パークシティ豊洲はどうですか？　part9　

私は家族と住むのですがマンションについてはあまり詳しくなかったので参考程度に参加してみたのですが、
シングル女性向けのマンションの購入の講習に参加した時に地盤に関しては特に注意と言われました。
地盤の悪い地域として大きな地図も貼ってあって港南から城東全般（湾岸地域以外も）まで真っ赤かでした。
「夕日が綺麗」とかＣＭがありますが、といかにもＰＣＴを指すような事を言っていたので内心ちょっと
むっとしたのですがｗ
わざわざ地盤が弱いところを買わなくて良いと言い切っていたので。
ただ山の手だったとしても、昔、池があったとか、川があったとか必ずしも地盤が良いとも限らないので
一般的に言われていることをおっしゃっていたのだと思います。
実際真っ赤かのところに今住んでますからねｗそんな地域ですみませんねぇと内心思いましたがｗ
その講習の先生・小島ひろ美さんの出してる本「幸せマンション購入術」っていう本にも杭の長さの時の
地震での揺れのイラストが載ってます。
団地型マンションとかタワーとか耐震・制震・免震や支持層にもよるのですべては参考程度にしかならないですが、
支持層に近ければ近いほど良いのでしょうけどね。

>>141さん
138さんではないですが、私はＳＣＴが６０？７０？だったのになぜ同じ豊洲でこんな近い
ＰＣＴがそんなに浅いのと逆に疑ってしまいます。
ＴＴＴで地盤については大きく貼ってあるパネルで支持層がここまであるという図を見ました。
しかし、豊洲近辺にまで届いていない感じを受けました。
なのでＰＣＴもＳＣＴくらいかなと予想していたので、ここは私も突っ込みたいと思ってます。

杭も浅いということは、何故こんなに高いのか？
・土地取得費が割高
・地盤改良費が掛かった
・建築資材高騰（特に高強度コンクリート・鋼材）が見込まれる
・専有面積小さくして、部屋数増やしたから（監理工数増）
・施工会社（ＪＶスポンサー）が系列財閥だから、赤字発注はしない？
・メニュープラン可能だから
無い知恵で考えるとこんな所ですかね。

>>144
三井が「うちに任せてくれれば、こんなに儲かります」
ってIHIに言っちゃったから、、かな。

>>129さん
140さんの言ってる通りみなさんが管理費＆修繕費に呆れてるのが最初がこんな高くて後々どうなるの！？
という心配から来てるのですよ。
１２年とかはどこのマンションでもやってるはずです。
塗り替えや修理もしていないマンションは管理体制を疑ったほうがよろしいかと。
汚いままじゃ売れもしないですよ。
管理費＆修繕費がこれで済まないから長期的にみて無理と断念した方が多いのでしょう。
ただ単に最初の値段で断念したわけじゃないと思います。

原価積み上げで値段が決まっているんじゃないと思う。
損しないために原価積みあげは計算はしていて、最低限確保しないといけない
坪単価は計算しているけど、価格はそれで決まっているわけではない。
売れさえすれば、幾ら高く値つけしてもいいと思っていると思うな。

まあ確かに高いね。特にB棟があれほどとは。
それに管理費＋修繕も、80mm^2クラスで36000円だもんなあ。
他よりも１万円は高い。
プール（ドゥがあるのに何考えてるんだか）、ジャグジー、植栽、
金のかかるものばっかだし。
皆と同じくウチも撤退だよ。

長期修繕計画で途中で上がらないとかでしたら安いのかな？とも思いますが。
とにかく計画書が出てないので・・・いつになったら手に入るのでしょうか？
前回のスレで３月２５日でしたっけ？その日には手に入るのかな？？

>>140
長いよ。もうちょっと推敲してからレスしてね。
言いたいことは簡潔にまとめないと読んでもらえないよ。

基本的にマンションの住みやすさ＝資産価値で、資産価値の高いマンションはどこも管理費が高い。（近場の例でいえば
リバーシティ）

でも定年になってから値上がりした管理費＋修繕積み立てを払えるか自信がないよ。
それにオレの給料じゃＡ棟低層階しか買えそうにないが、、セメント工場というリスクがあるしなあ。

今日、ＭＲに行ってきました。
ここで書かれている通り、管理費＋修繕積み立て＋駐車場がべらぼうに高いね。
月々７万ローン以外に払えないっての。
そんなわけで今まで買う気マンマンで期待してたけど、私には住めるところじゃないと判断し諦めます。

