【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？７【★★★】

先ほどMRの担当者と話しました。
７４０戸の内６１０戸売れたんですって！！
あともう一息ですね♪

確かに個人差はあるでしょう。
しかし、その一言では片付けられませんよね。
絶対的な基準は無いですが、住宅として望ましいかどうかの
判断はするべきと思います。
色や間取りの好みに個人差があるのとは訳が違うと思います。

379
鬱陶しいしから出てくんな！

たとえば常態として一定の騒音がしていた方が、
細かい生活音がマスキングされて気にならないと言うこともあります。
そういう意味では、活発なお子さんがいて、
音の発生が気になってしまうような家庭にとっては、
あまり神経質に成らずに済むのでポジティブに考えることも出来ますよね。

>>371さん
第３期の平米単価を見てみました。
キャナルコートの低層階は２万円／㎡くらい安いかもしれません。
もっとも、この程度はセンターコートでもありまして、前面に建物があると、
少し安くなっていました。

キャナルコートは日当たりはよさそうです。それから、センターコートに比べたら
隣地境界線までの距離も結構ありますね。

工場の影響は、思い切って工場の方に聞いてみてはいかがでしょうか。
迷いながら購入するのはよくないと思いますから。

工場の人に聞いても、どう答えていいか戸惑うでしょう。
後々を考えたら、大丈夫ですよなんて簡単にいえないだろうし。

やっぱり現地で音を聞いてみるほかないとおもいます。
あと、音がするのは覚悟して買う。
思ったほど響かなかったらラッキーくらいの気持ちで。

初めて書き込みします。。。購入者です。
明治屋と深川５中の間で唯一　日照が確保できるという事で購入に至りましたが
ココの明治屋って建て替えの予定とかあるんでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

>388
今はないけど将来はありうるというのがルール。

建て替え予定は特に聞いてないけど。建て替えないと言う予定も聞いてないです。

>>387さん
もちろん、その辺の人にいきなり聞くのではなく、しかるべき部署（広報、総務等）に
聞くということです。それから、自らもきちんと名乗って、聞く理由をはっきり伝えます。
何を答えてくれるかの他に、どのように答えてくれるかもポイントだと思います。
これからご近所さんになるわけですから。

>>388
こればっかりは…。
建て増しがあるかもしれないし（容積率300％まで）、売却・解体・再建築があるかも
しれないし…。
綺麗な建物なので、それを頼りにはしていますが。
http://www.meidiya-corp.com/company/about.html

借入について悩んでいます。購入のためには年収の４倍近い借入
をする必要があります。親しい友人に相談したら、手取年収の４
倍なら問題ないと言われました。実際は額面の４倍であり、その
ことを告げると、景気次第だが、先行きは不透明だとのことです。
皆さんはどのように考えれれて、購入を決意されたのか教えてい
ただければ幸いです。

いくぶんかでも、きちんと誓約書を書いて、身内の方に借りられてはいかがですか?
高い利子をよそ様に払うより、親族内にお金をとどめておいた方が賢いです。

俺は年収の５倍借り入れて購入しています。

＞395さん
それは危なすぎます。現地に足を運んで現状を再確認されることをお勧めいたします。
それほどの価値は無いでしょう。環境面もさることながら建物が問題です。

劣悪な環境をつくる建物を好んで買おうとしているんだから
以前からある環境をうるさいの、汚いのと言うのはお門違いと違います？

＞393,395
（年間の住宅ローン返済額、管理費、修繕費、固定資産税）÷年収（額面）
が20％未満であればいいとよく言われます。

例えば、ローンが160万、管理費修繕費が24万、固定資産税が15万とすると、
995万の年収が必要ということになると思います。

多額かつ長期のローンを抱えるのって不安が伴いますが
賃貸だって一生賃料を払わなければならないので
ローン返済額他諸費用を自分なりに考えて（家庭によって事情が異なる）
やっていけると思えばＧＯだと思います。
あまり先のことを考えてもそれこそ現金でなければ買えなくなるし
頭金を貯めてからって手もありますが、
自分はタイミング（買いたいと思ったときに買いたい物件が買える状況にある）を大切にしました。
この物件がそれほどまでして買う価値があるかどうかも個人の価値観によるところですよね。
あまり家にばかりお金をかけるよりそこそこいい家で生活も楽しめるというのが
個人的には理想ですけど。ちなみに自分は年収の６倍です。

