パークシティ豊洲はどうですか？ Part22

>>67
ＰＣＴは綺麗なひとたちいたか？目の錯覚だろ..と釣りにレスしちまった。

＞＞７５
芝浦はもう部屋が少ないよ。だが、ＰＣＴより人気ないから当たる確率は
高いんじゃないの？７７で書いたデメリットが引き分けならば、まともに
考えたら芝浦の方が有利ですよ。ただ、ＰＣＴ周辺の開発に対してどれだ
けの魅力と将来性を感じられるかで差が出るのではないですか？うちは、
豊洲、晴海や有明に魅力を感じるから、できればＰＣＴでいきたいです。
ただ、次回はつみたて君がくるので、今回の抽選ではずれたら芝浦も考え
ます。

今回で全体のどれくらい売り出すですか？ご存じの方教えて下さい。
いちおう、抽選はずれたら、次どうしようか考えています。

第一期で７２０戸とのことです。

>>78
え・・・いつの間にか２０倍・・・
やっぱり上下の階に移ろうかな・・・

半分ですな。かりに平均が３倍だったとして２１６０戸の需要があるっていうことか？
同じような物件で考えると、いったいどのくらいの需要があるんだろ？

>>86
購買需要パワーがあるね。これも金利上昇のおかげですか。都心だけで
考えれば、今年は最も売手市場なんじゃない。

今年はって、PCTに入居する頃に需要が無くなってるわけ？

＞＞67

綺麗な人はきっと多いと思います。
お楽しみにっ。。

７２０戸は住公の都市再生融資の適用を受けるための制限とかの理由で、需要（要望）自体はもっと強いものを感じているようでした。
担当さんは「このようなことは初めてで、ちょっと戸惑っています・・・」と言ってました。
Ａ棟北西角はほとんど１０倍超、とのことでした。要望書段階とはいえ厳しそうですよね。
北西角眺望としては結構いい方向だと思うのですが。

>>88
売る物件がないんじゃない。あとローン金利があがり購入を控えるかもよ。

それ程楽観は良くないとは思いますが、そんなに金利は高くなりますかね？
まだそんなに金利が高騰する環境でもないと思いますし、仮に金利が高騰するような状況であれば、もっと景気も良くなって実入りも増えているのでは？
実入りは増えず、金利と物件価格だけ騰がっていると・・・その場合は仕方ないですよね、あきらめつきます。

>>91
売る物件は豊洲だけでもまだ沢山あるでしょう。
ビバ後ろとか。。知らないのですか？
ただ供給過とローン金利も上がってくると思うので買い渋りだしますね。
ローン金利についてはＰＣＴ買う時点で遅いけどねｗ
２年後なんて５％くらいになってるんじゃないかな。
貯金すべてはたいて買う人はかなり危険ですね。
貯金の利息で買う人や他に家持っていて家賃収入あるくらいじゃないと
余裕持てないと思うし、管理費も含めてここには長く住めないでしょう。

住宅ローンの５％って、これから２％位上がるって予想ですか？景気に強気なんですね。
そこまで上がる景気ならハッピーじゃないですか？多分その金利も気にせずにローンを組めますよ。

>>93
キャッシュで買うことは出来るけど、元本減らさず、貯金の利息で買うって、
いくら預金が必要なんだ？

皆でがんばって倍率下げに励んだけど、ここの人気にはかなわなかったね。
最悪の事態や・・・

購入して無念晴らす！

＞＞93
もっともっと言って！

景気回復してもそれほど急に会社がお給料あげてくれますかね？ｗ
景気が上がっても業種によって違いますしね。
この２ヶ月で景気とは関係なく勢い良く住宅ローンの金利あがってますよね。

＞＞８９
いるの？それ豊洲にしてはでしょ。

これまでが低すぎたのでは？ここまでの金利の上昇はある意味適性な水準までの戻しでは？
この２ヶ月と言う意味では日銀のゼロ金利解除などの姿勢転換等あり、必ずしも「景気とは関係なく」ではないと思いますよ、ただ個人的にはそれ程実感するものではないですが。