ちなみに駐車場がなんでこんなに高いの？って聞いたら、
「有人による監視体制でセキュリティにお金かかってますから」とか言われた。
おいおい、それって管理費に含まれている有人監視であって、駐車場とは関係ないだろ？
三井さん、ちょっと舐めすぎじゃありませんか？

物件価格は結構落ちると思うね。特に東なんかは。
管理費でかなり引く人が多いみたいだし。

一方、西向き１５階まではかなりの高倍率が予想されるので、あまり期待できないかな。

でも、ここで西以外を買っても意味は無いよな。
駄目なら晴海まで待つという手もある。

>>152さん
舐めてますねｗ
大体地下に駐車場作ってもし水害が起きたら地下に水が流れ込むわけでしょ、車が水没したらどう責任とって
くれるんだ！って思います。
昔、集中豪雨で赤坂見附の駅が水没して丸の内線の電車が温泉に浸かったかのようにｗ水没して動けなくなった
映像見た時地下鉄は怖いなって思いましたから。
あの近辺は赤坂見附の駅だけ低いっていうのも影響してたと思いますが。

管理費については、植栽とかライトアップとかプールとか
聞いた時点で覚悟はしていたが、これほどとは。
まあ、世の中お金持ちはたくさんいるから完売するんだろう
が、江東区ということで期待していた私が甘かったです

〜にお金かかってますから＝住民で負担してくださいあとは知りません　にしか聞こえないｗ

>>146さん
いや、そういう議論じゃないでしょ。
ウッドデッキを敷いてあって、バルコニー修繕があったときに
そのウッドデッキはどうしたらよいか、って話でしょ？

そんなに高価でないウッドデッキだったら6年だろうが、12年だろうが廃棄でいいし、
高いウッドデッキだったら一時的に倉庫屋さんに預ければよいかと。
126さんの書込みからの流れは、それだけの議論だったと思うんですが・・・。

140さんが冗長なレスを書いてしまったので勘違いするのも止むを得ないですが。

俺は吹き抜けタワーマンションの低層階に住んでるが、低層の廊下は暗くてジメジメした感じはあります。
だから内廊下のＢ棟狙いだったんですが…　手が出ません（泣）

１４６は１４０の長々とした無駄な文章の犠牲者ですな。

しかし、このスレは昨日から勘違いが多いな。

2mの長さのウッドデッキが安価で売っている店があるなら教えて欲しいけども..
少なくともレスする記事そのものは読んでからにしてくれ。　

>きっと長くて読めないんだよ。。。

まぁ129への私信だと思ってくれ。　あんまりレベルが低いのでね。

ステイタスを強調したいのか知らんが明らかに過剰な設備と演出が大すぎ。
4回も認証が必要ですか？
多数のカメラを設置してそれだけ防犯システムを整えてるのにさらに有人監視が必要ですか？
あんな子供用プールを誰が使うんですか？

私は80平方mクラスを予定してたんですが、MR行ってみてみたら、ここで書き込みが
あるように、どうも狭く感じられました。何でだろう。今までそんなことはなかった
んですが。

それにしても、180mm^2のあの部屋はすごかったですね。一生縁はないですが

いや、変な迫力があって、読み物としてはなかなか面白い。
長文は読めない、と言う人たちの頭の出来の方に問題ありか。

うん。

デベの開発担当幹部クラスが言いそうなことだと笑いながら読んだよ。

>>157さん
126、136、146は私です。
146は131の意見に対しての意見です。
元々管理費に対しては今後上がる抵抗があったので、140さんが私が言いたかった事と被っていたので
そのようにレスしてしまいましたが、12年後どこかに置くスペースの管理する費用や再度作り直すとしても
予想外の費用にならないようにちゃんと考えないといけないという思いがあったので。
え？？ベランダのもの全部どかさないといけないの？どこにおこう！って慌てると大変な事になるので。
それが１０数年置きにあることを分かってベランダを加工するなら良いと思います。
非常用の部分（隣との境目にはなにも置かないとか）に対しても結構ベランダの管理に対しては煩いので。

他の中古物件の管理費・修繕費　調べました。
１．シティタワー高輪　102.92㎡　\35,500程度
２．品川Ｖタワー　99.65㎡　\35,000程度
３．ラクシア品川ポルトチッタ　145.74㎡　\31,500程度　→　安過ぎ
４．ＷＣＴ　82.66平米　\23,000程度
５．東京サウスパークタワー　83.15㎡　\27,200程度
やっぱり管理会社の違いですかね．．．高いだけの価値があれば良いのですが。

