The Center Tokyo

自衛隊の方向にミサイルが発射された件ですが、
当時の報道を客観的に判断すると、
・自衛隊から北に500m離れた場所から、大きな爆発音がした。
・その場所から飛行弾の発射筒が発見された。
ということで、
別に「自衛隊を標的」に「ミサイル」が「打ち込まれた」わけではないです。

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ヘリで巡回してくれるなんて素敵

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ヘリコプターやミサイル問題が
真剣に議論されないようになりましたね。
私は横寺町に６５年間住み、今の戸建てを売って、
このマンションに住もうかと思っていますが、
どうも話がだんだんごまかされていくように思う。
まず、「曙橋住民」というと、愛住町か住吉町などの
合羽坂下の住人をいうが、
ここでは、ヘリコプターの騒音は距離と地形から聞こえないはず。
また、アサバンのラッパは、市谷八幡近くの駐屯地で鳴っている
ので曙橋住民には聞こえないはずなのだか。
ミサイルの問題は、やはり防衛庁の方向に向けられている以上、
警察も防衛庁を狙ったものと認めたはず。
もっと古くには、矢来町から防衛庁方向にミサイルが実際に飛んだ
ことがある。確か、中核派の仕業だったと覚えているが。
私たち横寺町や加賀町の者は、北町や柳町で日常の買い物をする。
これは薬王寺町や本村町の者も同じ。
合羽坂下と高台とは別の地域と認識している。
それに、薬王寺商店街は、すでに無くなったといってもいい状態
だからね。むかしは、のこぎりの目立てを行う職人やうまい魚を
さばいて売ってくれる魚屋もあったのだが。
私たちは慣れているからいいが、外苑東通りとこのマンションの横道、
市ヶ谷駅に抜ける道は、
大日本印刷関係の車や抜け道を利用する車で込み合っている。
「ヘリで巡回」とは、ヘリの音はものすごい反響があって耐え難いものだ。
そこで、私たち近隣住民は抗議をしたのだよ。
だから、防衛庁のHPに載っているのだよ。
高い買い物なのだから、誰が売り手側で
誰が買い手側の意見かを見極めた方がよいと思う。
北朝鮮との関係やイラン・イラク問題への加担が今後ますます深まるだろう。
そうすると、まだまだミサイルの危険は去らないだろうし、
もしかしたら危険は増大するかもしれない。
実際、私たちの知り合いで、薬王寺に住んでいる古い友人は、
戸建てを売りに出しているのだよ。
やたら、空き地や、売り戸建てが目立ってきた。
わしは、この地を去りたくないのだか・・・。

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申し訳ありませんが、極めて論旨が不明解です。
文字数は多いのですが、却ってわかりにくさを
助長しているように感じられます。

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あの〜、「はず」や「だろう」が多いにもかかわらず、
あたかもそれが事実であるかのように話したり、
個人の意見を「私たち」とさも共通認識のように話したりと、
話の信頼性に若干の疑念をさしはさむ余地が出てくるように思います。
>>警察も防衛庁を狙ったものと認めたはず。
とありますが、犯人が捕まっていないのに、
「狙ったものと認めた」なんてことはありえないし、
（認めることができるのは犯人の自供か裁判官の判決）
>>私たち近隣住民は抗議をしたのだよ。
>>だから、防衛庁のHPに載っているのだよ。
という発言も、抗議とHPヘの掲載のあいだの因果関係が説明されないと、
第三者にはよく理解できません。
「なのだよ」と尊大な口調で言われたからといって、
信頼性が増すわけではありません。
>>私たち横寺町や加賀町の者は、北町や柳町で日常の買い物をする。
>>これは薬王寺町や本村町の者も同じ。
これだって人それぞれなのではないでしょうか。
>>薬王寺に住んでいる古い友人は、戸建てを売りに出しているのだよ
というのも、あたかもミサイル怖さに家を売ったように書かれていますが、
違う理由があったのではないでしょうか。
文章はつなげかたいかんで、同じ文面でもまったく違う文脈を持ちます。
もうちょっと慎重に書かれることを、同じ購入検討者としては望みます。

私はあくまでネガティブ・キャンペーンにならないよう、
購入に際し参考になる意見を、
公平に、そしてできれば慎重に紹介したいと思っているだけです。

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ここ、エレベータが5＋1（非常用）のようですが、
2基は1階〜18階までで、3基が1階・2階・18階〜38階です。
（つまり3階〜17階までは停まらない）
これって少なくないですか？　こういうもの？

地階に駐輪場等があり、別途に地階〜1階のエレベータが2基あるようです。

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近所に住む者で当物件購入検討者です。
皆様からも出ているいくつかの点について個人的な感想です。
ただしあくまで私個人の主観になります。