あの狭いビバ後の敷地でいったい何が出来ると思う？
２本立てて終わりでしょ？

狭いので上へ・・上へ・・どこまでも上へ・・・・

決して煽りじゃなくて本当に教えてください
このスレ見てて、それでもPCT選んだ人はココの何に魅かれましたか？

>>101
もう少し近隣のお勉強をしてから来てくださいな。
今更そんな事言ってるようじゃ浮いてますよ。
ＰＣＴも狭いから西にしか向けなくて（南西に向くと三井の利益電卓でははじけない）
上へ上へしか伸ばせなかったんだからｗ

＞＞99

豊洲の人にとっても失礼ですよ。

>>102
夢見てるだけだと思います。
５年後１０年後に現実が見えてきて退散する人多いと思う。

さすがにＧＷ、子供の日だけあって子供連れの家族が多かったですね。
ただでジュース飲めるしベビーシッターいるし家族サービスには最適だったのでは？
真剣に購入考えている私には、最低の日を選んでしまいました。
どこにするか悩んでいる横で「時間が潰せてよかったね」なんて会話している親子がいるなんて…。
ＧＷや土日はＭＲ行っちゃだめですね。
すみません。愚痴こぼすところがなかったので、お邪魔しました。

レベルの低い親子ですね。。
どこかに連れていってあげなよって思う。。
親のエゴで子供をこんなところに連れてきて良かったねなんてよく言えるね。
こういう人も入居するんだね。

＞＞103
あららっ確かに！

＞＞107
106さんは入居しないのにって意味で書いてるんじゃない！？

確かにMR見学ってのは、全くお金のかからない時間のつぶし方ではありますね。

>>107さん109さん
確かにおふたりのおっしゃる通りです。
私のせいで違う方にいっちゃいました。
すみませんでした。冷静になって、再度自己資金を見ながらどこを狙うか考えます。

１０２さん、
今東雲に住んでいますが、この物件真剣に考えています。
最近自転車で良く近所に出歩きますが、本当に生活しやすいですよ。昨日はお台場に行き、今日は銀座方面に行ってきました。
また東方面では辰巳の公園、その先は若洲海浜公園・葛西臨海公園・夢の島のマリーナなどもあります。
また、ショッピングも日常生活品はスーパーも充実（ジャスコ・ヨーカドー）しているし、ちょっと足を伸ばせば丸の内・銀座・お台場もあります。
また車中心の生活であれば、銀座〜豊洲〜お台場はほぼ渋滞無しで動きまわれます、余りストレスを感じません。これにららぽができればより充実しますよね。
余りマイナス点が見つからないのですが・・・皆さんの言われる地くらいを気にしない田舎者だからかもしれません。
個人的には、江東区への不満もなければ足立ナンバーも気になりません。
はるみおおはしを渡りながら３６０度見渡していると、本当に浮き浮きしています。
後、個人的には有楽町線の空き具合が気に入っています、その前が東西線で朝夕の混雑が憂鬱だったので、有楽町線は本当にいいです！
晴海は勝どき駅の評判が悪いのが気になっており、できれば豊洲に購入したいな？と思います。
ただ今後豊洲にできる物件との比較はできませんので、住友や三井の今後の物件次第では悔やまれることもあるかもしれませんが、それは仕方ない・・・と思ってます。

>102
利便性（通勤＆買い物）、値段、眺望、共有施設（庭園とスカイラウンジ）、
構造、天井高さ、ワイドスパン、大手デベ。
そんなところでしょうか。そうそう、103さんと同じように
致命的なマイナス面がないってのもありますね。

114です。「103さん」は「113さん」のまちがいでした。

狙っている物件は最終的に何倍になるんだろう。
マンション買うのにこんな受験じゃないけど受かった
落ちたみたいなことになるなんて知らなかった。唯一
受験と違うのは勉強しなくてよいことかな。何も努力
しないで待つだけなんて憂鬱だ。

