パークシティ豊洲はどうですか？ part17

377さん　ちなみに、
AとBは、ほとんど面積比で同じです。　狭ければ、安いし、広ければ高い　てこと考えると　B　お得（内廊下の冷暖房費をA棟の住民が負担する）　高層階　特にプレミア　お得　て感じでしょうか。　C棟はどうでしょうか　同じなら、なんか損する感じですね。
他のマンションもこんな感じなんでしようかね。　

>>378
なかなかお詳しい方とお見受けいたしました。
小生が考えているのは、あなたがおっしゃった条件をすべて満たした上で、物件は上昇していくので
はないかと・・・
たとえば物価の水準が変わってくるとか、移民政策を導入するとか、土地税制を変えるとかetcないかと・・・

あとは中古物件市場にどれだけ出回っているかにもよりますよね。
ＰＣＴ購入者が同時期に同じ方角が沢山出ていた場合、ＰＣＴそのものが
住みにくいからこんだけ出てるのかなと思われると思います。
プレミアも出ている物件数が少なければ意味が出てくるわけで、多数出ていたら
なんの意味もなくなります。
どうしても欲しい人がその出ている物件の中で選んだ場合、単純に一番良い条件を
選ぶと思います。
西そのものもタワー経験者からはマイナス材料のひとつになってしまいます。
買った時の眺望と売る時の眺望が激変することも考えると晴海のタワー群方向の
眺望も向き・棟によってはマイナスになるかもしれません。
売りにしている夕日だってビルの谷間に沈んでいく景色になってしまいそうですし。

ＰＣＴは無理してローン組もうとしている人が多いならローンの本審査で
キャンセルも多数出てくる可能性も高いです。
価格が価格なので。
ローン審査だけじゃなくても２年もありますしそれまでにご事情が変わるかたも
居るとおもいます。
完売しても万歳！にはならない気がしますね。

372さん、379さん私のコメント（367）でご気分を害されたとしたら、申し訳ありません。ここ
がＰＣＴのスレのため、ＳＣＴ購入者の方への配慮をしておりませんでした。マンション選びと
いうのは、個人の主観なので、色々な考えがあると思います。私も何度かこちらでコメントさせ
ていただいておりますが、それらは全て私が現在ＴＦＣに住んでいる状況・住んでからの価値観
で選択した場合のコメントです。ですので、もし、私が今賃貸マンションに住んでいて、マンシ
ョン選びをするとすれば、もしかするとＰＣＴではなくＳＣＴにしたかも知れません。さらにＴ
ＦＣを買うよりも前にマンション探しをしていたら、東雲のＷＣＴにしていたかもしれません。
家探しは結婚相手との出会いのように「タイミング」というのも重要な要素として上げられると
思います。ですので、何が正しくて、何が間違っているということは無いと思います。私のコメ
ントは私の今の主観で書いているものですので、こんな考えあるのかと読み流していただければ
幸いです。

375さん、確かに管理費を含めて物件価格なのかもしれませんね。ただ、1,400戸もあって何でこ
んなに高いんだろうという疑問は残りますが・・・。

このマンション竣工の１年前には景気傾いてると思うオ

>386

それなら好都合。
ローン金利が下がるだろうし。

>>387
金利が上がりすぎて、景気が腰折れする事もある。
どちらかと言えば、こちらの方かな。

>>TFC住人さん

けっこう車が好きなので、
TFC駐車場を３台借りてます。

PCTを購入したら、多くても１台にしないといけないのも、
考えどころなんですよね。

今も、MRの駐車場に入れない車が晴海通りまでハミ出していました。

>>387
金利は上がりますよ。下がることはないです。
先月の量的緩和から徐々に上がっているのご存知ですか？

車で来る人が多いってことは、駅から近いとは思って無い人が多いってことか。

あんな工事中で狭くなってるところの路駐を許すんだ。ひどいね。

そうじゃなくて、遠くから来ているから。
「習志野」、「川崎」、「多摩」、「大宮」．．．。
特に「習志野」多かったね。

>>372

あなたの考えは考えとして、ナニを契約しようと構いませんが、
竣工から数年後、中古市場にTFCとSCTが出た場合、
金額にまったく差がないという事実に変わりはありません。

