パークシティ豊洲はどうですか？ Part22

北西２４Ｆの７０㎡。試しに本登録もしてるみかな。
なんにせよ、当たってから考えてもいいしね。

ＰＣＴの購入するか賃貸のままでいるか迷っています。
そこで、ちょっと、勝手に１０年後の売却を想像してみました。

まず、４０００万の物件が購入できたとして、１０年後、購入価格の１０％ダウンで
転売したとすると、
購入時と１０年後の売買手数料　４００万
１０％の損失　４００万、
合わせて８００万の損失ですね。
また、頭金１０％を入れたとすると３６００万のローンは、
１０年固定（仮に２．３％として）で管理費等入れて、２０００万ぐらい支払います。
そのうち８００万は元本分に当てているので、
合計で、１６００万の持ち出しです。
一方で、同じ間取りで月２０万の家賃を１０年払ったとして、２４００万ですから、

その場合でも、購入したほうが８００万の貯金ができることになります。

売却価格がさらに１０％暴落したり、借り入れ金利が倍に上昇すると、
１０年後に売却した結果が、経済的な面で、得になるか損になるかは、不明です。
ただ、賃貸は分譲より内装にお金をかけているものが多いので、
生活の質といった点では、購入したほうが生活が楽しめるとは思います。

諸税、売るときのリフォーム、そんなことも考えておいたほうが良いのでは?

>>323
すでにもう３％台になってきてますよ。
２年後は５％くらいには戻ってると言われているのでその不明な部類に入ると思います。
更に１０年後となると長期修繕計画の金額も上乗せすると結構大きいと思いますよ。
管理費＆修繕費の負担もお忘れなく。１０年後には１０万になると言われているので。

毎年の固定資産税も。賃貸ではかからない負担額は結構ありますよ。

>323
うーん、俺も購入希望者だが、10年後に購入価格の９割で売却ってのは甘すぎる
と思うな。
仮に今、10年前のマンションが１割引きで出ていても、やっぱりPCT（＝新築）の
方を買うでしょ？

１０年後でしょ　値上がりしてるでしょ。

あと、仲介手数料もね。売る側も３％ですよね。

>325
言ってる主旨には同意だが、
「管理費＆修繕費〜１０年後には１０万になると言われている」
それはない。

>>328
今の時期は最後の大漁の購買層です。
１０年後は確実に３０代になる購買層の年代の人口は減ります。
需要と供給があってこそです。すでにその頃には供給過剰になっていることでしょう。
それも豊洲地域では周辺にタワー等中古を選ぶにあたって売却できる中古物件は多数あります。
管理費の高いＰＣＴは中古ではネックになりますよ。

>>330
過去スレ見てください。
長期修繕計画で計算されてます。

値下がりするのであれば、それは決していいマンションとは言えませんね。
いいマンションというのはそんな簡単に値下がりしません！

今日「豊洲50ha開発説明会」があったと思いますが、誰か行ってませんか？
３、４街区の説明ありませんでしたか？
レポよろぴく！
３、４街区のＩＨＩビルは取り壊し寸前の状態で放置してありますよね。
これで将来どうなるか全くわかりません、なんて検討者を バ カ にしている
のが許せんのです。

>>320
転売するときの価格が高くありませんか？10％ダウンでなくて10年も
たてば30％はダウンすると考えて計算したほうが現実的じゃないですか。

億単位で販売されたマンションならね。
ファミリー向けのマンションは確実に
値下がりしますね。バブルにならない限り。

買った場合の頭金400万の運用益も考えないとね。

>>334
あの建物を壊してないのは計算したうえですよｗ
ＭＲをあの場所にしておきながらこれから高層の建物たつぞー！っていかにもな工事していたら
客は引きますからね。
急がなくても良いところは大規模開発の良いところなのでしょうねｗ
ＰＣＴで坪単価上げておけば、あとのオフィス棟だって坪単価あがるわけだしテナント料
上げることできますからね。
三井とＩＨＩの戦略ですよ。
ＰＣＴ購入者はそういうことにも貢献しているということになりますよ。。

>>334
ですよね。ＩＨＩは売主だろ！と怒るべきですね。

>>335
いえいえ。謙虚なかただと思います。
なんってったってここの購入者はさっきも居たけど
１０年後も値上がりすると思ってる人多いのですからｗ

っていうか豊洲の土地も公平に売ったのかな？
三井だけに特別に優先させたとしか思えないんだけど。
他の業者には変な端っこの方しか与えてないよね。
ＩＨＩさんは昔から談合ばかりしているのでそんなこともよぎったり。