１１３さんが言っているように豊洲、特にＰＣＴが良いのは議論の余地はありません。
本当に便利で、特に高齢の人たちはＳＣＴとＰＣＴで全て完結できます。
問題は価格がケープ、ＴＴＴ、ＳＣＴ、ＣＦＴと比較して、非常に大雑把ですが、
２−３割高いということです。

つまり他で５千万円の物件はここでは６千万円から６千５百万円です。ＳＣＴのような
大規模で全てが整うＳＣでなくてもそこそこ、揃う他のマンションではその余分な
１千万円から１千５百万円を払わなくても良いわけです。
一生の間にＳＣで余計に１千５百万円を払っても便利なら良いという人になベストな
物件ですが、そんな金あったらどんな生活レベルが上がるかという疑問派には無駄な
投資ということになります。

結論は自分の財布と価値観を冷静に判断して、決めることです。
すみません、結論がなくて。

117です。
２行目のＳＣＴはＳＣ、５行目のＳＣＴはＰＣＴです。
失礼しました。
でも読んでる人は多分、私の間違いに気がつくはずでしょうね？

管理費、修繕費も忘れてはならないですよね・・・

　　117 さん
西向き以外は普通の豊洲価格だと思うけど。　豊洲自体がダメっていうのならまた別ですが。
A棟東の中住戸あたりは、坪単価にするとかなり高層でもスターコートあたりより安いのですけれども、よーく値段チェックされてます？？

みなさん70m2以上90m2未満で4000万円以上の物件に入居するひとは世帯年収が
どれくらいのひと達がくると思いますか？マンションは同じ生活レベルのひと
が集まると言われますが、ここはどうなんでしょう。ちなみに物件価格4000万
は低いと思われますが、意外に多い価格帯ですね。

>>114
今まで取りあげられてきたデメリットのすべてをのみこんでいるのですか？
すべて受け止めたあとで致命的なマイナス面がないと言い切るあなたはすごいです。

>>122
まあ、ひとそれぞれですよ。しつこいけどナンバーなどは、致命的な
マイナスとならないのでは？もとから住んでいるひとは関係ないし。

値段は高めかと思いますが、ＳＣＴより高いのは仕方ないかな？と思います。駅までの距離はほぼ同じでしょうが、ＰＣＴの方が私には魅力的に感じます。ＳＣＴは４方囲まれていて・・・せめて南側が運河まで抜けていれば・・・と思います。
また、時期のずれた既入居の物件より高いのもこれも仕方ないと思います。
管理費が高いのは管理がその分良くなる！、修繕は必要なものとの割り切りです。
ただ、不要なものがあるのであれば管理組合等で削っていく努力を住人がしていく、ということでしょうか？

１２１さん
１００戸位のマンションと異なり、このレベルの大型マンションでは分譲価格幅も広く、間取りのバリュエーションも多く、とても「同じ生活レベルのひとが集まる」とはならないと思います。
住民間の交流などを求めると寂しさを覚えるかもしれませんが、逆に言うとそれ程干渉もなく住みやすいと感じます。
４０００万の物件、一般的には決して安くは無いと思います。自宅は年収の５倍以内で買える様にしよう！と政府が言っていましたから、その基準でいくと年収８００万円以上、ってとこでしょうか？

１２０さん、１１７ですが、１１７で非常に大雑把と言っているのは、このような
variation多い大規模マンション群の比較は一言では語れません。
でもＰＣＴを購入するのなら西南やその他の角は別として、できれば戸数も多い西を
買いたいという人が多いと思います。

私は西や角住戸の価格を島、ＴＴＴ、ＳＣＴ、ＣＦＴの同等のunitと比較しました。
別に言い争うつもりはございませんので、そういう見方もあるかな程度で読み流して
下さい。

