>437
うーん どうだろうね。入居しないとわかりませんが複数台借りるお宅は
700戸のうち10戸もあればよい方のような気がします。
車がないと生活できない郊外じゃないのだからどうでしょう;;
成人した子供が同居している家庭が多いとか、お金持ちもいそう
といった根拠がまったくないないですね。
どちらかというと、価格的にも、立地的にも、プランとしても
ファミリ向けだと思うのが順当だと思います。
どうしてそんなに井荻を都会だと思いこみたいの?
基準は??
うちはお買い物カーとお出かけカー2台の構成予定です
23区の掲示板には上がっていますが、
一種の郊外物件ととらえてよさそうですね。
今週末にも契約を検討していたのですが、当初認識していなかった杉並病等環境の悪さが気になり、見送ろうかと思っています。地元住民の方はどう思うのか聞きたいです。
このスレ見てると一家に車2台ということに執着してる人が約1名いるみたいだね。
>>114
>値段の上がり具合を見るなら同じ積水+長谷工で中身も似たりよったりの東京テラスあたりでしょ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
In the Parkで駐車場が余ってるという情報がありました。あそこはこの物件より交通条件がいいからなんでしょうか。価格帯もあそこと較べて、この物件が特別高級というわけでもなさそうですが、一家に2台という世帯がどれほどなんでしょうね。駐車場100%というのは、販売会社の営業促進策なんであって、売り切ってしまえば、あとは住民のリスクで、というかなり無責任な姿勢ではないかと思ってしまいます。
446さん、地元といえるかどうかわかりませんが、井草の森公園から600メートル程北西より、練馬区の住民で、この物件に関心をもってます。ここ最近はあまり被害を聞きません。化学物質過敏症のひとにはリスク要因であることには違いありません。問題の中継所近隣の小学校や幼稚園などでも、特に被害を訴えるというようなことは聞いていません。この近辺では新築マンションの売り出しは結構ありますが、この問題が販売に影を射しているという話もあまり聞きませんが。
駐車場の数ってそんなにオオゴトですか?
よく話題になる杉並病とか、構造とか、各家族にとっての立地とかのほうがよっぽど大事でしょう。
杉並病が大きく話題になってたころは身近な植物に影響が見られたけど
最近は全然そういうことはないよ。井草森公園の鳥や植物や蛙見ててもその後
変なところはないし取り合えずうちは気にしてない。
気になるなら地元の小児科来て見ればわかるけど、他のエリアに比べて
具合の悪い子供やアレルギーの子供が多いってことは全然ない。変に根拠なく
不安煽ってる人ってなんか意図があるのかな?
駐車場は外部に貸すと収入になっちゃって税制上色々問題になるので
不可能ではないけどたぶん無理。だから駐車場埋まらないで管理費や
修繕費足りなくなっての値上げを見込まなくちゃいけないような気がする。
駐車場埋まっても機械式の修繕費は全然足りないような気がする。
条件違うだろうけど他のマンションで機械式で月1万円取って全額修繕に
あててどっこいどっこいってのを小耳に挟んだ。誰か詳しい人いないかなぁ。
>>451
>駐車場の数ってそんなにオオゴトですか?
杉並病:既知 個人差あり
構造:問題あっても積水なら相手にとって不足なし
立地:既知 個人の判断
購入に浮かれていると気にならないかもしれないけど
管理費や駐車料金の値上げが、試算で各戸1万円/月アップ
するかもしれないことはかなりシビアだと思うけど...
ちょっとググってみたらこんなのあったわ。
マルチ投稿する不適切なURL20050409
>機械式(2段・多段):建設コスト(100万円/台〜250万円/台)、
>月あたり維持管理費(2,000円/台〜4,000円/台)
真ん中の金額を取って、リプレースに175万円/台、メンテに3000円/台
とすれば、175万÷20年÷12ヶ月=7300円だから合計\10300/月。
やっぱ小耳に挟んだ1万円/月を全額修繕にまわすくらいの計算。
そう考えると元々駐車場料金安すぎなうえに管理費に回しすぎな感じが
するんだけど、なんか計算間違ってる?
