パークシティ豊洲はどうですか Part31

ここは定期借地権付き物件ですが、何年で石川島と三井（PCT/ララポ）の契約が終わるんでしょうが。将来が不安で…

ららぽは20年の定借地だよ。
契約を更新するかしないかは事業の行方次第じゃないの？

>>121

ＰＣＴ本体も借地なの？

PCTは違いますよ

>>123さん
物件概要をご覧ください。
http://www.31sumai.com/yahoo/A5003
「分譲後の権利形態　敷地は共有、建物は区分所有」

私も東のQEタイプ（高層階）のMRと同じタイプがいいかな〜と思っていましたが、バルコニーの手摺が強化ガラスではなく縦格子だったので萎えてしまいました・・・　高級感がなくなる（安っぽいし、URっぽい？）のと、眺望、風等のことを考えて、秋に発売されるPEタイプを待つことにしました。値段も同じだろうし、ごみ捨て場の前を避けた方がいいのかと・・・　50Fは居住者であればエレベーターが止まる（ラウンジがある）のでセキュリティー上避けたいので、49Fがいいのかもと思ってます。ただ、秋に売り出す頃はまたららぽとともに宣伝が入って、来場者は増え激戦になるかも・・・　ならQEタイプを確実に押さえた方がいいのか・・・ううん、迷っております(-"-)

>>120さん
東の49Fはスカイラウンジを外しての最上階だからですか？
ベランダのハシゴが奇数だと内側とか、ゴミ箱直近とか、
ガラスとアルミ格子のからみが非常に微妙ですね。

南の28Fはどのような理由ですか？？
購入出来る可能性があるのはGSのみですが日照りが確保されるから？(B棟の影安全圏)

私は26Fから安全圏とふんでます。

>>127
「ベランダのハシゴが奇数だと内側」とはどういう意味か、
教えてもらえるとありがたいです。

>>128
127です。たぶんPEタイプだったと思いますけど(手元に資料ありません)
避難用のハシゴ(だったと思う)がベランダにあり奇数・偶数階で『やや中央』か『やや端』で場所が違います。
既出ですが『ガラス』か『アルミ格子』の差に比べれば大した問題じゃないのかもしれません。

もちろん『やや端』の方が邪魔にならないのではないかと思いました。

>>129
128です。なるほどです。
PEタイプだとそうだったように思います。
すっきりしました。ありがとうございます。

高層階用エレベータって、５１と５２Fプライムフロアからは部屋から直接呼んだり出来るみたいですね。内廊下だったり、部屋の創り自体違ったり、すごい優越感あるでしょうが、一緒に乗らなきゃいけない一般フロア住人（３９〜５０F）は少しミジメかも。。でもプライムフロアでさえ、アルミ縦格子があるならと、少し割り切れるかな。

まじで、そりゃすごい。

とりあえず要望書提出したけど、実際に登録するか迷うねえ。
職場に近くて都会的な生活もいいかなあとも思いつつ、さすがに長く住むような環境じゃないよな〜と心配してみたり。
リゾートマンションのようなランニングコストで、果たして中古として売れるのかも疑問だしなぁ。

あ、ウチも検討時133さんのようなこと考えた。
ここのはここの良さもあるけど、たしかに無い環境もある。
両方は一挙に手に入らないから迷いますね。

133さん、みなさん

急に欲しくなりまして資料手に入れたのですが、そんなに管理費高いのですか？
１０万するって書いている人いるのですが、そんなにかからないですよね

駐車場借りると入居時で月々の経費は６万、何十年か経つと８〜１０万くらいかな？

それに固定資産税が月約18000円（80m2）です。
18年後の修繕積み立て金見直しで、月10万円超えると思います。

AB両棟のスカイランジのある、５０Ｆ、３０Ｆと４９Ｆ、２９Ｆはどちらが人気があるのでしょうか？私は、同じ回にスカイランジがあるので、我が家のように利用できていいかなって、確かに全ての居住者は入れるので落ちつかないかしれませんが、

どっちも変わらないくらい、ものすごい人気と思います。

10年後にランニングコストが10万越えるってことは
一般平均的にローン合わせて月々の支払いが20万越えるってことですよね
マンションだけで・・・
その他、食費、光熱費、養育費、携帯代等など掛かるわけですよね
勿論おこずかいも
皆さんホントに返済していけるのでしょうか？