>122
致命的な欠点があると思っている人が買うわけないだろうに。

>>127
センスがないと分かって買う人は多いのですねｗ

　120さんではありませんが、意見は120さんと同じです。ここのほうがSCTより安い。
(管理費が高い・駐車場が高いってのは確かです）

　TTT/SCT/CFTはどれも眺望阻害(現状あるいは近い将来）が著しいというところに特徴が
あります。　例えば CFT などでは、東向き以外は全方向何か自分と同じ高さもしくはそれ
以上のものが建つわけで、それと比較するときに、最も眺望面でのプレミアを載せた方向
での比較を行うのはあんまり妥当には思えません。　SCTは、眺望面では全く期待できない
部屋でも 200万/坪に限りなく近い値段です。　ここPCTでいうと東側中層程度との比較を
行わないと、フェアとはいい難いのではないでしょうか。　TTTでも安かったのはお見合い方向。
あるいは、近い将来にトリプルタワーが見込まれる東方向で、お見合いにならない西南方向には
たっぷりとプレミアが載せてありました。　最後に売った(今売っている?)、Mid Tower の北側
ってのも”北”という通常では嫌われる向きが高い値段設定ですね。
特にタワーの場合、眺望面の条件をそろえないでの比較にはあんまり意味がないかと思って
おります。

　角限定でいうと、おっしゃるとおり同じ階の中住戸に比較して10%以上の坪単価割り増しを
つけている部屋ばかりですので、ここPCTの角部屋は割高といってよいと思います。

低層の広めのがもうちょっと割引されたら参入してもよいかなというので、価格表を貰いにいき
ましたが、変化なしでしたね。　残念ですが、これは収入が足りんということですから
俄かにはいかんともしがたいですか。　

管理費に関しては、割り切って納得するほうが良いでしょう。
見直しや削減は、利害が絡んで事実上不可能かと。

確かに、これだけの戸数になってしまうと将来なにかあっても管理費の値上げを議決する
ことは不可能でしょうから、むしろ高めに設定しておくのが無難でしょうね。

>>129
西以外ＰＣＴも眺望障害（近い将来）あるでしょう。
それを見込んで安い価格になってるのに。

西も晴海開発で売りの夕陽は見えなくなりますね・・・

豊洲は開発しまくってるけど、どこもダメだね。
区の行政が悪すぎる。

>>133
それを言っても無駄ですよ。
運河の幅のぶん眺望も日照も保たれていると思い込んでいますから。
タワーのそびえ立つ圧迫感というものを知らないんだと思います。

　はい.. そうですよ。　”同じ眺望阻害のある同士”での比較でないと意味がないと
いうことです。
　私個人は、そんなに眺望にこだわりまくって購入を検討しているわけではありません。
TTTで登録までしたのは角でした。これは、角の割り増しがなかったから。　120㎡とかいって
いますが、逆梁カウンターの面積ロスと、長い廊下に食われているロスを考えると実質的には
100㎡程度でした。それでも登録したのは、100㎡分だと思っても安かったから。
(期が違って、北と東でした）
　無論部屋ごとに買い・買いでないってのはありますね。　こっちは中住戸に良いプランが
多いですが、TTTは、間口の狭い間取りばかりで欲しいと思えたのは角以外にはありませんでした。
ここの東中住戸は、戦略的に
そこだけ値引きを後から出しなおしましたから、逆にそこと比較せよという私の指摘も
よく考えると妥当ではないかもしれません。　ちょっと言いすぎかもしれませんが、
西以外の方向でも、余程のことでない限り、CFT/SCTほど間際に迫るという感じには
成り得ないのではないでしょうか。
20年後借地の切れたららぽーとが、タワーに建て変わるとかまでいいだしたら
判りませんが... さすがにそこまでは”読めない”のではないでしょうか。
　

>>113
江東区・足立ナンバーは下級レベルに見られますよ。
もちろん口に出されることは滅多にありませんが、やはり港区・品川ナンバーと
比べれば誰がどうみても港区・品川ナンバーの方を選びます。
足立ナンバーを選びたい理由は何ですか？
江東区がいい理由は何ですか？
MRに来ている人たち真剣ではない人が多いように感じる。
ヤンキーみたいな人いるし冷やかしとは言えMRに来るべき姿ではなかった。

本気で検討されているかたで西側検討されてる方は
越中島公園から佃のタワー群を見に行ってみてください。
１時間も眺めて居られるなら晴海の開発も良しと思えることでしょう。
毎日の景色がタワー群ということをお忘れなく。
ここを買うなら南西以外難がつきものです。

江東区、足立ナンバー、江東区、足立ナンバー、江東区、足立ナンバー、
江東区、足立ナンバー、江東区、足立ナンバー、江東区、足立ナンバー、
江東区、足立ナンバー、江東区、足立ナンバー、江東区、足立ナンバー、

かっこいい!!

