グランドメゾン杉並ってどうですか？

吉祥寺まで自転車で行ったらどれくらい時間がかかるのでしょうか？
車で行くと駐車場が満車でなかなかツライ。
自転車のいいルートがあれば教えてください。

　こんな調子で、全６８４戸の完売なんてできるのでしょうか？
　やはり長谷工が絡むと、どのスレも荒れるようだね。
　積水も後悔しているのかね？

>423
善福寺公園の左横を抜けていくルートがおすすめです。
このマンションからだと自転車で15〜30分ぐらい？
早稲田通りをずっと走って、青梅街道を横切るといいですよ。
このあたりに住んでますが、遊びに行くときは新宿方面が多いです、
吉祥寺は車だと確かに駐車に困ったりするんで。
あと距離に比べてここから吉祥寺はアクセス悪いです。
吉祥寺をメインに考えてるなら、中央線沿いを検討なさった方が
よいと思います。

契約しました。
いろんな物件と比較して、広広としているし駐車場や管理費もリーズナブルで良いと思いました。
駅から遠くはないけれども、女の子が1人であるくにはちょっと。。。と心配してます。
684世帯入るから、賑やかになるかなとは思うのですが。
住宅街を通るより環八どおりを歩いて帰った方が、安心でしょうか。

アレルギーって抗体が体に蓄積されていって、限度を超えると発症するので、
しばらく住んで大丈夫でも後々健康被害が出てくる可能性があるところが怖いです。
ここは発症してもあきらめのつく、高齢の方が多いんでしょうかね。
子供にこういったリスクを負わせるのは酷な気がします。

＞428
グランドメゾンではなく、競合する物件の担当者に「杉並病」の話を聞きました。
周辺住民から苦情が来て問題になった後、処理施設は圧縮時にガスが漏れないよう完全に整備しなおしたから、今は小学生の社会化見学なども受け入れているそうです。
そっちよりも環八の排ガスのほうが気になるけど、グランドメゾンは環八から少し入ったところにあるし、
木が沢山植わっているから、健康には問題ないと思います。子供にはめちゃイイ環境でしょう。

駐車場が多すぎるという指摘はもっともだと思いました。
管理予算書によれば、駐車場の使用料収入の70％が管理費に組み入れ、10％程度が修繕積立金に組み入れられています（10％は最初から不稼動を想定）。どのたがおっしゃっていたとおり、この想定を超えて空きが出れば、修繕積立金に不足が発生するか、管理費を上げなければならないというこですね。そもそも、駐車場使用料の管理費組み入れ率70％というのは妥当な比率なのでしょうか。
将来こうした問題について管理組合が問題解決へ向けて住民の意思統一などを適切に実施できるのかについて、ここのような684戸もの大規模で心配です。大規模のマンションにお住まいの方で、管理組合の運営にご経験のある方にご意見を伺いたいのですが。

三重のセキュリティを売りにしているマンションで、不採算の駐車場をカバーするために部外者に賃貸するというのもトホホですね。

背に腹は変えられないですが、高セキュリティを売りにしている
マンションには、外部貸し出しはハードル高いですよ。
新聞屋に鍵渡すのでさえ「？」ならばなおさら...

かといって「駐車場値上げ」とか「管理費等値上げ」も賛同
えるのにかなり、大変かな。

駐車場は確かに多いかもしれませんが、この価格帯であれば、
都心から近いこの地域ではあっても、１０割近くは持っているような気がします。
全住戸が延々と売れ残ったら問題になるかもしれませんが。。。

まあほんとにいらないのなら、少しづつお金出して、壊しちゃえば？
そしたら維持費も減るんじゃないの？
たいした問題じゃない気がするけど。。。

それより428の方がどういう根拠で言っているのかが検討者としては気になります。

428の言うとおりにしたら山奥にしか住めん。

この物件いいと思うんだけど、一番のネックは出来るのが来年ってとこじゃないかなぁ。
金利上がるだろうからね。

内部で2台希望もある程度はいるんじゃないかな。
子供が成人している家庭も多いと思うし。お金持ちもいそうだし。

>434
花粉症ですが御参考までに

http://www2.health.ne.jp/library/3000/w3000406.html

>438
この地域に限定する説明になってませんよ？？
都会には住むなっていうことでしょうか？？

＞４３９
アレルギーの記述だったので張った。欲しい情報と違ったなら謝るが。。

田舎に行っても杉山に近くなって花粉症になったりするので注意が必要。
井荻は十分田舎なので細かく心配しても仕方ないよ。

アレルギーの記述　：　井荻付近に限定する根拠なし
井荻は十分田舎　　：　基準は？？

なんでそんなに否定したいの？？

>437

うーん　どうだろうね。入居しないとわかりませんが複数台借りるお宅は
700戸のうち10戸もあればよい方のような気がします。
車がないと生活できない郊外じゃないのだからどうでしょう;;

