グランドメゾン杉並ってどうですか？

こうした余剰駐車場から発生する経費増とは全く別に、売主の作成した30年の長期修繕計画で、毎月の修繕積立金は将来かなり引き上げられることが、すでに計画されています。追加の一時修繕積立金の拠出負担やこうした経費増の可能性を気にするかどうかは、個人によるでしょうが、少なくとも私は気にします。そうでなくとも、台風や地震といった自然災害リスクへの備えは必要で、管理費や修繕費の増加には神経質にならざるを得ません。

長期修繕計画は数年毎に見直しを行うのが普通。駐車場や共用施設の状況によっては総会を経て
管理費や修繕積立金の見直しを行うこともあります。これぐらいの規模になると理事会も力の見
せ所ですね。

話は変わりますが、二次取得者が多い場合は「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性も
あるので、希望の間取りが後でキャンセルで出てくる可能性もありますよ。

>これぐらいの規模になると理事会も力の見せ所ですね。

なんかこういう他人事みたいな住民ばっかだとヤダなー

>>462

見直しを検討する必要があるのはどのマンションでも共通だろうけど、
すんなり値上げできるものではないですよ。
値上げ決議に必要な票数の組合員が、危機感をもっている必要あるし
一般的には、値上げの前に現状の支出を抑える算段も必要。
また、通常は1年毎に理事交代、かつ理事会の開催は2ヶ月に1回程度だから
なかなか話は進まない。値上げ絡みの議案だす理事なんて、他の住民から
逆恨みされそうだから皆好んで推進せず、「次期理事に委ねる」とかいって
延び延びなんて話は珍しくないですね。

>「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性

ちなみに、他のマンションの販売員に伺ったらそういうリスクもあるが、
２次取得者は停止条件付であれば、提携販売会社から売却進捗とか情報入るし
適切なアドバイスを購入予定者にできるので、販売側では問題視あまりして
いないようです。

どちらかというと、非提携不動産屋経由で売却しようとしている客や
現金で購入しようとしている個人事業者が多い方が、引渡し直前のキャンセル
多いそうです。

>>463
同感です。

>454
ここを先日契約しているのですが、我が身のことととして気になったので管理予算書を見てみました。
まず、ここの場合は年間 4,347,000円 がメンテ料金（年４回）です。
月額 1,023円/台です。 354台という規模もあって１台当たりでは割安のよう。

次に、長期修繕計画書を見てみると ３０年で５億円が機械式駐車場で予定されています。
この費用で、354台分のリプレース工事に足りるのかどうかはよく分かりません。
新規建設ではないので足りるのでしょうか？ここは機械式でも屋根付きですが、それで
リプレースが必要な時期が延びるのかどうかなどの要素は不明です。

最後に駐車場収入は100%稼働時の70%が管理費（保守費はこちらから支出）に、10%が
修繕積立金に組み込まれるように読めます。

つまり総収入の80%確保を前提に、長期修繕計画書が作成されていると考えれば良いのでしょうか。

その場合の稼働率ですが、平均稼働台数70%でシミュレーションを考えてみました。

330台の自走式は便利なのでこちらはほぼ埋まると仮定した場合では、総収入の82%が確保できます。
稼働率が台数ベースで70%を割ると計算上は新たな負担もしくは値上げが必要そうです。

ざっと素人目で見てみたのですが、日常的には今の計画に不足はないように思えました。
不安要素は入替工事を含めて５億円という費用見積もりが妥当かどうか判断できない点でしょうか。

あと駐車場の契約書を見てみましたが、やはり部外者への貸し出しは禁止しています。
これを変えるには管理組合の総会決議が必要ですけど、これはムリでしょうね。きっと。
私も投票するなら反対しちゃいますし。それなら値上げの方がましです。

東京フロンティアシティ　アーバンフォート
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38190/

???
467>
スレッド違いですが・・・

なにやら色々なスレで駐車場ネタで攻撃をしかけている人がいるようですね。

攻撃をしかけているようにしか思えない時点でアレだな。

>>470
この物件に関わる根本的な議論はまったくせず、
複数の物件に対して、表層的な共通した攻撃をしかけているようにしか見えません。
ま、参考にはしますけど、どうみても検討者に見えないし、そういうことを言ってる人は注文建築の一戸建てにしかすめませんね。