管理費が高いほうが、安くて後で困るより、いいと思うんだけれど。
高いといっても、せいぜい管理＋修繕で3万でしょう？　それに駐車場2.5万。
同じ平米で勘案すれば、都心と比べてもまだまだ安いですよ。

江東区、足立ナンバー

エロかっこいい!!

足立ナンバーに駐車場代2.5万円はありえないっしょ。

>>122
今までの中で、何か致命的なデメリットってありましたっけ？

>>140
ですから。。長期的に見て判断されていますか？
長期修繕計画の値段ご存知なの？

僕は将来、江東区に住むことが夢です。
ケープタワーは島なので、夢の島と勘違いしてしまいました。
夢の島はゴミ埋立てなんでちゅね。
ばぶばぶ、江東区だいちゅきでちゅー。

>>143
最初から読んでますか？

最初の数年分しか見ていない人多いですね。　

相変わらずナンバー好きですね。

下級に見られたって良いじゃないですか。心に余裕が無い人が多いね。
上級に見られると人生疲れますよ。

あーあ、北西２４階はもう駄目だな。
自分は２２階あたりで・・・。
まあ、諸費用いれても４０００万ちょっとだし。
でもここも要望書入ってるんだよなー。

思い切って５０階の北に行こうか思案中。

自分の中身に自信のない人ほど、ナンバープレートがどうのこうのとかで自分のアイデンティティ
を保とうとする傾向がある。　そのうちまとめて削除されるんじゃないかな。

>>142
だからお前はどこの田舎者なんだ。

>>129
いつも豊富な知識と鋭い洞察力には感服しております。
でも、SCTとの比較に関する限りではどうでしょう…。

SCTはタワーマンションではなく、眺望は売りにしていません。
売りは、駅近（徒歩４分）、全戸南西・南東向き、自走式駐車場100％などです。
タワーマンションでないマンションでは、日照（南向き）がとても大事だと思います。
したがって、フェアな比較をするときに選択する部屋としては、
「眺望を阻害されているが、日照のある、中層階南向きのPCTの部屋」
ではないでしょうか。

>>153
Ｂ棟１階にメゾネットありますのでそちらへどうぞ。

>>147
別に都心３区である必要はないんですよ。しかし、品川や目黒といった区と
比べたら江東区というのはかなりのマイナス要因です。
ただ、ここを真剣に考えているひとはそんなの関係ないと思っている方々
ばかりなんですよ。だから関係ないんじゃないですか。

>>137
ＭＲにヤンキーちっくなひといましたね。ちなみによく比較される芝浦の
ＭＲに来る方々とは服装が違いすぎますね。同じ子連れでもさわやか系と
かいなくはないのですが、ＰＣＴはヤンキー率多い。

デメリットは足立ナンバーであることです。
都心三区ではないのです。未来都心でもありません。
豊洲に未来はありません。

高層MSは本来高めのもの。
ここは高いといっても坪250万にも行っていないでしょう。
どうですか。
それなら高すぎるということはない。
WCTやタワーズ台場は最不況下でそれ以上だった。
豊洲は東京湾の環状地域で、どう見ても発展する地域ですよ。
WCTみたいにMSにマリンクラブでもできたら言うことなしになるでしょう。

＞＞１５４
いってくれ、すごくうれしい。ちなみに５０階は７０ｍ２ですかね。

>>159 ご説ごもっともかもしれません。
B棟よりは下でも、日照面　冬至期正午に影にならないA25階上の中住戸真南は
坪単価210万程度ですから、SCTの平均よりは”ちょっとだけ”上になりますね。
設備・構造レベル面の差をいちいち指摘していくとまた喧嘩になりそうなので
やめておきます。　

