友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？
[スレ作成日時]2005-12-19 09:20:00
先日あるマンション販売会社さんとお話しましたが、やはり今後のマンション用地の確保は困難で、もしあったとしても競売による取得となり。
まず土地から高くなり、その後は大手有名施工会社の介入で耐震を強調した、物件が少量それなりの価格で販売されるのではないでしょうか？
どこの販売会社も今年で売上のピークを迎えているようですし、量より質への移行でしょうか？
失われた10年で、駅から近い便利な大規模マンション用地はほぼ出尽くしでしょう。
希少価値がある、物件はどんどん上がると思います。
すでに都心の中古マンション物件は、場所によっては5年前より30％以上値上がりしています。
日曜日のチラシで、以前狙っていた物件価格が大幅に上がっているので驚きました。
立地抜群な築25年の物件が5年前に2800万円だったのが、3580万円で売りに出ていました。
リクルートの「マンションズ」というフリーペーパーでもこの一年で、東京23区内の新築物件が相当上がっていると
特集をやってました。1年で１０％以上の地域もあるようです。
土地代＋建築費をそのまま分譲価格に転嫁できるほど
いつからマンション市場はそんなに売り手市場になったの？？
中古だって、売り出し価格≠成約価格だしね。
物理的に大規模マンションは、郊外にしか出来ないかもね。
山手線内の大規模は、湾岸を除くと駅から遠いです。
希少価値で欲しい人が多ければ、価格が上がるのは、資本主義社会の常識ですね。
まるで、マンションも株式市場みたいになるのかも。
「23区内」っていう大雑把な区切りで上がる下がるが論じられる訳がない
都心5区はすぐ分かるけど、6区って何？どこの区を加えちゃったの？
少子化なんだから需要が増える訳ないですよね。
少子化だから、平均的にはダメだけど、人気の地区は注目です。
いつの時代も、時代の流れに乗ったお金持ちはいるものです。
山手線内は、高齢化が進んでますから・・・・。
一戸建てに1人暮らしのおばあちゃん、実家の辺りも若い人がいません。
若い人の大量流入はマンションしか今のところ考えられない。
日銀が土地融資規制に乗り出したね。これ自体がすでに土地が上がっている証拠。
バブルの頃を思い出します。
立地の良いマンションが土地価格の高騰で値上がりするのはわかりますが、
それにつられて、駅から遠いところも値上がりした。
バブル崩壊後は、立地の悪い場所は急落した記憶があります。
マンションは、利便性を求める住居です、今後は2極化が進むでしょうね。
少々無理しても、都心から数駅離れても、駅から近い立地の良いマンションは、ニーズがあるでしょうね。
豊島・品川・台東より、田園都市沿線の世田谷のほうが、
すごく高いです。
土地の値段は、同じ地区でも、道路付け、最寄り駅からの距離、周辺環境、面積、地型で段違いですよ。
都心の同じ地区でも3割以上違うことも珍しくありません。
本郷の安いところと、駒場の高いところを比べても意味がないです。
嘘だと思ったら「路線価図」で検索すると税務署の路線価図がネットで閲覧できますよ。
大まかな傾向とかは
http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
とか参照 かな。
路線価図 H17東京は →
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/tokyo/tokyo/pref_frm.htm
資本主義経済だから、自由競争で分譲価格は上昇するでしょうね。
同じ品物を、デパートとスーパーでは違う価格で売っているのが当たりまえです。
希少価値のある物件、プレミアムのある物件は、差別化で分譲価格も上昇するでしょう。
反対に、マンションブームで環境や立地の悪いところにある大衆物件は20年後にはたたき売りですか。
バブルの頃のマンションブームで大量供給された、郊外の駅前のマンションでも、ファミリータープで
1000万円を切る価格で売りに出ています。
分譲価格がいくら高かろうが、自由競争では、その位の価格しか値が付かないのでしょう。
目白に来春竣工の大規模高級マンション、元皇族が入居する噂が立つと、ＭＲに人が殺到したらしい。
現在ＨＰ閉鎖中で、価格を更に上げて分譲するとの噂があります。
うちのマンションも大物が入居したら、価格が騰がるのかしらん。
心配するな、お前の所には高貴なお方は入らんよ。
２３さん
都心に住めないから、ストレス発散ですか？
経済行為は、自分の力だけではどうにもならないもの。
都心は指標に現れないけど地価高騰です。
用地の仕入れ担当は、血眼になってマンション用地を探しています。
街の不動産屋に毎日のように、マンション用地の問い合わせがあるそうです。
用地価格高騰＋資材価格高騰 なら、分譲価格に反映しないわけはありません。
但し、デベも分譲価格が上がると購買層が限られてくるので、面積を削る傾向です。
都心に限界を感じて、これからはまだマンション用地の残された郊外に
豪華な共有設備等の広告塔を建てて、美辞麗句で郊外に力をいれているようです。
西側23区隣接の郊外（武蔵野、三鷹、調布）あたりの地価が持ち直したのは、
バブル崩壊後の暴落の幅が都心と比べて大きかったのが、
徐々に適正価格になってきただけだと思います。
ので、郊外の地価がこれ以上どんどん上がるようでしたら、
今後の反転が恐いですが、今くらいの水準であれば心配はなさそうな気がします。
むしろ、都心のマンション用地獲得合戦の影響による、地価の高騰の方が、
マンション用地の減少などで、今後大規模な開発が見込めない地域などの場合、
少し反転する可能性があると思います。
大規模開発や、投資需要の高い地域程、適正な地価かどうかの見極めは難しいと思います。
都心の宅地は、これから公務員用、郵便局用職員住宅の土地がいっぱい出てくるから
慌てなくても大丈夫。
ただ、実態として、品川区の東五反田のあるマンション（H15年）では、当時の売値が7500万くらいがいまは
9000万くらいで中古に出ていることを考えると総じて売る側は強気なんだろうね。
中古マンションの価格はあてにならないです。
高値つかみさんは、ローンの関係で、その価格でしか売れない場合も多いです。
新築に限らず、数百万値下げしても1年以上売れない新築に限らず売れ残るマンションは多いです。
２７さん
その物件、9000万円で売れたのでしょうか？
最近、立地の良い中古物件は２０％くらい値上がりしている場合もあります。