成人した子供が同居している家庭が多いとか、お金持ちもいそう
といった根拠がまったくないないですね。
どちらかというと、価格的にも、立地的にも、プランとしても
ファミリ向けだと思うのが順当だと思います。

どうしてそんなに井荻を都会だと思いこみたいの？
基準は？？

うちはお買い物カーとお出かけカー２台の構成予定です

２３区の掲示板には上がっていますが、
一種の郊外物件ととらえてよさそうですね。

このスレ見てると一家に車２台ということに執着してる人が約１名いるみたいだね。

>>114
>値段の上がり具合を見るなら同じ積水＋長谷工で中身も似たりよったりの東京テラスあたりでしょ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

In the Parkで駐車場が余ってるという情報がありました。あそこはこの物件より交通条件がいいからなんでしょうか。価格帯もあそこと較べて、この物件が特別高級というわけでもなさそうですが、一家に２台という世帯がどれほどなんでしょうね。駐車場100％というのは、販売会社の営業促進策なんであって、売り切ってしまえば、あとは住民のリスクで、というかなり無責任な姿勢ではないかと思ってしまいます。

446さん、地元といえるかどうかわかりませんが、井草の森公園から600メートル程北西より、練馬区の住民で、この物件に関心をもってます。ここ最近はあまり被害を聞きません。化学物質過敏症のひとにはリスク要因であることには違いありません。問題の中継所近隣の小学校や幼稚園などでも、特に被害を訴えるというようなことは聞いていません。この近辺では新築マンションの売り出しは結構ありますが、この問題が販売に影を射しているという話もあまり聞きませんが。

駐車場の数ってそんなにオオゴトですか？

よく話題になる杉並病とか、構造とか、各家族にとっての立地とかのほうがよっぽど大事でしょう。

>>451
>駐車場の数ってそんなにオオゴトですか？

杉並病：既知　個人差あり
構造：問題あっても積水なら相手にとって不足なし
立地：既知　個人の判断

購入に浮かれていると気にならないかもしれないけど
管理費や駐車料金の値上げが、試算で各戸１万円／月アップ
するかもしれないことはかなりシビアだと思うけど...

>454
関心ある人がたくさん見ていそうな機械式駐車場スレで聞かれたらどうでしょうか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

でも自走式の方は月１万円以上の設定ですし、実際の稼働率（平面vs機械比率も影響しますね）はまだ分からないので、正確な計算は難しそうですね。

この物件は今のところ最もお気に入りなのですが、子供や家族のことを考えると杉並病等の大気汚染が気になります。やはりそういったリスクを考えると避けるべきなのではと思ってしまうのですが・・・お金の問題以上に気になります。

>453
最低5千万弱からするこの物件で、月１万円アップくらいで生活に影響が出るって問題にする人って少数派なんじゃないですか？？　その程度の価格上昇リスクは想定内でしょう。

杉並病はネットで検索すると情報出てきます。
それで各自判断するしかないですよね。
気になる人は避けておくほうが無難かも。
なにが原因かわからない体調不良の際に、このせいかもと思うだろうし、
そうなると心理的ストレスにもなって、
アレルギー疾患にはさらにマイナスでしょう。
賃貸ならすぐに移れますが、買うとそうもいかないですし。

>月１万円アップくらいで生活に影響が出るって問題にする人って
>少数派なんじゃないですか？？

マンション全体の為に必要なのに、
・修繕積立金の不足分を払わない（えない）人
・月数百円負担の駐輪場有料化に反対の人
なんてのはよくある話だと思うけどな。

>その程度の価格上昇リスクは想定内でしょう。

管理費・修繕積立金が3万円→4万円／月
もしくは駐車場代が2万円→3万円／月
これだけ急に上がることを「想定内」と殆どの入居者が
考えているのなら無問題です。

ただし、こういったランニングコストが近隣の相場と
逸脱していれば、個々の都合により賃貸に出すにしろ、
売却するにしろ大きなデメリットであると思うけど、
それも「想定内」ですかねー

>>458

>杉並病はネットで検索すると情報出てきます。

ネットでも他のマスメディアでもどれを信じて良いのかわからない位情報がありますねー
終結したことにしたい自治体関連　煽るかの如く問題視する市民団体　どちらの情報を
ピックアップするかは個人の判断によります。
より都心に住みたいから私は前者の情報を選択することにしました。