井荻の森に住まうって感じでしょうか。
樹木が多いと気持ち良いですよね、でも夜はちょっと怖いかな。

ま、どう見ても検討者じゃないよね。

>>472
そのためのセキュリティですから。
しかも照明はしっかりしているから怖くはないでしょう。

ここは水害ハザードマップでは問題ないようですね。

すごい反応の速さ。。常時監視体制ですね。

まぁまぁ、皆さん

ここはタメの友達サークルでも、２ｃｈでもないのでお互いに尊重して書き込みをしましょうよ。

近所に複数の有名な漫画家のお宅やショッカーの秘密基地もあるらしい。

東西線は便利だと思うけど、東西線への乗り継ぎってどうなんでしょうか？
大江戸線みたいに遠くないといいなと思ったのですが。
知ってる方いますか？

来週見に行こうかな。

高田馬場はJR山手線も乗換駅なので結構混みます。
東西線は下り車線ホームに集中して流れ込むので
上り側に移動した方がベター。
朝夕とも混むので実際の時間に行って見ることを
お勧めします。
大江戸線も練馬〜新宿はかなり混みます、
大江戸線は車体が小さいので窮屈感は
かなりのものです。

>>466

インザパークに知人が住んでおりましたのできいてみました。
正確な数字ではありませんが、
・全450戸に対して7割弱の駐車場が準備されている。　300台分
・30台位あまっているらしい。
よって、試算上は「全戸の60%あればOK」ということになります。

やっぱちょっと赤字スタートかも；；

私は、この物件の近所ですが、品川港南口のオフィス街に通勤するのに、関東バス阿50系の阿佐ヶ谷行きまたは西武バス荻11系の荻窪行きで、JR中央・総武線で新宿経由山手線を利用しています。ここに移っても、やはり旧早稲田通の八成橋(関東バス）か環八の八成橋から阿佐ヶ谷または荻窪を経由しようと思ってます。東西線も利用可能です。

in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を解説したんだそうですね。全４５０戸で可能なら６８４戸のこの物件でも、千川通りを挟んだ向かい側の西武バスの南田中車庫発荻窪行き増発してくれるといいですね。これって、デベロッパーの力量次第でしょうか。関西系積水ハウスには難しいか。

駐車場のコストって、やっぱり住宅のコストの一部ですから、これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

すいません。解説＝>開設でした。

>>482
>in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を開設したんだそうですね。

一民間マンションのためというよりは、日産跡地として開通したのだと思いますよ。
跡地としては、インザパーク・ロイヤルパーク（大和賃貸）・プロムナード（ＵＲ）で
確か1000戸近くできたのですから...特に、公団が絡んでいるので開設しやすかったのでは
と推察します。

また、あそこはこちらと違い一番近い西荻窪駅も徒歩10分以上ですから...バスは必須。

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

なかなか気に入っているけど「すぐに管理費／修繕費があがるかも」を覚悟
しとく必要がある　ということだけだと思うけど...

>>484
納得。ありがとうございました。
朝は、井荻始発荻窪行きのバスがたくさんありますが、この物件が完成したらバスは結構混雑しそうですね。西武線を利用する人はあまり関係ないかも知れないけど。

練馬高野台に順天堂病院がある関係で環八沿いの
バス便の設定を望む声が多いですよ。
練馬区役所にもバス便の要望が寄せられているみたいです。
ここも６００以上の世帯が入居するので
相乗効果でバス便の新設・増便されれば良いなぁ。

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
攻撃と感じたのはデベの人では？

>488
デベ・販売会社はそこまでやらないよ。
発覚したデメリット考えるとしこしこネットで
書き込みなんてやらないよ。

>>482
公団が買い上げ、民間（三井・大和）に払い下げた形での開発だったので
新しいバス路線実現したようです。バス停の配置含め全て計画が建設着手
（売出し前）できていたようですよ。＞プロムナード荻窪路線

そういった意味では、こちらは計画ないようですからかなり期待薄いかと...