共働きか、子供の有無によって生活レベルは全然変わるから一概には言えないよね。

みんなローンしてるひとにきびしいね。支払いは年収に対して28%くらいまでいけるんじゃない。ダメなら銀行がかさないよ。

＞399
もしかして物件価格が年収の６倍ですか？ローンが年収の６倍
ではないですよね。

年収の6倍でもすんなり借りられたよ。
銀行ローンだけどね。

でも、正直支払いが怖い。

銀行も金融機関。
ある程度債務者の破綻リスクも加味して金利決めて貸出してますので。

銀行は優良顧客に対しては1.2%優遇とか当たり前だよね。
６、７倍でもありえるだろ。年収1000万超えてて子供いなければ
５千万を１０年で返済するなんてこともありえる。子供できたら
どうすんのとかいう話はナシね。年収500万の世帯は生活するだけ
でお金なくなるから年収の何倍かも関係ありそうだが、ある程度
の年収ある世帯には関係が少なくなると思われる。

>388

↑記入忘れました。
>388
今は予定ないみたいですが、
将来的にはありえるかもしれません。
重説や売買契約をよく読みました？

皆さん、ありがとうございました。年収の５倍以上の借入をする人
もいるんですね。ちょっと驚きです。

返済計画のシュミレーションをするホームページがあり利用してみ
ましたが、４千万借りると最終的には７千万ぐらい支払うんですね。
しかも、最初の１０年位は利息ばかりで、元本がほとんど減らない。
ちょっと泣けてきました。

もう一度、よく考えて決めます。

４０２さん
ローンが年収の６倍です。物件価格はそれ以上です。
頭金がありますので・・・。
４０８さんもし今余裕があるなら元金均等払いもありますよ。
最初の１０年利息だけではないですよ。

よく分からないのですが、年収の4倍ならOKで、年収の5倍ならだめな理由はなんでしょう。
5000万のマンションを買うのに年収の4倍って、頭金1000万でも年収1000万ってことですか。
それはそれで絶対安全ですね。

基本的に、>>398さんの式は安全な基準だと思いますよ。生活を圧迫しない、という意味で。
そりゃ首になるとか病気になるとかいうリスクは常にあるのですから何を持って安全とするのか
よく考えるべきかと思います。返済が困難なら、賃貸って手もありますし。トントンとはいかない
でしょうが。

＞408
私も3,000万の借入で最終的な返済額は5,208万になっています。
数字だけ見ると、結構、厳しく感じますね！生涯所得が3億くら
いだとすると、3分の1弱を住宅に投じることになる！（笑）

＞410
年収1,000万でも、手取りは700万です。返済、管理費、固定資産税で200万
払って残りは500万です。100万は貯蓄か繰返に回すとしたら、月々使える
お金は33万しかありません。子供の学費や塾に7万、保険に2万、車関連に
2万は必要経費なので、実際には20万くらいしか生活費がありません。全然
“絶対安全”ではありません。

家賃払わなくていいのだから20万もあればいいんじゃね。

＞410
5000万の物件を購入して、頭金2割入れて、住宅ローンは4000万、
金利3.2％で35年、年間12回均等払いだと月の返済額は16万弱、
額面800万、手取600万とすると、月の給与に占める返済の割合は
32％となる。理論的には厳しい！

