都内湾岸☆比較スレ（2)

そういう状況になってしまうのを「厳しい」
と言っているのではないの。

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ゆりかめですが、東京駅につながるといいですね。新橋じゃね。

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すごくのろそうな電車ですね。

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晴海の大気汚染は東京都の一般環境大気測定局の中でトップクラス。
環境気になりませんか？

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築地市場が移転したらもっと汚染されるのではないかな。

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じゃあ、築地って既に汚染されてるの？

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>>326
トラックが通って排ガスが出る。

晴海大橋、環状２号、豊洲大橋など交通インフラが
整って交通量も増える。

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市場に流入してくるトラックによる影響も心配されています。築地市場には一日一万五千台もの車両が出入りをしています。築地市場の前に、日中のみならず深夜、早朝まで折り重なるトラックの列を見れば、地元の人が心配をするのも当然だと思います。とまっているトラックのほとんどは、エンジンをかけっ放しにしていて、アイドリング中の排ガスがもたらす環境への影響も大きなものがあります。

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晴海の大気測定局のデータ、トップクラスですか？？
昔ＴＴＴのスレで紹介されてたのを、低いなと思ってみてたような記憶が私にはありますが、どのあたりと比較されてます？

築地市場の移転ですが...交通の流れが整備されれば渋滞や時間調整のための駐車中アイドリングなんかは減り、環境への影響は減るんじゃないでしょうか。

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http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/bunpu1/air/mapmenu.asp?mapno=5&d...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/kansi/portal.htm
晴海の大気きれいとはいえませんが、そんなこと言ったら都心に住めるところはありませんよ。

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>330さん
同感ですね。

私は今、晴海と築地に挟まれた「島」の住人ですけど、都心から内陸側に離れた土地の道路沿いのほうがずっと空気は汚いように思います。
また、最近までは対策が難しかったディーゼルについてもクリーンにする技術が確立されつつありますし、排ガス規制もまた厳しくなるみたいですから、あまり今後についても心配はしてません。

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正に同感。

私なんて、現在環状７号線と中山道の交差点、大和町の近くに住んでますから
ここに比べたら、全然マシですよ。
大気汚染とか心配されるなら、都内は厳しいと思います。
その代わり、少しでも周りに緑化対策されれば、少しは違うと思います。
「晴海大橋、環状２号、豊洲大橋など交通インフラが
整って交通量も増える。」という意見もありますが、
むしろインフラが整って、各道路にそれぞれ振り分けられる気がして、
それ程ネガティブには受け止めてないです。
いくら都心で便利だからと言って、雑居ビルや繁華街に囲まれた環境で住みたいとは
あまり思いませんが、勝どき、月島、晴海あたりは、それほど住み心地の悪い場所とは
思いませんね。

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>>333
中山道大和町は一般局でなく自排局のなかで上位ですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2005/08/60f8u101.htm
そこなら晴海で緑化対策されて道路や清掃工場から奥まったところ
より環境悪いのは間違いないでしょう。

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確かに、環境って重要ですよね。昨日ちょっと晴海に行ってきました。
まず、朝潮小橋から５丁目の長谷工マンション建設予定地を観察。
東北側の敷地はＴＴＴと清掃工場に挟まれてますが、いずれも思ったよりは距離がありますね。夜景としてむしろＴＴＴはきれいかも。
南西側の敷地は、豊海町の冷蔵倉庫が少し視界に入ってくる程度、晴海側は今は駐車場ですからあまり無理な開発はなさそう。
次いで３丁目。
都心方向を見ると正面になるのは基本的に超高層が建たない勝どき４丁目、視野の左側にわずかにＴＴＴが見えるぐらい。反対側の有明方向は未確定ですが、それなりに整備されそう...。
とにかく、晴海は広いブロックで開発されるのが強みですね。
晴海と豊洲を比較して、晴海が有利な点は中央区アドレスぐらい、一方で駅からの距離・環状２号線・清掃工場は不利。従って、スターコート豊洲と５丁目長谷工物件、パークシティ豊洲と３丁目タワーズ(勝手に命名）はそれぞれ同じ程度の価格になるんじゃないかと思っていたのですが、少し甘かったかもしれません。