もし反論がおありなら、多少なりとも
仲介での売買をお勉強なさってからお願いします。

やっぱり。。都内からじゃないんだ。。住民層はそういう感じなんだね。

ＣＭ見て騙されている人沢山いそう。。
花火が見えて〜♪夕日も見えるし〜♪カートで楽々お買い物〜♪
ってな感じでイメージ膨らませているんだろうな。。
本当住んでからトラブル多そうだよね。
話しが違うじゃないか!って怒ったところでデベは無視するだけかね。

販売員も何か黒服のお兄さんみたいな人がいて、ひいてしまいました。
いろいろな所を見ましたが、初めてです。（特に顎鬚なんて）
最初販売員とは思わなかったですよ。どこからか応援来たのかな？

>385
そのとおりです。
資金と期間に余裕さえあれば、
マンションは比較的、購入者がどの物件にするか
選択する権利を握りやすいので、
自分にあった「タイミング」をかなりコントロールできますよね。

これに懲りず、これからも「主観」で語り合いあいましょう。

管理費については、以前スレにも出てましたが、
植栽・人件費の負担からくる高額というのは完全に屁理屈です。

しかも管理会社は、表向き引渡し後の理事会での可決により、
変更できる旨記載もありますが、現実には
三井不動産住宅サービス（株）との契約書の抵抗にあい、
管理会社を変更することも、管理費が減額されることもありえません。
地球温暖化が止まらないくらい普遍の現象です。

今後数十年に渡って収益を出し続ける
管理物件（PCT）を誰が手放すと思います？

しかもその「習志野」達は、
８割以上が団塊ジュニアの第一次取得者層（初めて買う人）
１５坪の木造３階ミニ戸建を、
城南地区だからと云うだけで、
８０００万出して買う人達と同じ層。
ほとほと２３区と不動産を知らな過ぎ。

でもきっと、勉強はそこそこできただろうし、
会社もいいとこ勤めてるんだろうな。

25年前に芝浦で1,800万で買った３ＤＫを1,800万で、
30年前に勝どきで2,800万買った１ＬＤＫを、2,500万で、
去年それぞれ売却しました。

しかし、そこだけ言いますと、管理費以外の住居費はただ同然で
良かったね的に片付けられそうですが、
当初から最近までは、人が住むなんて到底考えられないような
劣悪な環境だったことも確かです。

自営業ですので、都心に程近くアクセスが便利という一点のみで、
購入し、資産価値などまったく眼中にありませんでしたが、
結果として、逆張りになってた恩恵（？）です。

子育ても終わりましたし、私はやはり住環境よりも
なるべく住居費の負担を減らしたいのですが、
こちらは今がピークなんでしょうか？

なにが言いたいのでしょうか？

>394、400
前々から書かれていることだけど、地方出身者に限って気にする人が多いように思う。
「習志野」ナンバーの人達に来られると何かマズイの？もしくは名古屋ナンバーとか大阪ナンバーみたいに完全にエリアの異なる地方なら問題ないの？
いったんここに住んじゃえば「足立」ナンバー。そういう人達が今度別の物件に移るときに「他県ナンバー云々」って言い出しそう。いわゆる「そういう層」としてあなた達は見られていることに気づくべき。

この板の書き込み層の一部は、東京23区以外の物件相場について無知すぎる気がする。
PCTの物件価格は安くは無いが、この程度（一部のプレミアム住戸は除く）の価格であれば埼玉でも千葉でもそれなりにある。都内至上主義なんて一部の地方出身者か、代々住み着いてきたようないわゆる地元住民（こちらの層は全国どこにでもいる健全な地元優先主義の健全な層）くらいじゃないの？しかも江東区の豊洲でそんなこと誇示されてもねぇ。