但しそれは最低でも10年以上前の、値下がりが激しかった分の揺り戻しでしょうか。
27です。
まだみたいです。強気と書いてますが、個人的にはその値段では無理だと
おもいます。ただ周りに建ちだしているマンションの比較から行くと結構
いけそうな雰囲気だと、、、知り合いの不動産の人曰く。
ただ半年前は、新築の竣工済み物件って結構おまけ（値引きも含め）があったと
思いますが、最近は無理ですね。
仕入れ価格が高騰しているのだから、分譲価格も高騰するのは必然ですね。
但し、一般人が買える価格もある程度決まっているので、少しずつ延べ床面積が
減ってくるでしょうね。
都内でも最近ファミリータイプ60㎡、70㎡台の物件が増えてきたような気がします。
マンション用地の仕入れ価格が高騰しているから（マンション用地で魅力的な立地は減ってきているから）、
都心を除いた23区、特に外縁では、80平米程度のマンションと30坪程度の戸建てとの価格差が、
限りなく無くなってきている。
そういう地域の地価が上昇傾向だったとしても、マンションの場合中古になったら広さや立地、
住み心地のみしか評価されないので、土地仕入れ価格が高かったことなどは、
中古価格に折り込まれず、評価が低くなることは目に見えている。
戸建てならば、地価があがっていれば、単純に資産価値上昇と言えるのだけど、
マンションの場合一概にそうとも言えないところがあるよね。
都心の公務員宿舎に関してだが
http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20060120k0000m020075000c.html
伊藤座長は「個人的な見解」としながら、「都心３区のものは売り払ってよ
いのではないか」とも。都心３区の宿舎は六本木や南青山など一等地にあり、
敷地面積は約７ヘクタールに上る。会議ではメンバーから、宿舎を民間に売っ
て、その後に借りる「リースバック」はどうかなどの意見も出た。
リースバックということになると、家賃を払う相手が代わるというだけで、
まあそれでも民間並みの家賃を払うことにはなるんだろうけど、すぐに新築マンションに
生まれ変わるというシナリオではないみたいですね。
↑
都心3区のマンションはファミリータイプなら最低でも7000万円以上。
㎡あたり100万円以上ですよ。
買える人が限定的で、一般的な話題にはならないでしょう。
都内の平均だってせいぜい坪当たり200万円（㎡/60万円）都心はの2倍以上の
専有面積が買えることですよ。
↑なるほど〜。ありがとうございました。
公務員宿舎を減らせば、ろくすっぽ仕事もしないくせに給料の高い
(国家公務員で残業手当がほぼ満額出るのは財務省だけだそうです）
財務省職員も減らせて一石二鳥ですね。
国家公務員は、残業手当全部出るところもあるんですか？
民間じゃあり得ない、サービス残業横行してますよ。
３８です。
私が財務省職員というわけではなく、勤めていた知人に聞いた話です。
端的に言えば公務員の手当ては「予算の範囲内」で支払われるものなので、どんなに忙しくても
ある程度の金額しか出ない、逆に暇でも予算は使い切らないといけない(翌年減らされると困るから）。
お気づきかと思いますが、予算は基本的に全部財務省が決めています。お金を集めてくるのは子分の国税庁。
もちろん、財務省でも全部の部局、職員が満額近くもらってるわけではないですし、他省庁でも暇な部局なら
額は少ないけど実質は満額近いところも…。
反対に、霞ヶ関で働く人には、毎日終電車で帰り、休日出勤もしているのに、残業手当は毎月20時間かそこら
という人も多いようです。
質は違いますが、格差があるのは民間と同じですね。
霞ヶ関の役人は毎日終電なんかじゃ帰らないよ。
帰りはまずタクシーだよ。朝は9時過ぎに行くくせにね。
あと、残業代は大蔵の主計局だけは青天井らしい。
複数のキャリア官僚に聞いた話だが。
>41さん
良くない人たちとお友達のようですね。
でなければ特権階級だという自慢話を真に受けたか。
(経費で落とす話は民間でもいっぱいありますね）
私の友人は、終電がなくなる時間ならタクシーも使えるけど、
そうなると風呂に入って寝る時間だけ、それも不足がちになるからほどほどにして
休日出勤(もちろん普通の公務員には公式には存在しない）だと言ってました。
まあ、全部が全部そうとは言いませんが、友人の名誉のために。
都心６区新築マンションの坪単価は上昇中。今まで中古価格と逆転現象が結構あったが
近いうちに解消されるでしょう。そうすると中古価格も上昇に転じると思います。
ただ、６区以外はどうでしょうかね？？
＞33
既存の公務員住宅が容積的に高度利用されておらず、
しかも老朽化していることは明白（見掛けたことありますよね？）なので、
建て替え・高層化は必至かと思います。
そうすればその全てを公務員が使うとは思えないので、
全部とは言わずとも少なくとも一部が民間に供されることとなると予測します。
33サンではないですが…。
実際には、既にリースバックどころか単なる売り払いが相当数決まっており、
追い出される分は都心からそこそこ離れた大規模な公務員宿舎を高層化して収める構想のようです。
個人的には、国民全体の財産を闇雲に売り払い、資金力のあるデベが庶民には手の届かないような
マンションを建ててぼろ儲けするのを見過ごすというのはどうかと思いますね。
文部科学省みたいに、庁舎の建替え時に敷地を民間に提供して超高層ビルを立てさせ、
自分はその上でふんぞり返ろうというのも、何となく解せないものはありますけど…。
（今も丸の内で優雅に仮住まいしてますしね。ろくに仕事もしてない職員が自慢してました）
もう公務員ネタはいいよ。２ちゃんでやってくれ。
本日抽選のケープタワーすごいことになってるよ。この2時間で200レス
芝浦アイランド ケープタワー その4
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39180/
芝浦アイランド ケープタワー その5
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39136/
都内マンションの着工の1戸当たりの平均床面積が前年比1.4m2減少、
3年連続の減少となっているということは、
分譲価格はともかく、
m2当たりの価格はすでに上昇に転じているということではないでしょうか。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20060212
ああ
最後に...