ということで75平米タイプ３ＬＤＫの価格予想。
長谷工物件は4,800万円から5500万円ぐらい、
３丁目タワーズは最初にできる地権者も入居する棟の低層階に4,500万円ぐらいから、という予想はどうでしょうか。

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長谷工マンションでそんな強気？
価格はあまり期待せずに待っていたほうがいいかな。

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晴海の土地って、今のマンション用地狂乱落札価格とは別で格安で事業主が手に入れていると
思っているのですが、どうなんでしょう。

URが事業主の3丁目→都＋地権者から数年前に取得済み（入札なし）
長谷工が関る5丁目→都からお願いされて天王洲の狭〜い土地と交換（入札なし）

URは事業主としては残るため、さらに土地を転売することはないでしょう。
また、江東区はどうか知りませんが、定住人口増加を目指す中央区は、再開発事業には
多額の助成金を出しています（例えばTTTには数十億円単位の助成が？）
こういった前提だと、意外と安く出てくる可能性はあると思います。

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スターコート豊洲の値段がよく分からなかったので、
住宅情報ナビに載ってた先着順住戸の価格にちょっぴり上乗せして最低価格にしたんですが、
ハズレっぽいですかね...
900戸ともなるとスターコート以上に部屋間の格差が広がるでしょうから、
最低価格はスターコート＋150万、最高価格は＋300万ぐらいかと。

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337>
行政改革が進み、ＵＲも利益を出さなきゃならなくなりましたし、
長谷工さんは言うまでもなく海千山千のプロですからね。
高く仕入れたら高く売らなきゃならないというのは正しいですが、
安く仕入れたら安く売るとは限りません。
また、豊洲が成功したら強気になるでしょうが、
失敗しても強気になる材料はあるから弱気になるとは限りません。

ＴＴＴに助成金が出てるって話はありましたが、値段に影響するようなものではなかったと記憶しています。
ＴＴＴは商社主導の不良債権処理、直前に２号線の地上化が固まったり、
清掃工場を見下ろす立地条件がどう消費者心理に作用するかといった要因も抱えた
始めて尽くしの巨大プロジェクト（日本最大を謳うＷＣＴと完全に同レベル）だったため
ああいう幸福な値段になったわけですが...。

そんなわけで、晴海を褒めるのは止めておいたほうがいいかもしれませんね。

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大気汚染の件が話題になっていますが、東京都のディーゼル規制によってディーゼルの黒煙についてはかなり改善されているという感じがします。

私は、地下鉄の駅を出てから日比谷公園の前を歩いて通勤していますが、日比谷通りの空気はここ１,２年で本当にきれいになりました。
今の都知事の政治的姿勢はあまり好きではありませんでしたが、この件に関しては正直感謝しています。

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晴海埠頭に分譲マンション船「The World」の見物に行ったら、
ちょうど出航時刻に重なってしまい、港湾局の人にケミカルライトを渡されてしまったので
見送りをしてきました。
通勤の利便性まで考えて物件を選ばなければならない我々とはあまりの別世界、
もう笑うしかない...。

まあそれはそれとして、晴海は結構面白いところですよね。
そんな船が入っている横には海上自衛隊の船が３隻寄航中
（たまには米第７艦隊旗艦(今も？)ブルーリッジなんかも入るみたいです）、
一方で旅客船ターミナルではコスプレイベント、横の駐車場では改造車(？）のイベント。
都心近くで、これだけ訳の分からない（褒め言葉です）場所は珍しいと思います。
広くて何もないからと言ってしまえばそれまでなんですけどね。
とにかく、退屈はしないで済みそうです...
あ、でも、マンションは安くなきゃ売れませんからね(デベ対策w

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アップルタワーのスレが出来てますね。。。

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話題のＰＣＴを後学の為、見てきました。
確かに高い！！あれを見ると私が心待ちにしてる晴海の値段も押して知るべしって
感じで恐ろしいです。。。

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高いって、坪単価おいくらぐらいですか？
できれば条件のいい部屋、悪い部屋、普通の部屋の単価が知りたいです。
普通の条件の部屋って坪２００万円では買えないですか？
２２０万円？
もっと？

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晴海３丁目のタワーの１本目はＵＲの施工で
736戸中約350戸が分譲・賃貸の権利者住戸、地上1〜2階に生活支援施設4区画
(勝どき倉庫(仮)から引用）っていうんだから、少なくともこの棟はＰＣＴほどは
高くならないんじゃない？

