パークシティ豊洲はどうですか Part31

>>145
シェルみたいに駅直近ならともかく、冷静に考えれば中古の需要は少ないだろうね。
長く住むには環境や維持費に不安があるし、なかなか売り時が難しい物件になりそう。

>>147
余裕を持って計画しているところは、５倍くらいまで計画されてるとこもあるよ。
コスギの某タワーは修繕費４万／月の計画だったよ。

・組合で管理会社を変更して大幅にコストダウンできる。
・修繕積立金が上がる頃には売れば良い。
・将来の事はわからないけど、なんとかなるさ。
って思っている購入者が多いと、実際は上手くいかず
管理費の未払い者多発などの悪循環に陥りそう。

ネガキャンではありません。
ランニングコストを真剣に考えた方が良いと思うので。

管理費未納は管理組合の規約で訴訟できるようにすればいいこと心配要りません。

修繕費上げるような話が具体的に出始めたら、それはもう出遅れ気味。
できれば価格が上昇してる局面で売り抜けるのがベスト。
ぎりぎり築浅美麗物件として売れるのは８年から１０年くらいまでが目処でしょうか。
そのあとは仁義なきババ抜き合戦に巻き込まれるおそれ大。

管理費未納なんていうのは論外。
どうしても払えなければ部屋を売らせて回収すればいい事です。

管理費未納は多くのマンションで散見される問題ですよ。
訴訟・競売での回収等の手段をとるには相当なエネルギーと費用がかかります。

そんな事ありません。５年で時効になりますからまずは調停でマンションを押さえることから

はじまります。理事会でやれば良いので費用は印紙代と交通費ぐらいでいいのです。私できますよ。

それは心強い。
とすると、最初の規約が重要ですね。

やっぱり今日確認したけど修繕積み立て費は
最初に決めた額から最高でも3倍までって
既に規約で決められているようですよ
だから高くなっても4〜6万くらいじゃない？

結局月額が抑えられれば、大規模修繕の際に大きく持っていかれるってことでしょう。

最初からPCTの管理費や修繕積立が高いと感じるようであれば、もはや住めないのでは？　そういう方はSCTに行けば安泰ですよ！　というよりSCT組。中学校裏で運動場の砂埃と騒音と教室とのお見合い、セメント工場に手が届く、斜め止まりの格安自走式駐車場があるっ！　あと「のぼり組」の白い目も・・・　

修繕一時金を1400戸全世帯が払う案は通るわけないから。
20年後以降は修繕費月3-4万(80m2)はとらないと、ぼろタワーになっちゃうよ。

私もアルミ格子は避けたい。秋に間取りが変更できなくなるかもって、まだまだそこまでできてないでしょう？　営業の脅しじゃないの？

営業の人に頼めば、修繕計画を見せてもらえるよ。80m2で、20年後はプラス3万円になるから、やはり負担はかなり大きくなるとおもうよ。

秋の間取り変更は無理なんですか？まあ、部材を発注しなきゃならないし図面あげなきゃならないし、妥当かもしれないといったら妥当かな。

修繕費は最低限にしておいて、
より綺麗にしたい人は各自自分でやればいいとおもう。
いろいろな資金繰りの人が居るのだから、
大目に取っておくと言うようなのは認められないでしょ。

>>165
ここは金に余裕のある住人も多いから、そんな案はなかなか通らないでしょ。
はっきりいって長期計画は激甘なので計画の５割増しくらいは想定しておきましょう。

自分のところだけをきれいにしても、
タワー全体を修繕しないと資産価値がおちて意味ないですよ。
そんなことになったらお金が余裕がある人はみんな他の新築マンションに移ってしまう。

みな長期計画に納得して買ったのでしょう。
これ以上値上げされたら生活設計が狂ってしまう世帯だってあるでしょう。
まずエレベーターとか配管とか、生活必需な施設の修繕に当てて、
見栄えとかは、お金が余ったらやればいいと思います。
それで納得できない方が、自前か有志でやるのは自由でしょうけど。

