長谷工の管理って評判良いよね。
まあ、大規模中心だから管理も難しいのをこなしているから
力があるのだろうね。
テレビで積極的なイメージ宣伝をしているところの
管理人はパートのおばちゃんだったりする。
管理ってピンからキリまで差が大きいよ。
元大企業の管理職OBを正社員として雇っているところもあれば
パートのおばちゃんを時給800円位で雇っているところもある。
イメージだけで捉えると失敗するよ。
で、売れてるの?この物件
>263
売れてるも何も、まだ第一期販売の抽選日が4月上旬設定ですから、今の実態は現地販売員しかわか
らないのではないでしょうか?
当然のことながら初回の先行アンテナ販売分(108戸)は即日完売です。これは地元の方やこの場
所にこだわりがある人たちが高い割合を占めると思われますので、売れ行きといういう意味では第一
期がすぐ完売になるかどうかで分かるんじゃないですか?
ここの第一期とは“第二期”のことですね。
第一章が実質第一期ですよね。
アンテナ販売(爆)というのを認めたとして
第一期(実質二期)も小刻みに販売して行くと
思うね。第一期(実質二期)は宣伝も本格化
したし200戸以上売れれば好調じゃないかな。
即日完売っていうのに拘る必要は無いでしょうが
完成時に90%以上は販売して欲しいでしょうね。
杉並区はもう少しマンション建設とか後押しして子育て世代呼び込む
努力せんといかんよなぁ。高級住宅街とか言われて自己満足してるのは
いいけど若い世代が住める場所なくてどんどん高齢化してる。子供の
数とかも練馬なんかに水あけられてるし地域の活力なくなるぞ。
杉並はやっぱり坪単価が高いよ。
80平米程度に住むのだって結構な金額がかかる。
それに、マンション用地ももうそれほどないでしょ。
>266
第一期は80戸予定ですから、第Ⅰ工区の残り230戸程度の3分の1ですね。
これが小刻みなのかどうかよくわかりませんが、夏〜秋までに第3期くらいで売り切って、そこから
第Ⅱ工区分が販売できれば一応順調なのかな?
>271
そのペースはかなり遅い。第Ⅱ工区に“販売不調感”が出てくる、営業が頑張って
ピッチをあげるべきでしょう。メニュープランが選べなくなれば、販売でオマケを
付けないといけなくなる。
第Ⅱ工区をまるまる賃貸にするというのなら話は別だが。。。
この辺りの事例では東中野の三井のツインタワーで分譲1棟、賃貸1棟の計画。
これだけの大規模なので勢いが欲しいですね。
宣伝もちょっと地味ですね
ここに決めてしまおうか迷ってます。
同じ価格帯、住宅ランク、規模の物件で、
一定の品質を満たしているのは
今、久我山ガーデン、東京テラスしかないと思います。
(久我山ガーデンだけはあまりに売れてないのが不審なので見に行っていませんが。。)
買い物なら東京テラスなのですが、
駅からの距離、さらに駅から都心までの距離を考えるとこの物件かな
と思いますが、いかがでしょうか?
結構早く売れてしまう気がするので、早めに決めてしまいたいような気がするのですが。。
OKストアのカツ丼ってそんなうまいのか!?
あれって鷺宮以外にもあるのか??
>>275
>買い物なら東京テラスなのですが、
>駅からの距離、さらに駅から都心までの距離を考えるとこの物件かな
>と思いますが、いかがでしょうか?
そう思われるのでしたら、それでいいのではないでしょうか?
もちろん人それぞれの視点で差はある訳ですけど「ちょっとまった〜〜!」
というような違いは、検討されている候補間でしたらどれも決定的な差は、
どうやらなさそうですから。
もう少し、気になるポイントを箇条書きにされたりすると山のようなコメント
が得られるとは思いますけどね。
>>275
うちと殆ど同じ候補だなぁ。テラスは駅までの距離で最初に脱落。
結局ここ(杉並)に決めました。今なら好きな間取りやオプション
選べるからね。
でも久我山の方が多少作りが良い感じなのと今の金利でローン組める点が
やっぱ魅力だよなぁ。
購入するつもりでモデルルーム見てきました
そこで気になったのが トイレにあるウォシュレットのリモコンの位置です
トイレのサイドに付いているのではなく 前方についているのです
なので リモコンを使うには腰を浮かさないと手が届きません
子供に至っては 一旦トイレから降りないとリモコンに手が届きません
これでは ウォシュレットが使えません
もらって帰ってきた間取り図で確認したところ
今回販売の部屋タイプのうち たった2タイプだけがトイレの横にリモコンが付いていて
残りは全てトイレの前方に付いています
(それも設計上 手洗いカウンターよりも上の壁に付いているものまである)
間取り図と一緒に付いていた 家具レイアウトシートを使って
トイレの先端からリモコンまでの距離を測ると 90cm にもなります
高低差もあるので それを考えるとそれ以上になるように思います
こんな距離 腰を浮かさずに手が届きますか?