個人的には、井荻〜荻窪って時間読めないので好きではありません。

>479
距離的にはほとんど離れていません。すぐです。

>492
試してみました。近いですね。
混雑もさほどではなかったです。

>493
良かったですね。西武線は田園都市線や
小田急線と比べれば天国ですからね。

わたしも現状ではこの３つです
プラウド南荻窪とか見たけど、内容の割には高い、吉祥寺北町も高すぎる。
で、３つ見に行きました。
ガーデンはつくりでは１番でしょう。ただ、駅から徒歩が遠く、スーパーとか遠い。
テラスは、僕にはでかすぎ、あと周りが１種でない。なんか、あのテラスの中で一生埋もれるなら
って感じ。メゾンは、現場へ行くといいと思うのですが、やはり少しチープなつくりと、所詮練馬なのにあと１５０万は抑えて欲しい（抑えないなら、設備内容の細かいところを高くして欲しい）
ってかんじで、ガーデン８５点、テラス７０点、メゾン８３点って感じですが・・・・
松ノ木も待ってみますか・・・・戸数少ないけど。
今思うと、グランノア上井草は買いだったなあ・・・

>495
かなり幅広くご覧になられていますね。
プラウド南荻窪も検討に入ったなら、完売したけどスタイルハウス荻窪って
選択肢もあったですね。ガーデンが良かったなら、新百合あたりも検討に
入るのではないでしょうか？

練馬の新宿線沿線なら鷺宮か上石神井、武蔵関あたりが良いなぁ。
それか立野町も良いけど、最寄が吉祥寺になるし供給ないね。

本当は中央線沿線がいいんです・・・
でもって荻窪・・・・
スタイルは早めの完売でついてけませんでした・・・
「松ノ木」待つかなあ・・・
メゾン、よいけど、歩いてみるべし。
やはり西武沿線は大人しいのは事実。
んんんん、資産価値がああ。。。。

物件営業ではありませんし、ちょっとスレ違いですが...

>497

中央線ならレクセル荻窪が今販売中。（阿佐ヶ谷も夏販売開始？）
青梅街道沿い・警察・消防署に挟まれるところは個々の判断に任せるところとして、
荻窪行きバス停が目の前でピーク時2〜3分に1本のバス（駅まで専用レーンで10分）
裏には日産跡地の公園。

グランノアより中央線より、インザパークとほぼ同立地。プラウドより廉価。

選択肢は色々あると思うけどねん。

構造がダサイって変でない？
内装や外観がダサいなら話わからなくもないけど...

長谷工のココがありなら、ＵＦＪ信託という看板を信じるという
考え方はありかと...なんか貴方の基準がよくわからない。

つくりがダサイとは言っているけど、構造がダサイとは言ってないのでは？

レクセルとかグローベルスって大京の子会社でしょ。
ちなみにレクセルの機械式駐車場はなんと自社製です。

この物件のWeb上にある物件概要みましたが、第一期３次分譲予定戸数って２０戸なんですね。
今までの累計では２００戸強売ったという計算でしょうか。

物件そのものは悪くないだけに、上げ相場も織り込んでの、高めの価格設定の影響が大きいのでしょう、きっと。

全戸竣工まで後１年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてずじっくり売るという印象がします。購入検討者の立場からすると焦らずにじっくり検討できますね。

耐震偽装ヒューザー・姉歯コンビもびっくり！
なんと長谷工は鉄筋も通っていない「中空の梁」を作りました！
「姉歯を上回る耐震強度０」という見出しが踊るのかな？


https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48005/

>503
本当は一気に売ってしまいたいでしょう。ただ売れそうな戸数に合わせて分譲予定を発表
　しているだけですよ。こんな２０戸ずつ売っていったら日が暮れますから。

５０５の人、あなたはなんでそんなにひねくれているのですか？
どこかの販売の方？もしかして買えない人？

５０４の人、そんなのないと思いますけど・・・
ただ梁がないだけのことでは・・・？

>>506
というか、そんなことこの業界ではよくありますけど。

環八が開通しましたね。

>全戸竣工まで後１年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてず
>じっくり売るという印象がします。