民間と公務員の残業云々の話で
ちっとも同じじゃありません。
考え方の違いが明確。
利益によって左右される民間と、
やってもやらなくても天井が見えている公務員
そりゃ違うって....
業者です。
ここんとこ仕入れてる土地は
ホントに＊＊みたいに高いです。
「絶対買える」と思った入札も
更なる高値がついていることがざらです。
正直、「怖い」ですが、
土地が仕入れられないことには商売できませんから仕方ないです。
売れる売れないは別として
これから出て行くマンション、＊＊高くなりますよ。
土地価格は、同じ都内でも随分違うんですよ。自由売買だから土地の相場はあっても
ケースバイケースで、同じ地域でも道路付け、道幅、駅からの距離、用途地域、
容積率で2〜3割違うのは当たり前です。
練馬区あたりの住宅地はまだ路線価の2倍未満程度ですが、山手線沿線の住宅地だと
路線価の2〜2.5倍はごく普通です。買える人が限られるので、50坪以上の土地を
探すのは苦労します。80坪の土地を4分割なんてごく普通です、それでも5000万円以上はします。
いわゆる3階建ての戸建てです。
マンション用地は、最低200坪〜300坪以上必要だから、住宅地より更に貴重な土地だから
路線価倍率は高倍率になる傾向があります。
知人がマンション業者に路線価の2．5倍で売却して、後から後悔していました。
駅から近いと、日陰規制も高さ規制もなく、おまけに容積率も緩和できる土地があるんですよ。
そんなところは、路線価の3倍でも業者は欲しがりますから。
マンション用地の場合は、広い道路に面していて、容積率が大きなところが一等地でしょうね。
仕入れ価格が騰ると、マンション価格も騰るのは当然の話ですが、
人気地区で需要の高い地区なら、広い高額な物件でも売れるでしょうが、
そうでない地区は、専有面積を減らす傾向にある様ですね。
郊外なら80㎡の3ＬＤＫでしょうが、都内中心部だと60㎡台の3ＬＤＫもありますね。
こうしないと、ただでさえ割高な分譲価格が、更に高くなります。
80㎡で7000万円以上なら、誰でも買えません。
60㎡台にして5000万円台なら、買える人も増えてきます。
都心を買うような人は、お金持ちもいますから120㎡のマンションもありますね。
郊外を買う人は、お金持ちは少ないから120㎡超のマンションは造っても売れないですね。
↑よくわかりました。
たしかに広さや間取り、価格の条件が合えば
どの地域でもよいとは、いえませんね。
お金持ちの住む地域は、教育、治安など
それなりの費用対効果があるのでしょう。
↑
私の知る限り、マンション族がお金持ちで、古くからの住人はあまりお金持ちという感じは
しないですよ。
確かに明治以来の街ですから、教育機関、病院等のインフラは整備されています。
中古の話で申し訳ありません。
都内に住んでいます。
中古マンションは3年前位を底に物件によっては30％位上昇しています。
管理の悪いマンションは、下がったままです。
ある古いマンションだと、分譲価格が1000万円、バブルの頃は7000万円
10年前は3500万円、3年前は1800万円、現在は2500万円。
同じ位の専有面積の部屋を、こんなに違う価格で買った住人が
同じ屋根の下で暮らしているんですから面白いですよ。
我が家は10年前に3500万円で買いました。
マンション売ってます。
高い買い物だから、価格に敏感になるのは良く理解できますが
損得だけで選んでると、なかなか買えないし、後悔すると思います。
投資用ならわかりますが、自己居住用のマンションを買いたかったら、
今出ているマンション沢山まわって買える範囲で一番欲しい物件買っとくのが良いと思います。
正直、この先のことなんて誰にも分からないんですから。
ただ間違いなく言えるのは、都心、郊外に限らず、
東京圏のマンションは売り出し価格が短期的に1割〜2割位は上昇すること。
60さんの説は面白いですね。でたらめでないとすると、
１.「首都圏」つまり、郊外物件へのシフトで安い物件が目立つようになってきている
２. 良い物件が少なくなり、駅遠等の条件の悪い物件が目立つようになってきている
３．売れ残りマンションの価格を定点観測している
新築物件だけではなく、中古物件の価格推移を追うことも必要ではないでしょうか。
２３区の複数ポイントで、同じ条件のものを定点観測して、平米あたりの価格が上がっているか
下がっているか、という分析です。
週刊ダイヤモンド、日経ビジネス、東洋経済あたりで、年に数回こういう企画があって
昨年のそれらの調査によると、都心の主要ポイントでは、
中古価格が上昇しているという結果が出ていましたが、
６０さんの説のもとになるデータも知りたいですね。
もしかして、中古はあがって、新築は下がる、という状況なのかな。
今、都心部では中古と新築の格差がほとんどないといわれているのに、
中古は上がって、新築は下がったら、新築のほうが安くなっちゃうじゃん。
確かに、都内の人気エリアだとマンション用地は少なくなる一方でしょう。
駅近には、ある程度の規模の物件が建設されることは希だろうね。
供給されるとしても、世帯数の少ないペンシルマンション？
30年超の物件も、実務的に建て替えはほとんど不可能だから、立地と便利さを
考えると、利便性の良い中古マンションは希少価値になるんでは？
都内で駅から徒歩15分となると、けして物件価格も安くないので、あまり魅力は感じません。
物件に魅力を感じる人もいれば、立地に魅力を感じる人もいるでしょうね。
うちのマンションの場合3年くらい前が底で、最近売り出した中古物件は
30％は値付けが騰ってます。実売価格はわかりませんが、不動産屋が入っているから
