パークシティ豊洲はどうですか？ part14

いまさらだけども、>127

>>だからマンションでわざわざ強引に利益出さなくても良いんですよ
>>三菱地所は業界で質の良いマンションを作るので有名

マンションで利益出さなくてよいから大阪の土壌汚染隠しも影響ゼロだしね。
いいよね。

でも、三井も最近はマンションではあまり利益が出せてないよ。
丸の内の最大のライバル東京ミッドタウンプロジェクトと、三菱の苦手な(ダイヤモンドシテなんてイオンに主導権握られっぱなし)、そして住友のもっと苦手な(トリトン・・・)モール運営で利益を捻出してるんじゃない?

どこも苦戦がしいられているのんですなぁ。

先々週、ＭＲを訪れて購入を検討している者です。私の感じた○×は以下の通りです。
１．○の部分
・ららぽーと豊洲隣接。三井不動産の商業不動産事業はあちこちで実績があり、特にららぽーと豊洲はチカラを入れているひとつなので、20年の定期借地完了での撤退は考えにくいと個人的に思っていますので。地下通路、専用カートも魅力。
・アーバンドッグ構想による全体開発の整合性。高層マンション、大規模商業施設、水上バス発着場といった総合開発は魅力。
・交通の便の良さ。ＭＲ帰りの夜ではありましたが、物件前の晴海通りバス停から銀座方面までバスに乗って、その時間距離にびっくり。本当に銀座四丁目まで12分でした。現在の住まいが千葉で銀座まではドアツードアで１時間強がかかることを考えると「瞬間移動」したような印象を受けました。
２．×の点
・みなさんおっしゃるとおり、共用部分にプールというのは維持費もかかるし、9mではまともな使い方もできそうもないので、ムダな印象。もちろん1,000戸を超えるため、スケールメリットである程度相殺できるという読みはわかりますが、「建物の中に水を通すと建物の傷みが早い」と言っていたのは、他ならぬ仕事でつきあいのある三井不動産の人でした（笑）。
・ららぽーとの連携が中途半端。B棟までしかない地下通路、ららぽーと内のカートからPCT用カートに移し、しかもA棟、C棟の人は共用部を通らなければならない面倒くささ、ららぽーと内のスポーツクラブがあるにもかかわらずのプール共用などなど。また週末の道路の混雑で車庫から車が出しにくくなること。ららぽーと駐車場の騒音対策。
・全般的な構造の中途半端さ。A棟の外廊下（なぜ？？？？？？？）、B棟の向きと眺望、C棟の存在意義（管理組合結成後もめそうな予感がする）、B棟のスラブ厚など。
・これを言うと「なら湾岸に来るな」と言われてしまいますが、やはり杭の短さと地震へのリスク。ＭＲの担当者は「ここらへんは大正時代に埋め立てされたので、意外と地盤は固いのです」と言っていますが、土壌汚染のことも含めて土地の性質は気になります。
　総合力ではおもしろい物件だと思うのですが、×の点がいずれもシリアスでなかなか妻のOKが出ません。購入希望でしたが、あきらめる可能性が大きくなってきています。

都営はそろそ建て替えの時期のハズなんだけどね。
なぜか外装工事をやってる。
あと5年くらいはいまのままかもね。

たしか改正建築基準法まえの建物だから、建て替えた方がいいと思うんだけどね。
用途変更→容積率アップ→民間分譲+都営に建て替え
のコンボで、いまならただで建て替えられるハズだし。

>262

三井のゆるゆると違って、三菱と住友は鉄の結束。
特に商社と不動産は異常にタイトだよ。

正直、三菱グループは三菱自(リコール隠し)、銀行(バブル期の変額保険)、
明治安田生命(不払い)、不動産(汚染隠し)、同じ体質で信用できない。
みんな偉そうだし、三菱に非ずば人に非ずと思っている。きっと。