気のせいですよ。毎週末広告新聞に折り込み広告入っているし
関東バスにも車内広告...かなり激しいと思うけどな。

>503
デベの人？

契約者だけど、聞いたら結構売れゆきはいいってさ。
（だいぶ前に契約したけど、久しぶりに聞いた）

・・・どれくらい売れてるのか具体的に聞いてくればよかったね。
検討者の人聞いてきて。

>511
違いますよ。

デベの人がネガティブなこと書くわけないと思いますけど・・・

私がここ半年くらいで検討した他の物件に比較して広告が少ないな〜と思った主観です。
チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね。

どうでもいいけど、もう契約してしまった私としては早く住みたいなぁ

まだ１年以上も先なので気が遠くなってきます。

>514
同じ気持ちです。
金利も読めないし、ここより早く入居できる魅力的物件が続々登場してるから心乱れます。
引越しは確実に決まっているから、せめて子供の学校の都合もあるし3月末に入居出来たらイイのに。

>>504
大泉？

>チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
>例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね

積水ハウスだからねー　あまりマンション販売のマーケテイングわかってないんでない？

う〜ん。久我山までバスでいったら、電車と同じくらいかかる時もあるだろうな。。
というかあんま南北のバス需要は多くは無いのでは？？

吉祥寺行きのバスがあるとうれしいかな。休日用に。

株価を見ればわかるように、景気はこれから確実に落ちる。

　ここで高値でつかむと後悔するよ。。。

マンション価格が上がるか下がるか分からないけど、
景気が落ちるって予測している人、ほとんどいないよね。

予言者？？

>>518,519
考えすぎというか妄想しすぎだと思うよ。

ただ単にマーケテイングのセンスがないだけ;;

千川通りを走ったけど、新しいマンションが結構建ちそうだね。

いい町だと思うけどな。

>>519
http://www.8liner-kyogikai.jp/

８ライナーより環八バスの営業が先だね。
南北移動は短距離が多いと思う、長距離は現在の鉄道で十分。

>525
千川沿いはいい感じだよね。

鷺宮や中村橋が本当はベストなんだよね。
いわゆる一流企業の社宅が多いのですが社宅の放出があれば中規模マンションが
出来るって感じだよね。

でも大規模マンションが建ちそうな場所はあまりないし、これまでも殆どが
長谷工施工でしたね。豊玉のＫＤＤ社宅とか。。。

千川沿いのフジサンケイビルの看板ある敷地（富士見台近く）
って何ができるかしっていますか？

かなり大きい空き地になったようですが...

>>529
問い合わせをしましたら、やっぱりマンションだそうですよ。

購入を考えている者ですが、すべての棟の間取りを見てから購入したいのですが
、販売中の部屋はなくなってしまっていくし。
なかなか、決心ができません。東向きは日辺りや駅まで距離はどうなのでしょうか？

>531
担当の営業さんにそのように相談すれば、設計図書持ってきて見せてくれると思いますよ。
私はすでに契約しましたがそのようにして、いつ申し込むかを考えました。

日当たりも、デベにはどこは何時から何時まで日が射すかが分かる資料を持っているはず
ですので確認可能と思います。

駅までの距離は場所にもよりますが、東向きのL棟などは当然少し遠くなりますよね。
ざっくり計ってみたところ、Ｌ棟からグランドエントランスまでは約130m位。
グランドエントランスからＢ棟のエントランス（井荻駅最短地点）付近まで同じく
約130m位のようです。計260mなので、＋徒歩3分といったところでしょうか。

＞530
　どこのマンションなんでしょうか？

　住まいサーフィンって盛り上がってないですね？

シンドラーのエレベーターは日本での市場占有率が１％程度、
官公需が多いので、民間のマンションでの採用例は稀だろう
と思っていましたが、この間の新聞に藤和の物件で９件くらい
あったという記事がありました。
どなたか、この物件のエレベーターは、どこのメーカーか尋ね
られた方いますか。