べらぼうな値付けとも思えません。
山手線徒歩5分の住宅地の物件です。
用地自体の需給関係だけでなく、
用地取得のための資金需給についても考えましょう
状況は日々変わっています
現在は都心も郊外もどんどん地価が上がっています
それは昨年後半からの株価上昇によって銀行が楽になり
不動産向け融資をどんどん増やしているからです
完全にバブルです
相場が下がったものが、適正価格に戻ってきた感じだね。
少しずつ分譲価格も騰ってきたけど、バブル崩壊から落ち着いた
10年前よりまだかなり安いね。
安くなったから、都内ではここ5年くらい、広いマンションが増えたと思う。
10年前は広いと、高くなって買う人が限定されたから70㎡前後が主流だった。
また、専有面積は狭くなるでしょうね。
用地取得が云々ってのは営業トークのような気もする....
政府は一等地の公務員宿舎や政府機関を処分して債務を
減らす方針だし、少子化で学校関係も処分を急いでる。
間違いないのは用地取得費用の金利負担が増えてくること
くらいか。
>>70さん
昨年都心で、土地の売却に係わったから、
あなたの言うことは正しいのがよくわかります。
23区でも、郊外では路線価の1．5倍前後ですが、都心部は最低でも2倍
立地が良いと2．5〜3倍以上なんて高額で取引されていますね。
数年前は住宅地で3坪単価300万円以上の土地はあまりありませんでしたが、
今では珍しくなくなりましたね。
住宅地も切り売り傾向で、まとまった土地は確かに希少価値ですね。
マンション価格にすぐ転嫁出来ないから、
占有面積を小さくして、当分ごまかすしかないんでしょうか？
今現在の状況がバブルと認識できない人はここで論ずる資格なしだな。
事実、土地価格は上昇の一途。
ここ数年は地主も賢くなったので売却する時はほとんど入札。
直接買収より高値で売れるからね。
この半年から最近までの各デベの仕入れは平成20年の販売用だと
思うけど郊外（例えば草加とか）入札でも落札価格は今の山手線内並の
価格だよ。
70㎡〜75㎡で4500万〜5000万くらいと想像できる。
そんなに高くちゃ売れないから60〜65㎡主体となる。
但し、都心でも小さな売り物はまだまだある。
総戸数30戸程度の規模ならね。
以上、○○総研勤務の者より
>72さん
これから分譲されるマンションがその状況では、今まで都心で安価で80㎡の
分譲マンションを買った人は、買値より高く売れるなんて、バブル期のようなことが
起こるのでしょうか？
それとも、土地を高買いをしたデベの利益が薄くなるのでしょうか？
＞73さん
既に一昨年あたりから特に港区の中古マンションは値上がりしています。
と言っても全般的にではなく勝ち・負けはっきりと分かれています。
竣工2年しても50％くらいしか入居していなく値下がりしているものもあれば
築3年くらいで購入時より20％程高値で売れているものと色分けされています。
以前のバブルのように何でもかんでも値上げりしている訳では
ありません。そこが前回のバブルと違う点です。
よって買値より高く売れるマンションも当然あります。
またデベは利益が薄くなる都心よりもまだ利益率の高い郊外へ既に用地取得
をシフトしてます。または利が薄くなるマンションではなく貸しビルへ変更し
利益+資産保有へと転換しているようです。
「バブル」の定義もしないままバブルバブルという人が多いですね。
何もわかってない証拠です。
↑おまえもな。
「バブル」の定義ときましたか。
土地等の価格が、投機目的の購入などにより本来の使用価値を超えて高騰した状態。
ただし、「はじけた」事によって後でバブルと言われるわけなので、高騰イコールバブルではない。
とでも言えばいい？
それぐらいのことは、20年近く普通のサラリーマンやってる私にでも言えるが、
多少のずれがあっても、不動産の使用価値はそんなに上がってないはずなのに
高騰している状況を「バブル」と表現してるんだという共通認識がありゃいいでしょ。
で、定義がどうとかいう事から入る経済学的視点に立った分析（笑）は、
大抵外れるんですよ。
経済学者の言うことや日経読んで信じるヤツは(伏字）。
それを読んで世の中がどう動くか考え、それを的中させるのが一流。
おっと、ついでに無教養。。
営業に言葉には騙されないように注意しよう。
あいつらは、いつでも値上がりしますと言って、今しかないと思い込ませて売ろうとしますから。
実際、都心でも横ばいか、地域や物件によっては値下がり傾向ですから。
勿論、値上がりした物件もありますが、極稀です。
↑信じられない！
ほんとに現状認識してるの？
今までの認識しかないのね。
７２さんの言ってる通り現在の土地価格は横ばいどころか
平均１５％以上既に上昇してるんですよ。これがマンション価格に
反映されるのは来年度以降の新築分譲分だけど。
それから検討しても後の祭り。
但し、全部が値上がりじゃないのも事実。
物によっては悲惨なものも当然ありますよ。
つうか、昨年前半に仕入れた物件については
もう反映されはじめてましておりまして
昨年後半から新築マンションの価格が上昇しております
ただ前にも書きましたが“バブル”ですので
どこで弾けるかの問題ですよ
80さんの言う「営業の言葉には騙されないように」というのはその通りですけど
まぁ、地価/マンション価格に関して急激に状況が変化したことについては
ご存じないよーですね
地価や建設費が急激に変化することはありません。
営業の戯言ですね。
もしバブルだったらバブルが弾けるまで待つのが一番ですね。
今買ったらどうなるか、もうお判りですよね。
教養あふれる方々もいるようだから、地方の国立大の法学部、しかも10年以上前に卒業した