①防衛庁のヘリコプターの騒音
他の方からもありましたが気になるほど頻繁ではないと思います。
むしろ千葉方面から夜景を見るために？新宿方面へ飛んでいくヘリコプターのほうが多いくらいではないかと思います。ただ防衛庁のヘリのほうが低空飛行なので飛んでいるときはうるさくは感じると思いますが・・・

②買い物等の利便性
サントクにしてもよしやにしてもこの場所が都心であることを考慮するとそんなに悪いとは思いません。ただ郊外の大型スーパーを想像される方には規模的にも小さいですし物価的にも安くはないので物足りないかもしれません。

③環境
たしかに近くの柳町や薬王寺は最近道路拡張の関係で閉店するお店が増えています。ただこの物件の北あるいは東側の加賀町〜北町〜市谷、神楽坂は古くからあるお屋敷街で環境という意味では静かでとてもいいところだと思います。ただ大日本印刷の敷地も確かに広いのでここが再開発されるとなると少々変わるかもしれません。また最高裁判所の長官公邸や防衛庁がある関係でパトロールしている警官は結構多いように感じます。治安という意味ではそれをどう捕らえるか微妙ですね。

④個人的な懸念点
やはり外苑東通りの騒音の影響と新宿区の建物の高さ規制の影響です。後者のほうは当物件の目の前に高い建物が建つこと可能性が低いという意味ではプラスですが立替時は困るのかもしれません・・・。（もしかすると新宿区内最後のタワーになるのでしょうか？？）

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128さんの①〜④までの観点のなかでは、
①がまったく予測できずちょっと不安です。
ヘリコプターだけではなく、自衛隊そのものの騒音や、
電波塔（？）の影響など、防衛庁関連の懸念が……。
あとは、現地東側の空き地の今後の予定も。

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ここって、1億円以下の部屋には食洗器がついてないのね。
そのくらい付けてくれればいいのに。

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他の部分のグレードが高いので食洗器は、当然標準装備だと思っていました。
ちょっとがっかりですね。

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　センター東京に限ったことではありませんが、４月１日から法令で新宿区の建設物
に高さ制限がついたとか（容積率とは関係なく）。よって、既に建築許可が下りてい
る物件以外は、タワーマンションが新宿区に建つことはないと、他区の物件説明会で
聞きました。
　ただ話のニュアンスとしては、「もうタワーが建たないからお買い得ですよ」とい
うよりも、「万が一地震で被害を受けて建て替えになった時に今の高さでは建て替え
られませんよ」ということと「基準不適格物件なので、中古で売ろうとしても買い手
がローンを組めませんよ」という否定的なニュアンスでしたが。
　尤も、他区の物件説明会でしたから、そういう不利な説明をしているのかもしれま
せんが。

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　購入希望者です。私（夫）は通勤にも便利なので購入に前向きなのですが、妻がここの掲示板で教えていただいた防衛庁のヘリコプターの騒音のことを非常に気にしています。128さんも低空飛行でのうるささは認めておられるため、専業主婦であり、なおかつ窓をあけて外気を取り込むのが好きな妻にとっては大きなネックになっているようです。
　実際の状況は、防衛庁ホームページに載っている飛行日時にでも現地にいって、実際に聞いてくるしかないんですかねぇ。
　あと、130さん、131さんの食器洗い機については私も同様な気持ちを持っていました。この値段で食器洗い機なしというのはちょっとひどいですよねえ。

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>>132さん
ただ、絶対高さ制限は抜け道がたくさんありそうなので、
どうなんでしょうか。これからもタワーは建つでしょうし、建て替えも問題ないのでは。
５，０００㎡以上の場合、絶対高さ制限の『３倍』に相当する高さまでは許容されるそうです。

>>133さん
値段によりけっこうグレードに差がありますね。
キッチンだと食洗器やコンロなど。
洗面所だと洗濯乾燥機のメーカーや床材質、浴室の壁面材質。
玄関の大理石／フローリングや天井埋め込み式エアコンなどなど。
天井高も含め、その他もけっこう多いです。

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>>132
>>既に建築許可が下りている物件以外は、
これはちがいますね。2006年3月31日現在で工事を開始しているかどうか、です。

http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...

