パークシティ豊洲の将来の資産価値はどうなりますか？

>100
理由は、需給バランスです。
今後も乱立が予測されるので、そうなれば、土地が限られた都心よりとの資産価値は開いてきます。
大規模商業施設を作るのは、乱立を見込んででしょう。
数が多すぎて賃貸にも出しにくいでしょうし。
勿論どの物件も減価していきますが、特にこの地域の物件はそのスピードが速いと考えられるからです。
よって、将来の資産価値は期待しない方がいいですよ。

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>>101
もういいよ。お目でとさん。
なんだかんだ気になる物件だったようですが、
ご苦労様でした。

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ありがとうございます。
注目されているようなので覗いてみたら、どんな層が検討中なのかよくわかりました。

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別に金儲けの為にマンション買う訳じゃないし。

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金儲けじゃなくても、じゃあ、資産価値気にしてるこのスレの意味は？？？

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意味なし、以上。
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>>102

確かにその通り、物件の価値は需給バランスだと思います。

87さんは豊洲物件は明らかに供給過剰であり、また減価も通常の物件と比較して早いと考えられるため資産価値は維持できず、下落していくという結論をお持ちであるという理解でよろしいですか？

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>108
仰るとおりです。

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>97,99,100
痛いとこ突かれたな。
大人になりましょう。

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なんかわかったきがする。
事実よりも、
資産価値落ちないから大丈夫、そうだそうだと言い合って、
安心するためのスレッドだったのかも。

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>>109

パークシティー豊洲の資産価値といっても、部屋の条件等によってもずいぶん違うと思いますので、具体的に部屋を限定して考えてみたいのですが、どうでしょう？

例えば、人気の高いと言われるA棟西向き・低層階・70平米・4,500万の物件の10年後の価格はいくらになっていると思われますか？

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フロントコートもセレブと思いこんでいるよ

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>>82
私はたいした理由も無く、Ｂ棟検討してますが、
なぜＡ棟は避けた方がいいんでしょうね？

>>87
最近は価格も上昇してるし、
お買い得とは言えないと思いますが、
強いてあげるとしたら、山手線の内側だと
どこが将来的に有利だと思われますか？

数年前に買われたとは、幸運ですね。
それともきちんと時期を計算して買われたとか？

商圏を見込んでるから、ららぽーとを作る・・
なるほど言われてみればその通りですね。

湾岸では特にお勧めのところはありませんか？

>>91
確かに湾岸優先希望。
でも結構節操もないので、
お得だと言われるとつい話だけでも
聞いてみたくなっちゃうんですよね。
すみません。

>>106
仰るとおり、もちろん金儲けではなく、
なるべく損失を少なくして将来の買い替えに備えたいという
”野望？””願望？”で広く皆さんにお聞きしたいと思いました。

>>107
終わらないで〜

>>111
誤解です。
本気で検討してますよ〜
批判的な意見もどんどん聞きたいので
これに懲りずよろしくお願いしますね。

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>>112

値段の予想はつかないが
ＰＣＴ内での相対比較では、
Ａ西が一番値落ちが少ない気がする・・
のは俺だけ？

Ａ南高層は高いしね。
Ａ北西じゃ日照がないしね。
Ｂは全体的にデベ利益だしね。

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>>95
>佃とかリバーシティ知らないって奴は
歴史ある佃の名前と、ただのマンション名を一緒にしないで下さい。
ま、個人的には隅田川を越えた場所にはちょっと抵抗がありますが。

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1日ですごいレス。

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＞＞１１６
おそらく歴史ある佃（佃煮）の？歴史浅いゴクレかライオンズタワーのお方ですね・・
ごくろうさまです。

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真にセレブ向け物件の条件
掲示板が存在しない、もしくは全く盛り上がっていないこと
ではないでしょうか (^^)

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そうそう、資産価値のある高級物件はスレッドが伸びない。
本当の金持ちとはそういうもんなんだなーと、実感しました。
スレッドが増えるほど恥ずかしくなってくるよ。

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佃島は歴史や佃煮で知っていても、マンションを知っているとは限りませんよ。
（江戸時代の人工島だということを知らないことと、マンション群のリバーシティー
を知らないことを一緒にするのはおかしいでしょう。）
湾岸地域やテレビで映るロケ地に興味ない人は知らなくて当然。