腰を浮かして使えば 当然水はトイレの外に噴出すと思いますが。。。
使えないウォシュレットって どうなのでしょう?
あきらかに設計ミスな気がしますが いかがでしょうか?
みなさんも お手持ちの間取り図で確認してみてください
私の図面の見方がおかしいのでしょうか?
はじめまして。
こちらのMRの担当営業さんは本当に穏やかでいいかたでした。
トイレのリモコンはきづきませんでしたが外装内装素敵なつくりだった
と思います。
いろんな面で検討しましたが、帰宅経路とかの問題で我が家のニーズに
届かずあきらめる決定をしましたが、現在見ている他物件でも決めあぐね
そこの営業さんの感じについていけず疲れ果ててしまいました。
もしもグランメゾンさんでまたマンションの予定があれば、
あの営業さんご指名で見に行きたい気がしています。
ウォシュレットのリモコンの位置の件に補足ですが
トイレの電気のスイッチの位置も 使いづらい場所についています
ドアノブの側の壁についているのではなく 蝶番の側の壁についています
つまり トイレの電気は 暗いトイレの中に入ってからじゃないと点けられない
内装はオプションで豪華になっているので そちらに目が行きがちかもしれませんが
実際使ってみるという視点で見てみると 疑問に思うところがいくつかありました
営業さんに質問しても 曖昧な返事しか返ってこないのも不安です
トイレのリモコンは着脱式だから手洗いカウンターの上にでも置いとけば解決です。部屋のスイッチ
はその部屋の中で操作するのがコンセプトで、トイレも部屋のひとつと考えているらしいですよ。
>287
着脱式だと私も思ったのですが、手が届く場所に最初からつけない理由は何なんでしょうね?
それに本体側の赤外線受光部分の位置によっては反応が悪い可能性ありますよね。
私も聞いてみよう。
>283
私の手持ちの間取り図集だとリモコンの位置は表示が無いようですが、今配っているのは皆表示されているのでしょうか?
あと、トイレの先端から90cmもあります?? それって、”L”(パイロットランプ)マークのこと言われてます?
またトイレの電気スイッチもドアノブ側についてるように表示されてますが・・
トイレのリモコンは着脱式なのですね
それだと子供でもお年寄りでも座ったままでOKそうですが
使っているうちに 落としたりして
リモコンを壊してしまいそうです
間取り図には リモコンとはっきり書いた表示はないのですが
モデルルームのG−5タイプを見ていたときに
リモコンの位置と電気のスイッチの位置に気づきました
そこではリモコンは前方(ドアノブのある側の壁)
電気のスイッチはトイレの横(ドアの蝶番側)にありましたよ
なので“L”のパイロットランプ=リモコンの事だと勘違いしました
(上にも“私の図面の見方がおかしいのでしょうか?”と書きましたが)
電気のスイッチが蝶番側にあると書いた補足は
モデルルームのことを書いたつもりでしたが
誤解を招くような書きかたをしてすみませんでした
間取りによって蝶番側にあると言いたかったのです
杉並なら井の頭通り周辺が良いなぁ。でもあまり供給はないのですよね。
この周辺では三井+三菱+東京建物のインザパークもかなり苦戦。
いま思えばかなり「買い」の物件だったのかもしれませんね。
マンションよりも都市型戸建で分譲して欲しかったね。
あるいは田無のパークウエストみたいにマンションの規模を
半分にして、南側半分は戸建分譲だと良かったね。
「ね」といわれてもね〜 「うん」とは思えないな。
うちは今のプランが好き。
この調子なら第一期は300戸はイケますね。
戸建とマンションは好き好きだからね。
戸建の場合、外装や設備はマンションに比べるとたいしたことないから、
庭がひろくないと、と個人的には思う。
個人的には、戸建買うなら郊外だな。
ここはマンションでいいと思う。
「マンション風」って、どんな意味あるのでしょうか?