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この物件のスタンダードな部屋でオプション部分はどこからなのでしょうか？

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どこから？　というのはどういう意味でしょうか。
80Gの部屋で言えば、
モデルルームでは、キッチンのボード、リビングその他の天井のダウンライト、
あとなにかありましたっけ？

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>134,135さん
　詳細な情報をありがとうございます。しかしセンター東京は敷地面積6000平米なので、この基準から言えば一般基準の３倍の高さまでたてられる、つまり合法な建物となるのですね。それならば万が一の買い換えにも安心なのですが。
　設備のグレードは確かに大きく差がありますね。ハイグレード住戸とそうではないところではなんだか全然設備が違います。もちろんその分の値段は上乗せされているので、当然なのですが。あとは食器洗い機や棚などのオプションがどのくらいの値段なのかでしょうが、かなり高いんだろうなあ。

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>>合法な建物となるのですね
もちろん非合法ではありませんよ（笑）。
ただ駆け込みセーフであることはたしかで、
それが将来どのように影響するかまでは、現時点では誰も分かりません。
誰も分からないものは考えてもしょうがないと思っています。
キッチンボードは、たいてい高いですよね。大きさにもよるでしょうが、
35〜50くらいでは。食洗器はふつう30前後？
一応、諸費用300万、オプション200万、新規家具300を予定。

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3倍になる前の絶対高さ制限は何メートルなんでしょうここ？
早い話が立った瞬間に既存不適格にはなっていないことを確認したいのですが。

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このマンションを前向きに検討している者です。
高さ制限ですが、http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400100toshikeikaku/koudohen...　によると、どうやら30ｍではないかと思います。したがって、３倍だと90ｍということで、原則として同じ高さでの立て替えはできないと思います。
この点、私も139さんに近い考えで、将来どのように影響するかは分からないと思います。
理由としては上記の基準の中に、区が特に認めた場合の例外はあり得るような記載になっていること。
また、仮に基準内のマンションであっても立て替えというのは現実的にはかなり難しく、居住者（所有権者）の５分の４の同意が必要ですから、理由はともかく立て替えに反対の住民が多ければ立て替えられないことになります。

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区役所に電話をして確認したところ、40m地区とのことです。
竣工後は既存不適格になります。ただ非合法ではありません。
建て替えの場合、公開空地などの関係で3倍の高さが認められる
場合もあります（認められるかどうかはその時になってみないとわからない）。
つまり120mまでは大丈夫ではないか、と思います。

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追記
>>つまり120mまでは大丈夫ではないか、と思います。
というのは、私の個人的な考えで、大丈夫じゃないかもしれません。
それと、現状は、3倍を適用したから現在の高さになったわけではなく、
この4月以降は40mなんだけれど、3月31日以前に着工しているので、
絶対高さ制限に縛られずに工事しているので、現状の高さになっているということです。
（敷地は道路側が40m地区、内側は30m地区で、タワー棟は40m地区）
ちなみにThe Center Tokyoは約125mです。

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既存不適格なのに、購入検討者に事前にそれを告知しないというのは、
ちょっとひどいなという気もするのですが、みなさんどうお考えでしょう。
重説段階で告知されても、じゃあ契約を辞めます、なんてことできるのかしら。
そのうち、既存不適格物件であることを隠蔽し販売した、なんて話題になったり。
あるいはどなたかMRで既存不適格の告知を受けた方はいらっしゃいますか。

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建て替えができないことばかりが話題になっていますが結局38階もの高層建築物は取り壊しができないことをお忘れではないでしょうか？？壊したくても技術的に壊せないなら建て替えなんて気にしなくてもいい気もします。
それより売りに出した際、買い手がローン組めないって本当なのでしょうか？ただそれなら新宿区内の30〜40m以上のマンションすべてそうなってしまいますが・・・・・

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取り壊しができないって本当ですか？

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建て替えというだけでなく、
地震などで建て直しを余儀なくされることもあるでしょう。
その場合、震災復興の名目で高さ制限が緩和されればいいのですが、
（神戸では緩和されました）
かならずしもそうはならない場合もあります。
特に高層化がすぎると、やはり危険だということで、
同様の階数を維持できない可能性もあります。

ローンについては、
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021212A/
や
http://www.interq.or.jp/japan/office-s/index.html
にも書いてありますね。ただしこれは高さ制限のせいではなく、
容積率などが多いように書いてありますね。
現状の高さ制限については、先日施行されたばかりまだデータはないのでは。

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確かにマンションにしてもオフィスビルにしても高層建築物って取り壊されたって聞いたことないですよね？？

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NYのツインタワーは取り壊されたわけではないが、壊れました。
なので、建て替えは必ずしも自主的な取り壊しだけとは限らないと思います。

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既存不適格であることは、資産価値には影響するのでしょうか。

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最新の条例に対して、どうなのか詳細を把握していないなんて
あまりにもお粗末な売主。
リセールバリューが下がるのは確実なのに
販売価格は下げない。
そのリスクの負担は全部購入者もち。