こうした余剰駐車場から発生する経費増とは全く別に、売主の作成した30年の長期修繕計画で、毎月の修繕積立金は将来かなり引き上げられることが、すでに計画されています。追加の一時修繕積立金の拠出負担やこうした経費増の可能性を気にするかどうかは、個人によるでしょうが、少なくとも私は気にします。そうでなくとも、台風や地震といった自然災害リスクへの備えは必要で、管理費や修繕費の増加には神経質にならざるを得ません。

長期修繕計画は数年毎に見直しを行うのが普通。駐車場や共用施設の状況によっては総会を経て
管理費や修繕積立金の見直しを行うこともあります。これぐらいの規模になると理事会も力の見
せ所ですね。

話は変わりますが、二次取得者が多い場合は「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性も
あるので、希望の間取りが後でキャンセルで出てくる可能性もありますよ。

>これぐらいの規模になると理事会も力の見せ所ですね。

なんかこういう他人事みたいな住民ばっかだとヤダなー

>>462

見直しを検討する必要があるのはどのマンションでも共通だろうけど、
すんなり値上げできるものではないですよ。
値上げ決議に必要な票数の組合員が、危機感をもっている必要あるし
一般的には、値上げの前に現状の支出を抑える算段も必要。
また、通常は1年毎に理事交代、かつ理事会の開催は2ヶ月に1回程度だから
なかなか話は進まない。値上げ絡みの議案だす理事なんて、他の住民から
逆恨みされそうだから皆好んで推進せず、「次期理事に委ねる」とかいって
延び延びなんて話は珍しくないですね。

>「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性

ちなみに、他のマンションの販売員に伺ったらそういうリスクもあるが、
２次取得者は停止条件付であれば、提携販売会社から売却進捗とか情報入るし
適切なアドバイスを購入予定者にできるので、販売側では問題視あまりして
いないようです。

どちらかというと、非提携不動産屋経由で売却しようとしている客や
現金で購入しようとしている個人事業者が多い方が、引渡し直前のキャンセル
多いそうです。

>>463
同感です。

>454
ここを先日契約しているのですが、我が身のことととして気になったので管理予算書を見てみました。
まず、ここの場合は年間 4,347,000円 がメンテ料金（年４回）です。
月額 1,023円/台です。 354台という規模もあって１台当たりでは割安のよう。

次に、長期修繕計画書を見てみると ３０年で５億円が機械式駐車場で予定されています。
この費用で、354台分のリプレース工事に足りるのかどうかはよく分かりません。
新規建設ではないので足りるのでしょうか？ここは機械式でも屋根付きですが、それで
リプレースが必要な時期が延びるのかどうかなどの要素は不明です。

最後に駐車場収入は100%稼働時の70%が管理費（保守費はこちらから支出）に、10%が
修繕積立金に組み込まれるように読めます。

つまり総収入の80%確保を前提に、長期修繕計画書が作成されていると考えれば良いのでしょうか。

その場合の稼働率ですが、平均稼働台数70%でシミュレーションを考えてみました。

330台の自走式は便利なのでこちらはほぼ埋まると仮定した場合では、総収入の82%が確保できます。
稼働率が台数ベースで70%を割ると計算上は新たな負担もしくは値上げが必要そうです。

ざっと素人目で見てみたのですが、日常的には今の計画に不足はないように思えました。
不安要素は入替工事を含めて５億円という費用見積もりが妥当かどうか判断できない点でしょうか。

あと駐車場の契約書を見てみましたが、やはり部外者への貸し出しは禁止しています。
これを変えるには管理組合の総会決議が必要ですけど、これはムリでしょうね。きっと。
私も投票するなら反対しちゃいますし。それなら値上げの方がましです。

東京フロンティアシティ　アーバンフォート
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38190/

???
467>
スレッド違いですが・・・

なにやら色々なスレで駐車場ネタで攻撃をしかけている人がいるようですね。

攻撃をしかけているようにしか思えない時点でアレだな。

>>470
この物件に関わる根本的な議論はまったくせず、
複数の物件に対して、表層的な共通した攻撃をしかけているようにしか見えません。
ま、参考にはしますけど、どうみても検討者に見えないし、そういうことを言ってる人は注文建築の一戸建てにしかすめませんね。