だから、それなりの収入に余裕のある人しか集まらないのでは？
と思うけどなぁ

10年後あたりに売り抜けようと考えている人も多いのではないでしょうか。

車を持っているとすごく高くなるよね。
だから車を維持し続けられる人は結構リッチな層だと思うよ。

そういうこと。とりあえず新築のメリットを十分に味わって、
いろいろ問題が顕在化する前に売却してステップアップ。
タワーマンションの勝ち組み住人パターン。

徐々に重くなる負担、老朽化・陳腐化するマンション設備、下がる売却価格を前に、
機動的に対処できず、なすすべなく費用を垂れ流してハマってしまうのは＊＊＊み。

ランニングコストが月々10万以上掛かる10年落ちのマンションに需要はあるのかな？
ここは駅からも近くは無いし・・・

魅力的なマンションであり続ければ
大丈夫だよ。きっと。
逆に車必要派は遠ざかるかもしれないけど
車いらない人なら十分検討出来るよ。

あれ？修繕積み立て費は最高でも3倍だか4倍高までしか
設定できないって営業マンが言ってたんだけど・・・

>>126さん

私も同様で悩んでますが、ひとつ補足。
手摺がガラスのＰＥなどは、次期以降の販売のためオプションに制限がでます。
工事も進んでいるので、間取りも階毎に決定していると営業さんから説明がありました。

階数と間取りを絞り込んでいる人は今期の方が良いのでは？
前述の間取りが選べない階数はちゃんと確認した方が良いかもです。
当方は中高層検討ですので、超高層は確認していません。

あと、南は今期で売り尽くすでしょう。
６０ＢＮは要望が全然入っていませんでしたが・・・。

>>145
シェルみたいに駅直近ならともかく、冷静に考えれば中古の需要は少ないだろうね。
長く住むには環境や維持費に不安があるし、なかなか売り時が難しい物件になりそう。

>>147
余裕を持って計画しているところは、５倍くらいまで計画されてるとこもあるよ。
コスギの某タワーは修繕費４万／月の計画だったよ。

・組合で管理会社を変更して大幅にコストダウンできる。
・修繕積立金が上がる頃には売れば良い。
・将来の事はわからないけど、なんとかなるさ。
って思っている購入者が多いと、実際は上手くいかず
管理費の未払い者多発などの悪循環に陥りそう。

ネガキャンではありません。
ランニングコストを真剣に考えた方が良いと思うので。

管理費未納は管理組合の規約で訴訟できるようにすればいいこと心配要りません。

修繕費上げるような話が具体的に出始めたら、それはもう出遅れ気味。
できれば価格が上昇してる局面で売り抜けるのがベスト。
ぎりぎり築浅美麗物件として売れるのは８年から１０年くらいまでが目処でしょうか。
そのあとは仁義なきババ抜き合戦に巻き込まれるおそれ大。

管理費未納なんていうのは論外。
どうしても払えなければ部屋を売らせて回収すればいい事です。

管理費未納は多くのマンションで散見される問題ですよ。
訴訟・競売での回収等の手段をとるには相当なエネルギーと費用がかかります。

そんな事ありません。５年で時効になりますからまずは調停でマンションを押さえることから

はじまります。理事会でやれば良いので費用は印紙代と交通費ぐらいでいいのです。私できますよ。

それは心強い。
とすると、最初の規約が重要ですね。

やっぱり今日確認したけど修繕積み立て費は
最初に決めた額から最高でも3倍までって
既に規約で決められているようですよ
だから高くなっても4〜6万くらいじゃない？

結局月額が抑えられれば、大規模修繕の際に大きく持っていかれるってことでしょう。

最初からPCTの管理費や修繕積立が高いと感じるようであれば、もはや住めないのでは？　そういう方はSCTに行けば安泰ですよ！　というよりSCT組。中学校裏で運動場の砂埃と騒音と教室とのお見合い、セメント工場に手が届く、斜め止まりの格安自走式駐車場があるっ！　あと「のぼり組」の白い目も・・・　