今朝、通勤途中の西武池袋線の車窓からクレーンの飛び出している、このマンションの現場の方を見ていたら、ちょこっと足場らしきものが見えてきていました。

この見えてきた部分って何階くらいなんでしょうね？６Ｆ位でしょうか？
お近くに住んでいる方、ご存じでしたら教えてくださいませ。

>>535

長谷工はまたクレーンを倒した前科があるから、倒さないでくれよ。

>535
池袋線からクレーン見えますね。
クレーンの高さにちょっと違和感。

>535
ＡからＥ棟までは、６階まで立ち上がっています。見える範囲では４階まではサッシやガラスも入ってました。

＞５３８
ついこの前まで更地状態だったのに、、はやい。。。
あっという間ですね。

>539
そうですね。入居まであと1年か。施工状態を確認させるようなイベントをするデベロッパーもいるそうですが、積水はやらないのかな。
引越しのことを考えると、トラックは敷地南側の一方通行路に集中して駐車することになるんでしょうね。

今週発売の日経ビジネス(6月26日）の特集『まだまだあった売りっぱなしの罪』マンション編は、アフターサービスに対する消費者の満足度を比較して、15の商品分野で他の「追随を許さぬ低評価」だそうです。
積水ハウスは調査対象に入っていないようでしたが、長谷工は、満足度マイナス3.3、18社中下から3番目でした。他の工場で大量生産される工業製品と異なり、一件一件手仕事の工事ですから、手直しはやむを得ないことも理解できますが、これはちょっとヒドイです。長谷工ネタで煽るつもりは毛頭ありません。積水も長谷工も、購入者にこんな不安を抱かせないような、苦情対応をしっかり整備してもらいたいものです。

>>541
大阪高裁、長谷工に対して工事代金27億の支払い命令

大阪高等裁判所は31日、フジタが長谷工コーポレーションに対して
「ホテルシェレナＰＲ棟増築工事」の工事代金の支払いを求めた
訴訟に関連して長谷工に対して工事代金27億9600万円と
平成14年５月31日から支払い済みまで年36.5％の延滞損害金を
支払うことを命じる判決を下した。

工事代金と延滞損害金の合計金額は約78億円になる見通し。


http://www.technobahn.com/cgi-bin/news/read?f=200605312252

梅雨とはいえ、それほど雨も降り続かず工事は順調に進んでいるようですね。

ところで、新宿線上りホームから大江戸線への中井駅乗換は実質何分くらいかかるのでしょうか？
今利用されている方がいらっしゃれば教えてくださいませ。

>543
百聞は一見にしかず。
ご自身でトライすべきです。

大江戸線は大深度なので結構歩きます。
人によって時間はかなり違うはずですよ。

>541
アフターサービスは積水ハウスがやるんですよ。

543さん　新宿線のホームおりて、大江戸線のホームまで3分以上は掛かります。5分みれば十分です。案外　雨の時以外は気になりませんが・・
私的には。

アフターの修理って施工会社がやるんじゃないの？
勿論、窓口は売主となるのでしょうが。。。

東京テラスも完売したみたいですね。
２ｃｈの投資板で長谷工スレが
祝東京テラス完売になってますた。

>546さん　ありがとうございました。
5分以内なら全然許容範囲ですので、おかげさまで試す手間が省けました。。

東京テラスはあと3戸じゃないんですか。関係者さんですか。

昨日うちに東京テラスのセールスから電話ありましたー。もう買う気ありませんかって。
お断りしましたが、少しキャンセルが出ているのでしょうね、きっと。

週間ダイヤモンド(7月15日号）の特集『マンション底値買い』で、首都圏今買える「割安マンション」ランキングにGM杉並シーズンが、堂々割安度４（5が最高）でランクインしてました。櫻井幸雄先生のご託宣です。
ほんとに今が買い時なんでしょうか。

私も当物件を購入検討しております。
見学にいったときに、色々と希望を話して、これから販売される棟がいいかなぁって漠然と考えておりました。すると、営業の方が、「実は既に契約したところでご希望に合うところががキャンセルになりました。」とおっしゃって、色々と薦めてきました。ちなみに女性の営業の方でした。
なんか、偶然を感じて購入に傾いてきましたが、これって営業戦術なのかな？どうなんでしょう、実際？
そもそも、この物件は買いなのですかね？周辺環境は申し分ないし、緑が多いのは希望に沿っているのですが。価格や実際の利便性、周辺環境も含め、ご助言ください！！お願いいたします。