私なんぞが出る幕じゃないかもしれませんがね。
バブルだとして、どの局面にあるかが問題なんですよ。
まだ上がり続け、その後弾けたとすると、手の届く価格に戻ってくるのはいつになると思います？
まあ、今すぐ弾けた場合については、どのぐらい膨れ上がっているか、つまり近隣相場との比較になります。
特に、一部の郊外物件はダメージが大きいでしょうね。
豊島区、新宿区、文京区、中野区の中古マンションチラシが新聞に入ります。
やはり、この地域だと3年くらい前が底だったと思います。
大規模マンションだと、売り物件も多いから比較できるんですが、
15〜30％は坪単価が騰っていると思います。（130万円〜190万円位です）
面積の大きな物件ほど、分譲価格が高額になるので、坪単価は安いですね。
ひやかしで、電話してみても以前のように大幅値引きはしないそうです。
せいぜいチラシ価格から200万円が限界のようです。
これなら、新築の方が物によっては1000万円近く値引きしますから、凄いです。
ある程度年数が経った物件でも、城東や埼玉、千葉の新築物件と坪単価は変らない
感じです。
マンションや地区によって＊＊＊、勝ち組ははっきりしていますね。
手入れの悪いマンションは、横ばいか値下がりしている物もありますよ。
住民層の良さそうな駅近の、普通のマンションが値上がりしているみたいです。
でも実際、値上がりしたっていう話も聞かないぞ。
おいらが検討している、（一部、いた）グローブタワー、キャピタルマークタワー、ワールドシティタワー価格は第１期と変わっていない。
カテリーナやケープタワーにいたっては逆に下がっているぞ。
単に湾岸はダメということなのか？
だったらオリンピック景気が見込める豊洲や晴海に鞍替えしなきゃ。
本当は台場がいいんだけれど．．．
＞８９
だから今が買い時なんじゃないですか？
ご検討されてる所はすべて３年以上前に用地取得されてる所です。
今のように土地代、原材料コストが高騰してる時に取得、建設
していたら現在の価格では販売できないでしょう。
>90
そうですよ、今考えてみると3〜5年前が23区は、底だったような気がします。
ご近所の売り地も5年前は1坪が200万前後、最近では250万円前後で200万円未満は
道路が極端に狭い土地や、土地の形が変形の物しか見かけないですね。
マンションは用地を仕入れて、設計して、竣工するまで2〜3年です。
用地仕入れが30％騰がれば、分譲価格は10〜20％は騰がるでしょうね、
それが出来なければ、その分占有面積や共有部分の面積を削るしかないでしょう。
タワーマンションの方が、各部屋の土地の持分が少ないから分譲価格への
影響は少なそう、これからはペンシルタワーマンションも出来るかもしれないな。
>>89
うーん、とりあえず、このヘンをお読み下さい
地価熱狂の現場を歩く 物件奪い合い、地上げも復活
（AERA 2005年10月17日号）
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200510180255.html
>92
都心の普通の住宅地でも駅に近いと、高さ規制、日影規制もない場所がいくつもありますよ。
容積率も400％、500％があるんだから、ペンシルタワーも出来なくもないでしょう。
現在でも普通に15階建てくらいは、建設されてますから。
通常タワーマンションは高さ60m以上、20階建て以上を言います。
15階くらいはタワーでなく、商業地域は高さ・日影規制はないですが
容積400、500％では高層マンションは建てられません。
（物理的に建てられないのではなく容積が不足という意味）
>97
騰がった物は必ず下がりますから、そうも言えます。
でも今後10年間程度はないでしょうね。
2極化だと思いますよ、いいところはドンドン値上がり、
ショボイところは、価格維持かドンドン値下がり。
本来物件の価値なんてそんなものです。
中古マンションの価格推移がいい例です、築年数以外にもマンションによって随分違います。
たしかに、中途半端に高い8000万円の物件は、湾岸には買わないかもしれないな。
売れ残ったらどうするんだろう？大安売りか賃貸にでも出すのかな。
マンションの分譲価格は都心に限っていえば値上がりしてますよね。
いま仕込みに入ってるマンション用地もほんの２年前の２倍３倍は
あたりまえということですから、今後売り出しになる物件の価格も
７０㎡くらいのもので１０００万から２０００万円くらい高くなり
ますよね。
あるいは、平均面積を１５％くらい減らして値上がり感を緩和して
出してくる。
一方で買う側も、株が上がったりしてますから、そのぶん資金がで
きてますから。
反対に金利はもうすぐ引き上げられますから、ローンを組む人は
予算不足になりますよね。
いずれにしてもたいへんなのは、持たざる人々。
金利は、購入者だけではなく、デベロッパーにとっても負担になる。
資金調達コストがあがるので、その分、マンションの価格に
転嫁されることになるでしょうね。
それが本格的にきいてくるのは、もう少し先だけれど
購入者の間で先高感が高まれば、デベロッパーは当然商売だから、
前倒しでマンションの価格をあげてくると思う。
というよりは、すでにあがりはじめているということか。
そんなことはないでしょう。
姉歯建築士の問題があってから、マンションは売れにくくなってきています。
デベは何とか売ろうと必至で、結構な値下げをしていますよ。
物件によっては一声、５００万円も下がったところもあるそうです。
買い急がないで１年ぐらいは様子見しても大丈夫でしょう。
上がる上がると言っているのは、売れないデベだけですよ。