>454
関心ある人がたくさん見ていそうな機械式駐車場スレで聞かれたらどうでしょうか?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/
でも自走式の方は月1万円以上の設定ですし、実際の稼働率(平面vs機械比率も影響しますね)はまだ分からないので、正確な計算は難しそうですね。
この物件は今のところ最もお気に入りなのですが、子供や家族のことを考えると杉並病等の大気汚染が気になります。やはりそういったリスクを考えると避けるべきなのではと思ってしまうのですが・・・お金の問題以上に気になります。
杉並病はネットで検索すると情報出てきます。
それで各自判断するしかないですよね。
気になる人は避けておくほうが無難かも。
なにが原因かわからない体調不良の際に、このせいかもと思うだろうし、
そうなると心理的ストレスにもなって、
アレルギー疾患にはさらにマイナスでしょう。
賃貸ならすぐに移れますが、買うとそうもいかないですし。
>月1万円アップくらいで生活に影響が出るって問題にする人って
>少数派なんじゃないですか??
マンション全体の為に必要なのに、
・修繕積立金の不足分を払わない(えない)人
・月数百円負担の駐輪場有料化に反対の人
なんてのはよくある話だと思うけどな。
>その程度の価格上昇リスクは想定内でしょう。
管理費・修繕積立金が3万円→4万円/月
もしくは駐車場代が2万円→3万円/月
これだけ急に上がることを「想定内」と殆どの入居者が
考えているのなら無問題です。
ただし、こういったランニングコストが近隣の相場と
逸脱していれば、個々の都合により賃貸に出すにしろ、
売却するにしろ大きなデメリットであると思うけど、
それも「想定内」ですかねー
>>458
>杉並病はネットで検索すると情報出てきます。
ネットでも他のマスメディアでもどれを信じて良いのかわからない位情報がありますねー
終結したことにしたい自治体関連 煽るかの如く問題視する市民団体 どちらの情報を
ピックアップするかは個人の判断によります。
より都心に住みたいから私は前者の情報を選択することにしました。
こうした余剰駐車場から発生する経費増とは全く別に、売主の作成した30年の長期修繕計画で、毎月の修繕積立金は将来かなり引き上げられることが、すでに計画されています。追加の一時修繕積立金の拠出負担やこうした経費増の可能性を気にするかどうかは、個人によるでしょうが、少なくとも私は気にします。そうでなくとも、台風や地震といった自然災害リスクへの備えは必要で、管理費や修繕費の増加には神経質にならざるを得ません。
長期修繕計画は数年毎に見直しを行うのが普通。駐車場や共用施設の状況によっては総会を経て
管理費や修繕積立金の見直しを行うこともあります。これぐらいの規模になると理事会も力の見
せ所ですね。
話は変わりますが、二次取得者が多い場合は「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性も
あるので、希望の間取りが後でキャンセルで出てくる可能性もありますよ。
>これぐらいの規模になると理事会も力の見せ所ですね。
なんかこういう他人事みたいな住民ばっかだとヤダなー
>>462
見直しを検討する必要があるのはどのマンションでも共通だろうけど、
すんなり値上げできるものではないですよ。
値上げ決議に必要な票数の組合員が、危機感をもっている必要あるし
一般的には、値上げの前に現状の支出を抑える算段も必要。
また、通常は1年毎に理事交代、かつ理事会の開催は2ヶ月に1回程度だから
なかなか話は進まない。値上げ絡みの議案だす理事なんて、他の住民から
逆恨みされそうだから皆好んで推進せず、「次期理事に委ねる」とかいって
延び延びなんて話は珍しくないですね。
>「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性
ちなみに、他のマンションの販売員に伺ったらそういうリスクもあるが、
2次取得者は停止条件付であれば、提携販売会社から売却進捗とか情報入るし
適切なアドバイスを購入予定者にできるので、販売側では問題視あまりして
いないようです。
どちらかというと、非提携不動産屋経由で売却しようとしている客や
現金で購入しようとしている個人事業者が多い方が、引渡し直前のキャンセル
多いそうです。
>454
ここを先日契約しているのですが、我が身のことととして気になったので管理予算書を見てみました。
まず、ここの場合は年間 4,347,000円 がメンテ料金(年4回)です。
月額 1,023円/台です。 354台という規模もあって1台当たりでは割安のよう。
次に、長期修繕計画書を見てみると 30年で5億円が機械式駐車場で予定されています。
この費用で、354台分のリプレース工事に足りるのかどうかはよく分かりません。
新規建設ではないので足りるのでしょうか?ここは機械式でも屋根付きですが、それで
リプレースが必要な時期が延びるのかどうかなどの要素は不明です。
最後に駐車場収入は100%稼働時の70%が管理費(保守費はこちらから支出)に、10%が
修繕積立金に組み込まれるように読めます。
つまり総収入の80%確保を前提に、長期修繕計画書が作成されていると考えれば良いのでしょうか。
その場合の稼働率ですが、平均稼働台数70%でシミュレーションを考えてみました。
330台の自走式は便利なのでこちらはほぼ埋まると仮定した場合では、総収入の82%が確保できます。
稼働率が台数ベースで70%を割ると計算上は新たな負担もしくは値上げが必要そうです。
ざっと素人目で見てみたのですが、日常的には今の計画に不足はないように思えました。
不安要素は入替工事を含めて5億円という費用見積もりが妥当かどうか判断できない点でしょうか。
あと駐車場の契約書を見てみましたが、やはり部外者への貸し出しは禁止しています。
これを変えるには管理組合の総会決議が必要ですけど、これはムリでしょうね。きっと。
私も投票するなら反対しちゃいますし。それなら値上げの方がましです。
???
