The Center Tokyo

区役所に電話をして確認したところ、40m地区とのことです。
竣工後は既存不適格になります。ただ非合法ではありません。
建て替えの場合、公開空地などの関係で3倍の高さが認められる
場合もあります（認められるかどうかはその時になってみないとわからない）。
つまり120mまでは大丈夫ではないか、と思います。

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追記
>>つまり120mまでは大丈夫ではないか、と思います。
というのは、私の個人的な考えで、大丈夫じゃないかもしれません。
それと、現状は、3倍を適用したから現在の高さになったわけではなく、
この4月以降は40mなんだけれど、3月31日以前に着工しているので、
絶対高さ制限に縛られずに工事しているので、現状の高さになっているということです。
（敷地は道路側が40m地区、内側は30m地区で、タワー棟は40m地区）
ちなみにThe Center Tokyoは約125mです。

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既存不適格なのに、購入検討者に事前にそれを告知しないというのは、
ちょっとひどいなという気もするのですが、みなさんどうお考えでしょう。
重説段階で告知されても、じゃあ契約を辞めます、なんてことできるのかしら。
そのうち、既存不適格物件であることを隠蔽し販売した、なんて話題になったり。
あるいはどなたかMRで既存不適格の告知を受けた方はいらっしゃいますか。

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建て替えができないことばかりが話題になっていますが結局38階もの高層建築物は取り壊しができないことをお忘れではないでしょうか？？壊したくても技術的に壊せないなら建て替えなんて気にしなくてもいい気もします。
それより売りに出した際、買い手がローン組めないって本当なのでしょうか？ただそれなら新宿区内の30〜40m以上のマンションすべてそうなってしまいますが・・・・・

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取り壊しができないって本当ですか？

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建て替えというだけでなく、
地震などで建て直しを余儀なくされることもあるでしょう。
その場合、震災復興の名目で高さ制限が緩和されればいいのですが、
（神戸では緩和されました）
かならずしもそうはならない場合もあります。
特に高層化がすぎると、やはり危険だということで、
同様の階数を維持できない可能性もあります。

ローンについては、
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021212A/
や
http://www.interq.or.jp/japan/office-s/index.html
にも書いてありますね。ただしこれは高さ制限のせいではなく、
容積率などが多いように書いてありますね。
現状の高さ制限については、先日施行されたばかりまだデータはないのでは。

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確かにマンションにしてもオフィスビルにしても高層建築物って取り壊されたって聞いたことないですよね？？

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NYのツインタワーは取り壊されたわけではないが、壊れました。
なので、建て替えは必ずしも自主的な取り壊しだけとは限らないと思います。

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既存不適格であることは、資産価値には影響するのでしょうか。

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最新の条例に対して、どうなのか詳細を把握していないなんて
あまりにもお粗末な売主。
リセールバリューが下がるのは確実なのに
販売価格は下げない。
そのリスクの負担は全部購入者もち。

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age

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私も今購入を考えている一人ですが、値段から見ると部屋の広さや重厚なインテリアなどは四ツ谷のゲートタワーよりはずっといいという印象をうけました。ただ、周りが少々閑散としているのが気になったのと、お店があまり周辺にないのが気になりました。将来の周辺の開発が気になるのは事実ですが、今すんでいる住まいも以前は聞いていなかったが近所にタワーマンションが建ちますし、道を広げる工事をするという決定も出ましたし、町は生き物という感はありますね。

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さて高さ制限による既存不適格建築物問題ですが、リセールバリューが下がるとは言いきれないのではないでしょうか？？建て替えができないという意味ではデメリットですがそれをいいだすと新宿区内の30あるいは40mを越えるすべての既存建築物がこれに該当してしまいます。

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条例には適応除外という特例があるので、全部が該当する訳ではない。
しかしこの物件が適応除外ではないという事はハッキリしている。
とりあえず条例をシッカリお読みになった方がいいのでは？？

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>156
全てではないです。
規制前の物件。規制外の所あるし。

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ここの土地は、西側（外苑東通り側）は絶対高さ制限40m地区で、
東側は30m地区になりますが、建物はきっちり40m地区に収まっています。
これは将来的ななんらかの対応を考えてのことだと思います。

159さんの言う「特例」が認められれば、
40m地区なら３倍の120mまでの建物が可能となり、
それほど困ったことにはならない……という判断が
敷地計画には反映されているようですね。
まああくまで「特例」が認められればの話ですし、
同じ条例がまだ存在していればの話ですが。