騙されないように気をつけましょう。
↑ 売れにくくなってるのは中小、弱小デベの場合のみ
大手で売り急いでるとこはほとんどないね （＾−＾）
大手は上がる、上がるって言わなくても上がってから
売ればいいからね
資金力がものを言う
売れているのはごく一部の大手のみ。
そういう意味から、これからはどんどん値下がりするでしょう。
大手だから安心だと思うほどおめでたくはないが、
少なくとも中小のデベは最初から候補外になりましたね。
三井（パークコート）・三菱（パークハウス）・住友（よく知らない）
東建（ブリリア）・野村（プラウド）くらいしか検討しなくなりました。
同意！
オレも三井・三菱・住友くらいしか今検討していません。
検索もこれまでは地域、予算等から探してましたが
現在は上記各社のＨＰで探しています。
三井で都心だった、パークコートにしておけばいいと思います。
鹿島・大成・大林・竹中かな。
そうすると、予算としてはファミリータイプだと
最低７０００−８０００万円くらいは
見ておいたほうがよいね。
パークマンション、グランドヒルズ、プレステージあたりに住める人が、幸せなんだろうね。。
パークコートやパークハウスは、ワンランク下ですね。
>トップ３以外は中古になったときの下げ率が大きいですから、なるべく鹿島や大成を選ぶと良いでしょう。
それはないでしょう、ちょっと言いすぎですよ。
あまり、聞いたことがない話ですよ、素人の願望でしょうか？
マンションは、施工よりも立地と、地域性なのは常識ですよ。
まあ、同条件なら大手に越したことはないですが、中古のチラシに大きく宣伝していないですよ。
数名の社員が施工管理をしているだけで、実際に作っているのは下請けですから。
施工会社は大手を選ぶ方がいいし、
不動産会社も大手の方がいいと思いますよ。
マンション価格の今後ですが、じりじりと上げてくるでしょうね。
特に都心は供給不足です。今出ている大規模を例にとると、
今後は豊洲（都心と言えるかは微妙な立地だが）のみ。
あとは東雲や有明となるので、都心とは言えないでしょうが、
その辺りでも値上がりは必至でしょう。
今や、城東や千葉（松戸や船橋など）までも、全て値上がり傾向です。
都心や都心近接地では広い纏まった土地は、現状及びこれから先もあまり期待できません。
現在は、土地は全て入札で、価格は路線化の2倍、3倍は当たり前です。
不動産会社の経営は、自転車操業です。土地の仕入れがなくなれば
おまんまの食い上げです。価格が高くても、商売する以上、土地を購入
せざるを得ない、というのが本音ですね。
都心及び都心近接地域では、供給不足、土地価格の高騰、という要因により、
マンション価格が上がるのは避けられません。
ただ、このままあがり続けるとは思えません。
だれかが、ババを引く時があるのだろうと思います。
それが、いつなのかは、誰も分かりません。
>>117
長谷工は、コストダウンマンションが得意。内装、設計とも
コストダウンしています。勿論強度はちゃんとしてますよ。
それ以外でというところです。
例えば、高さも超高層制限（60m以下）ぎりぎりの19f〜20fというのが得意。
そのため、階高を抑えるために、直床工法です。更に直床はコストも安い。
超高層ギリギリで、戸数を増やし、工法も安く仕上げる設計は
コストダウン以外にありえません。
では、販売価格はどうでしょうか？安いと思いますか？
私は相場並みの価格だと思います。決して安くはないと思います。
ただ、土地の仕入れ、設計、施工、販売まで一環してできるのは
長谷工のみ。そこは評価してもいいけど、私は長谷工物件だけは
買いません。
同感。長谷工をスーパーゼネコンと同列に並べるのは理解できないです。
長谷工がかかわっているというだけで検討対象からはずした（検討するだけ時間のムダ）のは私だけではないはず。
多くの制約の中、すべてを他社がやらないギリギリのところでこなしコスト削減を追求し続ける
企業姿勢は否定しませんが、それが消費者のためになってるとは思えないです。
環境への配慮や周辺地域との融合等、大規模集合住宅を手がける上で必要な視点が決定的に欠如している
ように思えます。そこを購入する住民もまた等しく「立地がよく施工に問題はなさそうでお得だったから」
と住宅を選んでいるようにみられるのは、ちょっと自分には耐えられないかなと。
最近のを見てると、長谷工は格安じゃないでしょ？
少しだけ条件のよくない場所に、こなれた技術で堅実な物件を作り、
ぎりぎり納得できる値段で売ってるわけで。
「当たり」はないと思うけど、「ハズレ」もないだろうなというのが私の感想。
技術水準はタワー物件なんかも手がけている中堅どころのほうが上だろうし、
スーパーゼネコンと比較できないってのは同感ですが。
もうマンションは完全に供給過剰です。立地の利便性が悪い所はどんどん資産価値が落ちています。「ババ」を引かない為にもマンションの本来であるアー＊＊ティーな場所で最寄駅から徒歩８分以内をお薦め致します。
23区の多くの場所は、地下鉄等の交通網の発展で最寄り駅10分以内になったそうです。
最寄り駅10分以上のマンションを買うのは、よほど利点がない限り、あえてブスなお嫁さんを
もらうのと等しい気がする。
日本人ははっきり言って新しい物好き、成熟社会では新しかろうが、古かろうが
立地の良いところに住みたがるのが、人間の常ではないですか。
銀座のテナント料が高いのも、限られた住所の立地を多くの業者が争っているからでしょうね。
わざわざ自分に理由を付けて、言い訳をして郊外住みたがる人も多いけどね、デベの最良のお客だよ。
>>最寄り駅10分以上のマンション
でも、高級住宅地って、けっこうそういうところが多くないですか？