>>397
あのCMが現実じゃないことに入居まで気づかないトンマには"騙される"という表現は当てはまらない。
ただ、無能なだけ。禁治産者といってもいいだろう。
ここは安い、とは言わないが、それほど高くは無い。
西側であれば、都内のように間近のお見合いも無い。
交通の便も悪く無い。
ま、本登録はそれなりの倍率になると思うね。

>>404
結構いると思うけど。
実際ここ見てる人でも他の人が教えてくれるまで気づかなかった人ほとんどでしょ。
レインボー見れないの？とかカートはららぽーと内で使えないの？とか夕日見えないの？とか。。
カートだってＨＰにも書いてたけど知らなかった人多いじゃない。

カート使えないと知ったらスーパーあおきのカートを使おうと考えたり
自前でカート買って使おうとしたり、もうカートから頭が離れられなかった
状態になっていたし。
メリットと思っていたのが使えないものと知ったらそうなると思うけど。
カートはともかく、レインボーや夕日だって土地勘がなければ自分で判断するのは
難しいと思うよ。
まだここ見てある程度理解した上で買ったのなら別だけど。
ＣＭだけ見てって人はあとはデベの良いことだらけのトークを鵜呑みにすると思う。

行ってきましたぁ。小学生のガキんちょ連れが多くて、うざかった。物凄く混んでてよく見れなかった。又、平日行ってみようかなぁ？って思っております。
思ったほど、管理費高くなかったような気がするけど・・もっとすごーく高いのかと思ったので。。レス見てたから、覚悟して行ったから、あまり。。。でも、駐車場代は、確かに高い！

>>403
地方出身ネタには必ず反応する人ってコンプレックス？

誰も豊洲がアーバンリゾート（都会のリゾート）で
素晴らしいなんて言ってないんだから
そう過敏に反応しなくてもいいんじゃない？

>>405
>>406
そんな勘違い君が契約まで行くとしたら本当にヤバイよな。
終わってる・・・。

407さんの、すごーく高い管理費っていくらなのか
多少興味はありますが、相対的に言いますと、
近隣及び江東区ではダントツでトップを独走するほど高いです。

例えば、５，０００万の部屋代に加えて、
管理費・修繕積立費・駐車場８万（平均）×３０年＝２，８８０万
って高くないですか？

前出の、ＴＦＣだと同条件で７２０万らしいですよ。

やっぱり子供づれ多いんですか・・・

いやなのかよう！
プールは子供専用なのに。

>>409
どういうこと？
良いマンションってこと？

>>402
401です。
わかりませんでしたね、すみません。

豊洲のブームは今が最高潮ですか？
それともこれからあがっていくのですか？
という意味でした。

私個人としては、
PCTの価格を見たときに豊洲は
ピークを迎えたのではないかと、
思いましたのでお聞きしたいと思いました。

まだまだタワーも建つし、ドゥの跡地もマンションだろうし
これから立退きそうな工場や倉庫も多いし、分からんね。

湾岸は下落幅も大きいので。
１０年後２０年後は厳しくなってくると思いますよ。
下落幅を最小限に避けるにはＴＦＣとかはお買い得だったと思います。

一部のプレミア部屋除けば、ファミリー　＆　新婚さん　が多いですね。

＞399　引き渡し後　すぐというのは　ないでしょうが、　管理会社を変更すること事実上（当然契約的には、可能なんでしょうが・・）できないんでしょうか？　可決要件　（全員の同意とか）が厳しいのでしょうか？

４１０さん　に賛成　高すぎる。　ほんとにそんなにかかる内訳みたいなが知りたい　１４００戸もあるのに、普通　規模の原理で下がるだと思うけどな。

>419
だから高いんですよあのA棟ロビーのピンク色したクルクル状のオブジェの掃除とか・・・
埃たまって大変だから・・・

今日の一般公開はどうだったんでしょうか？どなたがいかれましたか？状況はどうでしたでしょうか？

>420
本気でそう思ってるの？
ホコリ取るの大変だから管理費高いって？
あなたクルクル？

>>410
シエルの西向き８５平米は、管理費、修繕積立で３３５００円です。
駐車場も３割分しか用意されておらず、運よく当たっても３１０００円から３５０００円です。
ちなみに。。。管理会社はＰＣＴと同じく、三井ですよ！
ＰＣＴのようなすばらしい？共用施設は一切ないのに、一体何にそんなにかかるのだろうか？