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晴海はトリプルタワー＋低めの１本の計４本ですよね。
ＴＴＴほどではないにせよ他の棟とお見合いになる部屋はかなり安くなると思いますし、
その場合でも都内の大部分の物件より目の前の空間は広いはず。
とりあえず、坪単価190万なら可能性ありだと思います。

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343です。
ＰＣＴの価格は、タワーＢのプレミアムという私にとって別世界の物件は坪坪４１０万円
ついで、おそらく西向きが海側なので高い設定だと思われる坪３２０万円
普通の部屋坪２５０万円　条件の悪い部屋坪１５０万円
だいたいですけど、こんな感じでしょうか。
ただ物件価格も高いのですが、何より管理修繕費が高いです。いらない共用施設を省いてもう少し
経済的にしてほしかったです。　　あくまで私にとってですが・・・。

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あそこのいらない共用施設って有料でしょ。なくても、経済的には関係無さそうな…

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晴海の詳細早くわからないかなぁ〜　　楽しみ、楽しみぃ。

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同じ運河沿いでＰＣＴで西高層６千万と晴海南低層同等額なら晴海かな。

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PCTと同等額なら晴海。

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絶対PCT！

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同等額で、お見合いではなければね。

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湾岸かどうかわかりませんが、まだまだタワマン建つ模様。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20060412-00000000-jsn-ind.html

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どこを買ってもお見合いかな

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ＳＣは、名前を聞いたこともないようなスーパーじゃだめだけどね。

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スーパーはマンション内にできるだろうけど、駅だよ問題は。
晴海に新駅がほしいな。

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晴海。70Ｍ4000万だったら、浦安・川口以下の値段だよ。5000万くらいが基準で、
眺望・向き・階数によって上下がかな。

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横浜フォレシスが１１５０戸完売して
残りいよいよ５０戸だそうだよ

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晴海にいずれはゆりかもめの新駅ができますよ。

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晴海もいいんですけど、下町の魅力もある勝どきは同でしょうか？
勝どき駅前の再開発物件、地権者がやたら多いみたいですし、
豊洲のシエルタワーみたいにめちゃ安になりませんかね...。

それから、クレストウイング東京。
ＴＴＴももう6,000万ぐらいからの高い部屋しか残ってないのに
相変わらず消えたままなんですけど、どうしちゃったんでしょう？

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ゴクレ物件、このまま周りの物件価格が上がるのをまって、販売開始をもくろんでるんでしょうか？
って猜疑心をもっちゃいます....

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365さん、私もWCT・BCT安く思えてきました！

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WCTは私も検討していましたが、
駅から遠いのがちょっと・・。それと希望価格の物件しか見せてくれず
海側は価格も高くて、相手にされてない感じがしてやめました。ｗ
でもWCTが安い・・とは、あまり感じなかったけど。
PCTも、西側や眺望に拘らなければ安い物件あるみたいだし、
あまり変わらない気がします。
あとは修繕費、管理費、などの問題ですか？
でも最近は建物、共用部分も出来上がってるみたいだから
実際に見学されるのが良いかもしれませんね。
りんかい線、モノレール利用なら、駅も近いので便利かも。

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うーん
私もＷＣＴは安いとは思えませんでした。
でもケープは安いと思います。
グローブとＷＣＴだったらグローブかな。
あくまで私の価値観ですけど。

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でも東雲のＷＣＴは安かったです。。

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ゴクレ物件、BCT　東向き購入者ですが、とても満足してます。駅まで早歩き15分弱です。
バス停目の前乗ってしまえば5分。レインボーブリッジ見えます。晴れた日、夜景最高です。
価格も公示地価あがる前の完成だったからか、価格も今から建つマンションよりかなり安い
価格だったと思います。WCTも価格的にも魅力ありましたが眺望＆価格の面でBCTが買いと
思い決めました。PCTはやはり眺望期待するには、高いところ狙うしかないと思います。
倍率も高いし、外れたらショックですよね。私はBCTのほうが眺望（レインボーブリッジ）みたいなら良い
と思いますけど。。。　

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まあ、これだけ新築の価格が上がってくれば、港南の売れ残り物件を買いたたくというのも、
手かも知れませんね。