みんなそろって

誤解があるようだけど、湾岸はおおむね内陸よりも空気はいいよ。
風が汚染を飛ばしてくれる。
むしろ杉並なんかの内陸のほうが、汚染がよどんでしまう。

都のサイトで濃度がみられるから、見てみるといい。
武蔵小杉はのってないけどね。川崎市だから。

私は２６５さんの意見に同感。
C棟、A棟とB棟の格差で「管理組合結成後もめそうな予感がする」。
このような３棟すごい差があるマンションを一つのプロジェクト
にするのはPCTだけでしょうか？

>>265
このような〇×式の評価は大変参考になります
批判のみのレスはもはや荒らしにしか見えませんもんね

×ドッグ
○ドック

>>265
バスは平日の朝と夕方は渋滞があるのでひどい時だと銀座まで45分位掛かります。
それでも千葉と比べたら雲泥の差でしょう。

>>268
今日晴海通り沿いを橋の途中まで歩いていってみました。
土曜日で交通量はそれ程多くないと感じましたが、
排ガスの臭いが気になりました。体に悪そうです。
トラックの割合が多いからでしょうか。
道路沿いの桜は綺麗に咲いていました。

>268
私は以前新宿に住んでいて現在晴海に住んでいる者ですが
意外にも晴海の方が空気が悪いですよ。
私も晴海に住む前は268さんのように海風が汚染を飛ばしてくれるのではないかと思っていました。
しかし、住んでみるとそれは全くの逆で
湾岸はトラックの量が街中に比べて断然多く、洗濯物もディーゼルのすすで真っ黒になります。要は自動車の排気なんていうのは微々たる物でトラックの量が一番影響するのです。
築地に近い勝どき、晴海地区は環七沿いよりも実は空気が汚いのです。意外ですが・・
豊洲は将来、市場が移転してくるので今以上にトラックが増えることは確実です。
有明、豊洲周辺の空気の悪さが将来心配です。
私の実体験から予想するに、ＰＣＴのバルコニーは汚れが激しくあまり快適には使用できないのではないかと思っています。
またそういう点からも外廊下のマンションは出来るだけ避けたいと思っています。

>>253
ららぽーと側の道の距離を使うと時間的に短縮されるのであればそうなると
思いますが、やはり朝という忙しい時間帯、雨など歩行に時間が掛かる時の
事も考えると日常的には少しでも早く通勤する為にどうしてもショートカット
して行くと思いますので、デベが出したエントランス前までの徒歩６分という
距離が最短距離なのであればやはり晴海通りを通る事になるのではないかと思います。
特にエレベーターでいつもとは余計に待たされ時間が掛かったりすると遠回りして
までして駅まで向かう事はないと思います。余裕があれば通るかもしれませんが
毎日は通らなくなってしまうと思います。公園側やららぽーとのとおりのほうが
気持ちよいとは思いますけどね。
有楽町線は朝は５分間隔くらいですから、他の地下鉄やＪＲと比べて本数は少なめ？
のような気がします。乗りたい時間が限られるとどうしても急いでしまいます。

>>257
あまりに苦情が出ればそういうことも可能だと思います。
今の工事の感じのままですと歩道が狭いままのような気がしますので
線を引いたとしても通りやすくなるかは分からないですが。
後はユニシス、４街区の人達とＰＣＴ住民のマナーによってきますね。

>>259
是非試してみてください。
今まで通勤時に多くの人とすれ違うという経験をされていなければ
余計ストレスになってしまうと思うので。。
その時はIHI側の通りの様子も見てみると１丁目方面に向かってくる人の量が
把握できると思います。