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ここって管理費はどのくらいなのでしょうか。
駐車場については資料をもらいましたが、
管理費については資料がありません。
豊洲みたいにすごく高かったら、ちょっと考えてしまうかも。

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最近、タワーマンション中心に検討中です。区の友人から聞いた話しですが、そもそも都心のタワーマンションの多くが総合設計制度を利用しているので、同規模、同形状の建物が将来建てられる保証はどこにもないんですって。すなわち、タワーを購入した人は、多かれ少なかれ、そういうリスクを負うということ。又、区の方針もしょっちゅう変わるので100年後かいつか分からないけど将来の建て替えのことなど心配していたらどこも買えないですよね。良さそうなマンションなので週末に見にいってきます。

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総合設計制度を利用していることで可能となる物件と、
駆け込みセーフで着工はOKでも、竣工後は既存不適格物件になるということは、
似てはいるけどちょっと別のことなのでは。

ここは（上にも書かれていましたが）悪いところも良いところもハッキリしていて、
そういう意味では検討のしやすいマンションだとは思います。
要は、そうしたマイナス面が個人的に割り切れればなかなかよい物件だと思います。

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マンションが建替えになるのは未曾有の巨大地震がきた時でしょうか。
関東大震災レベルでは建替えにならないでしょうし（建築基準を守っていれば）。
あとはテポドン、飛行機が突っ込む・・・・ぐらいでしょうか。
電車が突っ込んでもマンションは倒れないぐらい頑丈ですし。
老朽化による建替えが一番現実的ですが、100年コンクリートって100年もつんですよね？
私は生きていないと思うので気にならないですね（笑）

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100年コンクリートが100年もっても、コンクリート以外のものはもたないので、だめですよ（笑）

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100年もつかどうかは実際のところ100年たってみないと判りませんよね。
条件を厳しくするとかで100年分の負荷をかけるのでしょうけども、
100年もった100年コンクリートってのがないからこれは話半分に聞いておいたほうが
いいような気もしませんか。

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100年っていうけど、コンクリは基本的に雨には弱いし、大小の地震は起こるだろうし
風で建物にはいつも不可がかかるだろうし・・・・かなり怪しい

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　購入希望ですが、色々なマンション本を読んで若干不安も出てきました。話題にあった既存不適格もそうですし、「耐火用」と銘打って戸境壁は間柱を石膏ボードではさんでロックウールを詰めた乾式工法なので、隣家の音がかなり漏れてきそうです。またやたら下がり天井が多いような気がします（どのタイプも）。マンション本の読み過ぎかもしれませんが、なんだか耐震とか以外の構造に不安を抱いています。

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>>乾式工法なので、隣家の音がかなり漏れてきそう
これはたしかにそうかもしれませんね。ただ、多くのタワーはこの方式ですが。
>>下がり天井が多いような気がします
これは他のタワー物件と比べたことがないので、よくわかりません。
でも上記二つの懸念は、お金があれば別の物件を選ぶことで解決できます。

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そりゃそうでしょうね。

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施工主のチェックが甘くて
海砂利使われるとアウトらしい。

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結局、売主が信じられるかなんだよな。耐震偽装といっしょ。でも万が一なにかあってもこの三社なら賠償できるな。何十億（何百億？）だろうが三菱一社でも大丈夫だｗ

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今日の折り込み広告で見ると一部価格上げるようです。
ホームページもいつの間にかルームプランで見れる住戸が減らされてます。
これも価格上げの準備ですかね。

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>>折り込み広告で見ると一部価格上げるようです
ん？　変わってないと思うけど。
変わってる？　見つけられませんでした。

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土日、モデルルームに行かれる方、いらっしゃいますか？

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けっこう年配の人が多かったみたいです。50代かな。
子供が大学生くらいでしょうか。
三人連れのファミリーがたくさんでした。
あとは30代中ばくらいのDINKSでした。うちもそうですが。

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てっぺんの3億円は、もう売れたね。
この前、年配のご婦人が、部屋のオプションの話をして、
具体的な金額で契約の話をしているのを、MRで偶然耳にした。

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しかし、既存不適格の建築物をいともたやすく購入されるとは、たいしたもんだ。
そんな金持ちになりたいワン。でも、既存不適格。

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年配のご婦人だから、数十年後に問題になる既存不適格は関係ないと思われます。
それに三億円の部屋が買えるんだから、やっぱり既存不適格は関係ないのでは。
途中で飽きたらさっさと他に引っ越せばいいんだし。