井荻の森に住まうって感じでしょうか。
樹木が多いと気持ち良いですよね、でも夜はちょっと怖いかな。

ま、どう見ても検討者じゃないよね。

>>472
そのためのセキュリティですから。
しかも照明はしっかりしているから怖くはないでしょう。

ここは水害ハザードマップでは問題ないようですね。

すごい反応の速さ。。常時監視体制ですね。

まぁまぁ、皆さん

ここはタメの友達サークルでも、２ｃｈでもないのでお互いに尊重して書き込みをしましょうよ。

近所に複数の有名な漫画家のお宅やショッカーの秘密基地もあるらしい。

東西線は便利だと思うけど、東西線への乗り継ぎってどうなんでしょうか？
大江戸線みたいに遠くないといいなと思ったのですが。
知ってる方いますか？

来週見に行こうかな。

高田馬場はJR山手線も乗換駅なので結構混みます。
東西線は下り車線ホームに集中して流れ込むので
上り側に移動した方がベター。
朝夕とも混むので実際の時間に行って見ることを
お勧めします。
大江戸線も練馬〜新宿はかなり混みます、
大江戸線は車体が小さいので窮屈感は
かなりのものです。

>>466

インザパークに知人が住んでおりましたのできいてみました。
正確な数字ではありませんが、
・全450戸に対して7割弱の駐車場が準備されている。　300台分
・30台位あまっているらしい。
よって、試算上は「全戸の60%あればOK」ということになります。

やっぱちょっと赤字スタートかも；；

私は、この物件の近所ですが、品川港南口のオフィス街に通勤するのに、関東バス阿50系の阿佐ヶ谷行きまたは西武バス荻11系の荻窪行きで、JR中央・総武線で新宿経由山手線を利用しています。ここに移っても、やはり旧早稲田通の八成橋(関東バス）か環八の八成橋から阿佐ヶ谷または荻窪を経由しようと思ってます。東西線も利用可能です。

in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を解説したんだそうですね。全４５０戸で可能なら６８４戸のこの物件でも、千川通りを挟んだ向かい側の西武バスの南田中車庫発荻窪行き増発してくれるといいですね。これって、デベロッパーの力量次第でしょうか。関西系積水ハウスには難しいか。

駐車場のコストって、やっぱり住宅のコストの一部ですから、これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

すいません。解説＝>開設でした。

>>482
>in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を開設したんだそうですね。

一民間マンションのためというよりは、日産跡地として開通したのだと思いますよ。
跡地としては、インザパーク・ロイヤルパーク（大和賃貸）・プロムナード（ＵＲ）で
確か1000戸近くできたのですから...特に、公団が絡んでいるので開設しやすかったのでは
と推察します。

また、あそこはこちらと違い一番近い西荻窪駅も徒歩10分以上ですから...バスは必須。

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。

なかなか気に入っているけど「すぐに管理費／修繕費があがるかも」を覚悟
しとく必要がある　ということだけだと思うけど...

>>484
納得。ありがとうございました。
朝は、井荻始発荻窪行きのバスがたくさんありますが、この物件が完成したらバスは結構混雑しそうですね。西武線を利用する人はあまり関係ないかも知れないけど。

練馬高野台に順天堂病院がある関係で環八沿いの
バス便の設定を望む声が多いですよ。
練馬区役所にもバス便の要望が寄せられているみたいです。
ここも６００以上の世帯が入居するので
相乗効果でバス便の新設・増便されれば良いなぁ。

>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
攻撃と感じたのはデベの人では？

>488
デベ・販売会社はそこまでやらないよ。
発覚したデメリット考えるとしこしこネットで
書き込みなんてやらないよ。

>>482
公団が買い上げ、民間（三井・大和）に払い下げた形での開発だったので
新しいバス路線実現したようです。バス停の配置含め全て計画が建設着手
（売出し前）できていたようですよ。＞プロムナード荻窪路線

そういった意味では、こちらは計画ないようですからかなり期待薄いかと...

個人的には、井荻〜荻窪って時間読めないので好きではありません。

>479
距離的にはほとんど離れていません。すぐです。

>492
試してみました。近いですね。
混雑もさほどではなかったです。

>493
良かったですね。西武線は田園都市線や
小田急線と比べれば天国ですからね。

わたしも現状ではこの３つです
プラウド南荻窪とか見たけど、内容の割には高い、吉祥寺北町も高すぎる。
で、３つ見に行きました。
ガーデンはつくりでは１番でしょう。ただ、駅から徒歩が遠く、スーパーとか遠い。
テラスは、僕にはでかすぎ、あと周りが１種でない。なんか、あのテラスの中で一生埋もれるなら
って感じ。メゾンは、現場へ行くといいと思うのですが、やはり少しチープなつくりと、所詮練馬なのにあと１５０万は抑えて欲しい（抑えないなら、設備内容の細かいところを高くして欲しい）
ってかんじで、ガーデン８５点、テラス７０点、メゾン８３点って感じですが・・・・
松ノ木も待ってみますか・・・・戸数少ないけど。
今思うと、グランノア上井草は買いだったなあ・・・