>552
女性の営業の方でした…ってそれパートだから。。。
こーゆー大規模は営業の人なんてでてこないでマックみたいにパートの人が販売してるよーなもんだよ。。営業戦術かどうかはわからないけども、大規模な団地みたいなとこは必ず最終まで残るトコがあって安くするんだから待てば？？

契約したところでキャンセルになった→ローンキャンセルかな？多分それはないんで。。普通ローン組む前にわかるから。。多分契約していないところも契約済みですとかウソついてんでしょ。ありがちです。。だまされないで。でも希望に見合うとこがあるんだったらラッキーじゃないですか？

>552
買うのはあなた。
こんなところで「どーなんでしょうか。」などと聞いてみたところで
どうしようもないのでは？
他の競合物件と比較検討して総合的にこの物件が勝っていると思えば
購入したらどうでしょうか？

>554さん
あの・・事実確認もせずに無責任にいい加減なことかかないようにお願いします。
そういうケースもあるようですが、どこかの例を頭に浮かべて一般論で言わない
ようにしてくださいませ。
少なくともGM杉並に関しては事実として女性営業＝パートは成り立っていませんので。

>552さん

おわかりかと思いますが契約済みでも転勤をはじめとして、購入の前提条件が変化して
キャンセルがでることは特に売出しから入居までの期間の長く、かつ戸数の多い大規模物件
では普通に必ず出てきます。
紹介された間取りがキャンセルものなら抽選などでヤキモキする必要もなく、契約できるので
もし本当に552さんの検討条件に近く、気に入るのなら何かの縁と考えて、真剣に考えるチャンス
だと思いますよ。

もしかして、前の方が手付金放棄だとすると契約時選択済みオプションがタダで手にはいるかも
しれませんが確認されましたか？　特に設計変更がすでにできない階以下だったりすると
キャンセル後もオプションがそのままになってる可能性大かと。

利便性、周辺環境については主観に左右されるので難しいですよね。
ここが都会という人も、郊外という人も、田舎風という人もいたりするようですので。

アイデアですが、モデルルームでもかなり周辺についてよく調べてある情報がまとまった
冊子やリーフを貰えると思うのでまずそれを吟味されたらどうでしょうか？
５種類くらいあったと思いますがぜんぶ貰われましたか？

逆に言うと資料群はかなり綺麗によく編集してあるので、それ以上は期待しないという
前提で見た方がいいかもしれません。営業ですからね〜彼らは。

そこで分からない部分は①ご自分で行ってみる　②ここで質問してみる　の順がよろしいかと。

あと価格は、それこそ人それぞれの懐具合にもよりますが、本当にこれも悩みどころですよね。
比較論で言いますと、昨年までの底値相場から見ると１０％位高く感じます。
一方で今年の秋口からと言われている”新価格（２３区内で２〜３割一斉上昇）”から見ると１０％以上割安になると予想されるようです。でもこれは秋まで待たないとわかりませんね。

以上、良い物件探しの参考になれば幸いです

うちはもう決めてしまったので色々悩まれているのがちょっぴりうらやましいです（笑

＞５５１
わたしも週刊ダイヤモンド見ました。割安度４というのは２００６年後半以降の予想価格と比べて「１５〜２０％未満割安」という意味なんですね。

６千万の部屋だと最大１２００万ほど割安ってことですか・・・。
ホントか〜？？？　とにわかには信じがたいですが、記事を読んでると信憑性が無いとも
言い切れず複雑な気分です。ちなみに東洋経済の方の特集みても価格上昇傾向は同じような
予想でしたよ。
それにしても湾岸系はすごいことになっていますね。個人的には住みたくない指数１００ですが、
投資する資金があるなら買いたくもなる過熱ぶりですね。

久しぶりにまともな事を言う人たちが出てきたな。

湾岸と言えば、豊洲の開発とかすごいよね。

どうなるのかねえ。ああいう町って。

556さんに拍手　拍手。。