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というか、最初から38階の計画だったのを、
反対されるのを織り込んで、最初は41階と発表したのでは。
ちなみに投稿41では、当初は44階だったとありますけど。

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国防上、自衛隊を見下ろせる部屋は、防衛庁が買い占めた方が良いと思うが？
買い占めるには、少し値段が高いかも。

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あ〜〜〜　阪神だめ！！！

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↑　失礼しました。間違いです！

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四谷三丁目の住友のタワーマンションも最初は２９階の予定が、近隣の反対運動で、２５階になｔｔ

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すいません。191です。やり直し。
四谷三丁目の住友のタワーマンションも最初は29階の予定が、近隣の反対運動で25階になった。
高い価格付けのできる高層階を削られたので、もう利益でないよーと荒木町の飲み屋で三井住友建設の人は愚痴っていた。
実際、分譲価格は当時は割高な水準だった。
しかし、不動産価格が上昇に転じた今となっては買いだったな。

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今のマンションはみんなそうなのかもしれませんが、
オーダーで間取りが変更できたり、
洗面所の床材質を三種類からセレクトできたり、
ニッチを好みの場所に設けたりすることができて、
ちょっと楽しそうです。
ただ、オーダーの申し込み期限がけっこう早いので、焦ります。
まだ物件価格も正式に決まっていないのに。

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大日本印刷の再開発について

新宿区新聞2005年11月25日号1面 大日本印刷が５㌶の再開発構想
http://shinjuku-shinbun.co.jp/20051005/0511251.pdf

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蛇足ですけど
新宿区の物件を検討するんだったら

新宿区新聞
http://www.shinjuku-shinbun.co.jp/

はチェックしておくと良いかも

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>196
産まれてからずーっと区民ですが、この新宿区新聞の存在は知りませんでした。
おもしろいですねー。
納税している我が土地のニュース、遅まきながら今からじっくり読みます。

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新宿区新聞読みました。
これは大変面白い新聞ですね！
ただ
http://www.shinjuku-shinbun.co.jp/20051005/0602152.pdf
を読んで既存不適格がまた不安になってきました・・・
荒木町の高層マンション、住友は断念したのですね・・・・・

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懸念されているThe Center Tokyo東側の倉庫地帯ですが、
市谷本村町・特科車両隊　11,186平米　平成20年度に建て替え
市谷本村町・東京倉庫　232平米　平成20年度に建て替え
ということが決まっているようですね。ソースは新宿区新聞です。
なので、The Center Tokyoの東側低層階は注意が必要かもしれません。

多少未確定のところもあるようですが、
平成20年度には下落合のおとめ山公園隣接の
財務相他官舎跡地12,690平米の広大な土地が民間に売却されるようです。
きっと目白ガーデンヒルズどころではない、
超のつく高級マンション地帯になるのでは。

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このマンション購入を検討しています。
新宿区新聞を見ました。
東側の建物の古さが目立ったので何か出来るのではないかと思っていましたが、
やはり建て替えの計画があったのですね。
広い敷地なので高層ビルが出来ると東側はかなりイメージが変わってしまうでしょうね。
ただ区の高さ制限が施行され、それほど高い建物にはならないことを願うばかりです。
実際のところどの程度の高さになるのでしょう？

平成２０年度に建て替え予定ということは、ちょうどこのマンションに住みだすころに
工事ということで騒音も気になりますね。

以前どなたかが投稿されていましたが、このマンション周辺は道路の拡張工事や
周辺地域の再開発計画が多いので数年騒音に悩まされる可能性が高くちょっと懸念材料です。

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>>205さん
市谷本村町・特科車両隊は物件東側の駐車場を含む、機動隊の施設ですので、
このマンションのことではありません。
住所でいうと、新宿区市谷本村町7-1ですので真東隣になります。

西側エリアについては、南東角を検討しているので、
気にしておりません。

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この物件がかなり気になっています。でも子供がまだ小さいので気になるのが環境と校区です。購入した場合はマンション前の牛込仲之小に通学させることになるかと思いますが、この小学校に関しての情報（評判や学力レベル等）をお持ちの方はいますか？　ちなみに共働きなので学童保育も利用することになります。教えてください。

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たぶんMRの販売員に聞いても、しょうがないのでは。
竣工後、既存不適格であることは決まっていることで、
デベに聞いても聞かなくても、事実は事実です。
（事実とは言え、2年後の話ですが）
説明すべき重要事項に当てはまるかどうかは、よくわかりません。
ただ違法建築というのは、ちょっと違うと思うので、どうなんでしょう。

