パークシティ豊洲はどうですか？ part14

　妻と話しあいましたが、やはり気になるのはどなたかもおっしゃっているように
管理組合でA,B,Cの各棟の意見と利害がきちんと一致するだろうかということです。
あまりにもタイプが違っているので、「これは私たちの負担すべきものではない」
的な意見がたくさん出そうな気がします。
　必ずしもＰＣＴとだけ関係あるわけではないのですが、これだけ色々なタイプの
部屋があって、しかも棟ごとの規模や位置づけも違っている中、当然、住む人も色
々な人がいると思われます。こういうのって、大丈夫なのでしょうか。今住んでい
る千葉のマンションが、だいたい似たようなサラリーマン世帯が中心なので、あま
り組合総会でも極論がでないのですが、こういう大型物件だと意見がまとまらない
こともあるのでしょうか。

私は都心に近いというのが絶対条件。
結局、職場までの距離を「時間」で考えてもいいのは若いうちだけだと思うのですよ。
やっぱり遠距離通勤は疲れる。
ちょっと疲れたな、というときにタクシー使って帰ったり、休日出勤なんかも気楽ですしね。

PCTは４千万から５千万円、無理して５５百万円まではとても高い
倍率がつくでしょうね。この価格帯は初めての購入者でも購入可能
です。
しかし６千万円台はともかく７千万円を越えると一気に売れなくなり、
営業は苦労しますよ。圧倒的に人気のあったTTTでも６−７千万円に
なると即完売になっても４−５千万円台と比較して倍率は低めでした。
TTTは角部屋が中部屋と比べて価格差がなかったが、PCTは角が異型で
値段だけべらぼうに高く、売れ残るでしょう。
まあ、入居前にはなんとか売れるでしょうが。

>>384
アグリーです。
西の低・中層であれば、大抵の人には受け入れられる物件でかつ価格も手ごろ。
悪くないと思っています。
よく言われている住民の幅が広い＝管理が難しい、という点ですが、この管理費＋
駐車場代でそれなりに絞られるのではと思います。
(要はある程度の層の人達が自分のライフサイクルにあった部屋に入居する)
販売開始が待ち遠しい。

A棟の真北低層階って激安ですね。
　　 ユニシスビルとのお見合い。そして
　　 なんと言っても晴海通りの影響だと思いますが
　　 休日車で通ってもそんなに車輌の多さを
　　 感じませんが、やはり平日は洗濯物を粉塵が
　　 汚すほどなんでしょうか。
　　 ジオラマや、ＣＧでの羨望だといまいち晴海とおりまでの
　　 距離感がつかめません。

　　 詳しい方、是非アドバイス下さい。

>>386
平日はとにかく多いです。
休日は夕方とか一時的に混むこともあると思いますが平日ほどではないとは
思います。
ただ、今の時代少なくはなってきましたが、暴走族の通り道だったりもします。
普通車もかっ飛ばしてくるので今のＩＨＩの本社の横辺りにはよくパトカーが
止まってました。

ユニシスは結構距離あるし、お見合いって程ではないね。
ただ、眺望はかなり綺麗に見えるけど、あの運河はあれほど綺麗には見えないよね。(笑)

385さんのアグリーさん、それとも私のこと言ってるのかな、まあどっちにも
とれるし、どっちでも良いですが。アングリーにならないように行きましょう。

西の低・中層であれば、大抵の人には受け入れられる物件でかつ価格も手ごろ。
悪くないと思っています。ーーーその通りです、、と言ってます。ポイントは
高額物件が魅力が無いと言っているのであり、西の低、中層階は買いでしょう。
しかし９千万円強を出してもあの異型の間取りと広さの物件はは苦戦しますよ。

よく言われている住民の幅が広い＝管理が難しい、という点ですが、この管理費＋
駐車場代でそれなりに絞られるのではと思います。−−−湾岸、勝どき、豊洲の
大規模マンションはごく少数の金持ちに大多数の庶民。どこも同じで１０年、
２０年後には管理費や数年ごとに上昇する修繕費が払えない入居者が漸増する
のでけっこう難しい問題が起きると思います。
その点で購買層は決して絞られてません。

ただし豊洲にお金持ちは住みません。
豊洲は世田谷、目黒、港区に買えない人が住むところ。
無理してローン組んで修繕積立金を払えない住民が出てくるのは
よく言われていること。
ここの購買層は財産のない世帯年収年収800万から1200万程度の層。