>495
かなり幅広くご覧になられていますね。
プラウド南荻窪も検討に入ったなら、完売したけどスタイルハウス荻窪って
選択肢もあったですね。ガーデンが良かったなら、新百合あたりも検討に
入るのではないでしょうか？

練馬の新宿線沿線なら鷺宮か上石神井、武蔵関あたりが良いなぁ。
それか立野町も良いけど、最寄が吉祥寺になるし供給ないね。

本当は中央線沿線がいいんです・・・
でもって荻窪・・・・
スタイルは早めの完売でついてけませんでした・・・
「松ノ木」待つかなあ・・・
メゾン、よいけど、歩いてみるべし。
やはり西武沿線は大人しいのは事実。
んんんん、資産価値がああ。。。。

物件営業ではありませんし、ちょっとスレ違いですが...

>497

中央線ならレクセル荻窪が今販売中。（阿佐ヶ谷も夏販売開始？）
青梅街道沿い・警察・消防署に挟まれるところは個々の判断に任せるところとして、
荻窪行きバス停が目の前でピーク時2〜3分に1本のバス（駅まで専用レーンで10分）
裏には日産跡地の公園。

グランノアより中央線より、インザパークとほぼ同立地。プラウドより廉価。

選択肢は色々あると思うけどねん。

構造がダサイって変でない？
内装や外観がダサいなら話わからなくもないけど...

長谷工のココがありなら、ＵＦＪ信託という看板を信じるという
考え方はありかと...なんか貴方の基準がよくわからない。

つくりがダサイとは言っているけど、構造がダサイとは言ってないのでは？

レクセルとかグローベルスって大京の子会社でしょ。
ちなみにレクセルの機械式駐車場はなんと自社製です。

この物件のWeb上にある物件概要みましたが、第一期３次分譲予定戸数って２０戸なんですね。
今までの累計では２００戸強売ったという計算でしょうか。

物件そのものは悪くないだけに、上げ相場も織り込んでの、高めの価格設定の影響が大きいのでしょう、きっと。

全戸竣工まで後１年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてずじっくり売るという印象がします。購入検討者の立場からすると焦らずにじっくり検討できますね。

耐震偽装ヒューザー・姉歯コンビもびっくり！
なんと長谷工は鉄筋も通っていない「中空の梁」を作りました！
「姉歯を上回る耐震強度０」という見出しが踊るのかな？


https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48005/

>503
本当は一気に売ってしまいたいでしょう。ただ売れそうな戸数に合わせて分譲予定を発表
　しているだけですよ。こんな２０戸ずつ売っていったら日が暮れますから。

５０５の人、あなたはなんでそんなにひねくれているのですか？
どこかの販売の方？もしかして買えない人？

５０４の人、そんなのないと思いますけど・・・
ただ梁がないだけのことでは・・・？

>>506
というか、そんなことこの業界ではよくありますけど。

環八が開通しましたね。

>全戸竣工まで後１年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてず
>じっくり売るという印象がします。

気のせいですよ。毎週末広告新聞に折り込み広告入っているし
関東バスにも車内広告...かなり激しいと思うけどな。

>503
デベの人？

契約者だけど、聞いたら結構売れゆきはいいってさ。
（だいぶ前に契約したけど、久しぶりに聞いた）

・・・どれくらい売れてるのか具体的に聞いてくればよかったね。
検討者の人聞いてきて。

>511
違いますよ。

デベの人がネガティブなこと書くわけないと思いますけど・・・

私がここ半年くらいで検討した他の物件に比較して広告が少ないな〜と思った主観です。
チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね。

どうでもいいけど、もう契約してしまった私としては早く住みたいなぁ

まだ１年以上も先なので気が遠くなってきます。

>514
同じ気持ちです。
金利も読めないし、ここより早く入居できる魅力的物件が続々登場してるから心乱れます。
引越しは確実に決まっているから、せめて子供の学校の都合もあるし3月末に入居出来たらイイのに。

>>504
大泉？

>チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
>例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね

積水ハウスだからねー　あまりマンション販売のマーケテイングわかってないんでない？

う〜ん。久我山までバスでいったら、電車と同じくらいかかる時もあるだろうな。。
というかあんま南北のバス需要は多くは無いのでは？？

吉祥寺行きのバスがあるとうれしいかな。休日用に。