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２０年前は恵比寿や麻布も下町だった。浦安なんて１０年前でもとても住んでるとは言いたくない住所だった。それが今じゃマリナーゼとか言われてもてはやされてる（新浦安だけど）。
逆に昔から変わらないのは足立とか葛飾とかの川向こうか。
豊洲はどっちに転ぶかな。江戸川区だけにイメージの悪さはあるかもね。当たりゃデカいけど外れると（この物件は）痛みもデカそう。

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>>122
しろうと？
江戸川区だと思ってんの？

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失礼、江東区か。自分に関係ないから間違えてしまった。

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>人気の高いと言われるA棟西向き・低層階・70平米・4,500万の物件の
>10年後の価格はいくらになっていると思われますか？

本当に人気が高いんですか？
低層階で、狭いから買い易い価格だというだけだと思います、
上層階の高額の部屋の方が、資産価値は維持できるのは常識だと思いますが。
10年後には70％というところだと思います、値上がりするのは希少価値ですよ
低層階の70㎡なら、豊洲には何百部屋もあると思うんですが。

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>>122
そう書くなら麻布にもいろいろあるから、
高台の武家屋敷とかあった元麻布と下町の麻布十番を
ひとくくりにしてしまうのはどうかと・・・。

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パークシティー豊洲ってそんなに人気あるのかな？

日経の新築マンションアクセスランキング（http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/ranking/）
総合　６位
大規模マンション　５位
今月来月販売物件　５位
と昔から常にそんなに高くない。

ケープやＴＴＴは常に上位３位以内にです。

この掲示板だと、以上に人気あるように思えるほどスレが多いけど、本当の人気自体は少ないのでは。
将来的にもこの掲示版だけ盛り上がり、実際は中途半端な人気物件程度になるのでは。

資産価値が上がるのは、人気物件だけ。
中途半端な人気物件では普通の中古物件と変わらないのでは・・。

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いえいえお気遣いなく。まったくその通りです。

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>>125

>上層階の高額の部屋の方が、資産価値は維持できるのは常識だと思いますが。

これはA棟南向きの上層階を指していると考えて宜しいですか？また、この文章の意図は上層階の資産価値の下落率が西向き低層階の資産価値の下落率よりも低いという理解で宜しいでしょうか？もしそういう意図でしたら、そう考える具体的な根拠も併せて教えていただけると助かります。
(もちろん単純に資産価値の絶対額で言えば、もともとの平米当りの購入額が高い分資産価値は高いと思いますが、下落率で比較した場合はどうなのか知りたいと思います。)

>10年後には70％というところだと思います、値上がりするのは希少価値ですよ

これは西向きの低層階物件のことで宜しいですか？
もしそうだとしたら、70％っていう数値を出した具体的な根拠も参考に教えていただけると助かります。

宜しくお願いします。

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129は126に対してね。番号の出し方わからないもので。。。
そういう意味ではしろうとか。

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>130
ねえ、中古買う人は分譲価格は関係ないのよ、方位もそれほど
高層階の希少性のあるグレード高くて広い部屋、は維持率が高く、
低層階の掃いて捨てるほど地区に沢山ある70㎡の部屋に希少価値を見いだすと思うの？
将来のことは誰にもわからないけど、豊洲に付加価値、希少価値が付くの思いますか？
一番にんぼデメリットは、埋め立て地で地盤が弱いことでしょう。
城東地区のデメリットに似ているね。

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>>132

すみません。おっしゃってるのはこういうことでいいですか？

①中古物件の価格は当初の分譲価格には無関係である。
②高層階でグレードが高くて広い部屋は希少性があるため資産価値が維持しやすい。
③低層階の70㎡の部屋は希少価値がなく資産価値が維持できない。
④豊洲自体がデメリットとして埋立地で地盤が弱いこともあり、付加価値、希少価値が付きづらい。

要するに

豊洲自体付加価値、希少価値が付きづらい立地ではあるが、その中でも高層階でグレードが高く広い部屋は資産価値がそれなりに維持できるが、低層階で70㎡の部屋は希少価値が無いため資産価値は維持できないであろう。

ということでしょうか。

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もうすぐ締め切りですがスレ主さんは登録されましたか？
700戸だと狙ってる部屋は今回でかなり売れてしまいますね
どの部屋にするか決まりましたか？