私なら戸建ての場合、40坪以上欲しいところですが、ここじゃ厳しいですよね。
価格バランスが悪くなっちゃう。
ここでウサギ小屋25坪タイプを多く分譲しても、買う人は地元住み替えだけだろうし、このエリアに戸建て新街区を作るセールスポイントは何か悩んじゃいます。
戸建なら土地100平米、建物95平米って感じですね。
ある程度の規模があれば戸建は町並みが出来て良いです。
ここもインザパークみたいな感じで8階建てで
作ってくれれば良かったのですが
14階建ての要塞は回りからみれば異様かもしれません。
三井不動産の浜田山グランド跡地の計画っていつぐらいにわかるのでしょうか?
杉並の大規模開発ではナンバー1で間違い無い物件になると思います。駅にも近いし、多分複合開発になるでしょうから期待しています。
ま、自虐的表現なんでしょうが・・郊外といえるほど自然環境多くないでしょう。
ものの辞書によると
「郊外」
都市の周辺にあって、森林・田畑などが比較的多い住宅地区。
ふむふむ、森林ね。西の例で言うなら多摩川の向こう側。
>>304
あそこの2.43万坪の簿価は137億。つまり、坪55万円ですね。う〜む、儲かりまくり! 庶民としては、安く売って欲しいな〜。
でもここのグランドメゾン杉並シーズンって、もしかしてリーズナブル?な気がしてきました。地価&金利上昇とか考えるとなんとも微妙な設定ですね。
買えなくなる前に、早く買わなきゃというプレッシャーのせいかもしれませんが。
いくら三井でもあれだけの大規模でオール億ションってことは無いと
思うのだけどね。ここのせいぜい10百万円乗せっていうのは楽観的?
井の頭線は渋谷も新宿も便利だと思うけどね。
なんんせ、三井不動産の運動場を潰して再開発をやるのだから相当な
力を入れてやるに違いないよ。
地価と金利を気にするなら東京テラスとか久我山GHとか完成物件の
方が安全でしょうね。
昨日も米国が金利を上げたので株価は下落と思っていたのに
なんと高値更新。。1年待つと環境が激変している可能性も
あるかもしれませんな。
浜田山は大規模なのでパークホーム相当中心で、一部がパークコート仕様の
パークシティって感じじゃないの。。簿価も安いしそう強気の価格設定は
やらないと願いたい。
これからは土地も金利も上がるだろうな〜。
早めに買わないとあかんね。
決断することにしました。
お花見ポイント
MRから環八を北へ徒歩10分の都営南田中団地の中を流れる石神井川沿いの
桜は見事の一言。石神井公園まで花見客が途絶えないですし撮影クルーも多い。
今日も石神井公園のロニオンあたりで大規模な撮影クルーがいました。
千川通りでも徒歩15分の中村橋周辺は満開です。石神井川ほどでは無いですが
見ごたえのある桜が見られますよ。ここの桜は千川の土手の名残ですね。
今日マンションギャラリーに行ってきました
先日この掲示板で話題に少しあがっていましたが
私も トイレの事が気になっていたので 担当さんに伺ってきました☆
(このカキコを担当さんが読んだら 誰のカキコかバレバレですが)
まず カキコにあった スイッチの位置ですが
モデルルームや間取り図を見ると すべて ドアノブ側にありますね
(先日の書き込みをされた方は勘違いでもされたのでしょうかね?)
なので この点については ホッ っと一安心です♪
問題?なのは リモコンの位置
Lのパイロットランプがリモコンです と担当さんにハッキリ言われました
(リモコンの位置って間取り図にあります?
もしかして パイロットランプと勘違いされてます?
と書き込みをされた方 ご注意です!)
担当さんは
モデルルームのトイレは他のタイプより狭いのですが
それでもトイレの先端から約70cmありますね とメジャーで測ってくださり
他のタイプでは さらに遠くなるので これでは壁に取り付けたままでは使えませんよね
と言っていました
着脱式のリモコンですが
リモコン台は壁に3箇所ネジで留まっていました
使いやすいように 後から トイレの横に付け直す事はできますが
そうなると 最初にあった位置に ネジの跡の穴が3箇所残ることになります
それじゃあ 見栄えが悪いですよね〜〜〜?