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age

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私も今購入を考えている一人ですが、値段から見ると部屋の広さや重厚なインテリアなどは四ツ谷のゲートタワーよりはずっといいという印象をうけました。ただ、周りが少々閑散としているのが気になったのと、お店があまり周辺にないのが気になりました。将来の周辺の開発が気になるのは事実ですが、今すんでいる住まいも以前は聞いていなかったが近所にタワーマンションが建ちますし、道を広げる工事をするという決定も出ましたし、町は生き物という感はありますね。

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さて高さ制限による既存不適格建築物問題ですが、リセールバリューが下がるとは言いきれないのではないでしょうか？？建て替えができないという意味ではデメリットですがそれをいいだすと新宿区内の30あるいは40mを越えるすべての既存建築物がこれに該当してしまいます。

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条例には適応除外という特例があるので、全部が該当する訳ではない。
しかしこの物件が適応除外ではないという事はハッキリしている。
とりあえず条例をシッカリお読みになった方がいいのでは？？

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>156
全てではないです。
規制前の物件。規制外の所あるし。

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ここの土地は、西側（外苑東通り側）は絶対高さ制限40m地区で、
東側は30m地区になりますが、建物はきっちり40m地区に収まっています。
これは将来的ななんらかの対応を考えてのことだと思います。

159さんの言う「特例」が認められれば、
40m地区なら３倍の120mまでの建物が可能となり、
それほど困ったことにはならない……という判断が
敷地計画には反映されているようですね。
まああくまで「特例」が認められればの話ですし、
同じ条例がまだ存在していればの話ですが。

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ここって管理費はどのくらいなのでしょうか。
駐車場については資料をもらいましたが、
管理費については資料がありません。
豊洲みたいにすごく高かったら、ちょっと考えてしまうかも。

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最近、タワーマンション中心に検討中です。区の友人から聞いた話しですが、そもそも都心のタワーマンションの多くが総合設計制度を利用しているので、同規模、同形状の建物が将来建てられる保証はどこにもないんですって。すなわち、タワーを購入した人は、多かれ少なかれ、そういうリスクを負うということ。又、区の方針もしょっちゅう変わるので100年後かいつか分からないけど将来の建て替えのことなど心配していたらどこも買えないですよね。良さそうなマンションなので週末に見にいってきます。

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総合設計制度を利用していることで可能となる物件と、
駆け込みセーフで着工はOKでも、竣工後は既存不適格物件になるということは、
似てはいるけどちょっと別のことなのでは。

ここは（上にも書かれていましたが）悪いところも良いところもハッキリしていて、
そういう意味では検討のしやすいマンションだとは思います。
要は、そうしたマイナス面が個人的に割り切れればなかなかよい物件だと思います。

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マンションが建替えになるのは未曾有の巨大地震がきた時でしょうか。
関東大震災レベルでは建替えにならないでしょうし（建築基準を守っていれば）。
あとはテポドン、飛行機が突っ込む・・・・ぐらいでしょうか。
電車が突っ込んでもマンションは倒れないぐらい頑丈ですし。
老朽化による建替えが一番現実的ですが、100年コンクリートって100年もつんですよね？
私は生きていないと思うので気にならないですね（笑）

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100年コンクリートが100年もっても、コンクリート以外のものはもたないので、だめですよ（笑）

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100年もつかどうかは実際のところ100年たってみないと判りませんよね。
条件を厳しくするとかで100年分の負荷をかけるのでしょうけども、
100年もった100年コンクリートってのがないからこれは話半分に聞いておいたほうが
いいような気もしませんか。

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100年っていうけど、コンクリは基本的に雨には弱いし、大小の地震は起こるだろうし
風で建物にはいつも不可がかかるだろうし・・・・かなり怪しい

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　購入希望ですが、色々なマンション本を読んで若干不安も出てきました。話題にあった既存不適格もそうですし、「耐火用」と銘打って戸境壁は間柱を石膏ボードではさんでロックウールを詰めた乾式工法なので、隣家の音がかなり漏れてきそうです。またやたら下がり天井が多いような気がします（どのタイプも）。マンション本の読み過ぎかもしれませんが、なんだか耐震とか以外の構造に不安を抱いています。

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>>乾式工法なので、隣家の音がかなり漏れてきそう
これはたしかにそうかもしれませんね。ただ、多くのタワーはこの方式ですが。
>>下がり天井が多いような気がします
これは他のタワー物件と比べたことがないので、よくわかりません。
でも上記二つの懸念は、お金があれば別の物件を選ぶことで解決できます。

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