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70㎡は前後はよくある間取りなんだけど、誰にでも買える中途半端な広さです。
2ＬＤＫならまだいいんですが、3ＬＤＫにすると狭すぎる、
賃貸に出すには、賃料が割高で借り手が付きにくく効率が悪い。
つまり、1番買い叩かれやすい広さだと思います、
低層階なら、なおさらその傾向はあると思います。
ご自分が、中古マンションを探したり、賃貸の部屋を探すならそう思いませんか？

将来賃貸に出すなら60㎡前後、住み替えで売却するなら80㎡以上が資産価値は付きやすい
と思います。

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そうかなー？
中古ならなおさら広さを安く手に入れられると思うから、もっと都心で85㎡以上を探すけどね。

ま、人それぞれですか。

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もっと都心で85㎡〜　だと5500万円〜　になりますよ。

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こないだ見た神谷町の105㎡の中古物件は7780万円だったよー。
込み込みで８千万円ぐらいで買いたかったな。

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>138
ＰＣＴのかなりいい部屋が買える値段ですね、まあ立地は雲泥の差だから
仕方ないことですね。

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PCTは資産価値を考えないで購入したほうが良いのでは？
住みたいから買うで良いと思う。
正直、江東区のマンションは販売時の価格は関係なくその地域の適正価格で取引される傾向が強いです。豊洲でPCTだけ高値で取引されることはありません。

少し考えればわかります。
あなた、10年後に4、5千万も出してわざわざ豊洲の中古買いますか？
おそらく他の場所の新築を買われると思いますよ。

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141
偉そうだね

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　でもいっていることは正しい。　日本の不動産市場は中古であるというだけで
敬遠される傾向があることは考えにいれておかないといけないのではないでしょうか。
現に、A棟あたりを狙っている人が、同じ予算でキャナルワーフあたりを購入するか？
（内廊下になるわけですが）　あんまりありそうには思えません。

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シエルだったら中古でも売れそう。
駅直結ってだけで資産価値が落ちないと思う。
駅に近ければ近い程いいわけだから。

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URがほぼ全ての議決権を握ることについては気にしませんかね。
私はその一点だけで、シエルは見送りました。　

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資産価値を語るならまず駅徒歩５分が最低条件
正直ＰＣＴは資産価値を語る物件ではないでしょう
購入したら一生住む位惚れ込んで購入すべきでしょう

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ローン払い終わった頃の修繕費や管理費も考えないといけませんね。かなり高額になってますよ。年金貰えない世代はどうやって払っていくのでしょうか。。
確か、一時金は纏まった金額を何回か払うし、３０年後に１００万でしたよね。

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元々豊洲という土地は４丁目中心になっていたから駅も商店街も学校も集中しているのです。
徒歩５分となると４、５丁目に限られてきてしまい（２丁目のビバホームの後ろの棟までがギリギリ範囲）豊洲全体の開発が終わったらやはり駅近の４、５丁目に資産価値は移ると思います。豊洲の中で眺望の良いところは限られているので眺望をとるなら元々高値で売りに出されていた部屋のみでしょうね。

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中古と言いますが、現在の都心を考えると駅から近い立地の場所は
90％は中古です。（駅から近いマンション用地は、20年も前からマンションがあります）
数年の新しさを求めるか（入居すれば中古になります）その後の30年間の
利便性を取るのか選択する人が別れますね。
業界では、新築は新しいこと以外にメリットはないとも言えます。
注目なんて竣工までの1年余、新人歌手のようなものです
数年経てばただの江東区の埋め立て地の大規模マンションというだけです。

それよりも、住み心地、住戸の位置、専有面積の方が資産価値は別にして重要なのかと

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>>149 さんは中古を買えといっているのか、ここがお奨めといっているのか、
いろいろいっていますが結局どっちだといっているのでしょう。　判りません。

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資産価値という意味で、ＰＣＴに限らず豊洲を薦める人は悪ふざけですよ、
100歩譲って利便性と割安感かな。

資産価値を求めるなら、都心立地の良いハイグレード中古を
1000万円でスケルトンリフォームかな？

立地や住戸の位置は大金払ってもリフォームできないですからね。

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まあ結果がでるのは１０年後だね。
予想外に豊洲の資産価値は上がってるかもしれん。