値上げそんな簡単にあるのでしょうか？今出ている計画はまったくとんちんかんな修繕計画ではないと思いますがね。しかし、有志でやるのならうちはお金出しませんよ。

ここは長い目で見て買ってる人は少ないんじゃないかな？
イメージ先行型で、前にも
「ココはあまり深く考えずにサクッって買うのが相応しい」
とかいってるノー天気な人もいたし・・・

>>165
君の部屋がボロっちくなっても知ったことねーよ、自分の所は自分で修繕してくれ。
共用部分を修繕するための費用なんだから。

>>170
俺もノー天気に買った部類だ。。。

これだけ共有部に賛否あるんだから、管理費滞納者続出だね。

そうだね
だからこの物件はやめた方がいいよ
って正式登録日が近づくとこの手のネガティブキャンペーンが増えますね
確かにランニングコストは高めだけどタワーだからしょうがないような
ランニングコストが安い方がいいならスターコートって手もあったわけだし

>>169

値上げは普通に行われます。この手の物件は、お金かけてきれいにしておきたいという人も多いので修繕は積極的に行われると思います。タワーマンションの修繕計画は物件毎にバラバラですが、相対的に見る限りＰＣＴについては値上げは必至だと思います。
修繕に積極的であろうブルジョワな人達と無理して買った人達の維持費に差が無いのも厳しい。ギリギリの予算で購入される方は、修繕費や金利の上昇等、先のことまでよーく考えておかないとすぐに破綻してしまいますよ。

ウチの場合、維持費の問題は、この物件を検討し始めてから直ぐ
営業の方に長期修繕計画をもらいました。
それを基に家でどのくらいの費用を見ていたらいいかを
検討しました。
やぱっり今まで見た物件のなかでは一番高かったです。
3万円台から始まって30年経過ころには6万近くだったでしょうか。
うぅ〜っとうなりましたが、30年ここにいるかな？と考えると
退職するころにはひょっとしたら少し緑のある田舎に行きたくなるかな？
と思いそう思うと維持費のことは割り切れました。（車も持たないし）
ただ、うちが検討した向きは東だったので
ここでかなり議論のあった日照確保の不安定さやららぽーとの騒音・交通量など
（新しい街なので決まって無い計画についてどんな建物になるか全く不明）
予測不明な事がどうにも推測できなかった。
取り越し苦労ですめばいいけど、もしも..を考えると登録ができなかったな。

PCTの維持費の大部分は人件費といっていましたし。
だからもし見直しして月々大幅に金額が変わることもそうはないのかも。
また、営業さんはこのセキュリティーや管理を選んで決めた人多いんですよ
といっていましたし、金額出してでもそこのところを守ってくれることを望む
入居者は多いのかもしれません。
タワーは投資家などが部屋を買って色々な住人が入ることもあるなんて雑誌に
書いていたので不安になって住人のことについて聞いたときも
やっぱりこの維持費が払えるそれなりの人たちが買っていますよ。といっていました。
そうそうたる企業の方々ですから..と言っておられました。

ウチの場合、もしかしたらららぽができて周りの様子がもう少し読めるようになって
まだ予算内で買える部屋が（万が一）残っていたらそのときは再参加するかもと
思い始めていますが。。

長文ごくろうさま。
SCTへどうぞ。

住む前から売る時期を考えなきゃいけないのか・・・

>>177さん
次期販売は秋です。ららぽーと開店後だそうです。
西と南は殆ど残っていないかも知れませんが、
おそらく東・北の半分くらいは次期以降の販売ですので、
再検討も可能かと思います。

ららぽーとの開店後には３・４街区の計画も明確化されてると良いですね。

売却や維持費の面を重視するなら、そりゃＳＣＴのがいいですが、もう部屋の選択肢がほとんどできない状態ですよ。

選択肢→選択

修繕費は払えるよう計算してます。ただ、今の計画よりさらに値上げすることまでは、計画してないでしょ？
そんなことになったら組合で反対します。
基本的に大規模修繕とか、将来のために今の人が負担するのはおかしいです。
直さないといけないときの保有者が一時金だして直せばいいんです。
長く住む予定のかたは貯金しとけばいいでしょう。