一方、同じ条件で年収1000万、手取800万なら24％となり、許容
範囲に収まる！ということではないですか？

実際には、管理費や固定資産税、駐車場代がこれにプラスされる
ので、もっと複雑だと思いますが・・・。つたない説明ですみま
せん。

>>412
貯蓄できた上での 20万の生活費でなにが問題なのでしょうか？
では、いくらなら安全なのですか？
あと新築の住宅取得の場合、何年かは1%の税の返還がありますが、それは計算に入れています？

といいますか、年収の何倍が安全とかそういう計算ではなく、実質年にどれくらい家計を圧迫する
かが問題なのでは？したがって返済額や税や管理費などの総和が25%以内になるようにローンを組む
限りはOKだと思います。

>>415
だな。
手取り７００万てことにしてることを考えても悪いほうに誘導してる。

私は年収ほぼ1000万ですが、税金や社会保険などの天引きは200万を
超えますよ。つまり、手取り800万は行きません。
ですから、上記412はちょっと大げさかも知れませんが、無茶苦茶な
計算ではないのでは？
収入が増えれば、税金や社会保険の掛け率も増えますよ。
異常と思われている方は、いくらの年収で計算されています？

我が家は専業主婦＋子供２人ですが、共働き子供なし家庭ならもっと
天引きされるでしょう。

412です。

年収1000万に対して所得税は150万（住民税を含みます。）
社会保険は130万（企業年金の掛金を含みます。）です。
手取りで720万程度です。
住宅取得特別控除が満額取れて30万の還付を受けても手取
りは750万です。（住宅控除は忘れていました。）

かなり反論されましたが、いい加減なデータで言ったわけ
ではありません。しかし、考えてみると年収800万だった
頃から手取りは変わらない気がします。所得税も社会保険
累進税率ですから、収入が増えても手取りが思うほど増
えないのでしょう。

>>420
ビビルってどういう意味でしょうか？
具体的に教えて頂けないでしょうか。

本質的でないところで議論されているようですが… ちょっと残念です。
なんか自分でもぐちゃぐちゃしてきたので、以下に発言をまとめますね。

訂正したいこと：
>>410 にて「絶対安全ですね」という発言。不用意な発言でした。ごめんなさい。

私が引っかかったこと：
年収の4倍以上の借り入れが信じられないという発言。端的に言うと訂正していただきたい。
私は年収の額面で5倍の借り入れです。つまり私が信じられないということ。
信じられないのは自由ですし結構ですが、匿名掲示板でそれを否定するような発言をするのは
よっぽどの根拠があるなら別ですが、適当に言ってるなら控えて頂きたい。
が、そうは言っても私よりも知識のある方で、論拠が凄く理に適っていたら恥ずかしいことなので
後学のため質問させていただいた。

それから私が言いたかったこと：
1. >>412 さんの例で、100万の貯蓄ができた上、生活費が 20万というのはどう安全じゃないのか。
価値観、生活レベルの差といわれればそれまでですが、中流家庭で育った私には分かりません。
2. 年収のn倍だから安全、危険という指標の怪しさ。この指標には、非常に重要な金利という要素が
入っていません。さらには税金の控除なども考慮されてませんね。
3. 一番はっきりしてるのは、月当たりの経済圧迫度で計測すること。それが難しいなら年収の何%と
いう指標が正しい(>>398さんの式は一例)はず。他にいい指標があったら教えてください。
4. 何千万という借金をしているのに、安全なんて話があるわけない。では何をもって安全なのか、
実は銀行が貸すといっている範囲では、そんなものはリスクとしては(退職、重度の疾病に比較し
て)誤差ではないのか？

銀行がお金を貸すのは、物件を担保に取っている為で、
担保流れになることは、銀行にとってはリスクではないが、
ローンの借り手にとっては極めてリスキーなことでは？

年収の額面で5倍か。そりゃ、厳しいね。よくいるけどね。
4倍以内が理想ってのは、よく言われてるよ。
俺も200万か、それ以上税金・社会保険で引かれてるよ。
返済が手取り2割以内で計算すると、年収の4倍以内って言う数字は
よくできた数字だと思うよ。