確かに140氏のは長すぎるけども、30年先まで足場作ってのメンテなしでいけると
思っているような人には、あんまり同じマンションには住んで欲しくないな。
だって、必ずなんでこんなに早く修繕いるんだ？とかごねそうでしょう。

1500戸も入居するんだからスケールメリットで管理費も大したことなかろうと思っていた自分が恥ずかしいであります。

ウッドデッキの話はもういいよ

>>160
長文苦手な129に代わって私が読みました。
満足するウッドデッキは100万するんですね。
100万でも12年も使えれば、7千円弱／月じゃないですか。230円／日。

ご苦労様で廃棄でもいいのでは？157の言うとおり預けてもいいですし。
モルジブについては大変申し訳ないことになるかも知れません。

あと、「アイトドアリビング」になってますよ(笑)

>>168
ラクシアポルトチッタは、共用施設が組合が使う会議室ぐらいで
たいしたものが何もないからだよ。
決して安すぎではない。逆に高いかも。

つうか、ラクシアぐらいに、無駄な共用施設を作らないという
コンセプトの方が安くなっていいと思うんだが。

東雲では塩害対策してますってところあったけど、ここではそういう説明ありましたか？

>>168
TTTの管理費・修繕費キヴォンヌ

あの何年もたっていて、伝説の高値を誇るＶタワーよりここ管理・祝言高いのかぁ... そら無茶だわ。

Ｖタワーも東京サウスパークタワーも、中古の値下がりを狙っていた俺は既に＊＊＊みです

>>175さん
承知しました、ＴＴＴは検討したから詳細です。
ＴＯＰ　ＧＲＡＤＥ　101.69㎡　\29,530
ＨＩＧＨ　ＧＲＡＤＥ　93.09㎡　¥27,110
ＦＩＮＥ　ＧＲＡＤＥ　80.30㎡　\23,530
ちなみにＳＥＡの一部抜粋です。
ＧＲＡＤＥによる金額差は無いようです。
よろしいでしょうか。

>>170
同じく

ＴＴＴの方が安いのか。。ＴＴＴだとあの２５メートルプールつきか。。

179サンクス。
うーん、やっぱしその位だよねー
漏れも撤退かなー

セメント工場さびてて汚らしいですね。
A棟西側は海に面しているというより、
運河を隔てて汚いセメント工場に面して
いるという感じ。

>>181さんへ
168=179です。
ＴＴＴは駐車場も、平面式除くと\15,000〜\29,000でした。
20,000以下多数有り、\15,000は軽では有りません。
何かスレ違いになって来たかな。

>>179
これを見せられてしまうと・・・。

管理費がこんなに高いと売るときにも苦労しそう。

駐車場の件は置いておくにしても、予想よりも1000〜2000万高く、管理費＋修繕も1万高いというのが
皆さんの感想のようで、それは私も激しく同意見です。
普通のサラリーマンには都心生活はやっぱ無理かぁ（泣）

>>185さん
179ですが、そうかも知れませんね。
10年後には必ず上がっていると思いますので。
その時に売却するとしたら、買主側は他物件と比較するポイントになるかな．．．。

みなさん
ららぽーとと海？(運河？川とほとんど変わらない)のためによくこんな大金払いますね
よっぽど金持ちなんだろうな

うちは近くの安いマンションに住んで車でお邪魔しますね
そしてあなた方より高い食材を買って、ビジネスクラスで海外旅行に行きますね

その日が来るのを楽しみにしております

　まぁ少なくとも数人の読者（家族こみ）を確保できたようですね。ああいうのを
もっと筆致を抑えてさらに長々と書いたレポートを人に売って生計をたててます。
株と不動産投資が余技。　MRは見にいってないけど、Part6くたいからの議論の内容を
盛り込んでおいたから嘘はあまりないと期待。　次の週末に見に行ければもちょっと
正確な書き込みが可能とは思うけど、少なくとも投資用には無理だねここ。
　役に立つ情報としては、TTTの管理費/修繕積み立ての配分は平米あたり、220/70円。
これは購入当初。　多分重要説明まで、修繕が21年目から450円ってのは知らずに
いた購入者は多いのじゃないかな。　聞かなきゃ教えてはくれませんね。
最上階だろうが、レインボーブリッジが見えようが、お見合いだろうがこれには割り増し
はなくて面積比例。　狭いのをゲットしたがどうかな。UR賃貸部分があっさり外資系に
いったので賃料収入的にはプラス要因かと。