467>
スレッド違いですが・・・
なにやら色々なスレで駐車場ネタで攻撃をしかけている人がいるようですね。
攻撃をしかけているようにしか思えない時点でアレだな。
>>470
この物件に関わる根本的な議論はまったくせず、
複数の物件に対して、表層的な共通した攻撃をしかけているようにしか見えません。
ま、参考にはしますけど、どうみても検討者に見えないし、そういうことを言ってる人は注文建築の一戸建てにしかすめませんね。
井荻の森に住まうって感じでしょうか。
樹木が多いと気持ち良いですよね、でも夜はちょっと怖いかな。
ま、どう見ても検討者じゃないよね。
ここは水害ハザードマップでは問題ないようですね。
すごい反応の速さ。。常時監視体制ですね。
まぁまぁ、皆さん
ここはタメの友達サークルでも、2chでもないのでお互いに尊重して書き込みをしましょうよ。
近所に複数の有名な漫画家のお宅やショッカーの秘密基地もあるらしい。
>>466
インザパークに知人が住んでおりましたのできいてみました。
正確な数字ではありませんが、
・全450戸に対して7割弱の駐車場が準備されている。 300台分
・30台位あまっているらしい。
よって、試算上は「全戸の60%あればOK」ということになります。
やっぱちょっと赤字スタートかも;;
私は、この物件の近所ですが、品川港南口のオフィス街に通勤するのに、関東バス阿50系の阿佐ヶ谷行きまたは西武バス荻11系の荻窪行きで、JR中央・総武線で新宿経由山手線を利用しています。ここに移っても、やはり旧早稲田通の八成橋(関東バス)か環八の八成橋から阿佐ヶ谷または荻窪を経由しようと思ってます。東西線も利用可能です。
in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を解説したんだそうですね。全450戸で可能なら684戸のこの物件でも、千川通りを挟んだ向かい側の西武バスの南田中車庫発荻窪行き増発してくれるといいですね。これって、デベロッパーの力量次第でしょうか。関西系積水ハウスには難しいか。
駐車場のコストって、やっぱり住宅のコストの一部ですから、これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
すいません。解説=>開設でした。
>>482
>in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を開設したんだそうですね。
一民間マンションのためというよりは、日産跡地として開通したのだと思いますよ。
跡地としては、インザパーク・ロイヤルパーク(大和賃貸)・プロムナード(UR)で
確か1000戸近くできたのですから...特に、公団が絡んでいるので開設しやすかったのでは
と推察します。
また、あそこはこちらと違い一番近い西荻窪駅も徒歩10分以上ですから...バスは必須。
>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
なかなか気に入っているけど「すぐに管理費/修繕費があがるかも」を覚悟
しとく必要がある ということだけだと思うけど...
>>484
納得。ありがとうございました。
朝は、井荻始発荻窪行きのバスがたくさんありますが、この物件が完成したらバスは結構混雑しそうですね。西武線を利用する人はあまり関係ないかも知れないけど。
練馬高野台に順天堂病院がある関係で環八沿いの
バス便の設定を望む声が多いですよ。
練馬区役所にもバス便の要望が寄せられているみたいです。
ここも600以上の世帯が入居するので
相乗効果でバス便の新設・増便されれば良いなぁ。
>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
攻撃と感じたのはデベの人では?