４２３さんへ
シエルも高いんですねぇ　そうすると三井の管理会社が高いということでしょうかね・・・

答えは簡単。三井が儲けたいだけだよ。
普通のマンションの駐車場って周りの相場よりも安いからメリットあるのにね。

豊洲駅近くの民間駐車場の相場は機械式で約28,000円くらい、
平置きで約35,000円くらいだから、相場よりは安いんじゃないですか？

>422
ハァ〜・・・

駅前ではないんですか？
徒歩８分で、マンションの敷地内ですよ　

>>428
426に言ってる？
月極だったら駅から10分以上で、屋根無し３万とかあるよ。
以外に高いんだよ、この辺。木場行ったら４万するしね。
マンションの駐車場も全戸分ない場合は、借りられなかった人との差を
少なくする為に、民間駐車場とあまり大差ない設定にするって
以前他のマンションの管理会社の人から聞いた事があるけど、そういうもの？

>418

おっしゃるとおりです。
事実上は不可能ですね。
大規模で住民の合意が得られたケースもないし、
管理会社を変えれたケースも存在しません。

マンション敷地内の駐車場を割安にするためには、駐車場100%が必要条件のようですね。
一昔前の豊洲は、NP（正確には豊洲じゃないけど）、PBT、TFCとそれを売りにしたマンションが
多かったけど、今ではSCTぐらいですね。（みんな長谷工だけど・・・）

>>429
そういうものではありません。

お言葉ですが、もし信用しているなら
管理会社に騙されてます。

近年の江東区の分譲マンションの駐車場は
大体平均数千円程度です。

TFCの1000円からは安すぎます。

しかも豊洲みたいに、
有り余った土地に優雅に建っているわけじゃないのに、
そんな駐車場代取るマンションは他に見当たりません。

駐車場の抽選外れたらどうなるの？
手放すか近隣に借りるのかな。

駐車場が全戸分ないから、契約者だけを市場相場から著しく安価にはできない。では、　安価でない　金額が管理組合にはいり、一部が管理費に充当されるにもかかわらず　なぜ、ここの管理費は高いのだろうか？
全戸ないなら、不平等を排するため、市場相場の徴収をする。それは、わかる。しかし、必要なコストはそんなにいらない　。メンテナンス費だけでよいはず。本来の地代相当はつまり、利潤は、管理組合に入る。にもかからわず、管理費は下がらない。　よくその仕組みがわかない。
どなたか　ご教授願います。

買おうと思ってる人はいないの？
どこに要望入れました？
僕はまだ入れるかどうかの段階で悩んでます・・

今日初めてＭＲに行ってきました。
８０㎡タイプの床はＬＤと洋室・洗面室の色がどうして違うのか？
家の嫁は、とても不思議と言っておりました、「そういう組合せ」らしいですが。
フローリングの材質も何かプラスチッキーな印象でしたが、こんなものですか。
水周りを含めて、部屋の印象は海外のコンドミニアムっぽい雰囲気かなという感想でした。
構造面では、2重床ですが吸音材（グラスウール）入ってないのが個人的にはちょっと心配でした。

>>434
どう考えてもそのまま利益となるしか考えられない。

北向きはかなり安いですね。

眺望は売りですかね？西向きの価格を見たらかなり圧倒されています。しかし果たしてレインボービリッジ半分とコンクリート工場半分という景色はそれぐらいの価値があるのだろうかと思います。

ウチは北西の角部屋。当然、登録もします。
あの階数、７０平米で、４千万ですからね。
日中は家にいないし、ちょっとベランダに出れば夕焼けも見れる。
ちょっと独特の間取ですが、家具の配置も上手くいきそう。
２ＬＤＫなら、そんなにキチキチ感も無いですし。
でも人気ありそうだよなー。