どうにか 設置の場所を変えてもらえないのでしょうかねぇ
緑が多いのは気持ちいいですね。
ただメンテナンスの費用も年間1000万円では効かないでしょうし
除草剤・農薬というデメリットも気になります。
書き込みの多さ=人気です
間違いなく注目はされてますね。
値段は高いのになあ。
最近、東京都の西部、武蔵野側はマンション供給が
少なくなってきてるから強気なのかな?
マンション用地がなくなってきたり、金利もあがってるから
今が最後の買い時なんでしょうしね。
17年頭のFLATが2.2パーセントって聞いてたまげました。
ゼロ金利解除もそろそろと報道されていますね。
銀行ローンやフラットの金利は引渡し時のものになる。
青田物件を購入する場合は余裕を持った資金計画を立てないといけません。
金利が上がる時は2%くらいは平気で上がるから、4.5%位の金利でも
払えないなら危険かもしれないねぇ。
ローン金利だけを気にするなら完成物件の方が安全かもしれない。
マンション用地が少なくなるなんてのは昔々からの営業トークだから
考えなくていいよ。最後のかいどきなんて言葉も使いふるされた営業
トーク。金利も名目金利とインフレ率考えた実質金利で言えば働いて
ローン返す人間にゃ言うほどの影響もなし。
つまらん営業トークに惑わされずにじっくり考えましょう。
>327
そうですか〜? 私は営業トークなんて完全無視してますが、情報収集して冷静に情勢判断して金利シミュレーションしたりすればすれほど影響大ですよ。
普通は自分が買える範囲ではどうしても、予算に近い良い目の物件に目がいってしまいますから。
金利しか見ないからおかしくなる。金利が低いときは景気が悪いとかデフレとかで
収入も増えない。金利が高いときは景気が良いとかインフレとかで収入も増える。
働いてローンを返す人間にとってはみかけの数字ほどの差はでない。
高度成長期のインフレ時代とかみれば分かるでしょ。金利高くともインフレで
どんどん実質的な借金額が目減りしたでしょ。
私はあなたと同じ立場には立てません。
景気動向と各個人の年収はマクロ指標上ではリンクしますが、一人一人の収入は景気にはダイレクトにリンケージしませんよね? 景気がいいからって収入アップを織り込んで金利の影響を過小評価するのは無謀ですよ。
20世紀の高度成長期をリファレンスしても説得力ないです。歴史上1度しか起きていないことですから、再現可能性は低いです。
あなたは再現しなかったら自己破産申請を覚悟しますか?
所属している業種、あなたの年齢、能力、役職、現在年収によってその後の収入見込みは大きく左右されますが、金利アップによる返済額アップは等しくすべての人に襲ってきます。こちらの確率は100%。あなたは、景気上昇による自分の自動的な収入アップを信じる人ですか?
私は予算上限を金利上昇に見合った分だけ引き下げることが正しい選択と信じます。
ローンやフラット35の実行金利は1年後の引渡し前まで判らないんですよね。
フラットの金利がこの1年で0.5%程度上がっていることを考えれば
1年後のフラット35は5%近くになっていても不思議は無いですね。
超長期の金利は短期以上に大きく動くから予想はとても難しいですね。
その中で資金計画を考えるのは至難の業です。。
株もずいぶん上がってきたし、23区の地価も上昇に転じつつある・・。
やはり、今が買い時?
金利の上昇分10%でも100%でも好きなだけ見込んで予算引き下げてればいいんじゃない?
だーれももとめないから。誰にも金利水準の予想なんてできないけどさ。
日本の高度成長に限らずインフレやデフレの例なんて枚挙にいとまがないし、マクロで
見れば収入のレベルもそれに見合って上下してるのは当たり前。それが個人の収入と
リンクしないのも当たり前。 誰もそれがリンクするなんて言ってない。
リンクするなら金利と収入が相殺。リンクから良い方向にはずれるなら金利ごとき
は無問題。リンクから悪い方向にはずれてる人はそもそもローン組むべきじゃない。
だから普通に収入があって普通の経済感覚のある人なら金利水準は住宅を買うときの
メインファクターにはならないってだけでしょ。
ローン組むべきじゃない人が目先の金利水準だけ見て「かいどきだ!」とか勘違い
するのが一番悲惨。
>>>333
あなたなにいってんの??