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PCTやっぱり倍率高いですかね？
何としても購入したいのですが、何かよい方法はないのでしょうか..。

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>373
積み立て君は？

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やってないです..。

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＜３７２
売れ残ってても安くはしないんじゃない？
ますます業者は強気になってますよ。

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東雲のWCTは本当に安かった。。
私が当時登録した物件が、110㎡で高層階、4000万円台でした。
9倍でハズレましたけど・・。
今WCTの中古出てますけど、結構いい値で販売してますよね。
でも内装見ると「こんなにだったっけ？」と、センスの古さを感じました。
やはり最近のMRを渡り歩いたせいでしょうか？

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なんか最近の業者の強気を見てると悔しいから買いたくない！って思ってしまいます。
といいながら、買ってしまうのかもしれませんが....悔しいって思われてる方他にも
いますよね！？

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東雲ｗコンフォートは入居は去年だけど売り出しは３年前ですからね。
やっぱり３年たてば流行もかわるし。
それを言うとモデルルームのTTTの内装でさえ、ちょっと安っぽいと感じてしまった。
でも買いました。

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私もTTT購入者ですが、
確かに内装はいまいちでしたね。
と言うより、オプションだらけの豪華内装で、
実際の標準内装が分りずらかったです。
おそらく８０平米のMRが一番標準に近いのでしょうが。。
２年後の内覧会・・で、どう思うかですね。。
因みにうちが購入した間取りは、風呂場だけは可なり広いので
そこだけは楽しみにしてるのですが・・。

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今はTTT買えただけでも幸せと思ってますが、
きっと内覧会では色々と問題が出るはず。
その頃またTTTスレが盛り上がるでしょうね。
しかし２年後って長すぎ

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>>378

今までが安すぎた、という話もありますし、
適正価格がどこなのかは良く分からないですよね。
今回の不動産価格の反転は、バブルのような過熱的な上昇にはならずに
終わるとは思います。というより思いたいです。

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内装に不満があってもちょっとリフォームすればいいし。
水周りをいじらなければ結構安くつくよ。
それよりもマンション本体を世紀の大特価で
買えたんだから、いいんじゃないの。

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そうですね。私も今までが安すぎたと思います。
昔は都心3区に買うなんて、湾岸エリアでもサラリーマンには夢のまた夢でしたから。

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368です。

385さん
確かに・・私も同感です。
このスレと関係ない内容で恐縮ですが、

マンション購入にあたり、昨年は色々なMRを回りましたが
CMTは、担当営業の感じが悪く、主人は物件自体は気に入っていたのですが
対応している担当者の態度がどうしても気に入らず、購入意欲を失いました。
WCTに関しては、希望価格物件以外は見せてもらえない・・という印象で、
やはり自分達には縁の無い物件なのだと思いやめました。
芝浦グローブの営業マンは人柄は好い感じでしたが、知識不足で頼りなく、
ちょっと不安になりやめました。（本音は希望物件が高すぎたんですけど・・・）
TTTの営業マンは、何を質問しても全て対応できる資料をごっそり用意してあり、
即答できない回答も直ぐに対応し、良くできた営業マンでした。
当初は他の物件も検討していたのですが、彼の熱意と物件もまぁ気にいっていた事もあり、
結局予定予算よりちょっとオーバーしてしまいましたが、TTTを購入する事にしました。
私達がたまたま出会った営業マンでの話しですし、相性もあるのかもしれませんが、
やはり対応する営業マンによって購入意欲が沸いたり、失ったりという事ってありますね。
勿論、それだけで決めてるわけではないですけど、
迷った時は、やはり対応の良い営業マンから買いたいと思います。
最後は人対人なんだなぁとつくづく感じました。

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そういえばＣＭＴはひどく感じ悪かったです。
夕方に駆け込み的に行ったのも悪かったかとは思いますがそれにしてもひどかった。
運が悪かったんだと思ってました。
・・そのくせその後は随分しつこく営業の電話や書類がきました。

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387さん

CMTに関しては、うちはその後書類やハガキのみで、電話も掛かってきませんでした。。
冷やかしだと思われたのでしょうね・・・きっと。ｗ
買う気満々で行ったつもりだったのに！
まぁ、人気のある物件ってこんな感じなのでしょうか？！