修繕一時金を1400戸全世帯が払う案は通るわけないから。
20年後以降は修繕費月3-4万(80m2)はとらないと、ぼろタワーになっちゃうよ。

私もアルミ格子は避けたい。秋に間取りが変更できなくなるかもって、まだまだそこまでできてないでしょう？　営業の脅しじゃないの？

営業の人に頼めば、修繕計画を見せてもらえるよ。80m2で、20年後はプラス3万円になるから、やはり負担はかなり大きくなるとおもうよ。

秋の間取り変更は無理なんですか？まあ、部材を発注しなきゃならないし図面あげなきゃならないし、妥当かもしれないといったら妥当かな。

修繕費は最低限にしておいて、
より綺麗にしたい人は各自自分でやればいいとおもう。
いろいろな資金繰りの人が居るのだから、
大目に取っておくと言うようなのは認められないでしょ。

>>165
ここは金に余裕のある住人も多いから、そんな案はなかなか通らないでしょ。
はっきりいって長期計画は激甘なので計画の５割増しくらいは想定しておきましょう。

自分のところだけをきれいにしても、
タワー全体を修繕しないと資産価値がおちて意味ないですよ。
そんなことになったらお金が余裕がある人はみんな他の新築マンションに移ってしまう。

みな長期計画に納得して買ったのでしょう。
これ以上値上げされたら生活設計が狂ってしまう世帯だってあるでしょう。
まずエレベーターとか配管とか、生活必需な施設の修繕に当てて、
見栄えとかは、お金が余ったらやればいいと思います。
それで納得できない方が、自前か有志でやるのは自由でしょうけど。

値上げそんな簡単にあるのでしょうか？今出ている計画はまったくとんちんかんな修繕計画ではないと思いますがね。しかし、有志でやるのならうちはお金出しませんよ。

ここは長い目で見て買ってる人は少ないんじゃないかな？
イメージ先行型で、前にも
「ココはあまり深く考えずにサクッって買うのが相応しい」
とかいってるノー天気な人もいたし・・・

>>165
君の部屋がボロっちくなっても知ったことねーよ、自分の所は自分で修繕してくれ。
共用部分を修繕するための費用なんだから。

>>170
俺もノー天気に買った部類だ。。。

これだけ共有部に賛否あるんだから、管理費滞納者続出だね。

そうだね
だからこの物件はやめた方がいいよ
って正式登録日が近づくとこの手のネガティブキャンペーンが増えますね
確かにランニングコストは高めだけどタワーだからしょうがないような
ランニングコストが安い方がいいならスターコートって手もあったわけだし

>>169

値上げは普通に行われます。この手の物件は、お金かけてきれいにしておきたいという人も多いので修繕は積極的に行われると思います。タワーマンションの修繕計画は物件毎にバラバラですが、相対的に見る限りＰＣＴについては値上げは必至だと思います。
修繕に積極的であろうブルジョワな人達と無理して買った人達の維持費に差が無いのも厳しい。ギリギリの予算で購入される方は、修繕費や金利の上昇等、先のことまでよーく考えておかないとすぐに破綻してしまいますよ。

ウチの場合、維持費の問題は、この物件を検討し始めてから直ぐ
営業の方に長期修繕計画をもらいました。
それを基に家でどのくらいの費用を見ていたらいいかを
検討しました。
やぱっり今まで見た物件のなかでは一番高かったです。
3万円台から始まって30年経過ころには6万近くだったでしょうか。
うぅ〜っとうなりましたが、30年ここにいるかな？と考えると
退職するころにはひょっとしたら少し緑のある田舎に行きたくなるかな？
と思いそう思うと維持費のことは割り切れました。（車も持たないし）
ただ、うちが検討した向きは東だったので
ここでかなり議論のあった日照確保の不安定さやららぽーとの騒音・交通量など
（新しい街なので決まって無い計画についてどんな建物になるか全く不明）
予測不明な事がどうにも推測できなかった。
取り越し苦労ですめばいいけど、もしも..を考えると登録ができなかったな。