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そればかりは誰も分らないもんね
でも、人口は減って行くし、ブランドのない新しい街がブランドになるってことはあるのかな？
人口減になればブランド地区も手に入れやすくなり
評価の定まった地区へ移動する人が多いのでは？

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>>134
今週末に登録に行こうと思ってます。
Ｂ西82㎡か100㎡の中低層、もしくはＢ南東の中層を
検討してますが、未だ踏ん切りつかず・・って感じです。

例えば、
82㎡の6300万と
100㎡の7500万だと
10年後どっちが価格の下落が少なく済むかな？
などと考えたりしてます。

134さんはどうしました？

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>>141
資金にもっと余裕があれば、
10年後のリセールバリューなんて気にせず
スパッと気持ちよく買いたいのですが・・

おっしゃるとおり、住みたい気持を前提にした上での
検討材料ですので、中古として、ある程度値落ちしていく事は、
仕方が無いかなと覚悟はしてます。

141さんはPCTどうなさいますか？

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マンションは新築でも買った瞬間に中古となり、現在では例外なく資産価値は目減りしていきます。１０年経つとどんなマンションも高くても７割くらいの値段でしか売れなくなるとも言われています。
　マンションを売りたい人、買いたい人。
もっとも中古マンションの成約率は１割とも言われていることをお忘れなく。

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>>156
よくわかりました。
７割ぐらいで考えておきます。

6300万の70％で・・4410万か・・

2000万弱・・はっきりすると、
軽いショックですね。

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そしてその間の維持費・・・・
楽しいマンションライフのためには、
あんまり深く考えないほうが良いのです。笑

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マンションの古い雑誌で、当時大人気で即日完売の物件を発見しました。

当時日本一の高層マンション
地上55階建て築9年「川口エルザタワー55」（1998年竣工。650戸）の
中古相場を見ると売り物件も多いので10年後に階数と住戸の位置でどうなるかが、
大まかに予測がつきそうです。

中古物件で出ていた坪単価はこうなりました、
あくまでも売り出し価格で実売価格はわかりませんし
戸室内の状態や角住戸と中住戸、広さも違いますから
一概に比較は出来ませんが、分譲価格とは大きく違うと思います。

6階（西）　　129万円
8階（東）　　137万円
11階（南）　　138万円
19階（北）　　119万円
23階（？）　　151万円
34階（西）　　159万円
42階（西）　　149万円
46階（南西角）177万円
50階（北西角）194万円
51階（北東角）190万円
最上階55階（東南角）193万円

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>>159です
追加

「エルザタワー55」埼玉高速鉄道　川口元郷徒歩6分　用途地域：準工業地
　

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１０年後、豊洲は魚の市場がある街。魚を積んだ車が行交う街のイメージでＴＶ紹介してもらえる。

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一度大地震がおきて、被害がほとんど出なければ
価値上がると思うよ

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そうですね。
グルメ番組では「東京豊洲市場の新鮮な魚です」と紹介されるんだろうな。
全国的に有名になりますね。
すごく楽しみ。

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住宅情報マンションズによる新築マンション価格（５月９日号より）
区域名　　平均価格　　　平均専有面積
浦安市　　４１１５万円　　９１㎡
江戸川区　３６２４万円　　７１㎡
江東区　　４１１７万円　　７５㎡
中央区　　４９２３万円　　７６㎡
港区　　　７１４８万円　　７８㎡
品川区　　５１８０万円　　６６㎡
大田区　　４１５６万円　　６８㎡
川崎区　　３３３８万円　　７４㎡

新築マンションの傾向ですが、中古市場でもマンションの名前や眺望よりも、
交通利便性、地域性、部屋の広さ、部屋の方角で取引価格はほぼ決まるのではないでしょうか。

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本気か嫌味か釣りか、
魚市場の町が住環境として評価される？
築地に住むとこの好イメージないよ。

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阪神大震災の湾岸の埋め立て地は、岩盤までの基礎杭で建物は倒壊しなくても
液状化で、地盤面が最大で3Ｍも沈下したそうです。
エントランス出ようとしたら、地面が3Ｍ沈下して出られないということでしょうか？

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３Ｍくらい沈下したって出られますよ。
特に問題はありません。
だいたい、ゆるやかに３Ｍ沈下しただけで、
一箇所で３Ｍお段差ができたわけじゃあないでしょう?