>>439
そこはデベが微妙に騙せると思ってつけた価格だと思うので
それに気づける人がどれだけいるかってところですよ。
単純にＣＭ見た人が広告やＭＲ来たら運河沿いの部屋はすべて花火も
レインボーもばっちり見えると勘違いすると思います。
あれってＢ棟の最上階のプレミアの部屋ですよね。
あれだけ広かったらまだ可能なのかとは思いますがｗ
普通の間取りだったら南西しかリビングからは見えないと思います。
西を買う気満々だった人はそう思ってた人多いのでは？
439さんのように半分ずつくらいしか見えないのではと気づける人が
どれだけいることやら。。
ＣＭもさ、ラウンジからみんなで花火を見るとかくらいにしておけば
良かったのに。。

西の眺望なんて誰でも分かってるんじゃないのー。
あのヘンテコなシミュレーションでさえ、はっきり出てたしね。
ま、花火は見えるでしょ。Ａでも。
コンクリート工場の中でやるわけじゃなく、空に打ち上げるんだからね。

>434
たくさんのマンションを管理して、徴収した管理費で
売り上げを稼いでる管理会社の仕組みを考えれば
例え住民の総意があっても、そう簡単に管理費を下げてたら、
1200人の社員を抱えていくことができませんので、
管理費を下げることには異常に敏感に抵抗をしてきます。

もちろん契約内容も絶対下げれない仕掛けは
無数に張り巡らしてあります。

三井不動産住宅サービス株式会社
http://www.mitsui-kanri.co.jp/index.html

平等を期す為、駐車場代を近隣相場に合わせて徴収するなんて、
ひどいセールストークにもほどがありますね。

たぶん、マンション買う人は、管理会社が一番の敵だという
認識はないのではないか、管理してくれる親切な人達って
イメージがあるのかも知れませんね。
一人一人の管理費は少なくても、×１０００以上の額が
ホントにかかると思えます？

434さんの云う管理組合＝管理会社のことですよね。
管理組合は、引渡し後入居者で選抜される組織のことだからね。

ま、どこでもそうだけど、坪単価安い部屋はかなりの要望書が入っている模様。
でも、そのあたりの部屋だと、月々のローン額より高い維持費がかかるのにね。

あの眺望デッキに行かなかったら騙されるところでした。そこにあがって現地を見たらコンクリート工場レミコンはかなり目立ててかなり上の階じゃないとやはり無理ですね。

あと、自分の希望の間取りの両隣、上下階の部屋の間取りよく確認した方が良いですよ。
私も希望の間取りの両隣確認したら、部屋の隣がお風呂場だったりして結構引きましたから。。
自分の部屋の水周りも逆に両隣、上下にどう影響しそうかちゃんと確認した方が良いと思います。
間取りも縦にずーっと同じではなくてある階から違うタイプの間取りだったりするので上下の確認も大切です。

>>445
上層階でもコンクリ工場見えますよ。
眺望シュミレーションではどんなに階あげても消えずに見えてましたから。
西側はそれに嫌気がさしましたね。
あれが高層マンションに置き換わっても嫌でした。
環境的な問題ないのかも心配です。

相変わらず、管理費や駐車場代金が高いことが納得できないと言う書き込みが多いですね。
私は、この管理費や駐車場代金が比較的高めに設定されていること、物件価格自体は
リーズナブルな価格であることが、この物件のメリットであると考えています。

管理費や駐車場代金は、売り主の利益にはならず、住民全体の管理組合の収入になります。

東雲の某タワーのように、駐車場も分譲とすれば、駐車場代はかかりませんが、その売り上げは
住民による管理組合には入らず、売り主の手元に転がり込みます。

１４００世帯以上はいるマンションですから、今の時点でも納得できないとかいう人がいること
からも、色々と住み心地を維持していくために様々な出費が必要になった場合に必要な合意が
取れないリスクも多いことから、予め高めに設定して、納得できない方や払えない方は、
お引き取りいただく。という方が売り主は良心的だろうと思います。
売らんが為に、管理費や駐車場代を安く設定しておいて、何かあれば住民同士で揉めてもあとは
知らないというより、よほど安心できます。
三井の豊洲のフラッグシップ物件として、管理の質を高水準に保っていってもらいたいという
意気込みが感じ取れるように思います。