年収額面1000万で、4000万の借り入れ、金利3.2%、35年、元利均等払い、ボーナス半分、で計算してみました。年1,904,704円の返済になります。年間返済率19.0%です。
同じ条件で金利2.5%にしてみました。年1,718,764円の返済になります。年間返済率17.2%です。

では5000万の借り入れをしたとします。
金利3.2%では年2,380,880円の返済で、年間返済率23.8%、金利2.5%では年2,148,458円の返済で、年間返済率21.5%です。金利1.875%にすると、やっと年間返済率19.5%になります。

金利が3.2%と1.875%くらいなら同じくらいの年間返済率になりますので、4倍と5倍の差が気にならなくなるならこれくらいの金利優遇が必要、ということになりますね。

結局、これらをどうみるかというだけでは?

>422
参考にならないかもしれませんが、私の考えを言わせて下さい。
（412ではありませんが・・）

1、生活費はその人の生活水準によるので何も言えません。

2、年収のｎ倍というのは一般的に使われる指標です。私も物件価格が年収の5倍
までと思っていました。借入が5倍と言われると個人的には多いと感じます。多分、
普通は頭金を2割入れることから、借入は4倍までという指標があるのでしょう。

3、返済金と管理費のいわゆる固定費が月給の25％以内なら安全と考えていました。
ただし月給とは税金を控除する前の額面でしたが・・。返済が月15万なら、月給は60万
必要というイメージです。確かに皆さんが書かれているように、額面が60万でも手取は
45万程度でしょうから、手取に対する比率にすると33％になるのは驚きです。

4、銀行は担保をとって貸すわけなので、仮に返済が滞っても十分に回収できると
思います。銀行にしてみれば長く借りてくれる客のほうが都合がいいのではない
でしょうか。

申し訳ないことに、書いている途中であまりいいことが浮かんできませんでした。
単なる私見なので、読み流してください。

銀行はそんな簡単に貸さないですよ…
担保とかどうしてそういう話になるんでしょう。

以前、年収400万円台のときに3000万のローンを組んでたけど、別に何の苦労もなく
貯金も年間100万は貯まってたけどなぁ。
年収の4倍以内でないと危ないとか言ってる人って、逆にどんな浪費生活をしてるんだろうって
こちらが知りたいくらいです。
そんな人の方が逆に破綻するんじゃないかな？

35年フラットの固定金利使って税込み収入に対して年間返済率が25%以下ということでいいんじゃね。このレスｈスターコートのレスだしさ。

>>421

シルト、粘土層は、非常に柔らかい層ですが、その層が６０ｍくらい地下まであります。
ＳＣＴの場合、２列に配置されて６０ｍ地下まで打たれた杭の上に建物が載っかるかたちで建設されます。
６０ｍの２列の柱の上に巨大な建物が載っかってる状態って、イメージするとちょっと怖くないですか？もちろん、設計上は問題ないと思いますので、あくまでもイメージの問題ですが。

>年収400万円台のときに3000万のローンを組んでたけど、別に何の苦労もなく
貯金も年間100万

ネタ？税金とかほとんど払ってないだろうから、可能なのか？

所得400万円：所得税10%で40万円+地方税約20万円+年金/健康保険約40万円＝残り約300万円/年
所得900万円：所得税30%で270万円+地方税約90万円+年金+健康保険約40万円＝残り約500万円/年
単身者の概算です。日本は税金が高いなーって感じます。

都心に近いマンションをずっと検討してきました。豊洲・東雲エリアはコスパフォがよく、検討候補にしたいと考えています。ただ、気になるのが、埋立地であることによる地盤の弱さです。既に、議論されているのであれば恐縮です（すいません、膨大なスレを全てチェックする気力がありませんでした）が、皆さんはその辺はどうお考えでしょうか。ベイサイドマンションで夜はバルコニーでワイングラスを傾けて、そんなことにもあこがれます。でも、大地震が起こったら・・・・。魅力と天災の狭間に心が揺れてます・・・。