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今でさえ中古マンション成約率１割なら、今乱立しているタワマンが将来中古で
大量に市場にでたらどうなるんでしょう・・・・？
そんなこと考えたら怖すぎる・・・・。

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今の世の中がタワーに傾いていますが、いつまでも続く訳じゃなく偽装事件もありましたからタワーが落ち着いたらそのうち本物指向がくるでしょうね。
その時はタワーなんて見向きもされず低層でも中身重視になってくることでしょう。

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>中古市場でもマンションの名前や眺望よりも、
>交通利便性、地域性、部屋の広さ、部屋の方角で取引価格はほぼ決まるのではないでしょうか。

なんの根拠があって言っているの？
マンション購入の決め手は人によっても違うけど、
「マンションの名前」、つまりデベの信用や、
「眺望」のよさ、つまり周囲に建物が密集していないこと
を重要視する人だっているでしょう。

マイナーデベが建てた工業地帯隣接地のマンションに
住む人の自己弁護の書込み？

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>>164　名前や眺望よりも…という根拠が曖昧。平均だけではなく個別を見なきゃね。

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>>168
＞将来中古で大量に市場にでたら
大丈夫というより、そういうことはまず無い。
大量に中古になるとしたら、その住民はどこに引っ越すわけかな？
結構住み続けるものですよ。
他スレにも良くこの手の書き込みあるけど、出てった住民の
受け入れ地をコメントしているのはほぼ皆無に近い。
利便の良い都心やその隣接地は定着するよね。

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偽装事件があったからこそ、規制が厳しくて偽装のやりにくいタワーが本物として信用できる。

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>>173
タワーマンションは単にデベがビル建設に利用しているだけと聞いたことありますけど。

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欲しい欲しくないは別として資産価値という点では164の項目は正しいよ
不動産鑑定に出したら、路線価と駅距離と部屋の広さの係数で自動鑑定されるから
地域取引実績が優先で眺望はそれに数パーセントの加算ですよ

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>>172
なるほど、と思いました。
心配性なのですが、おそらく今こぞってマンションを購入しているのは３０代の団塊Jr.中心だと
思いますが、その方々がリタイアした後地元に帰る＆天国に行く時代になったらどうなんでしょうか？うちは主人がリタイアしたら地元に帰りたいです。その時に売れなかったらどうしよう・・・？
ってやっぱり心配しちゃいますね。。まぁそんなこと考えたら賃貸が一番なんでしょうが・・・

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中古の成約率１割といのうは郊外バス便で誰も住みたがらない場所は
ありえるでしょう。都心回帰の波と不便な郊外住宅地域の淘汰は
とまらないでしょうからね。それでも価格を徹底的に下げれば必ず相手は見つかるが。

ちなみに現在住んでいる港区山手線内側のマンションは
築10年だけど人気が高くて、中古が出ると
すぐ買い手がついて、知っているかぎりでは
成約率100％ですよ。

将来豊洲がどうなるかはわらないが
誰でもわかりやすい交通の至便性では問題ないので
成約率が１割というのはありえないんじゃない？

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どうもよくわからないんだけど
日本は新築信仰があって中古は評価されない
地価が上がっても中古マンションの価格は下がると
みんな思っているわけでしょう？

だったら、このマンションを買うのは10年後にしたらいいじゃない。
その間賃貸がいやだったら、中古で
かつて億ションだったような仕様のいい共有部分も充実したマンションで
今は土地の価格にかぎりなく近づいたマンションを
３０００万で買って５００万でリフォームにして
内装は新築同様にする

そして１０年後に、今７０００万だった豊洲を
３０００万で買ってまた５００万でリフォームすれば
同じ７０００万でもはるかに良いディールになると思うが

なぜ、そんなに豊洲を今買うことに
新築にそんなにこだわるのかよくわからん

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ここは管理費＆修繕費高いから中古じゃだれも見向きもしないですよ。みんなタワーマンションに憧れていて１０年後に逃げるんじゃないの？

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新築だけが税の優遇やなんかもあるしね。
基本的に建築業界への餌やりなのよ、マンションなんて。
中古は流通させず、次々新築を買わせていくように誘導。
そうじゃなきゃ土建やさんに金落ちないもん。

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そういえばいつだかの新聞で中古住宅がものすごくあまってるって書いてあった。
で、国としてもとうとう見過ごせなくなったらしく、なんらかの対策を講じようと
思案中とか。かなりうろ覚えだが。