まあまあ、煽りたい気持ちは分かりますが．．．
でも「近くの安いマンション」ってどこか教えて！ｗ

>>186さん
三井とIHIが新都心！としたい（売りこみたい）だけで本当の都心ではないですよｗ
湾岸を捨てれば利用路線５個６個は当たり前のような立地もありますし。

PCTは決して高くないですよ

だってアーバンリゾートなんですからー

それを忘れないでね (^^;

希望物件の眺望シュミレーションで、運河向こうのセメント工場がリアル。
ここはまだ建築予定ありませんよ、とお兄さん。う〜ん〜運河広いけどわかんないよね、建つかもね。
頭金もっと貯めて、ここは撤退。

セメント工場とIHIのタワー以外の建物は結構老朽化
しているように見える。
IHIはPCTが高値で売切れるまで近くの土地をどうするか
隠している、なんてことはないよな。

TTTのキャンセル部屋狙ったら？
24時間スーパーもスポーツクラブもエステも敷地内に入るからSCなくても別にいいじゃん。

ケープ駄目でした。(まあ、倍率が倍率だったので、元々期待してなかったんだけど)
ここに期待してたけど、価格は予想よりちょい上、でも管理費と駐車場代が途方も無く上だった。
ローン費用で逆算すると4or500万位upかな?(今後、管理が上がればもっとかな)
あんまり待ってられないし、キャナルファーストで決めるしかないかな・・・。
でもそれも駆け込みありそう・・・。

>>183さん　非常に同感です。
眺望が売りといっても見えるものがアレではかなり興ざめになると思います。

>>189さん　長文ですがよかったです。
掲示板ではなく、どこか他で書いてリンク貼っていただけると
他の方の迷惑にならずによいかと思います。

9ｍプールもあんなエントランスも江東区にはいらない。

どうせ　皆買えねーんだから
くだまいて
楽しく語ろうぜ。

>>194
「多分オフィスビルが建ちます」と、こともなげに言われたけど．．．
営業の兄ちゃんに。

121さん。ＭＲに行ってらっしゃらないのに驚きです。昨日ＭＲに行きましたが、営業のトークなどなど共通認識をもっております。
とても笑い事ではありませんね。だだＰＣＴの価値が「偽セレブ」のまま維持できれば、問題は無いのですが・・・一生物で無いですね。

よし、ココを買うことに決めました。

アーバンリゾートは夢物語か

>>200
うちの担当は違うこと言ってた。その場しのぎ？みんな。

>>200さん
ありえない。。なぜ今の時期に説明が統一してないんだ。。

勉強不足なんていうのは理由にならないよね！こんだけ待たされた（＝勉強する時間）あるんだから。
どんな営業だよｗまったく。

ＰＴＣは厚化粧していますね。

間違え　ＰＣＴ！！

ＰＴＣって何処？

>>205
修繕積立金が10円単位で決まっているのに長期修繕計画が
決まってないというのもありえないと思う。

ここほど期待はずれの物件はこれまでなかったよ。最悪。

ここで暮らすのが今から楽しみです。

洗面所と風呂場の壁がタイルなのは高級感を出すため
だと言ってたが、私には安っぽく見えるんだけど。
風呂場はミストサウナでタイルの隙間にカビが生えそうだし、
洗面所は三面鏡のほうが高級感があると思う。

金が無いくせに
皆　文句言い過ぎ！

ダウンライトがオプション（グレードアップ）ゲストルームのバスはリビングとガラス仕切り。

>>214さん
金がないからじゃないんじゃないｗ
金持ちほどケチなのですからｗ
捨て金に対してどれだけ利用価値があるか真剣に考えたらこういう結果になりますよｗ

管理費・駐車場費・・・確かに高いね。

芝浦いいねえ〜最高。

>>218さん
駐車場だって抽選外れたら結局そうなっちゃいますよね。ある程度の覚悟も必要です。

その他、モデルルームで気になった点を挙げる。
・キッチンのシンクはワイドというわりに普通に見え、
　静音設計だというのにベコベコしているように感じる。
・ドアの留め具が全て手がけでめんどくさい。変更もできない。
・換気口防音カバーは一部の住戸にしか付かない。

ドアの留め具なんて安いんでないの？
こういう細かいところでケチるのが理解できない。

でも一応、まじめに検討してます。
ロビーは豪華で自慢できると思うし。

>>186さん
その差額の月２万×１２ヶ月＝２４万
そんなものに捨てるくらいなら株や定期や債券の足しに廻した方が良いかもｗ心にゆとりも出るし。
それくらい大きいですよね。