PCTの維持費の大部分は人件費といっていましたし。
だからもし見直しして月々大幅に金額が変わることもそうはないのかも。
また、営業さんはこのセキュリティーや管理を選んで決めた人多いんですよ
といっていましたし、金額出してでもそこのところを守ってくれることを望む
入居者は多いのかもしれません。
タワーは投資家などが部屋を買って色々な住人が入ることもあるなんて雑誌に
書いていたので不安になって住人のことについて聞いたときも
やっぱりこの維持費が払えるそれなりの人たちが買っていますよ。といっていました。
そうそうたる企業の方々ですから..と言っておられました。

ウチの場合、もしかしたらららぽができて周りの様子がもう少し読めるようになって
まだ予算内で買える部屋が（万が一）残っていたらそのときは再参加するかもと
思い始めていますが。。

長文ごくろうさま。
SCTへどうぞ。

住む前から売る時期を考えなきゃいけないのか・・・

>>177さん
次期販売は秋です。ららぽーと開店後だそうです。
西と南は殆ど残っていないかも知れませんが、
おそらく東・北の半分くらいは次期以降の販売ですので、
再検討も可能かと思います。

ららぽーとの開店後には３・４街区の計画も明確化されてると良いですね。

売却や維持費の面を重視するなら、そりゃＳＣＴのがいいですが、もう部屋の選択肢がほとんどできない状態ですよ。

選択肢→選択

修繕費は払えるよう計算してます。ただ、今の計画よりさらに値上げすることまでは、計画してないでしょ？
そんなことになったら組合で反対します。
基本的に大規模修繕とか、将来のために今の人が負担するのはおかしいです。
直さないといけないときの保有者が一時金だして直せばいいんです。
長く住む予定のかたは貯金しとけばいいでしょう。

けど、何個か見たマンションは
どこも同じような払い方になっていましたよ。
いくつか見て初めて長期修繕計画というのはこういうものなんだ
と分かりました。
それに、補修するとき何年も先の材料代までは確定させるの難しいとおもう。
多少、高くなったりするのは仕方ないのかも。（大幅には嫌だけどね）

>>178
長文読んだあなたもご苦労様。
ここを検討するひとはＰＣＴ以外は見ないでしょう。

>>184
ものは言いようだね。
「将来の人のために直す」のと
「自分たちが使ってきて老朽化したものを修繕する」のでは
同じお金を出すのにもずいぶん意味合いが違ってくるのか。
184みたいな人は修繕時期までに買い手がつかなくて、
直さなきゃいけないときの保有者として結局自分が出す羽目になりそうｗ
因果応報だね。

今決まってる修繕費が高いといってるんじゃないんですよ。
これには納得しています。
これを、簡単に値上げできる、すべきというような話は、おかしいといっているだけ。
もし足りなくなるようなら、どうしてもやらねばならない補修をして、
利用の少ない共用施設とか閉鎖して節約するのが先でしょう。

値下げはともかく、値上げに関しては管理組合の承認得られないでしょう。

【削除投稿に関連する投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

そんな計画性のない修繕積立だしてることがプロとして失格だし、そう営業した販売会社は訴訟ものだと考えるけど。

金払わされるだけで何もできないなんて、なんのために勉強してきたんだろうとか考えちゃうね。逃げるが勝ちとも言いますが、逃げられなかったら、はいそうですか、なんて言ってもいられないでしょ。

日曜MRに行って初めて知ったのですが、前回の会員期に22戸の未登録住戸もあったですよ。
確かに登録締め切りのときに、販売全住戸に花が飾られたはずなのに、、、
担当者曰くキャンセル住戸ではなく、あくまでも登録されていなかった住戸があったため、
今回の一般に再販売になったってことらしい。なんかおかしくない？

会員期登録最終日の６時頃までＭＲにいましたが、
販売全住戸に花は飾られていませんでしたよ。

＞194さん
どのあたりが未登録だったのでしょうか？

>>193

修繕費が計画どおりで推移するなんてのは現実では稀です。管理組合次第でしょうが、ここの場合、恐らく出費を抑えるよりも質の高い維持・管理を求める人が多そうなので、質を下げてまで維持費の値上げを阻止しようという人は少数でしょう。維持費が上がる＝高い品質が維持される、と前向きに考えましょう。