このストレスは慣れないです。。
私も何十年も経験済みですが慣れなかったです。
毎日のように色々なことがありました。
歩きタバコや携帯もそうですが一番は道をすべてふさいで
くっちゃべって横一列ですね。。
こちらが避けるまでぶつかってくる勢いで歩いてきますよ。（オィオィ。。）
避けようともしませんから。。
一生懸命避けても逃げ道がなく、まったく気づいてもらえずに
避けられきれずに私が止まって避けてても、ぶつかってきたこともあります。
そんな時でも一応はペコってお辞儀して誤られても、なぜぶつかってきた
って顔されますよ。私かよ！？前見てよ！って思いましたけど。。
それも一度じゃなく何度も経験しました。同僚と話に夢中なのです。
通勤も電車降りてあと歩くだけなので気が緩んでいるんだと思いますが、
周りの配慮はなさすぎです。対向者の事考えれば道をすべてふさぐのは
どうかと思います。。
歩きタバコの人はいきなり灰皿見つけると灰皿に向かって目の前を横切ってきます。
急に変な動きになるとこちらとしてもびっくりしますね。

買い物とかで新宿、澁谷で人とすれ違うという感覚とはまた違います。
朝はお互い急いでいるので余計に気になってしまいます。


>>254
ユニシスのかたですか？ありがとうございます。参考になります。
もしよければ混む時間帯も教えて頂けると参考になります。
おそらく始業時間に合わせて混む時間帯もあると思いますので。
フレックスを導入していたらあまり集中しないかもしれませんが。。

私も274さんに同意見です。
今勝どきに住んでいますが、窓を開けることはほとんどありません。というよりあまり開けたくないんですよ。
どの部屋にも空気清浄機を置いていますが、３ヶ月でフィルターが真っ黒になってしまいます。２年で一回フィルター交換すればよいはずの物でも半年以内に交換せざをえません。
フィルターの汚れを一度見てしまうと窓を開けたくなくなります。

そう言えばＷコンフォートの外廊下は汚かったような・・
ＰＣＴもそうなるのかなあ、ちょっと心配

管理説明会を８人位で聴いた後、モデルルームを見て
また通りかかったら、今度は２人しか聴いてませんでした。
新たな情報は少ししかなく、わざわざ口頭で説明するほどの
ものでもありませんでしたから、わざわざ行った甲斐がなかったです。
いま三井不動産から管理コストを下げろと言われているようです。
例えばショッピン＊＊ートの回収は、当初専用スタッフがやる計画
だったところを、清掃員を上手く使って回収してもらう予定とか。
それでは管理費が安く見直されるのではないかと期待して、今度は
担当営業に聞いてみたのですが、既に出した管理費から変えるつもり
は無いそうで、がっかりしました。

>>278
その浮いたぶんが利益に廻ることないよね…
その話は営業の人が言ってたのですか？

私は勝どきの住人ですけど、環７沿いの友人宅のほうが、
空気は間違いなくうちより悪いですよ。
そう考えると、ディーゼル排煙で空気が悪いのも、洗濯物が汚れるのも
基本的には晴海通り沿いの限られた範囲だけなんでしょうね。

さて、そういう前提で…。
築地市場の移転先である豊洲6丁目は晴海とも有明とも橋で直結なので
PCTのすぐ側を市場行きトラックが通るというのはちょっと考えづらい。
従って、あまり気にする必要はないと思います。

ただ、晴海-豊洲間は先日開通したばかりですし、晴海に住んでる274さんが
気がつかないというのも変なので、私の考えが間違ってるかも…。

>>279
セミナーでご説明されたのは三井不動産住宅サービスの方です。
その方に利益になるのか管理費見直しになるのか聞きましたが、
わからないようでした。
もしかしたら管理費を下げることができるかもしれないと期待
したいです。（その期待は裏切られる気がしますが）

>>282
そうでしたか。。ありがとうございます。
たったそれだけのことで管理費も激減することもなさそうですよね。。
その目的もはっきりして欲しいところですね。
その浮いた分は確実に住民にとって利益となるなら良いのですが。

晴海や勝どきの空気が悪いって話は、ＴＴＴのスレでもほとんど出てきてなかったけどな…。
274とか、それを補強する形になってる276とかは、本当に住人が書いてるの？

>>281
晴海通りを通ってるトラックは築地往復のトラックばかりではないです。
色々な会社のトラックが通ります。
千葉方面に抜けるトラックとかは豊洲を通ると思いますよ。