西と東の低・中層は高い倍率がつくと思います。
この辺りはDINKや熟年夫婦には良いのですが、子持ちになると狭いのですが、
価格も手頃なので売り易く、転売が簡単です。その意味では資産価値が高い
と言えます。

》387,388
　　さっそくご回答有難うございます。
　　これだけレスポンス良く書き込みがあるのも
　　超人気物件の証ですね。
　　自動車通過量については平日見に行ってみる必要がありますね。
　　それと運河がＣＧ程綺麗でないとは、、納得ですね。

　　予算の関係と勤務先が全国転勤可能性があるため
　　どうしても賃貸で回した際の利回り（収益還元法）も
　　考えなければなりません。
　　実はケープタワーも当選しておりますが、西向き低層モノレール側
　　なので、再考しております。
　　江東区で暮らしていたことがありますので
　　芝浦より親近感感じます。
　　しかし、ケープ（モノレール沿い）ＶＳ．ここ（晴海とおり沿い）
　　で検討しなければならない、って寂しいです。
　　自己資金が少ないんでしょうがないですね。

>>390
年収のこと言っちゃ駄目。
また1500万+500万の人がむきになって自慢しに来ちゃうからｗ

>>392
平日も朝から見に行ったほうが良いです。
８時前後〜９時くらいまではかなり混雑してると思います。
佃大橋の交差点の渋滞がユニシスとＩＨＩと１丁目とＰＣＴ予定地を
またがる歩道橋辺りまで渋滞してます。
一度の信号でこの列が全部流れるわけでもなく一度ハマると２度目に
やっと抜けられる感じだと思います。
なので停止する車が多いので排気ガスは避けられません。

390さん、
私が金持ちならPCTの最上階は世田谷、目黒、港区で買えない広さが買え、
SCが隣接なので買いたいですね。２億円を越えるものを買えるのは金持ち
です。
残念ながら私の場合ははるか圏外です。

おしゃるように本当の金持ちは多少、広さを犠牲にしても落ち着いた、
所得層や社会的地位が均一化している世田谷、目黒、港区、そして
本当の富裕層が住む千代田区に住むのでしょう。その意味で390さんの
ご指摘通りだと思います。

社有や個人で運転手の持てる超富裕層はやはり山手線内側、皇居周辺
の小規模でプライバシーが保たれる超安全な仕様のマンションに住み、
湾岸、勝どき、豊洲の購買層がばらついた落ち着きの無いマンションには
住まないと思います。

394です。追記です。
ここの混雑は車の多さもありますが、ちょうどユニシスとＰＣＴ予定地の前辺りで
車線変更しておかないと佃大橋に渡る車と晴海通り抜ける車に分かれるので
あまり慣れてない車が迷って動きが悪かったりする場合もあります。
なのでクラクション音も気になってくるかもしれません。
たまたまかもしれませんが気が荒い人が多いなぁという印象を受けたことがあります。

　　》394
　　排気ガスじゃー、少し位上にいっても、低層も中層階も五十歩百歩ですね。
　　しかし、価格安いですしね。
　　そういえばＴＴＴもシータワーの計画決定している環状二号線沿いの東側低層が物凄く
　　安かったです。
　　車道よりまだ、モノレール沿いの方がマシですかね。
　　考えちゃいます！

株で大学時代からうん億円稼いだ私が来ましたよ。（投資のプロ）
年収（サラリー）なんぞは私は万年700万です。（５時帰り）
1998年から２回きた相場で稼げなかった方残念ですが
もう株の値段は上がりきっているので株で財産形成は不可能です。
金利も上がるし一生ローン地獄に苦しみますよ。
株もマンションも人気と格が大切。豊洲には土地の格がない。
一方芝浦アイランドも地元衆は三田の海沿いはいやがるが
腐っても芝浦。投資で買うのならこんなファミリーユース
で利回りなんて、、素人もいいとこだ。固定資産税は新築は高いしね。
ここでは６０００万の物件もせいぜい２０万ー２２万程度でしか
貸せません。通常投資のプロは１０年で物件費用回収を狙いますよ。（１０％）
ここは３％物件です。

　　　　３９７です。
　　　　追記すると、ここまだ当たってもいないのに
　　　　悩む必要ないですね（笑

晴海通りの交通量は新しい橋が出来てもそんなに大きく変化しないのでは。
木場方面へ抜ける道の豊洲橋も架け替え予定（今は片側１車線）ですし、
佃大橋に抜ける道は逆に交通量増えそうですね。
少なくとも向こう５年間近くは近隣（豊洲・晴海・東雲関係）工事で平日（土曜含む）の
工事関係車両は減らないと思います。
特に生コン車や資材搬入大型車両の待機場所になるのでは（今でもそうですが）。
またＳＣ目当ての車や周辺マンションの住民の車で休日は今より激増するでしょう。