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ふーん、海外だと中古のほうが高くなってたりするのにね。
築60年とかでも堂々と高級物件として取引されててびっくりした。

木と紙の文化の日本で常に立て替えてきた日本と、都市計画をし400年もかけて高さや町並みを
揃え街を作ってきたパリや、ローマ時代の下水道をまだ使ってるローマなどヨーロッパ系の人たち
との民族性の違いかな。新しいものがいい！ってDNAレベルまで染みこんでる気がする。

ダコタハウスなんて築何年？未だスーパーステータスレジデンスで
ただ単にお金があっても変えないじゃん。住民の許可を得ないと。

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変えない→買えない

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立て替え→建て替え
すみませーん。

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ヨーロッパの場合、長期にわたり人の住める家が増えることが、
社会資本の蓄積として、国富の増大として把握されてるわけです。

日本の場合は、マンションを建てる行為で発生するさまざまな需要、
周辺業界への波及的経済効果などが重視されるので、
むしろ長持ちよりは使い捨てにしてくれたほうがありがたいのです。

中古市場の円滑化より、壊して建て替えるほうが業界に旨みがあるので、
そちらに行くと思いますよ。

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内廊下物件は今後日本でも増えて行くのでしょうか？
南向き命と言う人が多い限りタワーでもないと、やはり伝統的田の字型で行くのでしょうか？

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>>170
>なんの根拠があって言っているの？

自分が失敗したと思っているからって、八つ当たりしない、
現実の中古の流通が物語っているよ。

あなたということが正しければ、人気中古マンションランキングの上位は
100％大手、有名デベになるのかしら？
実態は、方位と階数、やはり立地とグレード、住民層と管理。

みんながあなたと同じ考えなら、仲介業者のカモネギになるよ。

ＰＣＴの下層階中住戸より、都心の立地の良い高層階を希望する人が多いと思うよ。

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>>178
>そして１０年後に、今７０００万だった豊洲を３０００万で買って
どこからその数字がでてきたのか分かりませんが、
常識的にそんなには下がらんでしょう。この地区でも
この物件はＳＣ併設で、沿海部に接しているので、
減価があるにしても、極なだらかに下がる程度でしょうね。

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ＰＣＴは異様な値付けだから周りの相場に合わせたんじゃないの？

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それいったら今の豊洲で売ってるマンション全部そうじゃない？

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低層でも坪２６０万はＰＣＴくらいでしょう。

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>>178
23区でそんな素晴らしい安値物件があったら
場所だけでもいいから教えて！！

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今７０００万で１０年後に３０００万はいくらなんでも無いでしょう。
せいぜい５０００万台前半くらいでしょう。

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築12〜3年のの世田谷の元億ションでも5500万くらいで売りに出してたよ。
約1億円引。なんでだろう？家にも買える！と思ってみたけど実は管理費が激高だったです。
一応見に行ってみたけど、さすが億ションの作り、環境もとっても良かったけど
月々10万弱は無理だと思いました。それで全然売れないみたいでした。
PCTの場合はそこまではいかないけど、中古で管理費が高いのは正直ネックです。

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日本は地震大国、湿度も凄い。
海外の物件と比較してもねぇ…

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>>194
1億円引の物件が買えれば、月々10万の管理費も高くないと思うのは私だけ？
その物件見てみたいです。

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億ションのほうが値崩れは激しいんじゃないですか。
中古で買いたがる人があまりいないから。

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>>195
でも日本でも丸の内辺りには、アールデコだかアールヌーボーの昔ながらの洋館風のビルが
たくさん残ってません？
ちょっと場所が違うけれど、学士会館とかあのあたりはたくさんありますよね。
全部震災後に出来たのですか？今一詳しくないですが。
それに島津邸、鳩山邸、前田邸などの昔の邸宅も残ってます。

ちなみにテキサスやアメリカ南部、フロリダは日本並みいやそれ以上の湿気ですよ。
サンフランなんて地震で有名だし。
湿気というのも建物の耐年数に関係してくるのですか?

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>>199
それはあなたが検討できるＡ棟低層でしょ。
Ｂ低層は南西角なら290万してますが。西で250万程度です。
あなたにとって検討外だから他の部屋の計算してないだけでしょう。

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