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CMTの営業さん悪くなかったですよ。
初めは売る気あるのかなとも思うくらい低姿勢で、
でもこちらの数々の質問にはちゃんと答えてくれました。
その後電話は何度かありましたが、
他の物件が良くなってきてしまい彼には悪いことをした気分になりました。
WCTも低姿勢な方でした。あ、そういえばしつこい人＆嫌な人っていなかったかも。

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あ、プラウド駒込の営業さんはちょっと…
こちらの予算で買える部屋ばかりすすめてきて、(あたりまえですが。)
結局貴方たちはここ買えないでしょっていわれた感じで終わりました。

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＞390

まあ、分からんではないなぁ。確かに嫌な感じに聞こえるけど。
多少の予算アップくらいならともかく、かなり無理して申し込んでも、このご時世金利上昇なんかで融資実行時に審査NGなんか出たら営業さんもたまらんだろうし。
客の夢心地につきあって無茶な部屋を説明してもしょうがないし。

でもそういう目に見えない努力を続けることが、長い目で見た時のブランドイメージ向上に繋がるのかな、とは思った。最近の書き込み読んでて。

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特に大規模物件の三井不動産物件の営業している三井不動産販売の
あばさんたちはあまり良くないね。
特に事前案内会だと、殆どの質問に答えられない。
しかし、男性でも女性でも社員の人は、人当たりも良く、丁寧だし、質問にも誠実に
答えてくれることが多いように思います。

同じ三井不動産販売が営業していても、不思議と三井不動産以外のデベの場合
結構営業がまともなんですよね。社員なんだと思います。

TTTも、自分を担当してくれた三井不動産販売の営業は社員でしたよ。
この人はとてもイイ人でした。

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話に割り込んでごめんなさい
地盤についてはどうなんでしょうか？
都内どこにいても同じという声もありますが、
湾岸エリアのタワーマンション購入にいまひとつ
踏み切れない理由に地震が怖いというのがあって

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地盤だけで言うなら
良いとは思えないですけど。
やはり埋立地なので、地盤の固い地域（山の手など）に比べれば弱いと思います。
湾岸のエリアによっても
多少の地盤の固さ、弱さの差もあるみたいだけど。
因みにTTTの建っている地盤は強固な支持層が16mほどにあるそうですが、
私は話半分ぐらいしか信用していません。

こんなのを参考にしてみてはどうですか？
他にもネットで検索できますよ。
http://www.soumu.metro.tokyo.jp/04saigaitaisaku/17chousa/higaisoutei/2...'譚ア莠ャ驛ス%20蝨ー逶、縺ョ蝗コ縺・

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>391
まあ買える物件はありましたが、2LDK60平米では嫌だったので…
夢心地といわれればそれまでですが、それでも言い方ってあると思うんです。
同じようにことわられた物件もありましたが、いわれた内容は似たようなことだったのですが、
そのときは嫌な感じはしませんでした。

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地震の時は一戸建ての多い住宅街の方が火災などの二次災害でひどいらしいですよ。
タワーマンションはここ数年、耐震強度や免震構造の進化で周りの環境次第では、山の手より安全。

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神戸の震災の時、埋立地の六甲アイランドでの死者はでませんでした。
だから私も埋立地のタワーマンションの購入を検討しているのですが、ただ
高層へ行くとゆれが激しいので、それを気になるなら眺望は我慢しても低層〜中層が
いいのでは？と思ってしまいます。ちなみに、神戸の時２０階に住んでいた友達が
とても生きた心地はしなかったといってました。。。

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湾岸の埋立地の地盤で比較的まともなのは、
品川〜芝浦〜勝どき〜月島と港区台場でしょうか。
勝どきや品川には、杭基礎ではなく直基礎のタワーがありますね。
TTTはその例です。
江東区になると深くなり、豊洲や東雲では杭をふかーく打ってますから
地盤は弱いと言えますね。

まあ、関東大震災程度でタワーの場合建物の倒壊はありえませんから、命の心配はいりません。
しかし、建物が損傷する可能性はどのタワーにもあります。
各物件の耐震等級が何級かをご覧ください。

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TTT…の言葉が、やたら目に付くようになりましたなぁ。

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江東区も埋立地によって違う。豊洲は昔埋められたものだから、地盤が弱いがほかの所で新しい埋立地は地盤は台場と同じくらい強い。