繰り返しになりますが、管理費や駐車場代金は住民全体の収入になるものです。
無駄な出費や管理会社に対する支払いの監視など、全て住民の手に握られているもので、きちんと
住民によるチェックを行い、高水準の管理の質を維持していく為に必要なものだと考えます。

>>442
ベランダに出れば東や北以外でしたら見れると思います。
ただあのイメージは部屋でくつろぎながらというイメージを
植えすぎていると思いますので。どうなのかな。。と。
上層階だと風が強くて普段は出ることもなくなると思うので
部屋からの眺望はやはり限られてくると思うのですよね。
ウッド敷いてリビングダイニングなんて楽しむのも何ヶ月もつことやらｗ
きっと高層タワー経験者は西向きやら風の強さは経験しているので
ここら辺は冷静に見ていると思います。
それでもこの価格・管理費等で買いだ！良し！と思える人なら
良いと思います。

>444
で、月々の高額維持費に嫌気さして、なるべく築浅のうちにPCTを売り抜けて、
もっと維持費の安い分譲に引っ越そうと、駅前の長谷工仲介に駆け込む。

ライバル不在の最初の２年は、強気で購入時の金額あたりで売り出しても、
取引が成立していたが、そのうち買い替えのため売り急ぐ人がちらほら出てきて、
にわかにダンピング競争が始まる。

もともと坪単価が安かった部屋には、またそこが好きな客のニーズもあり、
最安値としてのネット価格があるが、西眺望とか三井のイメージ戦略だけで
１０００万以上高かった部屋などは、１０年以内には、どんどん近隣相場に
埋もれた取引事例になっていくでしょうね。

皆さん、未だに正式図面が配布できないマンションって他にありましたか？
このマンション、当初販売は去年12月の予定でしたよね
それが伸びて今年の一月
さらになぜかまた伸びて三月にやっと先行モデルルームオープン
未だに正式図面なし。出来上がるのはTTTと同じ時期ですよね？

こういう事書いたらまた削除依頼しますか？三井さん

>448
なるほど、ものは言い様ですね。
448さんはデベですか？それともデベにそう説明されました？

残念ながら、どこを取っても机上の空論になってしまってます。

確かに管理費・駐車場代は、一度は住民で構成された管理組合に集まりますが、
そのほとんどを、三井の関連会社である管理会社に支払うことになります。
結局、多額の管理費のほとんどは管理組合をスルーするだけになってます。

住み心地を維持する費用というのは修繕積立費ですので、ごっちゃにされてるのかと思われますが、
話を戻しますと、管理組合の残高が増えていくわけではないので、
万が一の出費に対するリスクヘッジはできてませんし、デベを良心的だと解釈する要素は一つもありません。

むしろ、デベと管理会社の関係に巧妙に管理組合をかませて、
住民達に自主的に運営できてるでしょ？って思わせる仕組みに感動すら覚えます。

唯一正しいのは、売主の利益にはならないってとこだけですね。
前スレ読んでも誰も言ってませんけど。
三井不と、管理会社は息はかかってても別事業体ですので。

１４００戸の住民を束ねる管理組合で、数十名の理事たちが住民の総意を取り、
管理会社への支払いのチェックなどを成功した事例は全国でもほとんどありません。

交渉できてもせいぜい、掃除のおばさんを月／３００人日だったのを、２００人日にしたり、
単価を１０％安くするといった程度ですので、住人の負担が変わることは、
皆無に等しいです。

なぜなら、管理会社の収益は、住民の管理費・駐車場代だからです。

やっぱり 週末は進み方が早いですね。 450を超えたので、引越しを開始します。
引越し先の URL を書き込むまではこちらで。

引越し先はこちらです
⇒　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44986/