私自身はデベに聞いて、既存不適格の件は確認しております。

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東側の特科車両隊について営業に尋ねましたが建て替えはデマ、とのこと。
警視庁から建て替え計画は無い、との確認を取ったそうです。
こうなるとネタ元の新聞の信憑性に疑問符が付きます。
「持科車両隊」って誤字を載せてるし、、、、怪しげな感じですね。

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デマですか……。
ただボロボロの廃屋みたいな感じなことはたしかなので、
そのうち建て替えする可能性は高いと思いました。
あそこにそのまま廃屋もどきを残しておくのは、もったいない。
あと、北側1本隔てた向かいに、民間の倉庫（？）もありますね。
あれもそのうちビルかなにかになりそうな予感も。
理想をいえば自衛隊・警視庁設備全体が
公園にでもなってくれればいいのだけれど。

ところでパークコート市谷仲之町IIでなにか情報がある方、
いらっしゃいませんか。

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パークコート市谷仲之町Ⅱのことは直接住友不動産や住友不動産販売に
お尋ねされたらいかがですか？もしくは新しくスレッドでも建てられたら？

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たぶん住友不動産や住友不動産販売に聞いても、
教えてくれないと思いますけど。なにせ三井ですから（笑）。

すぐ近くの物件ですし、同じ時期の竣工ということもあり、
なおかつ売主も同じ名が連ねてあるということで、
それほどここで物件名が出ることが不自然とは思いませんが。
パークコート市谷仲之町Ⅱの発表の時期によっては、
The Center Tokyoの検討の仕方も変わってくると思いますし。

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立地近くにゴミ処理場ができるって本当ですか

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<<215
まさにこのマンションの敷地にゴミ処理場ができる予定だった。
しかし、新宿区が計画を中止（豊島区にゴミ処理を委託し続けることになった）。
だから安心してくださいな。

近隣住民としても、超高層マンションが建つのは嫌だけれど、ゴミ処理場よりは遥かにマシだしという、微妙な感情あり。

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マンション敷地にできるという話だったのですね、てっきりマンション近くにゴミ処理場
ができると思っておりました。ありがとうございました。

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曙橋から現地まで歩いてみましたが、けっこうきつい上り坂が続きますね。
車でしか通ったことがなかったので、ちょっと油断してました。

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あの坂できついでしょうか？私はぜんぜん気になりませんでした。
ただ足の衰えた方には厳しいかも知れません。やっぱり実際に歩いてみることですね。
徒歩４〜５分にスーパーが３つあって、一応？商店街もあるし
利便性は意外と悪くないですね。

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この物件の開発経緯などは

　　市谷本村町マンション計画

でググるとまちＢＢＳの地元スレッドなどがヒットしますよ
地元ではわりと有名です

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３社の営業マンの配分ってあるのですか。ＭＪの営業のＭ本さんってどうですか。

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どうですかって、どういう意味？
できれば一緒にお食事したいとか？

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営業さんもやっぱり三社から出てるんですよね？当たり前か…
なんだかモデルルーム全体の感じ・雰囲気がよかったので、営業さんへの印象も
非常によかったです。221さんは「Ｍ本さん」へ好印象だったんでしょうか？
それとも…？

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221です。営業さんは良かったのですが、各社の力関係があるように思います。
やっぱりＮ社が一番、力を持っているのですか？

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そんなこと聞いて、いったいどうするんでしょうか。
わかる人が見ればすぐわかるような仮名を掲示板に書いて、
意図不明の質問をしたかと思いきや、
一転、今度は力関係がどうとか……。
質問するならするで、質問の内容と意図を、
不特定多数の人にもはっきり分かるように書いたほうが良いのでは。
それと半分実名のような仮名を出された人の迷惑にも配慮しましょう。
221さんは全体的に意図不明瞭でなおかつ他人への思慮が足りないと思います。

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The Center Tokyoの外苑東通りをはさんだ通り沿い西側には、
15階建てくらいのマンションが二棟建つようですね。
真西ではないので、ぎりぎりお見合いはセーフ？かな。
でも低層階はちょっと気にしたほうがよさそうですね。