》３９８さん
　　芝浦は駐車場が平均賃料２５千円ですが、近隣は５０千円、低層７９平米の部屋で
　　２２５千円ですから、駐車場込みで、７％前後で回りますよ。
　　アセットマネジャーの社長が先日、都内山の手線沿いの商業ビルは５％無理になって
　　きている。って言ってましたから、新築マンションファミリーマンションなら
　　上々だと思いますよ。もちろん中古アパートやワンルームなら１０％も有りでしょうが
　　３９８さんのような、株でもうける才能持ち合わせている人は少ないでしょうし。
　
　　

ＰＣＴでＰＣＴの中でも安いと感じて買うと安物買いの銭失いになりがちだと思う。
ちゃんと訳あるから値段で差をつけているのだから。
デベは分かってるのに説明してない。←ここかなり重要。
管理費等についてもそう。
もし納得する内容ならば販売一ヶ月前の時点である程度解決できているはず。
悪い点も納得した上で買う人だっているわけだし。
デベが自信を持っていて売っているのなら補えるところも他に持ってたとするならば
そういうデメリットも説明できるはず。

>>401
富士山、東京タワーは微妙だと思います。
将来ＴＴＴも建ちますので。
レインボーなら西、南西、南（ベランダから覗けば？）なら
大丈夫だと思います。

404さん
PCTから見えるレインボーは遠過ぎて、余り眺望に影響しないのではありませんか？
また晴海通りから豊洲に抜ける新しい大橋の影響はどうでしょう。むしろその橋の
眺望は圧倒的に良いと思います。新しい橋ができてから行ってませんのでコメント
お願いします。

東京タワーはTTTが死角になるでしょうが、墨田の新東京タワーは５−６ｋｍの
距離でしょうか？なにしろ高いので北と東の居住者にはプラス要素です。
多分ライトアップしてきれいでしょう。今の東京タワーが見えるのよりは
ずっと魅力的ですね。

>>393
私の事ですね。
このスレに書き込んでいる人の中ではむしろ少ない方と考えておりますが、
もっと安い価格帯の物件を永遠に買えない、という事への反論であったわけで、
自慢しているつもりは毛頭ありません。

>>405
404です。
豊洲はＰＣＴ完成後には今とは景色は激変してますので
眺望はＢ棟西以外の眺望は予想外も出てくる可能性もあります。
眺望にこだわるのであれば有明のガレリアグランデなら３点セット見えますよ。
屋上からの眺望はすごいですよ。部屋の仕様についても格別です。
オリゾンマーレも中古出てます。
豊洲より有明のほうが眺望については格別です。
有明も開発地域ではありますので、将来的には部屋に寄っては
影響もあるかもしれませんが、レインボーは豊洲よりもっと
近くに見えます。

夕日もトリトン＆ＴＴＴで見えないよね。

>>402
投資を甘く見てはいかん！気を悪くしないでくださいね。。私はプロなので。アセット
マネージャーというからにはファンド（はげたか）関係か。
通常ファンドはテナントつきの商業ビルをバルクで信託で買う。資産流動化法ができてから
死ぬほど買ってかってかってかってきた。今は売ってるけど。最近はもう利益があがって
きていないのだ。ファンドはテナント付で買うが我々素人にはテナントなんぞついていない。
しかも２０−６０平米が一番儲かる賃貸に８０平米で考えてはいかん。固都税考えたら
めもあてられん。主たる居住用の金額じゃないのですよ！
ケープとここなら間違いなくケープ。芝浦は開発余地が少ないから値上がりまであると見ている。山手線沿線を舐めてはいかん！！！

世帯年収 2000くらいで自慢されても... 1馬力なら1500ってのは、
1部上場あたりなら普通にある収入ですよ。　

》４１０　大変参考になりました。
　　　　　　芝浦は腐っても港区。
　　　　　　豊洲は将来性が有っても江東区。
　　　　　　ってことですね！
　　
　　　　　　投資で考えているというより
　　　　　　転勤があるので、潰しの利くマンションを
　　　　　　探していたところ、ケープとここに行き着いた次第です。
　　　　　
　　　　　
　　　　　
　　　　　　