大地震が起こったら、それはもうベイサイドとか関係なく
終わりなんじゃないですかね？

そう　欠陥マンションはともかく、あとはどこでもどうにもならない。

関東大震災のときも、場所によって揺れは全く違った。
それがヒントであり答え。

諦念が大事ですね。

阪神淡路大震災レベルでも倒れないって説明を受けたけど？＞SCT

>>438
長谷工物件は先の大地震で1件も倒壊してない事を誇りにしてましたよ。

ＳＣＴの購入を考えているものです。
８０Ａのタイプ（アーバンコートの一番センターコート寄りの部屋）を検討しているのですが、
ここの列だけどうして売れ残っている物件が多いのでしょうか？
センターコートのちょい影になること、エレベーターが近いことの他に何か理由ってありますか？

間取りは良いと思うんですけど、ご指摘のようにエレベーターの前でうるさそうなので
私は他の部屋にしました。

>428
年収400万台で3,000万の返済をしながら年100万円の貯蓄は無理では？

年間の手取りが350万なら月の手取りは29万（ボーナスなし）です。
借入3,000万、3.5％、35年、ボーナス払いなしで月の返済は13万です。
管理費を入れて、月15万を固定費として使えるお金は月に14万で、年で168万！
100万の貯蓄のためには年間で68万しか使えません。
何かの間違いではないでしょうか？

しかし、住宅資金の借入は人生の大きな賭けです。私は賭けをするには
今はリスクが高すぎると思います。なぜなら、世界の景気が減速している
からです。私見では、今年と来年半ばまでは景気はもつと思いますが、
その後は下降線をたどると思います。あくまで私見ですので、自分で決め
ることが大原則ですが、私は今回そんな理由で見送りました。

金利が安くて一戸建だったかもしれないじゃん。
それならば月の支払いが10万いかないくらいじゃないの？

そんなに言ってビビらそうと思ってもビビらないと思うよ。
ローンを組んでまで買わないひとは買わないし、買う人は
買うんだよ。

>>443
貴方の想像通り、一戸建です。
金利は当時の短期固定で1.55%で組み、月々の支払は約9万でした。
独身で子供がいないからという事もありましたけど、車も維持したり、たまに旅行行ったりしても
本当に貯金は出来ましたからね。

ひとのローン金額が年収の何倍だから怖いとかいってるひと達は結局うだうだ言っていつまでも買えないんじゃないの？

地震時には、高層でないＳＣＴは多少、有利だと思いますが・・
高層でエレベータが止まったら20階以上の上り下り、それも
飲み水などを抱えてはわたしにはムリですね。
ほんとは免震だともっとよかったんだろうけど。

>>440
>>441
エレベーターの前はどれくらい音がするのでしょうね。
人の足音、話し声、エレベーターの機械音…。
一日中廊下側の部屋にいたりしない限り、それほど心配しなくてもよい
ように思いますが。夜は通行も減り、皆さん静かにするでしょうし。
それに、エレベーターが近いと便利かもしれません。（まあ、僅かの差ですが。）
あとは、自走式駐車場から出る音、プライベートガーデンから聞こえる声なども
あります。むしろ、これらの音の方が相対的に大きいかも？
アーバンコートだと、これらの心配はないですね。

センターコートの影については、日影シミュレーションで確認しておいた方が
よいでしょう。

>>433さん
ＣＦＴその４の50で同じ投稿をされていますが、タワーである・なしは
特に検討事項には入っていないということでしょうか。
それから、18階建てのＳＣＴは眺望を売りにしておりませんが、
大丈夫でしょうか。

また、豊洲と東雲は隣町ですが、地域の特性は結構異なります。
利便性・商業施設充実の豊洲、閑静で落ち着いた住宅街の東雲、といった
ところです。
ご参考まで。