よく知りませんが、広尾とか。
山の手線内だと、むしろ10分以上の立地の方が、高いような。
長谷・・さん、つくりが安っぽいんですよねぇ。
ＰＣＴが、部屋によって大きく価格差をつける戦略に出たみたい。
全体としては上がる、でもあらゆる意味で２極文化の時代、安いまま残る部分も少しはあるでしょ？
２６０万円／坪なんて都心で考えれば安いでしょう。
でも、豊洲でこの価格というのもボッタクリですね。
同じような背景、環境（ドッグ跡）の横浜コットンハーバーは１６０万円／坪ですよ。
あちらはJFE＋三菱＋野村ですが。
>>135さん
山手線各駅の分譲坪単価の相場（徒歩8分、75㎡の平均）内側外側関係なく基準階、位置
内側、高層階なら15％増ぐらいでしょう。（住まいサーフィンより）
田町：229万円 品川：225万円 目黒：237万円 代々木：255万円 恵比寿：271万円
高田馬場：224万円 目白：244万円 池袋：228万円 大塚：207万円 駒込：223万円
田端：188万円 西日暮里：176万円 西日暮里：167万円 上野：182万円 秋葉原：230万円
総武線
信濃町：262万円 飯田橋：251万円 お茶の水：251万円
メトロ丸ノ内線
新大塚：225万円 茗荷谷：237万円 本郷三丁目：251万円 四谷三丁目：266万円
新宿三丁目：252万円
メトロ有楽町線
東池袋：217万円 江戸川橋：227万円 市ヶ谷：289万円 麹町：303万円 銀座一丁目：323万円
その他ご参考
横浜：170万円 川崎：157万円 板橋：191万円 浦和：149万円 大宮：158万円 千葉：133万円
PCTって、高いんだね、都心に比べてどういうメリットがあるんだろう？
低金利政策の緩和が発表されましたから、マンションの価格は下げ方向に転換するでしょう。
後、３年程待てば１割程度は安くなるのでは。
マンションは2極化するんでしょうね。
3年前坪200万円前後で仕入れられた土地が、昨年は260万円前後なんだから、
安くするには、グレードを下げるか、共有部分を思い切って削らないと、事業にならない。
豊洲が都心だとすると、月島、佃島、築地、晴海も都心になりますよ。
住民には失礼ですが、手前みそもいいところだと思います。
皇居、銀座からの距離で判定すると、東京湾の海上も都心になっちゃうよ。
池袋から急行で1駅目の石神井公園は、都心なんでしょうか？
月島、佃島、築地は都心でしょう。
都心といっても、いろいろありますから。
晴海から向こうを都心とは、言えないでしょう。
数年前から勝どきに住んでいる者ですが、
私は都心居住のつもりでいます。
ただ、古くからの住民の皆さんには、
都心という意識はまるで無いとのことです。
その辺のギャップ（住民意識も街並みも）があるところが、
この辺りのまちの良いところかもしれませんが。。。
都心の定義は純粋に宮城からの距離でしょう。
新宿や池袋は都心ではありません、ましてや石神井公園なんて、
でも月島、築地、八丁堀はまさに都心ですよ。
私も145さんと同じ山手線の内側と駅の周辺と思っていました。
でも都心という意識も最近までありませんでした、子供の頃はまだ人口が多く
アパートも長屋も残っていました。
郊外にはまだ畑が多かったので、郊外が新興住宅地として、発展してきてから
比較論の中で、都心かと思うようになりました。
山手線の駅を利用している古くから住民は、区別してます、山手線の外側と内側を。
駅の外側は、何となく風俗は多いような気がします。
都心→東京23区→郊外 との区分けでしょうね。
確かに湾岸も埋め立て地で、江戸時代から埋め立てが進んでしますが、
あくまでも人間が作った人工の街ですね、昔は工場や倉庫地帯でしょう、住宅に利用されるとは
考えもしませんでした。
豊洲が開発されたと聞いて驚きました。
ただ1つ言えるのは、人工の街ですから町並みは確かに整然としていますね。
混乱するからやめましょう、何だか話が横道にそれてきましたね。
都心の範囲を議論するスレではないでしょう？
都心9区という限定された区域の住み心地、悪いところ、良いところをなんじゃないの？
やはり都心は、文化施設の密度、商業施設の密度は比類無いものがあるね。
自動車を使わない人達には便利だと思う、お年寄りも。
反対に駐車場の数は圧倒的に少ないし、渋滞するのは当たり前だから車好きには向かない。
ガソリンスタンドもけっこう廃業が目立つよ。（これが原因で石油ヒーター今年からやめました）
竹橋から護国寺までのルートに、ガソリンスタンドが1軒しか残ってないそうです。
外国のように、3人以上乗車していない個人の自動車は規制して欲しいと思います。
↑
スレ違いだよ。
>>149
確かに原義的には都心というのは茅場町−新橋−虎ノ門−竹橋ぎらいの範囲なんだけどね
こと住宅に関しては、この範囲じゃ売り物がほとんどないわけですよ
あと住宅系の不動産では、物件をカテゴライズするために
だいたいは山手線のターミナル駅から伸びる沿線ごとに分類するわけ
だけど山手線の内側と中央区あたりは地下鉄で路線が入り組んでいて
沿線という分類がちょっと馴染まなくなる
そこで千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京（場合によっては豊島も）は
昔は物件数も少なかったこともあって、全部まとめて「都心」と便宜上括っていたわけ
最近は物件数が多くなって、湾岸系の商品と山の手系の商品を
同じ「都心物件」と呼んでいいの？なんて感じにはなっているけど
都心談義はもういいから、もとのお題に戻ろうよ。
定義なしには、スレそのものが成立しないと思われ...