>>162
すげー受けた！
面白すぎ！

>>166
ありがとうございます。
別段、腹を立ててはおりませんので、大丈夫です。
逐一論点を挙げていけば、いろいろあろうかとは思います。
エントランス等々、PCTの方が明らかにレベルが上で
あることも認識しています。

今後とも、鋭い分析のご提供をよろしくお願いいたします。

>>164
俺も１０年位前からそう思ってずっとこの日を待っておりました。

長かったなぁ・・・

致命的なデメリットって、車のナンバーの話かよっ（笑）
深刻な土壌汚染でもあったのかと思うじゃないか。

確かに、自分の車が足立ナンバーでないことを誇りにして
生きてきた人たちにとっては、そりゃ致命的なんだろうけどさ。

土壌汚染はありましたよ。　MRいけば資料もらえます。
もっとも湾岸のタワーでこれなしってところは滅多にないと思います。

台場と港南が、いずれ水上バスで結ばれるのは間違いないでしょう。
それは豊洲も含まれて循環されるでしょう。
それはどういうものになるか。何度乗っても楽しい観光船です。
これらの地域がますます魅力あるものになるのは間違いないです。
ただ、眺望は高層MSには欠かせず、眺望がよいところは価格が落ちていませんが、そうでないところは、、。
高層MSは基準が違うしっかりとした造りですから、極端なことを言えば眺望の良し悪しで資産価値が
決まるところがあります。大きくはその点が購入如何のポイントになってもおかしくはないのに、
このスレでは意外と少ない話題のような気がします。

>>166
SCTとPCTでは設備・構造だけを比較するのは意味がない。
駅近や自走式駐車場などはSCTの方が上なのは認めざるを得ない。
比較するのなら全ての面を比較して検討したい。
平均価格がそんなに変わらないという事は、設備・構造に変わる何かがPCTより優っていると考えるべきでは。

naoshioいじりで暇つぶしできますね。
本人以外のいじりの方がおもしろいです。

深川五中の進路先。
http://www.koto.ed.jp/fuka5-chu/fuka5-old/default2.htm

五中のレベルが落ちてるのかな。
それとも高校のレベルが落ちているのかな。
レベル高い公立だと両国とかあったよね。

>>174 さん　別物件の話題になりますのでこれでおしまいに..

SCTの施工を行っているゼネコンは、土地持込み式で、大規模物件の場合、仕事を確保
するためにかなり無理して落札を取りにいきます。　にも関わらず他社よりもちょっと
見た目は安めの値段で出してこられるか？　です。
どこか仕様を落として建物のほうを安く上げるしかないわけです。SCTのモデルルームで、
トイレドアや、部屋のドアの戸当たりをチェックされましたでしょうか？　南千住でも
そうでしたが、直近の公団賃貸の仕様を各所で下回っていました。
(URですら、最近は例えば45m制限の場所に15階建ての収容は行いません）
　わざわざ買って住むためにはそれ相応の満足度が得られる
『さすが賃貸仕様とは違うね』と皆が納得できるものは必須です。
この会社の物件、100戸に1台程度にまでエレベータ数を減らしているものが多い
最近はEVも安くなったとはいえ、10台いるところを7台に減らせば数1000万程度
の儲けが出せます。　トイレのスライドストッパーをなくせば、700戸あれば
1000万ちょいは儲けが増えるでしょう。MRではその戸ががんがん当たって、リビングの
扉の上がもう痛んでいました。同じことが、実際の購入者の家でも起こるわけです。
極端に低い階高といい、どうみても購入者の身になった設計であるとは思われません。
購入者全員が車に乗るわけではないですが、購入者は全員そこに住むわけですから。
駐車場だけ無理して100%つけても、そのために配棟計画に、10m以内でのほかの建物との
お見合いなんてのをやってしまう無理をだしては仕方がないと思います。

>>178
既出内容ですがＰＣＴの仕様はそれ以下だと思いますが。

ほんとにそうかな？