>>482
公団が買い上げ、民間(三井・大和)に払い下げた形での開発だったので
新しいバス路線実現したようです。バス停の配置含め全て計画が建設着手
(売出し前)できていたようですよ。>プロムナード荻窪路線
そういった意味では、こちらは計画ないようですからかなり期待薄いかと...
個人的には、井荻〜荻窪って時間読めないので好きではありません。
井荻/荻窪だと環八が不確定要素だが、逆に井荻/西荻窪だと裏通りなので
ある程度読める。
わたしも現状ではこの3つです
プラウド南荻窪とか見たけど、内容の割には高い、吉祥寺北町も高すぎる。
で、3つ見に行きました。
ガーデンはつくりでは1番でしょう。ただ、駅から徒歩が遠く、スーパーとか遠い。
テラスは、僕にはでかすぎ、あと周りが1種でない。なんか、あのテラスの中で一生埋もれるなら
って感じ。メゾンは、現場へ行くといいと思うのですが、やはり少しチープなつくりと、所詮練馬なのにあと150万は抑えて欲しい(抑えないなら、設備内容の細かいところを高くして欲しい)
ってかんじで、ガーデン85点、テラス70点、メゾン83点って感じですが・・・・
松ノ木も待ってみますか・・・・戸数少ないけど。
今思うと、グランノア上井草は買いだったなあ・・・
>495
かなり幅広くご覧になられていますね。
プラウド南荻窪も検討に入ったなら、完売したけどスタイルハウス荻窪って
選択肢もあったですね。ガーデンが良かったなら、新百合あたりも検討に
入るのではないでしょうか?
練馬の新宿線沿線なら鷺宮か上石神井、武蔵関あたりが良いなぁ。
それか立野町も良いけど、最寄が吉祥寺になるし供給ないね。
本当は中央線沿線がいいんです・・・
でもって荻窪・・・・
スタイルは早めの完売でついてけませんでした・・・
「松ノ木」待つかなあ・・・
メゾン、よいけど、歩いてみるべし。
やはり西武沿線は大人しいのは事実。
んんんん、資産価値がああ。。。。
そうなんですよね
でも、やっぱすぐ青梅街道ってのはね・・・
って、環境考えてしまうので、レクセル阿佐ヶ谷ならありかなと。
でも、レクセルって検討してなかったので、いわゆる建物価値(構造)は
どうなんでしょうか?評判ってあんまりきかないし、三鷹の見たけど、
正直つくりダサかったという感じです。
構造がダサイって変でない?
内装や外観がダサいなら話わからなくもないけど...
長谷工のココがありなら、UFJ信託という看板を信じるという
考え方はありかと...なんか貴方の基準がよくわからない。
つくりがダサイとは言っているけど、構造がダサイとは言ってないのでは?
この物件のWeb上にある物件概要みましたが、第一期3次分譲予定戸数って20戸なんですね。
今までの累計では200戸強売ったという計算でしょうか。
物件そのものは悪くないだけに、上げ相場も織り込んでの、高めの価格設定の影響が大きいのでしょう、きっと。
全戸竣工まで後1年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてずじっくり売るという印象がします。購入検討者の立場からすると焦らずにじっくり検討できますね。
耐震偽装ヒューザー・姉歯コンビもびっくり!
なんと長谷工は鉄筋も通っていない「中空の梁」を作りました!
「姉歯を上回る耐震強度0」という見出しが踊るのかな?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48005/
505の人、あなたはなんでそんなにひねくれているのですか?
どこかの販売の方?もしかして買えない人?
504の人、そんなのないと思いますけど・・・
ただ梁がないだけのことでは・・・?