けど、何個か見たマンションは
どこも同じような払い方になっていましたよ。
いくつか見て初めて長期修繕計画というのはこういうものなんだ
と分かりました。
それに、補修するとき何年も先の材料代までは確定させるの難しいとおもう。
多少、高くなったりするのは仕方ないのかも。（大幅には嫌だけどね）

>>178
長文読んだあなたもご苦労様。
ここを検討するひとはＰＣＴ以外は見ないでしょう。

>>184
ものは言いようだね。
「将来の人のために直す」のと
「自分たちが使ってきて老朽化したものを修繕する」のでは
同じお金を出すのにもずいぶん意味合いが違ってくるのか。
184みたいな人は修繕時期までに買い手がつかなくて、
直さなきゃいけないときの保有者として結局自分が出す羽目になりそうｗ
因果応報だね。

今決まってる修繕費が高いといってるんじゃないんですよ。
これには納得しています。
これを、簡単に値上げできる、すべきというような話は、おかしいといっているだけ。
もし足りなくなるようなら、どうしてもやらねばならない補修をして、
利用の少ない共用施設とか閉鎖して節約するのが先でしょう。

値下げはともかく、値上げに関しては管理組合の承認得られないでしょう。

【削除投稿に関連する投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

そんな計画性のない修繕積立だしてることがプロとして失格だし、そう営業した販売会社は訴訟ものだと考えるけど。

金払わされるだけで何もできないなんて、なんのために勉強してきたんだろうとか考えちゃうね。逃げるが勝ちとも言いますが、逃げられなかったら、はいそうですか、なんて言ってもいられないでしょ。

日曜MRに行って初めて知ったのですが、前回の会員期に22戸の未登録住戸もあったですよ。
確かに登録締め切りのときに、販売全住戸に花が飾られたはずなのに、、、
担当者曰くキャンセル住戸ではなく、あくまでも登録されていなかった住戸があったため、
今回の一般に再販売になったってことらしい。なんかおかしくない？

会員期登録最終日の６時頃までＭＲにいましたが、
販売全住戸に花は飾られていませんでしたよ。

＞194さん
どのあたりが未登録だったのでしょうか？

>>193

修繕費が計画どおりで推移するなんてのは現実では稀です。管理組合次第でしょうが、ここの場合、恐らく出費を抑えるよりも質の高い維持・管理を求める人が多そうなので、質を下げてまで維持費の値上げを阻止しようという人は少数でしょう。維持費が上がる＝高い品質が維持される、と前向きに考えましょう。

中小デベが算出する修繕費より大型物件も経験のある三井がある程度シュミレート
してるんだからまずまず信頼できるんじゃないかな。
ヒュー○ーなんかのマンションは修繕費なんて住民受けするために安いはず。
要はちゃんと修繕に対応できる体制を整えて資産価値を維持できればいいよ。
しかし、なんでここは修繕費ばかりの話題？
やっぱり江東区だから？
江東区ネタはもういいだろうけど、そんなに修繕費高いとは思わないけど・・・
中央区に住んでて買い替え組みですが、いまのところもＰＣＴぐらいだからかな。
高いと思わないのは私だけかな？これぐらいの大型物件だと妥当気もする。

問題は、安くて狭い部屋が多いから分譲価格と維持管理費のバランスが取れてないとこじゃない？
３０００万台の物件で、月１０万の維持費はバランス悪い。人によっては維持費＞＞＞返済額になっちゃうんじゃない？

ちなみにＰＣＴの修繕費は増額の勾配が緩やかで、長期で見るとタワーにしては爆安だよ。

3000万台で70m2、80m2の部屋が多いもんね。
中低層と44階以上の高層とは値段も世帯も違いが大きいだろう。