>>284
私は274さんでも276さんでもありませんが、
豊洲は空気はあまり良くないと思いますよ。
ＭＲ行かれたかたの感想も書いてる通りです。

私はＡ棟北西角部屋で高層階を狙うつもりです。
妻と共働きなので、７０㎡２ＬＤＫあれば十分。
３ＬＤＫでもう一部屋を物置に・・・と、ちと悩んでいますが。
４０００万ちょっとという価格はやっぱり手ごろだと思います。
管理費・駐車場を加え、ローンを公庫で試算してもかなり楽な感じ。
道路・セメント工場・晴海の開発・・・と、まあ、色々ネガティブな要素はありますが、
自分にとってはバランスがいいかな。

（以下、過去に出た情報かもしれませんが）
消費税が販売前に上がっても販売価格は変わらないそうです。

詳細図面は４月末になるとのことで、詳細図面も長期修繕計画も
見たばかりで（或いは見ずに）第一期の申し込みとなるようです。

携帯電話については、建てた後で電波状況を計測し、弱ければ
DoCoMoに限りアンテナを設置するそうです。

>285さん
そうですね。
実際、豊洲は勝どきの晴海通り沿いより空気が悪いんじゃないかと妻も言っていました。
ただ、橋の開通でそういうクルマも少しは迂回してくれるんじゃないかと期待はしています。

太平洋セメントのあたりがきれいに開発されたほうが、都心との連続感があって
いいんじゃないかと思うんのは私だけ？

あれだけ離れてるんですから、ＴＴＴより太いタワーでも建たない限り、そんなに気にはならないと思うんですが。。。

>>291
豊洲といっても晴海通り沿いとそれ以外のところでは
空気の汚れもまた違うと思います。
時間帯にもよりますし。
ただ住むとなると日常的に感じると思います。

豊洲に住んでいる方々がいらしたら空気の汚れなど、体感のお話をしていただけたら幸いです。
私人はＭＲに行って特に悪いとは感じませんでしたが、住むとなると日常的に感じるということなら住んでいる方の意見が一番かなと思いますので。
晴海通り沿いにお住まいの方ならなおいいですが、それ以外の方でもよかったら聞かせてください。

>>293
残念ながら豊洲には晴海通り沿いにベランダが面してる住戸は
あまりないのですよね。。
ほとんどが会社や商店街です。

>>275
ユニシスは9時始業ですので、8時半から9時がピークです。
技術職の人は10時頃に出社するので9時以降も人が続きます。
反対方向に歩くのは少し辛いかもしれませんが何度もぶつかる程ではないと思います。

豊洲駅は人が増えた割りに改札が1箇所で自動改札も少ないので
改札を通るのに苦労するかもしれません。
ホームの北側にもう一箇所改札を作ってもらえると移動距離も
少なくなってうれしいのですが、難しいようです。

シェルタワーが出来れば感想でも聞けたかもしれませんが
よく考えると晴海通り沿いでこれほどベランダが面してるのは
ＰＣＴだけかな？って思うのですが。
ＳＣＴは一応中学校の校庭が間に入ってきますね。
直接面してるのと間接的に面してるのでも汚れ具合は違ってくると
思います。
それでも校庭があるぶんなにも障害物がないことが反してか他の物件よりも
ＳＣＴも多少は影響あると思いますよ。

>>297
ＡＢの東も庭と言っても距離的にそれほど離れてるわけでもないので
多少は影響すると思います。
あと高層階なら影響ないのかな？とも思うのですが、それも住んでみないと
分からないですね。。
晴海の住民の方が高層階なのかは知りたいですね。
もし高層階で感じる事なのであればやはりＡＢ東も影響すると思います。

298です。
Ａの西側の晴海通り沿い寄りも多少影響あるかと思います。
平日の朝とか特に混んでいて春海橋の上は渋滞の車でいっぱいです。
信号で止まっては発進しの繰り返しなのでかなり排気ガスは多いと思います。