>136
パークシティ豊洲が２６０万円／坪で、横浜コットンハーバーは１６０万円／坪だからと言っても
単純比較は無理があるでしょう。だって分譲された時期が全然違いますよ。
横浜コットンハーバーが販売された時期は、今となってはマンション価格の底値だった時期です。
ちょうどその頃私が買った都心３区マンション（もちろん山手線内側）は２６０万円／坪でしたよ。
そして、今中古で売りに出しても分譲当時の価格の１０〜１５％アップで買い手が付くと、業者に
言われました。
スレタイの「都心のマンション分譲価格上昇するの？」に対する答えとしては、少なくとも現在は
上昇中でしょうね。（将来に関しては色々な意見があるでしょうが。）
都心マニアにはうんざり。
157さん
そういうスレなんだから、嫌なら見なければいいと思いますよ。
まさか、都心住まいじゃないよね。
品川ナンバーも、範囲が広いね、都心と一昔前の郊外か？
じゃ、鮫洲が都心中の都心ですか...
まあ確かに鮫洲が中心ではないですが。
23区の中では都心区と城南地区がイメージ的によろしいかなと。
都内の人気スポットは、ほとんどこの地区にありますからね。銀座や六本木、青山、表参道など。
さらに新しい人気スポットもここの地区からほとんど出ていますね。
中目黒や代官山、恵比寿など。
やはり城東や城北地区とは違うでしょ。
お台場みたいに大化けするエリアが城東や城北地区に出れば良いんですけどね。
楽しめ、しののめエリアはどうですかね？
豊洲も東雲も30年後には、開発が終了して都心と同じ、老人の町になるでしょうね。
多摩ニュータウンのように。
一昔前は、工業地帯と倉庫でしょう。
可能性として高そうなのは、現在環境が芳しくない城東かもしれない、土地は空いてるから。
埋め立て地が都心なら、未来は千葉の木更津方面まで都心になったりして？？
洲というのが、川の土砂が堆積してできた、河原の親玉みたいなイメージなのがわるいのかも。
あと、地域の開発自体が、マンションや家を売るための一時的な魅力づくりというか、いわゆる豪華共用施設の拡大版という感じがして、最初新しいうちはよくても、ほどなく寂れそうな懸念をもってる人は多いとおもう。
千葉の人が、東京の住所が欲しくて買いにくるんですよ。
で買えない人は、新浦安あたりで拾うシステムになっている。広いぞーとか自慢するわけ。
（実は狭いマンションは全くない地区なんだが）
住まいサーフィンの沿線相場だと豊洲は、坪単価177万円となってます、
営団赤塚、横浜と同程度だね。
260万円なんて、どんな付加価値があるんでしょう？？
バブルの頃の千葉のチバリーヒルズも、周囲と比較にならないくらい
高価格だったけど今は・・・・
夢から覚めた10年後は、お買い得になりそうだからいいんじゃない。
品川のタワーも同じような気がするな。
>>169残念ながら豊洲という地名は知っていたけど、こんなに開発する予定であるということは全く知りませ
んでした。
また豊洲という場所に魅力を全く感じないのですが、たまたま大規模マンションができるというので知ったく
らいです。
私は、城南地区に住んでいますが、そちらに行くところというとディズニーや葛西臨海公園、ぐらいしか思い
当たりません。（全部同じ地域にみえてしまう・・）
169さんのような城東地区に住んでいる人は都心地区や城南地区の人気スポットに来ることはあったてもこち
らから、豊洲地区に行くことはよっぽどうまい開発しなかったらないんじゃないですか。
177さんもわけがわからないこと書いちゃだめですよ。そこが都心地区と郊外地区の差ですよ。
値段が高いだけでは、まったく都心地区などにはなりません。
多分今後も豊洲地区の開発を知らない人にとって、全く興味のない場所になると思いますよ。
豊洲は大型物件は年1のペースで3年連続ででてきましたが、大体10万/坪/年の
ペースで値上げされています。 住まいサーフィンの物件相場のページですが、
ここ数年更新されていません。 特に都心3〜6区の実勢相場とは大きく乖離した
数字になっていると思います。
目黒、品川の一部は入ると思いますが、世田谷はね。。
世田谷は、都心ではなく、郊外の高級住宅地＋下町 だからね
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