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先日、警視庁に尋ねたら、
やはり東側の機動隊施設は、建て替え計画があるとのこと。
あのボロボロさ加減を見れば、ある意味当然かもしれません。
ただし、平成20年かどうかは現時点では答えられない、
階数についても、近隣住民にお知らせするほど具体化していないので未定、
とのこと。

おそらく30m高度地区なので、7階くらいではないかと私は想像しますが。

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ちょっと誤解を招く言い方だったので、訂正します。
建て替えの予定はあるが、具体的な計画は（今のところ）ありません、
ということです。
デベの営業さんを嘘つきにしてしまうのは、ちょっとしのびなかったので。

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すいません、補足です。‘4月30日読売ウイークリーのマンション格付け
での４点半高評価‘は、‘５点満点中の４点半です‘を入れ忘れました。失礼しました。

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229さん
反響の度合いを反映したものですか。
また、野村が安売りしないというのも知りませんでした。
助言有難うございます。
もうタワーマンションの需給は飽和気味なんでしょうかね？
それとも、最近の地震続きで人気に陰りでも出てきているのでしょうか？
宜しくお願い申し上げます。

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以前ＭＲで知り合いました他の購入予定の（購入予定の階は違う）方と電話で話しました所、
彼らは最終価格が予定価格より高くなっていたとのことでした。
これは推測の域を超えませんが、（部屋毎の）人気の度合いにより価格の強弱を
付けているのでは（当たり前か？）、彼らは想定価格より６％近く高かったとのことで、
本日ＭＲへ足を運んだそうで確認されたそうです。暖かい気候も相まりＭＲは大盛況とのことでした。

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当初の販売価格は顧客の反応をみるためだから、あまりそれを基準にしても。。。

本物件は、訪問者は多いが実際に購入までいく層はそれほど多くないこと、
またなんといっても400戸という大規模なので、売れ行きは仮に良いとしても、
完売までには時間がかかるはずです。
当初から簡単に売れるなら、野村がわざわざ三井や三菱とジョイントで組みません。

やはり安い低層が人気のようですね。そうでないと一般人には手が届かないですから。
うちにも結構電話とDMでの勧誘がとても多いです。

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ただ西側低層階は、容積率にもよりますが、
最大40mくらいのマンションが建つ可能性もあるので、
どうなんでしょう。しかも外苑東がうるさいし。
東も低層階はお見合いですね。
むしろ中層階以上のほうがお買い得感が高いような……。
この地域で90平米を8000万円台で買えるというのは、
今後あまりなさそうですし。

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　私も土曜日の構造説明会と価格発表を聞きにＭＲ行きました。構造説明会はいつのま
にか施工者じゃなく、販売担当ヘッドがするようになったんですね。できれば施工者か
らの話が聞きたかったです。
　価格については私は従来から聞いていたものと変わりませんでしたので、やはりタイ
プによってばらつきがあるように思われます。ただ階数による価格のアップダウンが意
外と小刻みだった印象です。これは逆にいえば、階数の上下による眺望変化が少ないと
いうことなのでしょう。
　尤も、野村不動産のことですから、この価格を見て改めて要望書を出し直した状況を
見てから、最終価格を決める時にあげてくる可能性は否定できません。ただ、私の印象
では地所と三井不動との三社ジョイベンである分、いつものような乱暴な価格変更はし
そうもない印象を受けました。
　同時に山手線内のいくつかのタワー物件を見ていますが、やはり400戸の販売は楽で
はないように感じました。

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野村不動産って他の近隣タワーの書き込みを見ても、
あまり評判がよろしくないようですが、そうなのでしょうか。
いままでプラウドを検討したことがないので、
よくわからないのです。
いままではブリリア（東京建物）パークコート（三井）パークハウス（三菱）しか
MRに行ったことがありません。

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億近い一世一代の不動産購入なので悩んでいます。
ここのいい所：都心の立地、タワー（新宿区高度制限前の基準）、豪華な内装の割りに価格が多少割安。
心配する所：市ヶ谷から遠い（曙橋のみ）⇒車が必須、既存不適格（？）、間取りがイマイチ（ＬＶが狭い様な印象）、２キッズルーム等の設備偏り。
色々ＭＲを見ましたが、水道橋と大崎とセンターがほぼ同価格330万円、ＭＭフォレストは240万円
とあります。これから出るであろう都心物件は、赤坂、虎ノ門、四谷三丁目などどんどんと坪単価が
400万台、500万台と強気、金利も上げ基調で乗り遅れを心配。
やはり、さいごの買い時に近付いているのでしょうか？
皆さん如何でしょうか？

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