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豊洲は地盤も弱いし足立ナンバーだしいいこと何一つなし。

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そういう４０１は足立区在住だったりしてｗ

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豊洲も港南も都内で一番標高の低いマンションだね。

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何で埋め立てたかも大事なポイントですよ。
数十メートル杭で建物はまず大丈夫だとしても、建物周辺や
避難ポイントまでたどり着けるのかなど、とても重要です。
いざ大震災をＴ洲など軟弱地盤に建つタワマンで迎えて
建物無事でした→一歩エントランスから外に出ようとしたら
液状化で地面が数十メートル下に・・・なんていうことは
想像できるのですから、開発するデベはそのへんも
きちんと考えているのかが疑問です。
購入者もその辺の対策を練ってから買ったほうがいいです。

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いつ埋め立てたのかもポイントです。

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東京都の首都圏直下型地震の被害想定は、
「江東区○○部」を震源と想定しています。
ＰＣＴ購入しようとしている人ってチャレンジャー！

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おこちゃまの発想だな
首都圏直下型地震が起きたら
江東区以外の湾岸地域は安全なのか？
他人事と思ってるから
湾岸地域に住んでる奴らは笑える

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首都圏直下型地震がくれば、××区、××地域が危ない
ということだけでなく、都内はほとんど危ないと言っていいと思います。
埋立と言われていない地域でも実際には沼や池や川を埋め立て
そうとも知らずに安全な地盤だと思って住んでる人はたくさんいます。
ただ、建物だけ安全なのではなく、その一帯の地盤を把握し
対策があれば何とも思いません。あとは無事を祈るのみ。
江東区や豊洲がどうだこうだということではなく（便利ですよ）
豊洲の状態を考えて驚くほど高値がついているのが信じられないだけで。
デベは何を考えてるんだ！と思うだけです。

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>404
海抜って、満潮と干潮の差はあっても水位は、豊洲も港南も一緒でしょう。
まあ、城東にゼロメートル地帯もあるから、その次くらいか？
温暖化もあるから、やっぱり都内なら最低でも海抜15ｍくらいないと不安だね。
津波も心配だ。

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>>411
支持層までの距離が違うんじゃない？

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大震災で一番被害が大きいのは、木造住宅密集地での火災ですね。
阪神淡路大震災でも、関東大震災でも、火災による被害が一番大きかったのです。
木造の密集地というのは、要するに古くからの住宅地です。
湾岸部は、コンクリートの倉庫、コンクリートの高層マンションが主な建物なので
火災の心配はほとんどありません。

液状化での被害というのは、阪神淡路大震災でも関東大震災でも大きなものは聞きませんね。
心配するほど、被害はでないと思いますよ。

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で、393さん

話に割り込んでも全然かまわないけど、地盤に対する不安は解決しましたか？
皆さん色々と書いて下さっていますが。。
湾岸エリアの高層マンションを検討している方は
殆どこの問題を含めて購入していると思いますが、地震に対する災害は
埋立地、高層マンションに限らず、色々な問題で被害が起きるといわれています。
もし、湾岸エリアのタワーマンション購入に不安を感じるのであれば
こういった掲示板を参考にするのと同時に、自分でも良く調べて
納得されて購入するのが良いと思いますよ。
因みに私も検討当初は不安に感じましたが、結局湾岸タワーマンションを購入しました。
今は、我が家の地震対策の方が気になります。

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モデルルーム行けばいくらでも説明してくれるよ

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393です。皆さんご意見どうもありがとうございます
この先納得いくまで調べてみます、なにしろ価格が魅力＜タワー
地盤が強固でも二次災害の危険もあるわけですね
参考になりました。今後もよろしくお願いします

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>405

液状化で地面が数十メートル下がるって。
＊＊＊。

>411

15メートルとは奢ったね。

ところで、豊洲や港南よりも銀座の方が低いけど。

TTT は杭16メートルなの?どの地層まで打ってるんだろう。
豊洲のマンションは50-70メートル下の東京礫層まで打ってるね。

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>418

液状化で下がるのはせいぜい数十センチ。
阪神淡路大震災の六甲アイランドでも、道が割れちゃったレベル以上の被害は液状化では出ていないよ。

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