるね。

心配なのは同じですがここで大騒ぎするのは少し控えませんか？
自分で自分の首を絞めてますよ。
解約するつもりの方は関係ないかもしれませんが。

売れ残りの住戸は売れるまで管理費などは売主が負担すると法律で決まっているので大丈夫でしょう。既存不適格建物という事で資産価値が下がるのでこの価格では…となって値引きになれば
安いと言う理由で買い手を付けるのではないでしょうかね？

ここで騒いでも仕方ないと言うのは同意見です。

売主に明らかな法律違反と言う点で重要事項説明義務に違反しているのは確か。
景観計画なんて全く知らなかった、としらを切る気もしますが通じませんね。

販売に問い合わせてみましたが調べている最中なので追って連絡するとの事でした。
日付がないので最初の鍵の引渡し日までに何らかのアクションがないなら今まで気付いた信頼関係も崩れてしまいます。販売と売主で会議なりして「お客様の快適な住まいのために」奮闘していることを願います。

最初の鍵の引き渡しは、明後日ですよ。何か進展ありましたか？

はぁ〜値引きか…
自分より階数が上なのに、
販売価格がうちよりも安かったら、結構へこむわ〜

ウチも聞いてみましたが、調べますとの返事。でもまだ返事は来てません。

既存不適格として価値が落ちるからと言う値引きなら、入居前に分かっていた事なので
全戸値引きに持っていけると思います。
これから販売の部屋は値引きですが、既存不適格とは関係ナイと言われたら
重要事項の違反として手付け倍返しと言うところで手付け分の返金なりに応じて貰いましょう。

入居の準備が出来ているからって違反を容認する必要なんてないですよね。

さも値引きするような書き込みがありますが、値引きするんですか？
値引きはしませんと聞いてますが。

既存不適格物件になってしまえば売れ行きが鈍くなる要因なので、それでも売るためには
資産価値が落ちる分とまではいかなくても値引きの話が出てくるのは当然でしょう…
と言う事で値引きの話になっているのでは？

それと、重要事項説明について違反していたので手付け倍返しでの解約が濃厚と言う事なので
契約済みの方で解約はしないけど、その分に値する値引きや返金などと言う事でしょう。