TTTも残りは最高層or南西面の高額の部屋ばかりで、お手頃価格の部屋はローン審査も終わってなかなかキャンセル出ないのでは？

しかし。光○Ｊ氏バージョンのあの床（タケ）はちょっとなぁ・・・
ゼンゼンういてる。品川ベイワード、ケープもあの人だったな〜

こことTTTどちらにするか最後まで悩んで、結局TTTを購入したけど
この掲示板読んでると、正解だったって事？
確かに管理費+修繕費は高いですね。私もPCTは西側じゃないと意味ないかなと思ってましたが
予想通り江東区豊洲の相場（過去になっちゃったけど）から考えると高いかも。
私も豊洲だから安いだろうとちょっと期待して検討してましたが、はずれでしたね。
TTTもこれからの固定資産税とか将来の修繕費考えるとぞっとするけどね。。

私もTTT買っといてホント良かった

管理費が80円ばかり安いのは、TTTには植栽があまりないせいだろ。
将来の負担はあまり変わらないんだけど、まだ25mプールあるだけましか。

港南も芝浦島も勝どきも、湾岸物件にはどこでも嫌悪施設があります。
清掃工場、食肉加工場、浄水場、ヘリポート、モノレール、高速道路・・・
でも、豊洲はそれらがなく、約５０ｈａの再開発地区の海に面している。
唯一気になるのは、２００ｍ近くある運河対岸のセメント工場のみである。
それも晴海の再開発で綺麗になるが、他地区嫌悪施設は変わらないだろう。

なるほど。しかしPCTは眺望がイマイチなんですよね。レインボーブリッジは他物件に比べて遠いし、東京タワーもトリトンが邪魔だし、リバーシティもユニシスが邪魔でとなかなか投資にふみきれません。

大通りっていうのは嫌悪施設とはいわないのかな？

>>228
目の前のセメント工場、晴海通り、良いか悪いか騒音にもなるかもしれないららぽーと、
晴海通りに覆いかぶさるように出来るであろうゆりかもめ、目の前の遊歩道

音というのは上に行けば行くほど下の音が上がってきます。
海には面してません。運河に面してます。

東電の変電所と晴海の清掃工場は無視ですか？
宣伝で夕日の真横に煙突あるのが笑えるんですが。

勝どきに何度も足を運びましたが、道路や歩道も広し、ゴミ焼却施設も気になりませんでした。
環状2号線が出来る事を懸念する人もいるみたいだけど、汐留、有明方面に伸びるので
交通面でも可なり便利になると思ってます。人によって感じ方が違うだけでしょうね。
豊洲のSCは将来混雑する事を考えれば、週末に自転車で遊びに行くほうがいいのかも。
私もこちらとTTTを検討しています。

80m2の年間固定資産税＋都市計画税はどの程度でしょうか？

>>234

TTTまだありますよ。眺望の良い南西側も。
でもPCTの販売までは待てないですけど。

間も無く開通する晴海通り(晴海トリトン脇から豊洲東電脇へ掛かる橋)の
騒音って気になるんじゃ無かろうか？
市場が出来たらトラックが沢山通るし遮蔽物ナシでしょ？
10トントラックが走ると橋の継ぎ目の騒音がうるさそうだなあ。
ちょっと考えてしまうなあ。

今日、ＭＲ行ってきましたが、予約無しで来場してゴネている中年夫婦がいました。

客「予約が必要と知らずに来た客をこのまま帰すのか？」
客「客を断るとは何様のつもりだ！」
客「おまえは三井のどの営業所の者だ！？」
などと、テーブルを蹴るなどかなりのゴネよう。
お前こそ何様だ、という感じでしたが、結局、入場していきました。

あんな夫婦と同じ建物に住むことになると思うとゲンナリですね。
きっとプールで小便してもバレなきゃいいと思うタイプでしょう。

また、100m2の南西向きモデルルール内で、別のお客さんが、

説明員「ここは24階程度を想定しています」
その客「そんなとこ買わないわよ。もっと上の階に決まってるじゃない！」

という会話が聞こえてきました。
頑張っても西向き中層階と思っていた私たちには羨ましい限り。
大規模ですからいろいろな人がいると思いますが、私のような一般庶民には向いていない物件と感じてしまいました。

ここを買うより、目黒パークタワーの狭い部屋のほうはよぽと資産価値が保つ。