６千万も払って外廊下なんてイヤだ

東雲住人です。
大気汚染は普段あまり気にならないけど
一旦雨が降ると実感します。
きれいに洗車した車も雨が降るとすごい汚れます。その汚れっぷりを見てしまうと普段これを毎日吸って生きてるんだ・・かなり憂鬱になります。
たぶん世田谷や目黒辺りよりは汚いと思います。

＞284
ＴＴＴのスレで大気汚染があまり問題にならなかったのはそれだけ田舎の人が買ってたということでは？
私の友人は二度と勝どきには住まないと断言していましたよ
でも子供がいなければ別に良いのではないでしょうか
さすがに成長期の子供には良くないと思いますが

>>300
確かに6000万は高いかもしれない。
ただ、ここは70〜80㎡代で4000万円代&西眺望の部屋があり、これは十分なコストパフォーマンス。
低層でも水面が見えるのでＯＫ。
要はここをどう捉え、自分が望んでるもの、望まないものを付き合わせ、マッチした人が住めば良い。

>302
私は勝どきの住人なのでＴＴＴには注目してましたけど、
前向きな検討者には地元の人が相当いましたよ。
空気が悪いんじゃないかって言う問いかけをしてきたのは
むしろ田舎の人（あるいはネガキャン？）で、
地元の人は観測データなんかも引き合いに出しながら
冷静に答えていたようです。
まあ、ＴＴＴ自体晴海通りからは結構離れていますし、
302さんのお友達の場合はそう感じさせる理由があったんでしょうから、
なんともいえませんけどね。

そういえば、ＴＴＴのスレでも、築地の住人だという人が、築地は空気が悪い。
環状２号線ができたらＴＴＴもそうなるんだって書いていましたが、
同じパターンですね(笑）

まあ、郊外がお好きな方は郊外に行ってください。
今後排ガス規制は厳しくなりますし、私は気にしませんから。

「地元の人」「築地の住人だという人」→地元の人は間違いなく地元の人で、築地の方は疑わしいという表現に読めますが、売り方の業者やライバル業者が書きまくってる(らしい)現状では、本物の地元の人かどうかは分かりませんよねぇ。

晴海通りの歩道でのすれちがいのことが話題になっていましたが、
あの歩道は左右に２本ある歩道どちらとも拡幅されます。
区間によってどれだけ拡幅されるかは違いますが、交番から
春海橋までの区間のうち多くの区間で５ｍ広げる計画があります。
その中に植栽帯も設置されるでしょうし、横に広がって歩くなど
マナーが悪ければどうしようもありませんが、今よりは改善され
るはず。

よく見たら・・
Ａ棟の51階52階だけ内部廊下になってるのですが。。
それ以外は外部廊下となってます。
51階52階だけ内廊下みたいになってるのですかね？

風向きにもよるのでしょうが、排ガス臭はモデルルーム
の屋上でも実感できます。建設工事だけのせいでしょうか？

「豊洲二丁目６街区・４街区（一部）商業施設建設事業」
の環境影響調査資料を見つけました。
まだ良く見てませんが測定値など興味深いデータがあります。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/assess/240dtl.htm
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/assess/hand/web240ken.htm
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/assess/hand/singikai.htm　←H16第4回など

この他、豊洲新市場の影響調査もありました。

内部廊下と外部廊下の管理費は差別すべきではないか？

私は今中央区の大通り沿いに在住しています。これまで他の物件のMRを含め、５回ほど豊洲に足を運んでいますが、確かに、目や喉の痛みを感じます。アスファルトの質が悪いのか、歩道を歩くと、砂や埃が舞い上がり、顔に黒い微粒子が付着しました。皆さんほとんどの方が、車でMR見学に行かれているので、感じないのではないでしょうか。私の妻は豊洲に行くとアレルギー症状がひどくなると言っています。空気のことが無ければ、ここで決めようと思っていたので、悩んでいます。皆さんのご意見をお聞かせください。