>>411さん
私の事ですか？
411さんの仰る通りと思いますので、何かしら誤解があると思います。

408さん
早速のコメントありがとうございます。
その有明のガレリアグランデとかオリゾンマーレも検討したこともないし、
有明はリゾートとしては良いのですが、毎日の生活を考えると不便なので
検討してませんし、これからもしません。でもコメントどおり西以外は
眺望が激変するのでしょうね。でもどうなっても６００ｍ強の新タワー
だけは周りの居住者にほぼ平等にその雄姿をさらします。

>>414
408です。確かに豊洲は今はとても便利になってきたと思います。
しかし、５年前などビバホーム、ジャスコなど近隣には大きなＳＣは
ありませんでした。
イトーヨーカドーはあったと思いますが（それでも１０年前はないです）
豊洲からは不便でしたので週末に行くとしても普段の買い物は豊洲の商店街と
生協に頼るしかなかったものです。
なので有明も今後まったく手付かずのところではないので目先のことばかり見ず
有明もありかなあと感じてます。ジャスコも自転車なら５分です。
今の豊洲の立地が気に入っているのであれば豊洲になると思いますが
近隣の眺望はデベは教えてくれないので、どこで見切りをつけて決めるかが
重要になってきてしまいます。
あとはみなさんが教えてくれてる情報のデメリット部分が自分なりに許容範囲に
なってくるかどうかですね。
私も結構見極めるのが大変になってきてます。。

>>410
一棟買いとかされたことありますか？
利回りの良いと判断されたものは一棟買いされてしまうことがあると
聞いたことがあります。

416さん
含蓄あるコメント感謝してます。
有明は生活という中で、特に通勤がかなり不便で嫌ってます。
しかしあの米国っぽい、おしゃれな街は次第に成熟してくる
はずですから、SCや生活観溢れる町並みになるので、将来性
は大きいですね。しかしそれほど若くないのでそんなに
待てないのが私の問題です。

>>418
416です。
有楽町線だけの通勤と考えると不便なのですが
ゆりかもめに乗ってみましたが景色もレインボーに
近づいていく感じでとても景色が良くなんだか
ほっとした感じがしましたよ。
考え事する時にちょうど良いというかなんというかｗ
有明はまだ駅前はなにもないのでせめて乗り換えの
豊洲駅のシェルタワー内やららぽーとにでもお店が出来れば
帰り道に買い物できるかなとも思います。
418さんのお考えだと近い将来の変貌が確実な豊洲を
選ばれるのが良いかもしれませんね。
３点セットが見えるのは豊洲ではシェルタワーなのかなぁ？？
とは思うのですが、もう完売してるので既存の中古のものですと
５丁目あたりにあるものになるのかもしれません。
（５丁目でも微妙なラインなので確実ではないです。。）
晴海と勝どきも開発が進んでいくので豊洲から３点セットが見えるところが
あったとしても、今後は見えなくなる可能性が高いです。
やはり景色もどれかを妥協することになってしまうと思います。。
レインボーは川沿いなら確実なのですけどね。。

マンションをイメージと夢だけで買うわけには
いかないので、全てのデメリットについて納得
した上で購入の決断をしたい。
それなのに「決まってないのでわかりません」
ということばかり。
購入検討者が検討できるだけの材料を与えて
欲しいです。

421さんに同感ですね。　少なくとも寸法入りの図面くらい作ってからMRに人を
呼んで欲しい。　固定資産税も間違えていたし、管理・構造説明会は、パンフに
書いてある程度のことを読み上げるだけ。　どう考えても検討者をなめているとしか
思えない。

410 のコメントは説得性があり納得がいきます。

私も421さんに同感です。
管理費の長期修繕計画ことを突っ込んだら苦しすぎたのか
それならばこちらじゃなくてもなんてことを言われました。
聞かれたくないことは逃げますよ。
どの物件にもデメリットはあります。
ちゃんと見極めたいから聞いてるのに４街区にしても返事は
なにが建つかわかりませんの一点張りでした。
三井もＩＨＩもこの協議会に参加してるのですから分かってるはずです。
http://www.toyosu.org/link.html

芝浦が希少価値で将来値上がりするって？将来まで、芝浦の地名を一般人が忘れずに、覚えてるといいですね。

>>422
固定資産税の間違いとは？
詳しく知りたいです。

>>426
芝浦は昔から知名度あると思いますが。
逆に芝浦を知らない人がいるのかと思うと疑問です。

本来だったら１月にＭＲオープンしてたわけだから
今の時点で分からない事、不明な点があることがおかしい。
聞かれて分からないことは「まだプレオープンなので」を
連呼してましたよ。

>>428　山手線の内側に住んでますが、私の周りの人でスマップのCM以前に芝浦を知る人はいませんでした。