中小デベが算出する修繕費より大型物件も経験のある三井がある程度シュミレート
してるんだからまずまず信頼できるんじゃないかな。
ヒュー○ーなんかのマンションは修繕費なんて住民受けするために安いはず。
要はちゃんと修繕に対応できる体制を整えて資産価値を維持できればいいよ。
しかし、なんでここは修繕費ばかりの話題？
やっぱり江東区だから？
江東区ネタはもういいだろうけど、そんなに修繕費高いとは思わないけど・・・
中央区に住んでて買い替え組みですが、いまのところもＰＣＴぐらいだからかな。
高いと思わないのは私だけかな？これぐらいの大型物件だと妥当気もする。

問題は、安くて狭い部屋が多いから分譲価格と維持管理費のバランスが取れてないとこじゃない？
３０００万台の物件で、月１０万の維持費はバランス悪い。人によっては維持費＞＞＞返済額になっちゃうんじゃない？

ちなみにＰＣＴの修繕費は増額の勾配が緩やかで、長期で見るとタワーにしては爆安だよ。

3000万台で70m2、80m2の部屋が多いもんね。
中低層と44階以上の高層とは値段も世帯も違いが大きいだろう。

確かに他の3000万台の修繕費と比べるとね〜
B棟西が基準かな。

蚊とかの虫が上がってこないのは何階ぐらいから？

20階でもゴキブリ飛んでくるよ。

33階でも蚊が飛んでくるという記事を見た。

さすがに飛んでは来れないのでは?
エレベータに乗ったり、卵から孵化したり、
配管や外壁伝って登ってきたり、
昆虫も生きるためだから必死でしょう。

蚊どころか、アメリカのデビルズタワーの
頂上には蛇も住んでいるよ。
岩の割れ目をにょろにょろ這い上がるらしい。

蚊は近所の方がガーデニングやってると
ガーデニングの水周りからボウフラが沸いて出たりしますね

あと何戸残ってるの？

会員販売で７２０戸。今回は（今日担当さんに確認したところ）２２戸の会員販売で登録がなかった住戸と、新しく３６０戸ぐらいの販売になるとのことなので、計１０５０戸になるから、あと４３１戸になるでしょう。
今回は、ネット以外広告をやってないとのことなので、落選組（私もですが・・・）の救済販売
だといってました。次は秋になるそうです。私は東向き検討なので今回ダメなら秋に再チャレンジ
します。あと、登録は金曜日からで、締め切りは日曜日の４時です。理由を聞いたら前回大混乱だったので、初日は平日にしたそうです。私は初日に行きます！！

すいません足し算間違えました。１０８０戸でした。

住民版が盛り上がって、すっかりこちらは沈静化しました。
皆が順調に買えたということはいいことです。

検当者も居なくなったのか・・・？

住民版見に行ったけど、言うほど盛り上がってもないよ。

>>80
実際CODAN東雲の19号棟、運河側に住んでましたが、
この季節から秋（残暑期）にかけて運河臭、湿気はすごかったですよ。
玄関側テラスに掃きだし窓、運河側は床〜天井までと、両側に大きな窓があり、
開けっ放しで風は気持ちよかったのですが、運河の匂いと湿気は・・・でした。
で、あまりエアコン好きではないのですが、エアコン使用にしました。

>>117
途中での値上げ（又は、不人気タイプの値下げ）、どの物件でもある話の様です。
期分けをして、人気により値段調整をして完売を目指す。
売主側の視点だとわかる気もしますが・・・。

会員期に買ったひとは値上がりするのはよいけど値下がりはしてほしくないよね。

買った後の値段はあまり関係ないでしょ。
湾岸の物件買った時点で、資産価値よりも、
ここに住む楽しさを選択したんだから。
厳しい抽選をくぐりぬけて手にした以上、多少安くなってても、
また買えない心配するより幸せです。

会員期に外れた人が１０００人以上いるはずなんだけど、どこに行ってしまったんだろう？
待てずに他の物件にいってしまったか、冷静に頭冷やして手を引いたのか・・・？

>>214
「うちは販売期毎に値上げ／値下げはしません！！」って営業さんが力説してたよ。

実は、レスしてるひとで検討者は少なかったんじゃないの？
それと、もう飽きられたとか。

減っているのは確かですね。

グローブの登録・抽選も今週末あるからそっちにいったんでは？