「金利の上昇分10%でも100%でも」って、自分が馬鹿だって宣言みたい・・・
「おかしい」とか「とめないから」とか「べきじゃない」とか、ホント偉そうに・・・マナーゼロ。
なのに書いてる内容は現実味がない。金利と特定個人の収入が中長期的に相殺するかどうかのほうが、今後1年の金利だけを予想するよりよっぽど難しい。そんなもんリンクするとは言いませんよ。
「リンクから悪い方向にはずれてる人」って、そんなこと的確に予測できるなら誰も自己破産しないのでは。そんな可能性は誰でも持っているから、不幸にも金利で苦しまないよう余裕を持って買った方がいいと思うだけですよ。私は。
くだらないこと言ってないで、あなたはインフレ&年収アップを見込んだ予算で勝負して買えば?? あなたの年収は「金利リンク」して絶対あがるんでしょ。よかったですね。体調崩したり、想定外の不調・事故に遭われないことをお祈りしてます。
↑逆ギレ、みっともない。
333も、ちょっと言い過ぎだな。どっちもどっち。両方低レベル
この板の議論のレベルを上げないといけないね。
設計・監理や杉並中継所なんかが良い例だけど
正確な事実と異なることの連続書き込みがありましたね。
そういえば第一期の販売が30から55戸に増えましたね。
とはいえ全684戸なので営業さんはゴールにはまだ遠い。
でも新聞の折込も止めちゃっているし、ちょっと不思議。
環八ついに完成!!
完成後に混雑が解消して欲しいですが
トンネル内での笹目通りとの分岐・合流で
さらに混雑するの可能性もあるのが心配。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/04/20g47200.htm
野村の大泉は初回で40%を販売し、完成したがまだ販売継続中。
ここは初回で15%、営業さん気合入れてがんばりましょう。
駅前で看板持って立っているだけじゃだめよ。
気合だ、気合だ、気合だ、気合だ〜
アニマル浜口さんの事務が富士見台に出来るという噂を聞いたのですが。。
>野村の大泉は初回で40%を販売し、完成したがまだ販売継続中。
42戸?
ここ、盛り上がらないですね。。
ガンガン盛り上がるのは、見る人によって意見が大きく割れて・・・というポイントが多い物件のケースなのかと。
まぁ、大規模開発だけど全般的にフツーってことでは?
価格強気杉。
森もいいですが多すぎでは。
346さん、かなり盛り上がってる方ですよ
森が多いと農薬の問題と維持の為の管理費の問題があるね。
森?とまでいえるのかどうか。少し緑が多めという程度に思いますが。
戸数が多いし、長期修繕計画でも費用面は反映済みのようですよ。
植栽の維持は長期修繕よりも管理費に跳ね返ると思うよ。
年間数百万円単位じゃないの?
よくわからないけど、管理費に反映されているからいいのでは?
緑が多いのは悪いことではないと思うけど。。
ここの物件、駐車場は普通にとるから、管理費は高くないと思う。
仮に植栽維持費だけ切り出して年500万円としても、684戸だと、月額600円強。
機械式駐車場のメンテ費用高すぎ、なのに機械式駐車場の使用料安すぎ。
100%駐車場にこだわって馬鹿なことやってるなぁ。
使用量安すぎの根拠は、具体的にどこを見て言われていますか?
ここは約半分は自走式ですので併せて考えるのが妥当と思いますよ。
あと、100%駐車場にこだわるのは私は前向きに評価しました。
この価格帯だと中には2〜3台所有の人も多少はいますし、車の便がいいとろこなので保有率も高目になると思います。
本来、自走+機械の駐車場収入だけでメンテナンス費用が捻出できなきゃ
いけないのに、修繕費からの持ち出しが多すぎ。ってか駐車場の収入が
ほとんど管理予算にまわってて修繕にまわってない。無理やり駐車場増やして
それがほとんど稼動してること想定して管理予算組んでる。
東京のこの近辺で100%は全く必要が無い。稼働率上がらないのにメンテ費用
だけ発生したり、管理予算足りなくなって泣いてるマンションは山ほどある。
最初から100%と言ってメリットあるのは販売会社だけ。まともな感覚だったら
契約者の自動車保有状況を見定めた上で工期の後半で機械式の数調整する。
自走・機械は何年かおきに抽選で組み替えだろうから自走・機械にあれだけ
金額の差をつけるのは目先の機械式の利用率を上げる目的以外無い。逆に言うと
もう少し高くしたら借りる人が少ない(=それほど必要ない)ことわかって
やってる。