環八が開通しましたね。
>全戸竣工まで後1年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてず
>じっくり売るという印象がします。
気のせいですよ。毎週末広告新聞に折り込み広告入っているし
関東バスにも車内広告...かなり激しいと思うけどな。
契約者だけど、聞いたら結構売れゆきはいいってさ。
(だいぶ前に契約したけど、久しぶりに聞いた)
・・・どれくらい売れてるのか具体的に聞いてくればよかったね。
検討者の人聞いてきて。
>511
違いますよ。
デベの人がネガティブなこと書くわけないと思いますけど・・・
私がここ半年くらいで検討した他の物件に比較して広告が少ないな〜と思った主観です。
チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね。
どうでもいいけど、もう契約してしまった私としては早く住みたいなぁ
まだ1年以上も先なので気が遠くなってきます。
>514
同じ気持ちです。
金利も読めないし、ここより早く入居できる魅力的物件が続々登場してるから心乱れます。
引越しは確実に決まっているから、せめて子供の学校の都合もあるし3月末に入居出来たらイイのに。
>チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
>例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね
積水ハウスだからねー あまりマンション販売のマーケテイングわかってないんでない?
金のかかる広告が少なめって印象はあるね。都内物件は値上がり傾向が
顕著だからもう少しして割安感が増してきたころに集中的にくるんじゃ
ないかな?
>518
同じ考えですね。大泉が完売したあたりから本格的に開始するんじゃないかなと
思っています。しかし環八のバス出来ないかな、練馬高野台から高井戸までバス
が走れば便利になるのだけどなぁ。目と鼻の先の久我山に行くのに新宿回りで
小1地時間はつらいね、吉祥寺回りも結構時間かかるし。。
う〜ん。久我山までバスでいったら、電車と同じくらいかかる時もあるだろうな。。
というかあんま南北のバス需要は多くは無いのでは??
吉祥寺行きのバスがあるとうれしいかな。休日用に。
株価を見ればわかるように、景気はこれから確実に落ちる。
ここで高値でつかむと後悔するよ。。。
マンション価格が上がるか下がるか分からないけど、
景気が落ちるって予測している人、ほとんどいないよね。
予言者??
千川通りを走ったけど、新しいマンションが結構建ちそうだね。
いい町だと思うけどな。
8ライナーより環八バスの営業が先だね。
南北移動は短距離が多いと思う、長距離は現在の鉄道で十分。
購入を考えている者ですが、すべての棟の間取りを見てから購入したいのですが
、販売中の部屋はなくなってしまっていくし。
なかなか、決心ができません。東向きは日辺りや駅まで距離はどうなのでしょうか?
>531
担当の営業さんにそのように相談すれば、設計図書持ってきて見せてくれると思いますよ。
私はすでに契約しましたがそのようにして、いつ申し込むかを考えました。
日当たりも、デベにはどこは何時から何時まで日が射すかが分かる資料を持っているはず
ですので確認可能と思います。
駅までの距離は場所にもよりますが、東向きのL棟などは当然少し遠くなりますよね。
ざっくり計ってみたところ、L棟からグランドエントランスまでは約130m位。
グランドエントランスからB棟のエントランス(井荻駅最短地点)付近まで同じく
約130m位のようです。計260mなので、+徒歩3分といったところでしょうか。
シンドラーのエレベーターは日本での市場占有率が1%程度、
官公需が多いので、民間のマンションでの採用例は稀だろう
と思っていましたが、この間の新聞に藤和の物件で9件くらい
あったという記事がありました。
どなたか、この物件のエレベーターは、どこのメーカーか尋ね
られた方いますか。
今朝、通勤途中の西武池袋線の車窓からクレーンの飛び出している、このマンションの現場の方を見ていたら、ちょこっと足場らしきものが見えてきていました。
この見えてきた部分って何階くらいなんでしょうね?6F位でしょうか?
お近くに住んでいる方、ご存じでしたら教えてくださいませ。
>539
そうですね。入居まであと1年か。施工状態を確認させるようなイベントをするデベロッパーもいるそうですが、積水はやらないのかな。
引越しのことを考えると、トラックは敷地南側の一方通行路に集中して駐車することになるんでしょうね。
今週発売の日経ビジネス(6月26日)の特集『まだまだあった売りっぱなしの罪』マンション編は、アフターサービスに対する消費者の満足度を比較して、15の商品分野で他の「追随を許さぬ低評価」だそうです。
積水ハウスは調査対象に入っていないようでしたが、長谷工は、満足度マイナス3.3、18社中下から3番目でした。他の工場で大量生産される工業製品と異なり、一件一件手仕事の工事ですから、手直しはやむを得ないことも理解できますが、これはちょっとヒドイです。長谷工ネタで煽るつもりは毛頭ありません。積水も長谷工も、購入者にこんな不安を抱かせないような、苦情対応をしっかり整備してもらいたいものです。